Tribunal judiciaire de Créteil, 1 octobre 2026, 25/00147

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL LE JUGE DE L'EXECUTION SAISIES IMMOBILIERES Dossier : N° RG 25/00147 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WP6K Minute : 26/00308 JUGEMENT D'ORIENTATION DU 01 Octobre 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président GREFFIERS : Madame PERREAU, Greffier lors des débats Madame GAUTHIER, Greffier lors du prononcé CREANCIER POURSUIVANT : La Société LINK FINANCIAL SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 842 762 528 dont le siège social est sis [Adresse 1], mandatée par le Fonds Commun de Titrisation SAVOIR FAIRE représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 353 053 531 venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant lui même aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant , vestiaire : P 0499 et par Me Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 333 DEBITEUR SAISIS Madame [Y] [G] née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 3] (94) demeurant [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Léa CASTELLON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant vestiaire : 260 et par Me Eleonore Hermann, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Monsieur [Q] [Z] [H] [V] né le [Date naissance 2] à [Localité 5] (Zaïre) demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté DEBATS : Audience publique du 3 Septembre et mise en délibéré au 01 Octobre 2026, date indiquée à l'issue des débats JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal EXPOSE DU LITIGE Suivant acte reçu le 28 novembre 2011 par Me [P] [U], notaire, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE a consenti à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] deux prêts : un prêt intitulé " prêt jeune E3 " d'un montant de 309.912,00 euros, remboursable sur une durée de 420 mois et un prêt intitulé " prêt revente " d'un montant de 115.500,00 euros, remboursable sur une durée de 24 mois. Le 27 juin 2025, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE, a fait signifier à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] un commandement de payer la somme de 235.552,33 euros valant saisie des droits réels de ces derniers portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 6] (Val-de-Marne), désigné au cadastre sous les références section A, numéro [Cadastre 1]. Par acte du 21 août 2026, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d'archivage provisoire 9404P02 S00159. Par actes du 15 octobre 2025, la SAS LINK FINANCIAL a assigné M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] à comparaître à l'audience tenue le 08 janvier 2026 par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Créteil. Par conclusions intitulées " conclusions " remises au greffe par voie électronique le 28 mai 2026, la SAS LINK FINANCIAL demande au juge de l'exécution : - de déclarer la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, recevable à agir, - de déclarer irrecevable la demande d'indemnité d'occupation sollicitée par Mme [Y] [G] ou, subsidiairement, de se déclarer incompétent au profit du juge aux affaires familiales pour statuer sur ladite demande d'indemnité d'occupation sollicitée par Mme [Y] [G], - de débouter Mme [Y] [G] de sa demande de délais de paiement, - de juger que la déchéance du terme est parfaitement régulière, - de fixer sa créance telle que figurant au commandement valant saisie à la somme de 235.552,33 euros intérêts arrêtés au 7 janvier 2025 ou, à titre subsidiaire, de fixer le montant de sa créance à la somme de 17.726,25 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, date de l'audience d'orientation et à la somme de 23.390,41 euros décompte arrêté au 05 mai 2026, en tout état de cause : - d'ordonner la vente aux enchères du pavillon [Adresse 4], à [Localité 6] (Val-de-Marne), cadastré section A n° [Cadastre 1] pour 1a 77 ca, - de fixer la date d'adjudication, - de désigner la SELARL ATLAS JUSTICE, commissaires de justice ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent afin d'assurer la visite du pavillon saisi en se faisant assister si besoin est d'un serrurier et de la force publique, - de l'autoriser à effectuer les formalités de publicité préalables à la vente conformément aux articles R 322-31 et R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution, - de l'autoriser à publier une annonce en ligne sur un site internet, - de débouter Mme [Y] [G] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [Y] [G] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 02 juin 2026, Mme [Y] [G] demande au juge de l'exécution : à titre principal, - de dire et juger que la SAS LINK FINANCIAL ne justifie pas de sa qualité à agir, faute de désignation régulière de l'entité chargée du recouvrement des créances cédées au fonds commun de titrisation invoqué et d'information préalable du débiteur, en conséquence, - de déclarer la procédure de saisie immobilière irrecevable, à titre subsidiaire, - de dire et juger que M. [Q] [H] [V] occupe privativement le bien indivis depuis le 09 juillet 2018, - de fixer l'indemnité d'occupation due à l'indivision à la valeur locative mensuelle estimée du bien, soit 1.200 euros par mois, - de dire que la part revenant à Mme [Y] [G], indivisaire à hauteur de 50 %, s'élève à la somme de 600 euros par mois, - de dire que cette indemnité est due à compter du 09 juillet 2018 et jusqu'à la libération effective du bien ou sa vente ; à titre infiniment subsidiaire, - de lui accorder des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, pour le solde de la dette demeurant exigible après imputation du prix de vente judiciaire, sur une durée maximale de vingt-quatre mois, selon un échéancier compatible avec sa capacité contributive, en tout état de cause, - de condamner solidairement M. [Q] [H] [V] et la SAS LINK FINANCIAL à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens invoqués à leur soutien, il sera renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile aux conclusions intitulées " conclusions " remises le 28 mai 2026 au greffe par voie électronique par la SAS LINK FINANCIAL et aux conclusions intitulées " conclusions en réponse par devant le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire " remises le 02 juin 2026 au greffe par voie électronique par Mme [Y] [G]. Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 04 juin 2026, à laquelle la SAS LINK FINANCIAL et Mme [Y] [G] ont été représentées par leur avocat respectif, tandis que M. [Q] [H] [V] ne s'est pas présenté. La SAS LINK FINANCIAL et Mme [Y] [G] se sont référés à leurs conclusions respectives. M. [Q] [H] [V] ne s'est pas présenté et n'a pas constitué avocat. Le procès-verbal dressé le 15 octobre 2025 par la SELARL ATLAS JUSTICE mentionne que l'acte introductif d'instance lui a été signifié à domicile, après que le commissaire de justice se soit assuré de la réalité de la domiciliation par la confirmation d'un voisin ; le commissaire de justice a par ailleurs laissé un avis de passage, ce qui implique que le destinataire dispose d'une boîte aux lettres à son nom. Le commissaire de justice ayant ainsi procédé à plusieurs vérifications, le procès-verbal est régulier en la forme. Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été informées que, pour plus ample délibéré, le jugement serait prononcé le 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. Par courrier électronique des 23 juillet 2026, 10 septembre et 17 septembre 2026, elles ont été avisées d'une prorogation du délibéré, finalement fixé à la date du 01er octobre 2026. Le juge a invité la SAS LINK FINANCIAL à verser aux débats l'original de la copie exécutoire de l'acte fondant les poursuites afin de permettre de s'assurer de la présence d'une annexe. Par courrier électronique du 24 septembre 2026, le créancier poursuivant à remis une copie sur support électronique de l'acte notarié.

MOTIFS

DU JUGEMENT Il convient de rappeler à titre liminaire que, même lorsqu'elles figurent dans le dispositif des conclusions des parties, les formules " donner acte ", " dire et juger " ou encore " prendre acte " n'introduisent pas nécessairement des prétentions auxquelles le juge serait tenu de répondre par application des articles 4 et 5 du code de procédure civile. 1. Sur la qualité à agir du créancier poursuivant L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Par ailleurs, l'article L. 214-172 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, applicable à la cause, prévoit que, lorsque des créances, autres que des instruments financiers, sont transférées à l'organisme de financement, leur recouvrement continue d'être assuré par le cédant ou par l'entité qui en était chargée avant leur transfert dans des conditions définies soit par une convention passée avec la société de gestion de l'organisme, soit par l'acte dont résultent les créances transférées lorsque l'organisme devient partie à cet acte du fait du transfert desdites créances ; toutefois, à tout moment, tout ou partie du recouvrement de ces créances peut être assuré directement par la société de gestion en tant que représentant légal de l'organisme ou peut être confié par elle, par voie de convention, à une autre entité désignée à cet effet ; le texte précise qu'en cas de changement de toute entité chargée du recouvrement en application des premier et deuxième alinéas, chaque débiteur concerné est informé de ce changement par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire ; le texte ajoute que la société de gestion, en tant que représentant légal de l'organisme, peut également recouvrer directement toute créance résultant d'un prêt consenti par lui ou en confier, à tout moment, tout ou partie du recouvrement par voie de convention à une autre entité désignée à cet effet ; le texte termine en soulignant que, dans tous les cas où tout ou partie de la gestion ou du recouvrement de tout élément d'actif n'est pas effectué directement par la société de gestion mais par une entité tierce en application du présent article, cette entité peut représenter directement l'organisme dans toutes les actions en justice liées à la gestion et au recouvrement de l'actif, y compris toute déclaration de créance et toute mesure d'exécution, sans qu'il soit besoin qu'elle obtienne un mandat spécial à cet effet ni qu'elle mentionne la société de gestion dans les actes. Si, par arrêt rendu le 13 décembre 2017, la chambre commerciale de la Cour de cassation, a retenu qu'il appartient à celui qui transfère au fonds commun de titrisation des créances par bordereau, ou à l'entité qui en était chargée au moment du transfert, de continuer à assurer le recouvrement de ces créances et, pour ce faire, d'exercer les actions en justice nécessaires, la possibilité offerte aux parties de confier tout ou partie de ce recouvrement à une autre entité désignée à cet effet supposant que le débiteur soit informé de cette modification par lettre simple (Com., 13 déc. 2017, n° 16-19.681 et 16-24.853, publié), force est de constater que cet arrêt a été rendu en application des articles L. 214-172 et L. 214-180 du code monétaire et financier, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d'actifs. Il a été jugé en application de l'article L. 214-172, al. 2, du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, que le recouvrement des créances transférées peut être assuré directement par la société de gestion en tant que représentant légal de l'organisme et que le débiteur en est informé par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire (Com., 10 sept. 2025, n° 24-15.885, publié) et qu'une cour d'appel décide à bon droit qu'une société de gestion, qui avait assigné les débiteurs saisis postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 22 mai 2019, a qualité pour agir en recouvrement des créances qui avaient été cédées au fonds commun de titrisation (Com., 10 sept. 2025, n° 24-15.885, publié - Com., 10 sept. 2025, n° 24-18.881, inédit). Il n'est pas contesté que l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation a été délivrée à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] par actes du 27 juin 2025, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises en ce qu'elle a modifié les dispositions de l'article L. 214-172, al. 1, du code monétaire et financier. Il en découle que le recouvrement des créances pouvait être assuré directement par la société de gestion FRANCE TITRISATION en tant que représentant légal du fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, ce dont M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] pouvaient être informés par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire. Le créancier poursuivant verse aux débats un acte de cession de créance daté du 30 septembre 2025, aux termes duquel SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT cède notamment au fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion, la SAS FRANCE TITRISATION, la créance identifiée sous le numéro [Numéro identifiant 1] dont le débiteur est identifié sous le numéro 4097431 (pièce demandeur n° 9). Mme [Y] [G] ne conteste pas que ce numéro corresponde aux prêts qui lui avaient été consentis et il convient d'observer qu'il figure tant sur l'offre de prêt immobilier (pièce demandeur n° 12), que sur les courriers adressés aux emprunteurs par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT avant le 30 septembre 2025 (pièces demandeur n° 4, 5 et 6). Le créancier poursuivant verse en outre aux débats un acte daté du 02 avril 2024 en vertu duquel le fonds commun de titrisation SAVOIR-FAIRE, représenté par sa société de gestion, la SAS FRANCE TITRISATION, donne pouvoir à la SAS LINK FINANCIAL en vue " de représenter le constituant, comparaître devant une juridiction de l'ordre judiciaire et engager en son nom toute procédure judiciaire nécessaire " (pièce demandeur n° 9). Il découle de ces différents éléments que, conformément aux dispositions de l'article L. 214-172, al. 2, du code monétaire et financier, rappelées plus haut, la SAS LINK FINANCIAL s'est vue confier par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, le soin de recouvrir la créance issue du contrat conclu le 28 novembre 2011 entre la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE, d'une part, et M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G], d'autre part. En outre, par lettres recommandées avec avis de réception, sur les récépissé desquels figure la date du 29 octobre 2025, la SAS LINK FINANCIAL a notifié à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] la cession de créance intervenue au profit du fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, et l'existence du mandat consenti à son profit pour recouvrir la créance transférée (pièces demandeur n° 10 et 11) ; il en découle que le changement de l'entité chargée du recouvrement de la créance état, à compter de cette date, opposable au débiteur. Il en découle que c'est à tort que Mme [Y] [G] prétend que la SAS LINK FINANCIAL n'aurait pas qualité pour agir en recouvrement de la créance cédée au fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, alors qu'en entête de l'assignation introductive d'instance et des actes de procédure ultérieurs, la SAS LINK FINANCIAL indique être mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Y] [G] doit être écartée. 2. Sur la fixation d'une indemnité d'occupation du bien saisi L'article L. 213-6, al. 3, du code de l'organisation judiciaire prévoit que le juge de l'exécution connaît de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il est jugé en application de ce texte que le juge de l'exécution ne peut être saisi de difficultés relatives à un titre exécutoire qu'à l'occasion des contestations portant sur les mesures d'exécution forcée engagées ou opérées sur le fondement de ce titre (Cass (avis), 16 juin 1995, n° 09-50.008, publié. Cf. égal. Civ. 3, 25 juin 2020, n° 19-13.485, inédit - Civ. 2, 5 janv. 2017, n° 15-26.694, inédit). Si Mme [Y] [G] demande au juge de l'exécution de fixer l'indemnité d'occupation due à l'indivision par M. [Q] [H] [V] à la valeur locative mensuelle estimée du bien, soit 1.200 euros par mois, d'une part, et de dire que la part revenant Mme [Y] [G], indivisaire à hauteur de 50 %, s'élève à la somme de 600 euros par mois et que cette indemnité est due à compter du 09 juillet 2018 et jusqu'à la libération effective du bien ou sa vente, d'autre part, force est de constater que ces demandes ne tendent pas à contester la mesure d'exécution forcée engagée par la SAS LINK FINANCIAL, en qualité de mandataire du commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION. Si la défenderesse soutient que le juge de l'exécution doit tenir compte des droits et créances nés au sein de l'indivision, dès lors qu'ils influent directement sur la répartition des charges et sur les conséquences économiques de la vente forcée, il convient d'observer que la fixation du montant d'une éventuelle indemnité d'occupation n'aurait aucune incidence sur le montant des sommes dues par M. [Q] [H] [V] et par Mme [Y] [G] au créancier poursuivant. Il en découle que les demandes formées par Mme [Y] [G], qui échappent aux pouvoirs du juge de l'exécution, doivent être déclarées irrecevables. 3. Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible Sur le caractère abusif des clauses de déchéance du terme L'article 7.1. de la directive 93/13 CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs prévoit que " les États membres veillent à ce que, dans l'intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l'utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ". Il a été jugé que le juge national est tenu d'apprécier d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle relevant du champ d'application de la directive 93/13 et, ce faisant, de suppléer au déséquilibre qui existe entre le consommateur et le professionnel, dès lors qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (CJUE, 26 janv. 2017, C 421/14, Banco Primus c. Jesús Gutiérrez [R], pt. 43 -14 mars 2013, C 415/11, Aziz, pt. 46). Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu'issues de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Dans sa recommandation n° 04-03 du 27 mai 2024 relative au prêt immobilier, la commission des clauses abusives recommande notamment que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet : " de laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d'inobservation d'une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ". Il a été jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1, 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié - 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié) ; à cet égard, eu égard à l'importance des sommes empruntées et à la durée initialement laissée à l'emprunteur pour procéder à leur remboursement, ont pu être censurés des arrêts qui avaient retenus que le délai de quinze jours laissé à l'emprunteur pour régulariser sa situation constitue un délai raisonnable (Civ. 1, 5 nov. 2025, n° 23-19.143, inédit - 29 mai 2024, n° 23-12.904, publié). Le commandement de payer valant saisie est fondé sur la copie exécutoire de l'acte reçu le 28 novembre 2011 par Me [P] [U], notaire (pièce demandeur n° 7), aux termes duquel la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE avait consenti à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] deux prêts : un prêt intitulé " prêt jeune E3 " d'un montant de 309.912,00 euros, remboursable sur une durée de 420 mois et un prêt intitulé " prêt revente " d'un montant de 115.500,00 euros, remboursable sur une durée de 24 mois (pièce demandeur n° 1, p. 10-11 et 17-18). Il apparaît que suivant lettres recommandées avec avis de réception sur les récépissés desquels figurent les dates des 14 et 15 juin 2026, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a mis en demeure M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] de régler la somme de 7.186,97 euros, sous un délai de 30 jours, faute de quoi la déchéance des termes convenus serait acquise (pièce demandeur n° 4). Alors que ces lettres ne visaient pas les dispositions du code civil, il n'est pas contesté qu'elles se référaient aux stipulations contenues dans les conditions générales des prêts immobiliers, annexées à l'acte notarié, qui prévoyaient : " Article XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l'emprunteur - Clause Pénale A. Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l'un ou l'autre des cas mentionnés ci-après, l'emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus : […] d. au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d'un Prêt réglementé PTZ) dans les cas suivants : […] - à défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. […] B - En cas de défaillance de l'emprunteur et si le prêteur n'exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, le taux du prêt à compter de la date de défaillance sera majoré de 3 points appliqués au capital restant dû et ce jusqu'à ce que l'emprunteur ait repris le cours normal des échéances contractuelles. […] Pour l'un des cas d'exigibilité prévus, le prêteur pourra exiger de l'emprunteur le remboursement immédiat du capital restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu'à la date du règlement effectif. Le prêteur pourra, en outre demander à l'emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés, et ce, sans préjudice de l'application des articles 1152 et 1231 du code civil (ces dispositions ne s'appliquent pas au Prêt réglementé PTZ) " (pièce demandeur n° 12, p. 11-12). La clause de déchéance du terme ainsi rédigée laissait aux emprunteurs un délai de huit jours à compter de l'envoi d'une mise en demeure pour procéder au versement des sommes dues, avant que l'établissement bancaire prononce de la déchéance du terme. Cette stipulation doit être regardée comme abusive indépendamment des conditions de sa mise en œuvre. Dès lors que cette stipulation contractuelle a fondé la décision de l'établissement bancaire de prononcer la résiliation anticipée du contrat de prêt, il importe peu que celui-ci ait finalement décidé d'adresser une lettre de mise en demeure préalable aux emprunteurs ou qu'il ait laissé à ces derniers un délai plus important pour régulariser leur situation puisque, cela n'étant pas contractuellement prévu, les emprunteurs restaient soumis au pouvoir discrétionnaire de leur créancier à cet égard. Il en découle que la stipulation contractuelle litigieuse, qui offre au prêteur la faculté de résilier le contrat de prêt huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception, mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation, à défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur, doit être regardée comme étant abusive ; il en découle qu'elle doit être réputée non écrite. Sur l'existence d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l'article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires dont il doit apprécier le montant au jour où il statue. Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l'article L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation est d'avis que, si un décompte actualisé est produit, le juge, pour mentionner la créance du poursuivant dans le jugement d'orientation, prend en considération, dans la limite des demandes des parties, le cas échéant jusqu'au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l'écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié, et portées par cet acte valant titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du code des procédures civiles d'exécution (Civ. 2 (avis), 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié). Dès lors que le contrat de prêt était constaté au sein d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, il appartient au juge, en faisant abstraction de la déchéance du terme qui était fondée sur une clause abusive, d'évaluer le montant des sommes dues par les emprunteurs à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION. Il résulte de l'acte reçu le 28 novembre 2011 par Me [P] [U], notaire, que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE avait consenti à M. [Q] [H] [V] et à Mme [Y] [G] deux prêts dont les caractéristiques sont les suivantes : 1°) Nature du prêt : PRÊT JEUNE E3 Montant du prêt en principal : 309.912,00 euros Montant prévisionnel de l'échéance initiale d'amortissement : 1.421,69 euros Progressivité de 13,7613800 % à partir de l'échéance n° 97 Durée initiale de la période d'amortissement : 420 mois, Durée maximale de la période d'amortissement : 480 mois, Taux nominal initial : 4,50 % Taux effectif global annuel assurances comprises : 4,442 % l'an. 2°) Nature du prêt : PRÊT REVENTE Montant du prêt : 115.500,00 euros Durée initiale de la période d'amortissement : 24 mois, Durée maximale de la période de différé d'amortissement : 23 mois, Taux nominal initial : 3,25 % Taux effectif global annuel assurances comprises : 4,74 % l'an (pièce demandeur n° 1, p. 5-6, 11-12 et 16-17). Le décompte versé aux débats par la SAS LINK FINANCIAL mentionne que, à la date du 05 mai 2026, M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] restaient devoir la somme de 23.390,41 euros (pièce demandeur n° 14). Il doit être observé que ce décompte n'est pas contesté par la défenderesse, que la somme de 5.827,93 euros correspondant aux échéances impayées à la date du 07 juin 2024 correspond à celle figurant dans le décompte au 07 janvier 2025 (pièce demandeur n° 6) et que les échéances de 1.416,04 euros pour la période comprise entre le 07 juin 2024 et le 05 mai 2026 sont inférieures à celles prévues dans le tableau d'amortissement annexé à l'acte de prêt (pièces demandeur n° 12). Il convient en conséquence de fixer la créance de la SAS LINK FINANCIAL, représentant le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, à la somme de 23.390,41 euros, arrêtée à la date du 05 mai 2026. 4. Sur la demande de délais de paiement Il découle de la combinaison de l'article 1343-5, al. 1, du code civil et de l'article 510 du code de procédure civile que, après la signification d'un commandement ou d'un acte de saisie, le juge de l'exécution peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il doit être observé à titre liminaire que Mme [Y] [G] ne sollicite des délais de paiement qu'en vue de régler le solde de la dette demeurant exigible après imputation du prix de vente judiciaire, de sorte que les délais de paiement sont sollicités en vue du paiement d'une somme dont le montant est incertain. Par ailleurs, alors que la créance de la la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, est fixée à la somme de 23.390,41 euros, à la date du 05 mai 2026, que le cahier des conditions de vente fixe comme montant de la mise à prix la somme de 120.000,00 euros et qu'aucun autre créancier ne dispose d'une sûreté inscrite sur le fichier immobilier, les sommes issues de la vente permettront de désintéresser le créancier poursuivant. S'il est vrai que des sommes demeurent dues au titre du prêt, dont la déchéance a été déclarée abusive, ces sommes ne sont dues que suivant les modalités de l'échéancier convenu avec l'établissement bancaire dans le contrat de prêt (pièce demandeur n° 1), de sorte qu'elles ne sont pas encore exigibles. Il en découle qu'il y a lieu de rejeter la demande de Mme [Y] [G] à cet égard, comme étant dépourvue de tout objet. 5. Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits objets de la saisie Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. La saisie porte sur portant sur les droits dont sont titulaires M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] sur un bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 6] (Val-de-Marne), désigné au cadastre sous les références section A, numéro [Cadastre 1]. Il découle de l'état hypothécaire, levé les 26 novembre 2024 et 21 août 2025, que ce bien a été acquis en pleine propriété par M. [Q] [H] [V] et Mme [Y] [G] par acte du 28 novembre 2011. Il n'est pas mentionné que ce bien aurait été ultérieurement cédé ou serait affecté d'une cause en limitant l'aliénabilité. Il convient par conséquent de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables. 6. Sur l'orientation de la procédure L'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution indique que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. L'article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. En l'absence de toute demande des débiteurs tendant à être autorisés à céder amiablement le bien, il convient d'ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision. 7. Sur la publicité L'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution indique que juge de l'exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers inscrits ou la partie saisie d'une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières. Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d'assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d'ordonner la diffusion d'une annonce sur les sites internet " avoventes " et " licitor ", dont le coût sera inclus dans les frais taxés. 8. Sur les dépens Aux termes de l'article R. 322-42 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères. Il y a simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l'objet d'une ordonnance de taxe avant l'ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d'appel, prononcé par mise à disposition au greffe : DÉBOUTE Mme [Y] [G] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SAS LINK FINANCIAL pour agir en recouvrement de la créance détenue par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ÎLE-DE-FRANCE, et cédée au fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [Y] [G] tendant à ce que le juge de l'exécution fixe l'indemnité d'occupation due à l'indivision par M. [Q] [H] [V] à la valeur locative mensuelle estimée du bien, soit 1.200 euros par mois et dise que la part revenant Mme [Y] [G], indivisaire à hauteur de 50 %, s'élève à la somme de 600 euros par mois et que cette indemnité est due à compter du 09 juillet 2018 et jusqu'à la libération effective du bien ou sa vente, CONSTATE que la saisie immobilière est fondée sur la copie exécutoire de l'acte reçu le 28 novembre 2011 par Me [P] [U], notaire, DIT que dans l'acte reçu le 28 novembre 2011 par Me [P] [U] est abusive la clause prévoyant que le contrat serait résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendraient immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause, à défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur, FIXE la créance de la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE, à l'encontre de M. [Q] [H] [V] et de Mme [Y] [G], en principal, intérêts, frais et autres accessoires, à la date du 05 mai 2026, à la somme de 23.390,41 euros, DÉBOUTE Mme [Y] [G] de sa demande de délais de paiement en vue de régler les sommes demeurant exigibles après imputation du prix de vente, CONSTATE que la saisie porte sur droits réels saisissables, ORDONNE la vente forcée du bien immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 6] (Val-de-Marne), désigné au cadastre sous les références section A, numéro [Cadastre 1], FIXE l'audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au : Jeudi 10 décembre 2026 à 9h30, Salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord, DIT n'y avoir lieu à fixer le montant de la mise à prix, lequel est indiqué dans le cahier des conditions de vente, ORDONNE à la SAS LINK FINANCIAL, mandatée par le fonds commun de titrisation SAVOIR FAIRE, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE, de diffuser une annonce de la vente sur les sites internet " avoventes " et " licitor ", dont le coût sera inclus dans les frais taxés, AUTORISE, dans les quinze jours précédant la vente, la SARL ATLAS JUSTICE, commissaire de justice, ou tout autre commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant à pénétrer et à faire visiter le bien saisi, selon des modalités arrêtées en accord avec les occupants des lieux ou, à défaut d'accord, s'il y a lieu après en avoir averti les occupants au moins sept jours à l'avance, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, DIT que, lors de la visite, le commissaire de justice pourra se fera assister d'un expert chargé d'actualiser, si nécessaire, dans les biens saisis, les diagnostics d'amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, rapport gaz et rapport électricité, DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, RAPPELLE qu'en cas d'appel et pendant tout le délai d'appel, l'exécution de la présente décision n'est pas suspendue. LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION