Tribunal judiciaire de Melun, 21 juillet 2026, 25/04423

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN [Adresse 1] Affaire : N° RG 25/04423 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFTI MB/EB JUGEMENT DU VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX DEMANDERESSE : S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocate postulante au barreau de MELUN, Maître Jean-Philippe RIOU, avocat plaidant au barreau de NANTES DÉFENDERESSE : S.A.R.L. ILE DE FRANCE IMMO dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Isabelle MARTINS, avocate postulante au barreau de MELUN, Maître Jérôme WALLAERT de la SELARL EDIFICES AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE DÉBATS : L'affaire a été plaidée en audience publique le 09 juin 2026. A cette audience l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026. JUGE DES LOYERS : Mathilde BERNARD GREFFIERE : Estelle BANDIERA DÉCISION : Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 21 juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 janvier 2016, la société FRENCH CORE + TWO, aux droits de laquelle est venue la société ILE DE FRANCE IMMO, a consenti à la société MAISONS DU MONDE un bail commercial portant sur les locaux sis à [Adresse 4], d'une surface d'environ 2.181 m² SHON, répartie ainsi : environ 1.600 m² au rez-de-chaussée dont 1.550 m² de surface de vente et 581 m² environ au 1er étage à usage de réserves (page 22 du bail). La destination autorisée aux termes du bail commercial est : « Vente d'articles d'équipement de la maison et articles connexes s'y rapportant ». Le bail était consenti pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir à compter du 18 janvier 2016. Le loyer annuel de base s'établissait à 348.869,48 euros hors taxes et hors charges. Par ailleurs, ce loyer faisait l'objet d'une indexation de plein droit, chaque année à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux. L'indice de référence servant de base aux révisions était l'indice du 3ème trimestre 2015 : 108,38. Le 14 janvier 2016, un avenant d'agrément de cession du droit au bail sous condition suspensive était signé entre les sociétés FRENCH CORE + TWO, en qualité de bailleur, [I], en qualité de preneur, et MAISONS DU MONDE, en qualité de cessionnaire. Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2018, les parties ont conclu un avenant de modification du loyer de base porté à la somme de 305 340 €HT/an à compter du 18 juillet 2018 en contrepartie de la renonciation du preneur à sa faculté de résiliation au 18 juillet 2019, avec même indexation. Par acte extra-judiciaire signifié le 3 février 2022, la société MAISONS DU MONDE FRANCE faisait délivrer une demande de révision triennale de loyer à la société ILE DE FRANCE IMMO moyennant un loyer de 215.000 euros hors taxes et hors charges par an. Par mémoire en demande de révision triennale à la valeur locative du 24 janvier 2024, la société MAISONS DU MONDE FRANCE estimait la valeur locative des lieux loués à compter du 3 février 2022 à la somme de 215.000 euros hors taxes par an. Par acte délivré le 28 août 2025, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a fait assigner la société ILE DE FRANCE IMMO devant le juge chargé des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Melun aux fins de fixation de la valeur locative du loyer du bail renouvelé, au visa de l'article L.145-33 du code de commerce. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (accusé non produit mais réception non contestée), notifié par RPVA le 4 décembre 2025, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au présent juge de : - fixer le loyer annuel révisé à compter du 3 février 2022 à la somme de 215 000 € HT; - très subsidiairement, désigner un expert judiciaire, et fixer le loyer provisionnel à compter du 3 février 2022 à la somme de 215 000 € HT; - condamner son adversaire à lui rembourser le trop-perçu de loyers depuis le 3 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue et capitalisation annuelle, - débouter la société ILE DE FRANCE IMMO de ses demandes,- rappeler l'exécution provisoire, - condamner la société ILE DE FRANCE IMMO à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société MAISONS DU MONDE FRANCE fait valoir une dégradation matérielle des facteurs locaux de commercialité avec la fermeture de nombreux commerces et notamment de l'hypermarché [P][C] et d'ALINEA, et une paupérisation de la zone commerciale, qui ont provoqué une baisse de l'attractivité du site et par conséquent, une baisse de la valeur locative de plus de 10%. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (accusé non produit mais réception non contestée), notifié par RPVA le 1er décembre 2025, la société ILE DE FRANCE IMMO sollicite de débouter la demanderesse de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande d'ordonner la désignation d'un Expert Judiciaire et fixer un loyer provisionnel en principal égal au loyer facturé à la date de son mémoire, sous réserve de l'indexation, pour la durée de l'instance. En tout état de cause, elle demande de condamner la demanderesse à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société ILE DE FRANCE IMMO expose que la société [Adresse 5] ne démontre pas l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une modification de plus de 10 % de la valeur locative, considérant que si la demanderesse évoque notamment le départ de certaines enseignes, celles-ci ont toutes été remplacées, et qu'elle cherche avant tout à réaliser des économies au regard de la situation de la société elle-même.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article L. 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article R. 145-30 du même code dispose : « lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. » Au vu des mémoires échangés entre les parties, la locataire et la bailleresse sont en désaccord sur le montant du loyer du bail dont révision est demandée. Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas au Juge des loyers d'être suffisamment éclairé pour apprécier la valeur locative des locaux considérés, alors que la demanderesse ne verse que très peu d'éléments, à savoir des articles de presse et une expertise amiable non contradictoire du 31 août 2022, et que le défendeur produit également des articles de presse peu probants. Les parties s'abstiennent d'ailleurs de produire une expertise conventionnelle ayant autorité d'expertise judiciaire, sans s'en expliquer. En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur la fixation du montant du loyer et, avant dire droit, de recourir à une mesure d'expertise judiciaire, avec mission fixée dans les termes du dispositif du présent jugement et ce, aux frais avancés de la demanderesse ayant un intérêt à cette expertise et demandant une modification du loyer, le Juge des Loyers pouvant tirer toutes conséquences d'une carence dans la consignation. Ladite consignation sera fixée au montant de 3 000 euros. Au vu des pièces versées et des mémoires des parties, et en application de l'article L. 145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel du bail renouvelé dû par le preneur sera fixé pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé. En effet, la demanderesse ne motive pas distinctement sa demande de loyer provisionnel en cas d'expertise, et comme indiqué précédemment, les seules pièces produites sont insuffisantes pour baisser le loyer, y compris provisionnel. Enfin, à défaut de conciliation en cours d'expertise, il convient de faire injonction aux parties de rencontrer un médiateur à l'issue, un rapport circonstancié et impartial étant de nature à permettre une discussion éclairée et nouvelle entre parties. L'exécution provisoire de droit sera rappelée. Les dépens et frais seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers, statuant par mise à disposition, par jugement avant dire droit, contradictoire, Avant dire droit, ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire, COMMET pour y procéder : Monsieur [M] [X] [Adresse 6] [Localité 1] [Courriel 1] 01 45 48 32 00 Avec mission de : - se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, - procéder à l'examen des faits allégués par les parties, - se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; y compris les éléments comparatifs à disposition du bailleur, au titre des autres baux conclus et renouvelés par lui au sein du même centre commercial ; - procéder à la description des obligations incombant normalement au bailleur mises à la charge du locataire sans contrepartie, ainsi que « des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages » et préciser leurs incidences financières respectives ; - donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 16 mai 2022, au vu des éléments mentionnés aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce, R. 145-7 du Code de commerce et aux articles 23-1 à 23-5 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, et des stipulations particulières figurant au bail, en s'attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, - entendre les parties en leurs explications, notamment sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité, - en cas de conciliation des parties, constater que sa mission est devenue sans objet et en dresser rapport, - d'une façon générale, fournir à la juridiction compétente tous les éléments pour statuer, DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe de ce Tribunal, avant le 19 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle, en un exemplaire original sous format papier et une copie électronique sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM ou une clé USB dont il attestera la conformité à l'exemplaire papier ; DESIGNE le Juge de ce Tribunal chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations d'expertise ; DIT que l'expert et les parties peuvent communiquer avec le Juge chargé de contrôler la présente mesure d'instruction par la voie électronique à l'adresse suivante : [Courriel 2] ; FIXE à la somme de 3.000 euros la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la société MAISONS DU MONDE FRANCE entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de MELUN, dans le délai d'un mois à compter de la présente, auprès de LA REGIE DU TRIBUNAL, à laquelle la présente décision ou la référence de la présente décision devra être communiquée par courriel : • Coordonnées bancaires : IBAN : [XXXXXXXXXX01] BIC : TRPUFRP1 • Courriel : [Courriel 3] • Téléphone : 01 64 79 81 36 DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet et l'affaire rappelée à l'instigation du juge ou des parties à la première audience utile ; FIXE le loyer de base provisionnel dû par le preneur, la société MAISONS DU MONDE FRANCE, pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé ; sur lequel continuera de s'appliquer la clause d'indexation contractuelle pendant la durée de l'instance ; FAIT INJONCTION aux parties, à défaut de conciliation au cours de l'expertise, de rencontrer après dépôt du rapport un médiateur pour une information gratuite sur la médiation ; DESIGNE l 'Association MEDIATION 77 Exerçant [Adresse 7] Site : https://www.mediation77.com/ en qualité de médiateur dans le litige qui oppose les parties susnommées; LAISSE le soin aux parties de définir avec le médiateur les modalités de la rencontre ; DONNE mission au médiateur ainsi désigné: - d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation; - de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; DIT que dans l'hypothèse où, au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, où à défaut de réponse de la part d'au moins l'une des parties, le médiateur en informera le tribunal et cessera ses opérations, sans défraiement; DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation; DIT que cette désignation est faite pour une durée de 5 mois à compter de la date de consignation par les parties et que ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur; FIXE à 1.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur par les parties, à parts égales, et ce, sauf meilleur accord des parties, avant la date fixée pour la première réunion de médiation, à peine de caducité de la désignation du médiateur, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité; DIT qu'en cas de refus d'aller en médiation, la provision n'aura pas à être versée; DIT qu'en cas de médiation menée à sa fin, si le montant de la provision s'avérait insuffisant, il nous en sera référé ; DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties; RAPPELLE qu'aucun des propos tenus en médiation ne pourra être utilisé dans l'instance au fond ; DIT que le médiateur informera le Tribunal de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en matière ; DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera le Tribunal, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues; DIT qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir le juge d'une demande d'homologation de cet accord par voie judiciaire, SURSOIT à statuer sur l'ensemble des autres demandes des parties ; RESERVE les dépens ; ORDONNE l'exécution provisoire. LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS