Cour d'appel de Chambéry, 14 mai 2024, 21/01415

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section

Arrêt

du Mardi 14 Mai 2024 N° RG 21/01415 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GX4K Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de THONON-LES-BAINS en date du 03 Mai 2021 Appelantes Mme [I] [A], demeurant [Adresse 15] Mme [O] [Y] née le 18 Juillet 1944 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2] S.C.I. [Adresse 14], dont le siège social est situé [Adresse 11] S.A.R.L. LES EDELWEISS, demeurant [Adresse 11] ReprésentéeS par la SELARL ACTYS, avocatS postulants au barreau de BONNEVILLE Représentées par Me Aurélia CIMETERRE LE GALL, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimés S.A.R.L. IMMOBILIER DU BASSIN GENEVOIS, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentée par Me Christian FORQUIN, avocat postulantau barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS Syndicat des copropriétaires [Adresse 14], dont le siège social est situé [Adresse 11] Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de VERSAILLES S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est situé [Adresse 5] Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL DPG, avocats plaidants au barreau de LYON S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est situé [Adresse 8] Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY S.A.S. GIF GESTION COPROPRIETE, dont le siège social est situé [Adresse 10] S.A.S.U. REGIE GRAND GENEVE, dont le siège social est situé [Adresse 7] S.A.S. ALLO SYNDIC, dont le siège social est situé [Adresse 7] Me [B] [V], demeurant [Adresse 6] Mme [H] [S] née le 14 Mai 1952 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4] S.A.S. REMARDE GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 9] Sans avocats constitués -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Octobre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 novembre 2023 Date de mise à disposition : 14 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par contrat de bail du 24 février 1997, Mme [O] [Y] a pris à bail des consorts [G] les lots n°83 et 84 correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier [Adresse 14], sis [Adresse 11], bâtiment collectif soumis au statut de la copropriété, de type "R + 5" pour l'exploitation d'un commerce de fleurs sous la dénomination Le Palais des Fleurs. Par assemblées générales des copropriétaires ont été désignées en qualité de syndic de la copropriété : Du début de la copropriété au 23 juin 2009 : la société Nexity (Sa), devenue la société Nexity Lamy (Sas), Du 25 mars 2011 au 29 mai 2013 : la société Allo Syndic (Sas), Du 29 mai 2013 au 30 septembre 2015 : la société Remarde Gestion (Sas), Depuis le 30 septembre 2015 : la société Immobilier du Bassin Genevois. Pour la période du 23 juin 2009 au 25 mars 2011, en l'absence de syndic désigné par les copropriétaires, M. [B] [V] a été désigné par décision judiciaire en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété. Le 1er juillet 2004, Mme [Y] a constitué la société Les Edelweiss (Sarl) dont elle est l'unique associée et en a confié la gérance à Mme [I] [A]. Le 8 juillet 2004, Mme [Y] a constitué la Sci [Adresse 14], dont elle assure la fonction de gérante. Le 9 juillet 2009, Mme [Y] a cédé son fonds de commerce à la société Les Edelweiss, moyennant le prix de 100 000 euros. Le 27 juillet 2004, la Sci [Adresse 14] a acquis le local commercial sus-désigné et l'a donné à bail commercial, par acte du même jour, à la société Les Edelweiss pour l'activité de commerce de fleurs, moyennant un loyer mensuel hors taxe de 800,59 euros. Se plaignant de venues d'eau récurrentes à l'arrière-boutique du local, Mme [I] [A], la société Les Edelweiss et la Sci [Adresse 14] ont saisi le juge des référés notamment aux fins de faire ordonner une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] et de la société Lamy. Par ordonnance du 12 mai 2009, le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a ordonné une expertise confiée à M. [D] [F]. Par ordonnances des 15 décembres 2009 et 3 novembre 2010, les chefs de mission de l'expert ont été complétés et étendus à d'autres parties. L'expert a déposé son rapport définitif le 24 janvier 2012. Par ordonnance de référé du 30 janvier 2012, le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] à effectuer, sous astreinte, les travaux de remise en état de la façade et de réfection de l'étanchéité des parties communes tels que préconisés par l'expert dans deux notes expertales des 24 août 2009 et 23 novembre 2010. Par ordonnance du 10 septembre 2012, le président du tribunal de la même juridiction s'est déclaré incompétent, au profit du juge de l'exécution, pour liquider l'astreinte provisoire fixée dans sa précédente décision et a condamné : Mme [S] et la société Axa France Iard à verser une provision de 2 505 euros à la Sci [Adresse 14] pour les travaux de réfection du faux-plafond du local commercial, Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz (venant aux droits de la société AGF) à verser une provision de 27 588,35 euros à la Sci [Adresse 14] pour les travaux de réfection des autres parements, lignes et prises électriques et de téléphone, alarme incendie, stores et toiles dégradés du local commercial, Les quatre, ensemble, à payer à la société Les Edelweiss une provision de 7 000 euros pour son préjudice d'exploitation et 8 000 euros pour la perte de valeur du fonds de commerce. Par décision du 4 décembre 2012, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a débouté la Sci [Adresse 14] de sa demande en liquidation des astreintes ordonnées par décision du 30 janvier 2012. Par arrêt avant dire droit du 11 septembre 2014, la cour d'appel de Chambéry a supprimé l'astreinte provisoire relative à l'établissement d'une comptabilité normalisée et à la remise des documents comptables et, afin de statuer sur la demande de liquidation de la seconde astreinte, a ordonné un complément d'expertise confiée à M. [F] pour dire si les travaux préconisés avaient été réalisés conformément aux règles de l'art et aux normes applicables. Le 29 décembre 2014, l'expert a déposé son rapport complémentaire. Par arrêt du 29 octobre 2015, la cour d'appel de Chambéry a constaté que sur les neuf séries de travaux ordonnés, deux ont été exécutés de manière insatisfaisante et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Sci [Adresse 14] et à la société Les Edelweiss la somme de 4 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte dont l'ordonnance de référé du 30 janvier 2012 avait assorti l'obligation de réaliser les travaux. Par décision du 30 août 2019, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a débouté la Sci [Adresse 14] de sa demande de liquidation d'astreinte pour la période postérieure au 30 octobre 2015 en ce que la cour d'appel n'avait pas précisé que sa décision du 29 octobre 2015 était restreinte à une période donnée et n'a pas ordonné une nouvelle astreinte. Parallèlement, depuis 2005, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] a initié plusieurs procédures à l'encontre de la Sci [Adresse 14] au motif de carences récurrentes dans le règlement des charges de copropriété. La Sci [Adresse 14] a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaire : 7 128,57 euros, par arrêt du 30 janvier 2007 de la cour d'appel de Chambéry, 27 669,27 euros pour les charges arrêtées au 17 mars 2008, par jugement du 13 novembre 2008 du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, 16 498,27 euros pour les charges des exercices du 1er juillet 2005 au 30 juin 2007, par arrêt en date du 29 janvier 2013 de la cour d'appel de Chambéry. Par décision du 16 mai 2017, la cour d'appel de Chambéry a désigné un expert, M. [J], pour déterminer les charges dues par la Sci [Adresse 14] pour la période du 30 juin 2007 au 15 novembre 2015. Par jugement du 6 février 2018, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé la liquidation judiciaire de la société Remarde Gestion. Par actes du 24 janvier 2014, la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], la société Nexity Lamy, M. [V], Mme [S], la société Axa France Iard, la société AGF (aux droits de laquelle se trouve la société Allianz) et la société Allo Syndic devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. Par actes des 1er octobre 2017 et 2 juillet 2018, la Sci [Adresse 14] a appelé en cause la société Remarde Gestion et la société Immobilier du Bassin Genevois. Les trois instances ont été jointes. Par jugement du 3 mai 2021, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Rejeté la demande en nullité de l'assignation ; - Rejeté la demande de contre-expertise comptable ; - Dit que Mme [Y] a subi un préjudice de 27 081 euros au titre de sa perte de marge et condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] et la société Allianz in solidum, à 21 664,80 euros, et Mme [S] et la société AXA France Iard la somme de 5 416,20 euros ; - Dit que la société Edelweiss a subi un préjudice de 13 201,68 euros au titre de ses pertes d'exploitation et condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] à la somme de 3 690,50 euros, la société Lamy Nexity la somme de 1 320,17 euros, et Mme [S] et la société Axa France Iard in solidum 6 600,84 euros ; - Dit que la Sci [Adresse 14] a subi un préjudice au titre des travaux de remise en état et condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] la somme de 16 553,01 euros, la société Nexity Lamy la somme de 5 517,67 euros, M. [V] la somme de 5 517,67 euros, Mme [S] et la société Axa France Iard la somme de 2 505,62 euros in solidum ; Pour l'ensemble de ces condamnations, - Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - Condamné la société Axa France Iard à relever et garantir intégralement son assuré, Mme [S] de cette condamnation ; Pour l'indemnisation du préjudice de Mme [Y], - Condamné la société Allianz Iard à relever et garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] de cette condamnation ; - Débouté la Sci [Adresse 14], Mme [Y], la société Edelweiss et Mme [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; - Rejeté les autres demandes en garantie ; - Débouté la société Immobilière du Bassin Genevois de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; - Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], la société Allianz Iard, Mme [S], la société Axa France Iard, la société Nexity Lamy, M. [V], aux entiers dépens ; - Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], la société Allianz Iard, Mme [S], la société Axa France Iard, la société Nexity Lamy, M. [V] à une somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté le surplus des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté les parties de toutes leurs autres demandes, comprenant les demandes plus amples et contraires. Au visa principalement des motifs suivants : Les opérations expertales exposées dans le rapport du 24 janvier 2012 ont permis d'établir des origines multiples à ces diverses infiltrations ; Les préjudices liés au facteur a, l'écoulement d'eau massif dans le plafond, ont cessé en 2009 ; Les préjudices liés au facteur c, dans l'arrière-boutique et les toilettes de l'arrière-boutique, ont cessé en 2012 ; Les préjudices liés au facteur b et d, sur la partie inclinée du plafond au droit des vitrines et dans la zone de circulation arrière-boutique, ont cessé en juin 2014. Par déclaration au greffe du 6 juillet 2021, la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Dit que Mme [Y] a subi un préjudice de 27 081 euros au titre de sa perte de marge et condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] et la société Allianz in solidum, à 21 664,80 euros, et Mme [S] et la société Axa France Iard la somme de 5 416,20 euros ; - Dit que la société Edelweiss a subi un préjudice de 13 201,68 euros au titre de ses pertes d'exploitation et condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] à la somme de 3 690,50 euros, la société Lamy Nexity la somme de 1 320,17 euros, et Mme [S] et la société Axa France Iard in solidum 6 600,84 euros ; - Dit que la Sci [Adresse 14] a subi un préjudice au titre des travaux de remise en état et condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] la somme de 16 553,01 euros, la société Nexity Lamy la somme de 5 517,67 euros, M. [V] la somme de 5 517,67 euros, Mme [S] et la société Axa France Iard la somme de 2 505,62 euros in solidum ; - Débouté la Sci [Adresse 14], Mme [Y], la société Edelweiss et Mme [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires. M. [V], Mme [S], les sociétés Allo Syndic, Remarde Gestion (Sas), Gif Gestion copropriété (Sas) et Regie Grand Genève (Sasu) n'ont pas constitué avocats. Par jugement du 8 septembre 2023, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a prononcé la liquidation judiciaire de la société Régie Grand Genève et a désigné la Selarl MJ Alpes ès qualités de mandataires judicaire.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 30 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] demandent à la cour de : - Juger recevable et bien fondée la présente action, et confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'assignation ; - Juger que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] est responsable des dommages qui leurs sont causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et que partant, elle a engagé sa responsabilité, et ainsi confirmer le jugement entrepris ; - Juger que les Syndics qui se sont succédés depuis 2004 à savoir les sociétés Gestrim devenue Nexity Lamy, Allo Syndic, Remarde Gestion et L'immobilier du Bassin genevois ainsi que M. [V], ont tous été défaillants dans l'exercice de leurs missions et partant, ont engagé leur responsabilité et celles de leurs assureurs, la société Allianz Iard venant aux droits de la société AGF et la société Axa, et ainsi confirmer le jugement en ce qu'il a retenu les responsabilités de la société Lamy, Me [V], mais l'infirmer en ce qu'il n'a pas retenue celles de Gestrim, Allo Syndic, Remarde Gestion, et L'immobilier du Bassin genevois ; - Juger que Mme [S] propriétaires des lots situés au droit de ceux de la SciI [Adresse 14], a engagé son entière responsabilité notamment s'agissant de la fuite principale en plafond du magasin « Le Palais des Fleurs » (au niveau de la zone où un bac de récupération d'eau a été installé), et ainsi confirmer le jugement entrepris ; En conséquence, - Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 14] », les sociétés Lamy et M. [V] es qualité, Mme [S] et leurs assureurs, les sociétés Axa, Allianz Iard venant aux droits de la société AGF, et l'infirmer sur la responsabilité les sociétés Remarde Gestion et L'immobilier du Bassin Genevois et des sociétés Allo Syndic, et ainsi les condamner tous in solidum, à payer à : A Mme [Y], - La somme de 100 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce cédé en 2004, et ainsi infirmer le jugement entrepris de ce chef, - La somme de 27 081 euros correspondant à la perte de marge pour les années 1998 à 2004, et ainsi confirmer le jugement entrepris de ce chef, - La somme de 41 415,68 euros au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce à un montant supérieur et ainsi infirmer le jugement entrepris de ce chef ; A la société SCI [Adresse 14], - La somme de 236 675,33 euros au titre du préjudice résultant des loyers impayés et de la perte de loyers pour la période allant de 2004 à novembre 2019, et ainsi infirmer le jugement entrepris de ce chef, - La somme de 57 528,53 euros au titre des travaux de remise en état des lieux effectués de janvier à mars 2014 puis à la suite des deux dégâts des eaux en date des 17 juin et 10 octobre 2014, la somme de de 1 968 euros au titre des travaux de remise en état des lieux effectués début juin 2018 et ainsi infirmer le jugement entrepris en son quantum sur la partie travaux e remise en état, - La somme de 10 000 euros en réparation des préjudices éprouvés au titre des pénalités supportés au titre des prêts accordés fin 2012 et début 2014 par la société Crédit Mutuel de Lyon moulin à vent afin de remettre en état le local commercial dont elle est propriétaire, et ainsi infirmer le jugement entrepris de ce chef ; A Mme [A], - La somme de de 50 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de rémunération, infirmer le jugement entrepris de ce chef ; A la société Les Edelweiss, - Infirmer le jugement entrepris de ce chef en son quantum et ainsi accorder la somme de 448 137 euros en réparation du préjudice de perte d'exploitation pour la période de 2005 à 2016 décomposée comme suit : - 84 035 euros au titre de la perte d'exploitation pour les exercices 2005 à 2011, - 264 102 euros au titre de la perte d'exploitation pour les exercices 2012 à 2016, - 100 000 euros en réparation de la disparition de son fonds de commerce ; - Juger que l'ensemble des sommes précitées porteront intérêts de droit à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise ou à tout le moins à compter de l'assignation ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'ensemble des intimés de leurs demandes reconventionnelles ; - Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 14], les sociétés Lamy et Allo Syndic, M. [V] tant ès qualités de syndic du Syndicat des Copropriétaires et d'administrateur de la copropriété qu'en leur nom, Mme [S] et leurs assureurs, les sociétés Axa Allianz Iard venant aux droits de la société Agf, les sociétés Remarde Gestion et L'immobilier Du Bassin Genevois à leur la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 14], les sociétés Lamy et Allo Syndic, M. [V] tant ès qualités de syndic du Syndicat des Copropriétaires et d'administrateur de la copropriété qu'en leur nom, Mme [S] et leurs assureurs, les sociétés Axa, Allianz Iard venant aux droits de la société Agf, les sociétés Remarde Gestion et L'immobilier du Bassin Genevois aux entiers dépens comprenant : - Le coût des procès-verbaux établis par les huissiers de justice en vue de la constatation des désordres, - Les frais des deux expertises judiciaires, - Les frais d'assignation en référé depuis la saisine du président du tribunal de grande instance de Thonon Les Bains d'une demande d'expertise judiciaire jusqu'à l'introduction de la présente instance ainsi que ceux de signification des écritures aux parties n'ayant pas constitué avocat. Par dernières écritures du 9 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] sollicite de la cour de : - La déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ; - Réformer partiellement le jugement entrepris ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à indemniser les appelantes ; - La mettre purement et simplement hors de cause ; Subsidiairement, - Redésigner tel expert judiciaire qu'il plaira avec une mission identique à celle de MM. [J] et [F] ; - Infirmer le jugement entrepris et condamner M. [V] à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard ; - Débouter la société Allianz Iard venant aux droits de la société AGF de sa demande d'exclusion de garantie ; - Déclarer la police d'assurances inopposable aux tiers ; Plus subsidiairement, - Infirmer le Jugement entrepris et condamner la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard ; - Confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; - Condamner la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] à lui verser une somme de 4 000 euros et ce au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner tous succombants aux dépens. Par dernières écritures du 16 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Nexity Lamy sollicite de la cour de : A titre principal, - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 3 mai 2021 en ce qu'il a : - Condamné à payer à la société Les Edelweiss la somme de 1 320,17 euros, - Condamné à payer à la Sci [Adresse 14] la somme de 5 517,67 euros, - Condamné, in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] la société Allianz Iard, Mme [S], la société Axa France Iard et M. [V] aux entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux d'huissier des 15 mai 2017 et 7 avril 2009, les frais de référé et des deux expertises et les coûts de signification aux parties non constituées, - Condamné, in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], la société Allianz Iard, Mme [S], la société Axa France Iard et M. [V] à payer à la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] une somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté sa demande de condamnation des demandeurs au dépens ; En conséquence, statuant à nouveau, - Débouter la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] de l'intégralité de leurs demandes, A titre subsidiaire, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 3 mai 2021 sauf à limiter la quote-part de sa responsabilité à un maximum de 5% ; En tout état de cause, - Condamner in solidum la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à lui payer une indemnité de 5 000 euros pour la première instance, et de 8 000 euros pour la procédure d'appel ; - Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la Selarl DPG & Associés, avocat, sur son affirmation de droit. Par dernières écritures du 24 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Axa France Iard sollicite de la cour de : - Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - Limité la responsabilité de Mme [S] et la sienne au titre du facteur a) et exclu toute condamnation in solidum ou solidaire, - Limité à 2 505,62 euros le montant des condamnations à la charge de Mme [S] et de la sienne et rejeté toute autre demande, au titre du préjudice matériel, - Débouté la Sci [Adresse 14] de ses demandes au titre d'un préjudice immatériel ; - Débouté Mme [A] de ses demandes ; En conséquence et statuant à nouveau, - Débouter la Sci [Adresse 14], Mmes [Y] et [A] de leurs demandes présentées au titre des préjudices immatériels comme étant injustifiées en mal fondées ; - Débouter la société Les Edelweiss de ses demandes excessives présentées au titre du préjudice immatériel comme étant injustifiées ; Subsidiairement, - Ordonner avant dire droit une contre-expertise comptable confiée à tel expert qu'il plaira de désigner, lequel recevra la mission de proposer une évaluation du préjudice immatériel subi par les demanderesses du fait des désordres et donner son avis sur lesdits préjudices ; - Dire et juger que cette contre-expertise sera effectuée aux frais avancés des appelantes ; Très subsidiairement, - Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité à 6 600,84 euros l'indemnisation du préjudice immatériel de la société Les Edelweiss à la charge de Mme [S] et de la sienne ; En tout état de cause, - Rejeter toute demande de condamnation solidaire ou in solidum comme étant injustifiée et mal fondée ; - Dire et juger que les demanderesses, d'une part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], d'autre part ont commis des fautes qui exonèrent Mme [S] et elle-même de leur responsabilité encourue compte tenu de l'origine des infiltrations ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] à relever et garantir Mme [S] et elle-même des condamnations qui seront mises à leur charge ; - Débouter la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] et toute autre partie, de toutes demandes plus amples ou contraires dirigée à son encontre ; - Rejeter les demandes d'indemnités fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile présentée par les demanderesses comme étant injustifiées et mal fondées ; - Condamner la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] à lui régler la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières écritures du 30 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Allianz Iard sollicite de la cour de : - Déclarer la société Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF, recevable et bien fondée en ses demandes, notamment en son appel incident ; Dès lors, A titre principal, - Dire et juger que les désordres dont font état la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] proviennent d'un manque de réparations indispensables des parties communes incombant au Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] ; Dès lors, - Dire et juger que sa garantie n'est pas due ; - Débouter la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre ; - Condamner in solidum la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; A titre subsidiaire, - Constater que le contrat n°077031024 liant la société AGF, aux droits de laquelle elle vient, au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] a été résilié le 15 mars 2004 ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de la condamnation consistant à verser à Mme [Y] la somme de 21 664,80 euros au titre de sa perte de marge ; Statuant à nouveau, - Débouter la SCI [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] de toutes demandes indemnitaires formées à son encontre comme étant injustifiées ; A titre infiniment subsidiaire, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a évalué le préjudice subi par Mme [Y] à la seule somme de 21 664,80 euros ; Dès lors, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [Y] de ses demandes d'indemnisations de on paiement du fonds de commerce et de perte de chance de vendre le fonds de commerce à un prix plus élevé comme étant injustifiées ; - Ramener à de plus justes proportions la somme réclamée par les appelantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; En tout état de cause, - Débouter la Sci [Adresse 14], la société Les Edelweiss, Mmes [A] et [Y] et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 14] de toutes fins, prétentions et conclusions contraires ; En tout état de cause, - Débouter les appelantes et le syndicat de copropriértaires de toute fins, prétentions et conclusions contraires ; - Statuer ce que de droit sur les dépens. Par dernières écritures du 7 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société l'immobilier du Bassin genevois sollicite de la cour de : - Confirmer le jugement du 3 mai 2021 en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire, - Réduire considérablement le montant des condamnations qui seraient prononcées ; En tout état de cause, - Condamner in solidum la Sci [Adresse 14], Mme [Y], Mme [A] et la Socité Edelweiss à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de M. Christian Forquin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 30 octobre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 novembre 2023.

MOTIFS

ET DÉCISION Il sera rappelé qu'en appel, en application de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et d'autre part, qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. I - Sur les dommages subis Les appelantes contestent le fait que le premier juge n'a pas retenu les désordres subis à partir de 2014 soit en février 2014, en juin 2014, en 2018 et en 2019. ' Concernant les désordres subis auparavant Un rapport d'expertie judiciaire complet et précis a été déposé par M. [F] lequel a indiqué : - concernant les infiltrations d'eau massives dans le plafond au droit du comptoir, elles trouvaient leur origine dans les équipement sanitaires fuyards de la salle de bains de l'appartement située au-dessus en surplomb, appartenant alors à Mme [S] (facteur A) ; - concernant les infiltrations d'eau occasionnelles se produisant sous-plafond, le long des vitrines « côté rue » du magasin, appelé facteur B : les infiltrations visées trouvaient leur origine dans les pathologies suivantes : - fissures infiltrantes - défauts d'étanchéité de calfeutrement de siphon, affectant les balcons des appartements [S] et [M] situés au 1er étage de l'immeuble, au-dessus du magasin de fleurs - concernant les infiltrations d'eau affectant les parties « arrière-boutique » et « WC » du local commercial de fleurs, dénommé facteur C, les infiltrations visées trouvaient leur origine dans les défauts d'étanchéité du « séchoir couvert » autour de la souche de gaine débouchant en arrière-boutique du magasin. - concernant les infiltrations d'eau, autour de la gaine « côté ascenseur » dans les parties « bureau » et « couloir » du local commercial facteur d : les infiltrations visées trouvaient leur origine dans les défauts d'étanchéité de la terrasse supérieure du bâtiment, au droit de la souche de conduit débouchant, dans le magasin de fleurs vers l'ascenseur. Les investigations effectuées ont également mis en évidence l'obstruction (en sa partie sommitale) de la descente d'eaux pluviales située à proximité de la gaine débouchant, dans le magasin, vers l'ascenseur. Il n'y a pas lieu de revenir sur ces constatations qui ont été documentées et investiguées par l'expert et qui ne sont pas, en réalité, constestées. ' Concernant les désordres subis à partir de 2014 Il résulte des pièces versées aux débats par les appelantes (pièce, 43, 74 et 75) que des dégats des eaux ont été réglés par la compagnie d'assurance Thélem de la Sci [Adresse 14] les 23 septembre 2014, 16 décembre 2016 et 3 mai 2018, et par la compagnie d'assurances Macif de la Sci [Adresse 14] le 22 août 2019. Cependant, il n'existe aucun élément démontrant une même origine des désordres que ceux relevant de l'expertise, sachant que c'est le syndic de copropriété, la société Immobilier du Bassin Genevois, qui produit les procès-verbaux de constations du cabinet Prévost experts qui est intervenu sur un dégât des eaux du 15 avril 2014 qui concernait une canalisation privative d'un appartement du 5ème étage (pièce 12) et sur un dégât des eaux du 22 juillet 2014 provenant d'une fuite de colonnes d'eau usées réparée immédiatement (pièce 13). Par ailleurs, les appelantes allèguent un dégât des eaux survenu en octobre 2019 provoquant l'effrondrement du faux plafond du couloir d'accès aux sanitaires, et la présence de tâches brunâtres sur certaines plaques du plafond du commerce. Elles produisent un procès-verbal de constat d'un huissier de justice en date du 8 octobre 2009 (pièce 43), faisant état de dalles de faux plafond gisant sur le sol au niveau du couloir menant au sanitaie, une entretoise de 10 cm présentant des taches brunâtres au centre l'espace de vente et une dalle de faux plafond avec des tâches brunes côté ouest, mais comme le soutient le syndic de copropriété, la société Immobilier du Bassin Genevois, il n'est aucunement démontré ni l'origine de ces désordres, ni même qu'ils seraient en lien avec les travaux préconisés par l'expert et qui n'ont pas été réalisés en 2014. En effet, l'expert judiciaire avait préconisé des travaux pour faire cesser les désordres qu'il avait constatés et lors de sa visite sur les lieux en 2014, il a pu se rendre compte que ceux-ci avaient été réalisés à l'exception des travaux (f et i) de réfection des relevés d'étanchéité avec bandes solines et le remplacement du siphon d'évacuation des eaux pluviales du balcon de l'appartement [S]. En conséquence, comme l'a motivé justement le premier juge, l'origine des infiltrations susvisées n'a pas été déterminée et il n'est pas démontré de lien entre celles-ci et celles mises en évidence par l'expert, d'autant que les travaux pour faire cesser les infiltrations du facteur A ont été exécutés dès 2009, ceux du facteur C en mars 20212, et une partie des travaux des facteurs B et D (reprises des balcons du 1er étage, reprise d'étanchéité en périmétrie du séchoir couvert, currage débouchage de la descente d'eaux pluviales) l'avaient été lors de la visite de l'expert en octobre 2014. Ainsi c'est à juste titre qu'aucun des dégats des eaux subis à partir de début 2014 n'a été retenu et que le premier juge a estimé que les préjudices liés aux facteurs B et D étaient caractérisés jusqu'en juin 2014, date à laquelle le local a été renové. II - Sur la responsabilité des désordres ' Sur la responsabilité de Mme [S] L'expert a indiqué dans son rapport que, selon lui, le facteur de causalité « a», paraissait mettre en jeu la responsabilité de Mme [S] en sa qualité de propriétaire de l'appartement surplombant le magasin de fleurs. Cette responsabilité doit effectivement être retenue pour ce désordre puique les équipements privatifs de son appartement étaient défectueux. Il appartenait à Mme [S] de vérifier l'état de ses équipements et de remédier sans attendre aux défectuosités relevées. Mme [S] est assurée par la société Axa France Iard qui ne conteste pas sa garantie. ' Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires De même, l'expert a indiqué que les facteurs de causalité B, C et D, apparaissaient mettre en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Cette responsabilité doit être retenue dès lors que les facteurs de causalité B, C et D trouvent leur origine dans le caractère vétuste, et peu entretenu d'éléments d'étanchéité de toiture-terrasse, dalles de balcon, constituant des parties communes de l'immeuble. Il convient en outre de rappeler : - qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits ' Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. - que les copropriétaires ont, lors de plusieurs assemblées générales, ajourné la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse, ajourné l'étanchéité du local sèche-linge en terrasse, ou n'ont pas approuvé ces travaux (AG des 23 janvier 1996, 11 avril 2001 et 19 déceùbre 2001). Cette attitude de la part des copropriétaires a perduré d'ailleurs ultérieurement sur l'engagement de travaux de rénovation. Le syndicat des copropriétaires a été assuré par la société Allianz Iard (anciennement AGF) qui conteste sa garantie. La société Allianz Iard a été l'assureur du syndicat de copropriété, selon contrat AGF souscrit le 15 mars 1994 et résilié le 15 mars 2004. Compte tenu du délai écoulé depuis cette résiliation, il n'a pas été possible pour la société d'assurance de produire, comme le syndicat de copropriété le lui demandait, les conditions particulières. le syndicat des copropriétaires soutient que le point de départ du sinistre étant antérieur à la résiliation, la compagnie d'assurance doit sa garantie, et celle-ci ne peut justifier que la clause d'exclusion visée dans les conditions générales est opposable aux tiers, faute de pouvoir produire les conditions particulières Les conditions générales du contrat d'assurance liant les parties avant sa résiliation au 15 mars 2004 prévoyait comme clause d'exclusion dans les conditions générales page 10 'les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensable incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure)'. Il est certain qu'en l'absence de conditions particulières, il ne peut être déterminé si cette clause est opposable aux tiers et par ailleurs, l'assureur ne démontre pas que son assuré a eu connaissance des conditions générales et donc de la clause d'exclusion. En conséquence, la société Allianz devra sa garantie au syndicat des copropriétaires pour les dommages subis en raison de désordres dont la cause est antérieure à la résiliation du 15 mars 2004. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n'est pas établi avec certitude que toutes les causes de ces désordres soient antérieures à la résiliation et donc que les causes des désordres subis par la Sci [Adresse 14] et la société Les Edelweiss aient pris naissance avant la résiliation du contrat d'assurance souscrit avec la société Allianz Iard. ' Sur la responsabilité des syndics de copropriété Les appelantes recherchent la responsabilité des syndics suivants : la société Nexity lamy (gestrim), Me [V], la société Allo Syndic, la société Remarde Gestion et la société Immobilier du Grand Genevois. Il convient aussi de préciser que le syndicat des copropriétaires a fait un appel provoqué contre la société Gif qui aurait, selon lui, repris la société Remarde Gestion. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic doit 'administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'. Cet article habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Le syndic doit surveiller le bon état d'entretien des parties communes de l'immeuble, de telle sorte qu'il peut faire procéder aux travaux nécessaires soit de son propre chef s'ils relèvent de sa compétence, soit après autorisation de l'assemblée générale. Le syndic est ainsi responsable envers le syndicat s'il n'agit pas. Il est ainsi s'il ne prend pas les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes sans que l'impécuniosité du syndicat puisse l'exonérer de cette obligation ( Cass. 3e civ., 9 déc. 2004, n° 02-19.425, Cass. 3e civ., 18 nov. 2008). S'il ne peut donc pas se retrancher derrière l'impécuniosité du syndicat de copropriétaires, en cas de refus de l'assemblée générale de ratifier les mesures déjà prises par le syndic, il risque de ne pouvoir exiger les versements pour le financement des travaux, et les entreprises devraient alors engagé une action directe contre le syndicat pour paiement des travaux ( Cass. 3e civ., 12 févr. 2003 ' Cass. 3e civ., 20 janv. 1999, n° 97-16.735 ). La société nexity lamy (gestrim) dont le mandat a couru du début de la copropriété au 23 juin 2009 Il est certain, comme le soutiennent les appelantes qu'elles ont informé le syndic régulièrement des infiltrations subies notamment en 2004, 2006 et 2008 (multiples courriers pièce 17). Il est également établi que les désordres ont été constatés dès les premières réunions d'expertise qui ont suivi la fin du mandat confié à la société Nexity lamy (gestrim). La société Nexity Lamy met en avant ses moyens limités, l'absence de la mise en cause de sa responsabilité par l'expert, et le contexte très particulier de cette copropriété proche de la faillite. Elle met en exergue notamment l'assemblée générale du 4 décembre 2007 qui a refusé l'adoption de la résolution consistant à constituer une provision spéciale pour les travaux d'entretien et de conservation. Toutefois, les justificatifs de ses démarches produits aux débats demeurent très limités (Demande d'intervention au plombier le 14 avril et réitération par LRAR le 21 avril 2009). En outre, il convient de constater que dans le procès-verbal d'assemblée générale susvisé, les copropriétaires ont voté les travaux de réparation des colonnes d'eau usées. En réalité, alors que des inflitrations d'eau récurrentes affectaient cet immeuble depuis plusieurs années, la société Nexity lamy ne démontre pas avoir fait les diligences attendues d'un syndic dans une telle situation et compte tenu des années écoulées, elle aurait eu le temps de soumettre des travaux de recherche et de réparation à l'assemblée générale, sans même avoir à recourir à l'article 18 de la loi de 1965. Or elle ne l'a pas fait et n'a pas non plus eu recours à la procédure d'urgence. Sa négligence est ainsi caractérisée et sa responsabilité sera retenue. Me [V] désigné judiciairement du 23 juin 2009 au 25 mars 2011 Les appelantes allèguent un grief (absence de travaux urgents préconisés dans le cadre de l'expertise) en lien avec la présente procédure, les autres griefs notamment liés à la comptabilité sont hors propos. La responsabilité de Me [V], sera, pour les mêmes motifs de négligence, retenue. La société Allo Syndic dont le mandat a couru du 25 mars 2011 au 29 mai 2013 Les appelantes ne forment des prétentions qu'à son égard. Cette société a a priori cessé son activité et l'universalité de son patrimoine aurait été reprise par son unique associé, la société régie Grand genève, elle-même placée en liquidation judiciaire le 8 septembre 2023 laquelle a valablement dénoncée à l'instance d'appel. Les appelantes se sont toutefois désistées de l'appel à l'encontre de la société Regie Grand genève contre laquelle elles n'avaient toutefois formé aucune demande. En se désistant de leurs prétentions à l'encontre de la société dont elles disaient qu'elle avait repris la société Allo Syndic, ce désistement concerne également par voie de conséquence la société Allo Syndic. La société Remarde Gestion dont le mandat a couru du 29 mai 2013 au 30 septembre 2015 Cette société a été placée en liquidation judiciaire le 6 février 2018 soit avant même la clôture définitive en première instance.Par ailleurs, alors même que cette société était en procédure collective depuis deux ans (ce qui suspend le cours de la procédure), avant la clôture des débats de première instance, les appelantes n'ont pas appelé en cause le liquidateur judiciaire ni en première instance ni en appel. Elles ne justifient pas de leurs déclarations de créance à son égard. Les appelantes soutiennent que la société Immobilier du Bassin Genevois a pris la succession de la société Remarde, indiquant que les gérants sont les mêmes. Elles n'abandonnent toutefois pas leur prétentions contre la société Remarde qui n'existe plus et sollicitent même dans leurs motivations, la condamnation de son assureur, la société Générali qui n'a jamais été mise en cause (p16 des conclusions). Ces demandes seront donc déclarées irrecevables. En outre, ajoutant de la confusion à cette situation créée par les appelantes, le syndicat des copropriétaires a fait un appel provoqué le 19 novembre 2021 contre une société GIF Gestion Copropriété qui, selon lui, aurait repris la société Remarde. Cependant, il ne le justifie pas de sorte, en outre, le syndicat de copropriétairez ne formule aucune demande à son égard. Cette société sera purement et simplement mise hors de cause. La société Immobilier du Bassin Genevois dont le mandat a débuté le 15 décembre 2016 Cette dernière fait valoir en outre que les demandes formulées contre elle sont irrecevables dès lors que le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation à titre personnel dans le dispositif de ses écritures mais développe des moyens contre elle ès qualités de syndic. Elle soutient aussi qu'elle n'a aucun lien avec le précédent syndic et qu'elle n'a pas repris son passif. Cependant, comme rappelé précédemment, la société Immobilier du Bassin Genevois ne formule aucune prétention dans le dispositif de ses propres conclusions concernant cette irrecevabilité. Au fond, les appelantes lui reprochent essentiellement ne pas avoir fait les travaux préconisés par l'expert et déjà cités soit une partie de ceux concernant les désordres B et D. Toutefois, ces travaux ont été effectués partiellement et les constatations de leur non exécution partielle ont été faites en 2014 soit avant le début du mandat de la société Immobilier du Bassin Genevois. Les demandes des appelantes à son encontre seront comme en première instance rejetées. III - Sur le montant des préjudices ' Sur les préjudices matériels Seule la Sci [Adresse 14] forme des demandes à ce titre. S'agissant du facteur de causalité A imputable entièrement à Mme [S], l'expert a estimé que les travaux de réfection concernant le magasin de fleurs s'élevaient à un montant de 2 505,62 euros. S'agissant des autres facteurs de causalité, l'expert a estimé le préjudice à la somme de 27 588,35 euros. Ce poste de préjudice fixé, en fonction des éléments fournis par l'expert, par le premier juge à la somme de 27 588,35 euros sera confirmé par la cour, malgré la demande réitérée de la Sci Beau Soleil de le voir fixer à la somme de 57 528,53 euros, outre la somme de 1 968 euros, puisque seuls les travaux liés aux infiltrations subies avant 2014 ont été retenus. La société Allianz ne devra pas sa garantie au syndicat des copropriétaires aux motifs susexposés pour ce dommage. ' Sur les préjudices immatériels ' sur les préjudices de Mme [Y] - sur le prix de vente du fonds de commerce Celle-ci a revendu son fonds de commerce à la société les Edelweiss au prix de 100 000 euros mais celle-ci n'ayant pas pu les lui régler, ceux-ci ont été portés au crédit de son compte courant d'associée et n'ont jamais été remboursés. Il est certain que Mme [Y], en créant la société Les Eldweiss dont elle est l'unique associée, a conservé en réalité son fonds de commerce et qu'elle se loue à elle-même aussi les locaux puisqu'elle a de façon concomittante créé la Sci [Adresse 14] pour l'acquisition des locaux, loués à bail commercial à la société Edelweiss. Comme le juge de première instance l'a retenu, le non paiement du montant de l'acquisition du fonds de commerce par la société Les Edelweiss à son associée unique n'a aucun lien direct avec les infiltrations d'eau subies avant 2004. Il n'est notamment pas justifié les raisons de l'absence de tout paiement et il appartenait à Mme [Y] d'engager une éventuelle action en paiement contre sa propre société. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de préjudice. - sur la perte de marge subie pendant l'exploitation à titre personnel (avant 2004) S'il n'est pas contestable que le chiffre d'affaires de Mme [Y] a été régulièrement en augmentation pendant sa période d'exploitation, et sans qu'il y ait lieu de revenir sur la problématique de l'expertise du sapiteur, parfaitement examinée par le premier juge et sans qu'il y ait lieu non plus d'ordonner une nouvelle expertise plus de 20 ans après, la cour estimant qu'elle dispose de suffisament d'éléments pour trancher le litige, l'expert sapiteur a retenu un préjudice d'exploitation durant cette période. Le fait que le commerce ait subi des infiltrations d'eau à répétition n'a pu avoir qu'un impact négatif sur son exploitation et ainsi freiner l'augmentation de son chiffre d'affaire, de sorte que la somme de 27 081 euros retenue en première instance sera également retenue par la cour. La société Allianz devra sa garantie au syndicat des copropriétaires aux motifs susexposés pour ce dommage. - sur la perte de chance de revendre le fonds de commerce à une valeur supérieure Mme [Y] soutient qu'elle aurait pu céder son fonds à une valeur de 41 415.68 euros supérieure à celle effectivement fixée lors de la cession. Toutefois, cette perte de chance n'est pas établie, ni même justifiée, d'autant qu'elle s'est revendue le fonds à elle-même par le biais d'une société et que c'est elle qui en a fixé le prix, tant côté vendeur que côté acheteur. ' sur les préjudices de la Sci [Adresse 14] - sur la perte de loyers Celle-ci a fait l'acquisition des lots de copropriété donnés à bail en juillet 2004. La société Edelweiss a loué ces locaux de juillet 2004 à août 2015 et n'a pas encaissé les loyers sur cette période à hauteur de 133 545,33euros ce qui tend à signifier, avec un loyer mensuel de 800,59 euros HT, une absence de paiement de loyers pendant quasiment toute la période. Mais ce non paiement des loyers ne s'explique pas par l'existence des désordres subis qui n'ont pas empêché une exploitation (même imparfaite) durant toute la période. En outre, comme l'a retenu le premier juge : - la perte des loyers est déjà indemnisée par le biais de la prise en compte de la perte d'exploitation de la preneuse - lorsque celle-ci aura été indemnisée, elle se trouvera dans les conditions économiques qu'elle aurait dû connaître en l'absence de désordres et pourra régler sa dette de loyers, sachant qu'elle n'a pas été radiée. - pour la période postérieure à 2014, il n'existe pas de lien entre l'absence de location du local, ou le non paiement des loyers par le nouveau locataire et les infiltrations subies avant 2014 et il n'a pas été caractérisé l'existence d'infiltrations en lien avec l'objet du litige. C'est donc par de justes motifs que le premier juge a rejeté la demande à ce titre. - sur les pénalités liées au remboursement des prêts La demande de la somme forfaitaire de 10 000 euros au titre des pénalités subies au cours du remboursement des prêts contractés fin 2012 et début 2014 pour réaliser les travaux (60 000 et 20 000 euros) sera également rejetée. En effet, une provision du montant total de 30 093 euros a été accordée avant même la souscription des prêts le 10 septembre 2012 par ordonnance de référé et il n'est pas justifié de la nécessité de souscrire une second prêt. En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la Sci de ces chefs de prétention. ' sur les préjudices de la société l'Edelweiss - sur la perte d'exploitation la société Edelweiss sollicite des pertes d'exploitation pour la période de 2005 à août 2015 soit dix ans à hauteur totale de 448 137 euros avec une première période de 2005 à 2011 de 184 035 euros, et une seconde période de 2012 à 2016 de 264 102 euros. Elle fonde sa demande sur le rapport du sapiteur qui évaluait la perte d'exploitation à la somme de 184 035 euros évaluée dans un premier temps à 7 000 euros, ces évaluations concernant uniquement la première période. En réalité, il ne peut être considéré comme l'a retenu le sapiteur dans son rapport définitif que le taux de préjudice subi par la société l'Edelweiss est d'un tiers de l'écart entre le chiffre d'affaire de référence réalisé en 2004 par Mme [Y] augmenté de 5 % puis de 100 % de l'écart entre le chiffre d'affaire de 2007 reconstitué et le chiffre d'affaire réel, multiplié par un taux de marge brute de 50 %. Le calcul retenu par le premier juge est en revanche pertinent, puisqu'il a retenu le même mode de calcul que celui utilisé pour déterminer la perte d'exploitation subie par Mme [Y] (50 % du 5 % du chiffre d'affaires annuel). Il a également appliqué un calcul différent s'agissant de l'excercice 2009-2010, de l'exercice 2010-2011 et de l'excercice 2011-2012, du fait des infiltrations très importantes subies en 2009 avec les travaux réalisés jusqu'en 2012 (prise en considération de la différence entre le chiffre d'affaire augmenté de 5 % réalisé en 2008 auquel il a été défalqué le chiffre d'affaire réalisé). Effectivement, l'étude des chiffres d'affaires réalisés entre 2005 et 2013 montre un effondrement par rapport à 2004, effondrement qui n'est pas expliqué par la société Edelweiss, qui ne fournit pas d'explication non plus sur l'absence de vente et d'achat de marchandises à partir de 2011, comme si le magasin avait été inexploité alors même qu'il ne résulte d'aucun élément versé aux débats que le commerce était totalement inexploitable en raison des inondations. En conséquence, au vu de l'ensemble de ces données, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la perte d'exploitation de la société l'Edelweiss à la somme de 13 201,68 euros pour la période de 2004 à fin 2013 et rejeté la prétention pour le surplus. La société Allianz ne devra pas sa garantie au syndicat des copropriétaires aux motifs susexposés pour ce dommage. ' sur le préjudice de Mme [A] Les moyens soutenus par Mme [A] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre Mme [A] dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. IV - Sur l'obligation au paiement de la dette Les condamnations seront prononcée in solidum à l'égard des responsables dont les fautes ont concouru au même dommage. Ainsi, - Mme [S] et la société Axa France Iard seront condamnées in solidum à payer à la somme de 2 505,62 euros à la Sci [Adresse 14] au titre des travaux de reprise ; - Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard, Mme [S] et la société Axa France Iard seront condamnés in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 27 081 euros au titre de sa perte de marge ; - le syndicat des copropriétaires, la société Lamy Nexity, Me [V], Mme [S] et la société Axa France Iard seront condamnés in solidum à payer à la société Les Edlweiss la somme de 13 201,68 euros au titre de ses pertes d'exploitation ; - le syndicat des copropriétaires, la société Lamy Nexity, Me [V] seront condamnés in solidum à payer à la Sci [Adresse 14] la somme de 27 588,35 euros au titre des travaux de reprise. V - Sur les autres recours et sur la contribution à la dette de réparation Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer derecours qu"à proportion de leurs fautes respectives. sur le fondement des dispositions de l`article 1382 du code civil pour les responsables non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1 147 du code civil s'ils sont contractuellement liés. Le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte a retenu : ' au titre de la perte d'exploitation de Mme [Y] chiffrée à 27 081 euros - une part de 20 % de Mme [S], - une part de 80 % du syndicat des copropriétaires ; ' au titre des travaux de remise en état chiffrés à 2 505,62 euros au profit de la Sci [Adresse 14], - une part de 100 % de Mme [S] ; ' au titre des travaux de remise en état chiffrés à 27 588,35 euros au profit de la Sci [Adresse 14] - une part de 60 % du syndicat des copropriétaires ; - une part de 20 % de la société Nexity Lamy ; - une part de 20 % de Me [V] ; ' au titre de la perte d'exploitation de la société Les Edelweiss chiffrée à 13 201.68 euros, - une part de 50 % de Mme [S] ; - une part de 30 % du syndicat des copropriétaires ; - une part de 10 % de la société Nexity Lamy ; - une part de 10 % de Me [V] ; Le syndicat des copropriétaires sera relevé et garanti : - par la société Allianz Iard entièrement de la somme de 21 664,80 euros (27 081 euros x 80 %), et à hauteur de 20 % par Me [V] au titre des travaux de remise en état chiffrés à 27 588,35 euros au profit de la Sci [Adresse 14], - à hauteur de 50 % par Mme [S], et de 10 % de Me [V]. En revanche, il ne peut être relevé et garanti par la société Nexity Lamy à défaut de prétention formalisée en ce sens dans le dispositif de ses écritures. Il en est de même de sa demande de garantie contre Mme [S] puisqu'il n'a pas formé cette prétention dans le dispositif de ses écritures. La société Axa France Iard sollicite que les condamnations prononcées contre son assurée et elle-même soient garanties par le syndicat des copropriétaires toutefois la société Axa France Iard qui ne représente pas son assurée, ne peut faire la demande que pour elle même. Elle sera relevée et garantie par le syndicat des copropriétés : - à hauteur de 80 % au titre de la perte d'exploitation de Mme [Y] chiffrée à 27 081 euros ; - à hauteur de 30 % au titre de la perte d'exploitation de la société Les Edelweiss chiffrée à 13 201.68 euros. VI - Sur les demandes accessoires Les appelantes succombant en leur appel seront condamnées aux dépens distraits au profit de la selarl DPG & associés et Me Forquin sur son affirmation de droit. L'équité commande de débouter l'ensemble des demandes d'indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Constate le désistement d'instance des appelantes de son appel contre la société Régie Grand Genève, Met hors de cause la société GIF, Déclare irrecevables les prétentions des appelantes dirigées contre la société Remarde, Déclare irrecevable la demande de la société Axa France Iard de voir son assurée, Mme [S] relevée et garantie par le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 14], Infirme le jugement en ce qu'il a condamné : - le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] et la société Allianz in solidum au paiement de la somme de 21 664,80 euros, et Mme [S] et la société AXA France Iard la somme de 5 416,20 euros au titre de sa perte de marge de Mme [Y], - le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] au paiement de la somme de 3 690,50 euros, la société Lamy Nexity la somme de 1 320,17 euros, et Mme [S] et la société Axa France Iard in solidum 6 600,84 euros à la société Edelweiss au titre de ses pertes d'exploitation ; - le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] au paiement de la somme de 16 553,01 euros, la société Nexity Lamy la somme de 5 517,67 euros, M. [V] la somme de 5 517,67 euros à la Sci [Adresse 14] au titre des travaux de remise en état, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard, Mme [S] et la société Axa France Iard in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 27 081 euros au titre de sa perte de marge, Condamne le syndicat des copropriétaires, la société Lamy Nexity, Me [V], Mme [S] et la société Axa France Iard in solidum à payer à la société Les Edlweiss la somme de 13 201,68 euros au titre de ses pertes d'exploitation, Condamne le syndicat des copropriétaires, la société Lamy Nexity, Me [V] seront condamnés in solidum à payer à la Sci [Adresse 14] la somme de 27 588,35 euros au titre des travaux de reprise, Dit que le syndicat des copropriétaires sera relevé et garanti : - par la société Allianz Iard entièrement de la somme de 21 664,80 euros (27 081 euros x 80 %) au titre de la perte d'exploitation de Mme [Y] chiffrée à 27 081 euros, et à hauteur de 20 % par Me [V] au titre des travaux de remise en état chiffrés à 27 588,35 euros au profit de la Sci [Adresse 14], - à hauteur de 50 % par Mme [S], et de 10 % de Me [V] au titre de le perte d'exploitation de la société les Edelweiss chiffrée à la somme de 13 201,68 euros, Dit que la société Axa France Iard sera relevée et garantie par le syndicat des copropriétés : - à hauteur de 80 % au titre de la perte d'exploitation de Mme [Y] chiffrée à 27 081 euros ; - à hauteur de 30 % au titre de la perte d'exploitation de la société Les Edelweiss chiffrée à 13 201.68 euros, Déboute les parties du suplus de leurs prétentions, Confirme le jugement pour le surplus, Y ajoutant, Condamne les appelantes in solidum aux dépens, distraits au profit de la selarl DPG & associés et Me Forquin, sur son affirmation de droit Déboute l'ensemble des parties de leurs demandes d'indemnité procédurale. Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL ACTYS Me Christian FORQUIN la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SCP MILLIAND THILL PEREIRA la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL ACTYS Me Christian FORQUIN la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SCP MILLIAND THILL PEREIRA la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES