Tribunal judiciaire de Limoges, 16 octobre 2026, 26/00130

N° Minute : N° Rôle: N° RG 26/00130 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTSX Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 0A Sans procédure particulière Affaire : Société ODHAC C/ [O] [A] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES Ordonnance de référé du 16 Octobre 2026 Après débats à l'audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 16 Septembre 2026, composé de : PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ, GREFFIERE présente lors de l'audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD Il a été rendu l'ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 : Entre : Société ODHAC, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Romain LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES, DEMANDEUR Et : Monsieur [O] [A], Né le 06 Juin 1971 à [Localité 1] (87) demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2026-004053 du 24/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) comparant en personne assisté de Me Nathalie PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES, DÉFENDEUR A l'appel de la cause à l'audience du 16 Septembre 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ; Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit. EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 08 aout 2024, à effet du 1er septembre 2024, pour une durée indéterminée, l'Office Public de l'Habitat ODHAC 87 (OPH ODHAC 87), a donné à bail à M. [O] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3][Adresse 4] [Localité 2]., moyennant un loyer mensuel révisable de 297,41 € outre une provision sur charges d'un montant de 143,28 € ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 297 €. En raison du non règlement des loyers et charges à leur échéance, l'OPH ODHAC 87 a fait délivrer à M. [O] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, par acte de commissaire de justice délivré à Personne le 23 octobre 2025 et portant sur une dette en principale de 682,83 euros. Par acte de Commissaire de justice délivré à Etude le 14 janvier 2026, l'OPH ODHAC 87 a fait assigner M. [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de : ▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ; ▸ ordonner l'expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier; ▸ condamner M. [O] [A] au paiement à titre provisionnel : de la somme de 1595,08 € arrêtée au 31 décembre 2025 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit;d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ; ▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2026 et après trois renvois sollicités par les parties, a été évoquée à l'audience du 16 septembre 2026. A l'audience susdite, l'OPH ODHAC 87 représenté par son conseil, maintient ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de 1866,55 €, selon décompte arrêté au 10 septembre 2026 échéance d'aout 2026 incluse. Le bailleur indique s'opposer à l'octroi de délais de paiement au bénéfice du défendeur pour le règlement de l'arriéré et précise avoir proposé au locataire un plan d'apurement le 02 février 2026 que ce dernier n'a pas respecté. Le bailleur admet que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d'avril 2026 mais dit ne pas avoir encaissé, depuis, de règlement complémentaire pour l'apurement de la dette locative. M. [O] [A], comparait en personne et assisté de son conseil. Il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour apurer sa dette locative qu'il ne conteste pas. Il propose un échéancier sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en contre partie du respect de cet échéancier afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il sollicite par ailleurs le débouté du bailleur en ses demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il indique percevoir un salaire de l'ordre de 1300 euros en qualité d'intérimaire et régler une pension alimentaire totale de 200 euros à la mère de ses 4 enfants. Il propose d'apurer sa dette locative sur la base d'un échéancier de 100 euros par mois et indique avoir repris le paiement du loyer courant. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 15 juin 2026. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. EXPOSE DES MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience initiale du 29 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 23 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande est dès lors recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le commandement de payer, signifié par commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 visait la clause résolutoire du bail qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit. Ce commandement a été délivré pour la somme en principal de 682,83 euros. Le locataire disposait donc d'un délai de 06 semaines (soit 42 jours) allant jusqu'au 04 décembre 2025 pour régler les causes du commandement. Il ressort des pièces communiquées et notamment du décompte de créance produit par le bailleur que M. [O] [A] n'a pas honoré les causes du commandement dans les 06 semaines de sa délivrance.

En conséquence

il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 04 décembre 2025 à 24H et que par suite le bail est résilié depuis le 05 décembre 2025. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [A] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges. Le bailleur sollicite la somme de 1866.55 € selon décompte arrêté au 10 septembre 2026. Le locataire ne conteste pas ce décompte. Toutefois, il ressort de l'analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de (114,01 + 131,37) 245,38 €. S'agissant de frais prohibés en application des dispositions précitées, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l'arriéré locatif. La créance n'étant, pour le reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [O] [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de (1866,55 - 245,38) 1621,17 €, arrêtée au 10 septembre 2026 avec intérêts au taux légal sur la somme de 682,83 euros à compter du 23 octobre 2025 date de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur les délais de paiement : Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [O] [A] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le bailleur s'oppose en raison du non-respect du plan d'apurement conventionnel établi en février 2026. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé du 10 septembre 2026 que le locataire, contrairement à ce qu'il indique, n'a pas effectué de versement complémentaire à partir de mars 2026 en exécution du plan d'apurement conventionnel, le versement effectués en mars 2026 ayant été rejeté, de même que le paiement du loyer courant de mai 2026. Cependant il ressort de ce même décompte que le paiement du loyer courant a repris depuis le mois de juin 2026. M. [A] indique souffrir d'une pathologie invalidante et bénéficier de l'allocation adulte handicapé de 247,29 euros par mois. Il a pu bénéficier en juillet 2026 d'une aide financière du CCAS de [Localité 4] de 300 euros pour l'apurement de sa dette locative. Il justifie bénéficier d'une aide personnalisée au logement de 154,17 euros par mois. Ainsi M. [A] justifie d'une situation financière lui permettant d'apurer la dette locative sur la base d'un échéancier de 36 mois tel qu'il le sollicite. Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser M. [O] [A] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 35 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette. Il convient d'attirer l'attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Sur la suspension de la clause résolutoire : Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [O] [A] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [A] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - M. [O] [A] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 283,03 € (selon quittance d'aout 2026). Sur les demandes accessoires : En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O] [A], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de l'OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens, de sorte qu'il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de l'Office Public de l'Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 08 aout 2024, et portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3][Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7] à la date du 04 décembre 2025 à 24H ; CONSTATONS que ledit bail se trouve résilié à compter du 05 décembre 2025 ; CONDAMNONS M. [O] [A] à payer à titre provisionnel à l'Office Public de l'Habitat ODHAC 87 la somme de 1621,17 €( mille six cent vingt et un euros et dix-sept centimes) selon décompte arrêté au 10 septembre 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 682,83 euros à compter du 23 octobre 2025 et à compter du prononcé de la présente l'ordonnance pour le surplus ; AUTORISONS M. [O] [A] à régler les sommes dues sur 36 mois à l'aide de 35 mensualités de 35 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ; DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [O] [A] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; DISONS qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant : - la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [A] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - M. [O] [A] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi soit la somme de 283,03 € (selon quittance d'aout 2026) ; DEBOUTONS l'Office Public de l'Habitat ODHAC 87 de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [O] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; REJETTONS toute autre demande ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT Karine MOUTARD Fanny HERVÉ