Tribunal judiciaire de Metz, 2 octobre 2026, 23/02328

Minute n°2026/667 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE N° de RG : 23/02328 N° Portalis DBZJ-W-B7H-KJVW JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2026 I PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [U] [H] [K] né le 13 Janvier 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] Madame [M] [Y] [F] [Q] épouse [K] née le 08 Janvier 1993 à [Localité 2] (IRLANDE), demeurant [Adresse 1] Monsieur [N] [Q] né le 21 Juillet 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] Madame [D] [V] [X] [I] épouse [Q] née le 03 Août 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Frédéric MOITRY, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C500, Me Caroline LOMBARD, avocat plaidant au barreau de NANCY DÉFENDERESSES : S.A.S.U. M-INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Philippe DE ZOLT de la SELARL COSSALTER, DE ZOLT & COURONNE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B304 S.A.S. M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C 300 II COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente Greffier : Lydie WISZNIEWSKI Débats à l'audience du 06 Mai 2026 tenue publiquement. III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. » 1°) LES FAITS CONSTANTS Par acte reçu le 23 septembre 2021 par Maître [E] [B], Notaire au sein de la SELARL CHONÉ & Associés, notaires à [Localité 5], les consorts [K]-[Q] ont acquis : - Monsieur [U] [K] et Madame [M] [Q] épouse [K] : en pleine propriété pour le compte de leur communauté, - Monsieur [N] [Q] et Madame [D] [I] épouse [Q] : l'usufruit viager et successif, - Madame [M] [Q] épouse [K], la nue-propriété, Du bien constitué d'un ensemble immobilier sis à [Localité 7] (Moselle - [Localité 7]) [Adresse 1], cadastré section 1 n°[Cadastre 1] et section 1 n°[Cadastre 2], ainsi que, à ladite adresse, sur une parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 3] « un bâtiment accolé en mauvais état ». Cette acquisition s'est faite auprès de la SAS M-INVEST, société exerçant une activité de marchand de bien. La SAS M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) s'est chargée de la commercialisation du bien et a rédigé la promesse de vente. La vente s'est faite aux prix de 367 000 euros. Après l'acquisition du bien, les acquéreurs ont suspecté la présence de mérule dans l'immeuble. Des rapports d'analyse mycologique ont confirmé la présence de mérule. Un constat d'huissier a été établi le 28 avril 2022, relevant la présence de filaments blancs à l'aspect cotonneux en divers emplacements du bien immobilier. L'analyse des prélèvements effectués lors du constat a conclu à la présence de mérule. Les consorts [K]-[Q] ont entrepris des travaux visant à l'éradication de la mérule. Par ailleurs, alors que le bien était encore propriété de la société M-INVEST, M. [O], propriétaire du bien voisin sis au [Adresse 8] à [Localité 7], a déclaré a` son assurance un dégât des eaux dont l'origine pouvait se situer au niveau de la toiture du bien acquis par les consorts [K]-[Q]. Après la vente, les époux [K] ont été sollicités par M. [O] pour la réalisation de travaux de réparation pour contenir le sinistre. 2°) LA PROCEDURE Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 21 septembre 2023, M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] ont constitué avocat et assigné la SASU M-INVEST, prise en la personne de son représentant légal, et la SAS M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ. La SAS M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 09 octobre 2023. La SASU M-INVEST en a fait de même par acte notifié par RPVA le 11 octobre 2023. La présente décision est contradictoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2026 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 4 septembre 2026 par mise à disposition au greffe et prorogé au 2 octobre 2026. 3°)

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 juin 2025, M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] demandent au tribunal au visa des articles le 1641 et suivants, 2231, 2241 du code civil, 1240 à 1244 du code civil, 1602 et suivants du code civil, 1194 du code civil, 1231-2 et 1611 du code civil, 232 du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile, de : - DECLARER recevables et bien fondés les époux [K] en leurs demandes, A titre principal, - CONDAMNER in solidum et à tout le moins solidairement les sociétés M-INVEST et M IMMOBILIER à payer à M. [K] et Mme [K] née [Q] les sommes de : -135.629, 61 € TTC a` titre d'indemnisation du préjudice matériel subi du fait des travaux aux fins d'éradication de la mérule, -313,70 € TTC au titre du constat du commissaire de justice, -15.000 € à titre de réparation des troubles de jouissance subis par eux, -20.000 € en réparation de leur préjudice moral, Ces sommes seront assorties, du taux d'intérêt légal à compter de la date de l'assignation ou à tout le moins, de la date du jugement, - CONDAMNER la société M INVEST à payer à M. [K] et Mme [K] née [Q], les sommes de : -10.047, 68 € TTC, en réparation de leur préjudice matériel, -1.500 € à titre d'indemnisation de leur préjudice moral , Dans la gestion du sinistre de M. [O] A titre subsidiaire, Avant dire droit et au besoin, - Ordonner une mesure d'expertise judiciaire, - Désigner tel Expert qu'il plaira au Tribunal avec la mission déterminée par le Tribunal, - Condamner in solidum à tout le moins solidairement les sociétés M INVEST et M IMMOBILIER à payer la consignation des sommes à titre d'avance sur la rémunération de l'expert, En tout état de cause, - Condamner in solidum, à tout le moins solidairement M INVEST et M IMMOBILIER au paiement d'une somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont ce compris les frais d'expertise judiciaire, le cas échéant. Au soutien de leurs prétentions concernant les responsabilités et indemnisation du fait de la présence de mérule, les consorts [K]-[Q] font valoir, : - que la présence de mérule constitue un vice caché antérieur à la vente et rendant le bien acquis impropre à son usage, l'immeuble étant inhabitable sans travaux d'ampleur ; - que le montant des travaux et le coût global de l'assainissement pour évacuer la mérule, s'élevant à 130.599,38 € TTC, représente 35 % du prix de vente ; - que le bien a été vendu au prix du marché, et non largement en dessous, contrairement au moyen adverse. Les demandeurs soutiennent que les sociétés défenderesses ne peuvent s'exonérer de leurs responsabilités au motif qu'elles ont proposé un diagnostic parasitaire et que la mérule n'etait pas visible par des professionnels à la vente, en ce que : - les marchands de bien, vendeurs professionnels, sont présumés connaître tous les vices affectant le bien vendu, cette présomption étant irréfragable ; - le constat d'Huissier de Justice établi en 2022 démontre que la mérule avait touché les parquets, opportunément déposés, ainsi que la présence de filaments blancs dans certaines parties visibles, mais non reconnaissable comme de la mérule par un profane ; - la proposition d'un diagnostic parasitaire demontre la suspicion manifeste des vendeurs sur le vice présenté par le bien, M. [C], l'agent immobilier, ayant tout fait pour les dissuader de réaliser ce diagnostic ; - il appartenait au vendeur, professionnel de l'immobilier, de faire établir ce diagnostic compte tenu de l'état initial du bien. A titre subsidiaire, les consorts [K]-[Q] soutiennent qu'un manquement à l'obligation de délivrance conforme est caractérisé, en ce que le bien ne présente pas les qualités et caractéristiques que les acquéreurs étaient en droit d'attendre compte tenu de son prix. Les consorts [K]-[Q] font également valoir que la responsabilité de l'agent immobilier est engagée dans la mesure où il a manqué à l'obligation de vérification lui incombant, laquelle porte notamment sur l'état matériel du bien. Il a ainsi engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard des acquéreurs. Concernant les préjudices, les consorts [K]-[Q] formulent des demandes en fonction du fondement sur lequel le Tribunal retiendra la responsabilité des défendeurs.

Sur le

fondement de la garantie des vices cachés, les consorts [K]-[Q] déclarent qu'ils entendent diligenter une action estimatoire à l'encontre de la société M-INVEST. A titre subsidiaire, sur le fondement de l'inexécution de l'obligation de délivrance, ils demandent à être indemnisés du coût de réparation pour la remise en état conforme du bien vendu, outre l'allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par le vendeur. Concernant la demande de réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, au visa des dispositions de l'article 1151 du code civil, les consorts [K]-[Q] déclarent que la société M IMMOBILIER est tenue de réparer les préjudices subis par les acquéreurs, dans leur intégralité, du fait des manquements commis. Ils détaillent leurs préjudices comme suit : - le coût nécessité pour l'éradication de la mérule et le coût de la reconstruction après éradication, soit 135.629, 61 € TTC (coût des travaux 120. 567,22 € + coût maîtrise d'œuvre (architecte et bureau d'études) : 15.062, 39 € ) Ils déclarent que l'architecte a précisément dissocié les travaux rendus obligatoires ou non du fait de la mérule. - le coût des constats des commissaires de justice : 313,70 € TTC - le trouble de jouissance : 15.000 € ; les demandeurs déclarent avoir dû attendre un an et 5 mois pour emménager dans le bien dans l'attente de la réalisation des travaux d'éradication de la mérule ; - le préjudice économique résultant de l'immobilisation imprévue de la somme de 135.000 €, ainsi que le préjudice moral découlant de la situation dans laquelle se sont trouvés malgré eux : 20.000 €. A titre subsidiaire, les acquéreurs déclarent ne pas être opposés à une expertise judiciaire. Ils soutiennent qu'ils étaient dans l'impossibilité de laisser en l'état l'immeuble sans intervention immédiate compte tenu de la dangerosité de la situation d'un point de vue sanitaire et matériel. Ils soutiennent qu'il fallait assurer en urgence la préservation de l'immeuble mais également stopper la contamination, également pour les avoisinants, puisque l'école du village a été touchée. Au soutien de leurs prétentions concernant les désordres chez les époux [O], les consorts [K]-[Q] font valoir : - qu'une mention figurant à l'acte de vente met en évidence que la déclaration de sinistre a été faite alors que la société M-INVEST était encore propriétaire du bien ; - que des travaux "conservatoires" ont été réalisés sous l'égide de la société M-INVEST courant juillet 2021 ; - que ces travaux se sont avérés insuffisants, non conformes ou non réalisés dans les règles de l'art puisque les époux [O] se sont rapprochés des époux [K], au titre d'un sinistre réitéré afin d'exiger des travaux de reprise ; - qu'en l'absence de suite donnée par M-INVEST à leurs sollicitations, ils ont été contraints, sans reconnaissance aucune de leur responsabilité, d'effectuer les travaux de réparation afin de contenir le sinistre et limiter les dommages, ce qui n'enlève rien à la responsabilité de M-INVEST et son assureur, pour un montant de 10.047,68 € TTC ; - qu'ils ont subi un préjudice moral compte tenu des contraintes administratives et de temps que la gestion que ce sinistre a généré, dont ils souhaitent être indemnisés à hauteur de 1500 euros. Par des conclusions notifiées au RPVA le 12 décembre 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SASU M-INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, demande au tribunal de : A titre principal, - CONSTATER que les acquéreurs se sont contentés d'avis pour renoncer à une condition suspensive à leur faveur ; En conséquence, - DEBOUTER les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire - CONSTATER que les demandeurs ont été négligents ; - CONSTATER que le comportement des acquéreurs doit s'analyser comme une acceptation des risques En conséquence, - JUGER que la part de responsabilité de la SASU M-INVEST doit être fixée à 5% ; A titre infiniment subsidiaire, - CONSTATER que certains des travaux listés par les demandeurs ne concernent pas directement l'éradication de la mérule ; En conséquence, - FIXER l'indemnisation due à hauteur de 75.989,88 € ; En tout état de cause, - CONDAMNER Monsieur [U] [K], Madame [M] [Q] épouse [K], Monsieur [N] [Q] et Madame [D] [I] épouse [Q] à verser à la SASU M-INVEST la somme de 15.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [U] [K], Madame [M] [Q] épouse [K], Monsieur [N] [Q] et Madame [D] [I] épouse [Q] aux entiers frais et dépens. En défense, la SASU M-INVEST réplique : - que M. [C] a transmis au notaire un projet de compromis mentionnant la possibilité de faire établir un diagnostic parasitaire le 13 avril 2021 ; - que le notaire a conseillé aux parties d'ériger la réalisation du diagnostic parasitaire en condition suspensive ; - que les parties ont, dès lors, signé un compromis comprenant une condition suspensive liée à la possibilité de réalisation par l'acquéreur, et à ses frais, d'un diagnostic de l'état parasitaire ; - que les acquéreurs ont renoncé explicitement à la condition suspensive après avoir sollicité l'avis de personnes extérieures à la vente. A titre principal, la SASU M-INVEST conclut au rejet des demandes formulées par les demandeurs tant sur le fondement des vices cachés que sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, les consorts [K]-[Q] ayant pu se convaincre de l'existence du vice. La défenderesse soutient que les demandeurs se sont contentés d'avis extérieurs pour renoncer au diagnostic parasitaire dont l'importance avait été mise en avant par l'agent immobilier et le vendeur, ce qui constitue une acceptation des risques et fait obstacle à la garantie des vices cachés, le vice devant être analysé comme apparent. Concernant l'impropriété à destination alléguée par les consorts [K]-[Q], la SASU M-INVEST fait valoir : - qu'il est indubitable que le bien n'était pas habitable au jour de l'achat, l'acte de vente décrivant le bien comme étant une maison en mauvais état ; - que les demandeurs avaient prévu un financement important, l'acte de vente mentionnant un financement de 500.000,00 euros outre un apport personnel de 125 000 euros pour la maison donnant sur rue, contre un prix de vente de 367.000,00 euros, les travaux allégués par les demandeurs ne représentant dès lors que 21% du budget ; - que l'état du bâtiment a été pris en compte dans le cadre de la vente, le bien étant vendu bien en dessous du prix du marché. A titre subsidiaire, la SASU M-INVEST conclut au partage de responsabilité entre les parties, et ce, en raison de la négligence des acquéreurs, au motif qu'en renonçant volontairement à procéder au diagnostic parasitaire, les Consorts [K]-[Q] se sont montrés particulièrement imprudents. A titre infiniment subsidiaire, la SASU M-INVEST conclut à l'absence de lien de causalité entre le vice et certains postes indemnitaires avancés par les Consorts [K]-[Q]. Elle expose que : - les demandeurs sollicitent une réparation pour l'intégralité de l'immeuble, alors qu'ils ne démontrent pas la présence de mérule partout, le plan de repérage de la mérule réalisé par l'architecte ne matérialisant pas l'intégralité de l'immeuble ; - l'état de marché produit par les demandeurs ne permet pas de s'assurer de la réalité des travaux réalisés compte tenu d'incohérences ; - il n'est pas établi que les travaux de démolition de l'entreprise [W] étaient nécessaires, compte-tenu de l'absence de constat de mérule avant démolition ; - certains travaux de l'entreprise LEPORINI & KIEFFER relèvent plus de l'aménagement intérieur que de travaux d'enlèvement de la mérule. La SASU M-INVEST chiffre les travaux inutiles à la somme de 54 609,50 euros, se décomposant comme suit : - [L] Décrépissage 1 705,00 € Purge plâtre plafond 869,00 € Purge crasse 1 430,00 € Purge mur et porte cour 1 100,00 € Avenant purge mérule école 3 107,50 € - [W] : 11 759 € - LEPORINI&KIEFFER : Démolition planchers sur 72 m² 8 426,00 € Démolition de la cheminée du rez-de-chaussée 1 100,00 € Démolition des portes sur cour 660,00 € Réalisation des linteaux béton 7 513,00 € Enduisage de la chaux 1 980,00 € Pose de poutrelles hourdies 6 732,00 € Pose de linteaux jambage châssis de la salle de lecture 8 228 €. La SASU M-INVEST déclare que les demandeurs échouent à démontrer l'existence d'un lien de causalité entre le vice allégué et le trouble de jouissance induit par les retards de travaux. S'agissant du sinistre subi par M. [O], la SASU M-INVEST fait valoir que l'obligation de transmission de saisine de l'assureur de la société M-INVEST n'existe qu'à la condition que l'origine du sinistre subi par les voisins provienne de l'immeuble objet de la vente, ce qui n'est pas démontré par les consorts [K]-[Q]. Concernant le manquement à l'obligation de délivrance conforme, la SASU M-INVEST soutient que selon la jurisprudence, la présence de mérule dans un immeuble doit être analysée sur le fondement de la garantie des vices caché, de sorte que les demandes formées sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme doivent être rejetées. A titre subsidiaire, la défenderesse soutient que la demande d'expertise est mal fondée, dans la mesure où elle est destinée à pallier la carence probatoire de la partie demanderesse. Si elle devait être ordonnée, la SASU M-INVEST demande qu'elle soit opérée aux frais des demandeurs. Par des conclusions notifiées au RPVA le 12 décembre 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SAS M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER), prise en la personne de ses représentants légaux, demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de : - DIRE les demandes en tant que dirigée à l'encontre de la société M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) mal fondées, En conséquence, - DEBOUTER purement et simplement Monsieur [U] [K], Madame [M] [Q] épouse [K], Monsieur [N] [Q] et Madame [D] [I] épouse [Q] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER Monsieur [U] [K], Madame [M] [Q] épouse [K], Monsieur [N] [Q] et Madame [D] [I] épouse [Q] à verser à la société M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens. La société M IMMOBILIER fait valoir : - qu'à la suite d'une visite du bien le 6 avril 2021, les demandeurs ont transmis une offre d'achat pour l'ensemble immobilier ; - que s'interrogeant sur l'état parasitaire du bien et sur leur demande, un devis a été sollicité par la société M-IMMOBILIER, pendant la rédaction du compromis de vente, comprenant notamment des analyses mycologiques, devis qui leur a été adressé le 12 avril 2021 ; - que dans le cadre de la négociation, l'agent immobilier avait proposé un partage des coûts de réalisation des diagnostics ; - que le notaire des acquéreurs avait précisé que l'état parasitaire du bien ne devait pas être une simple faculté en condition particulière, mais être érigé en condition suspensive, l'agent immobilier modifiant le compromis de vente en ce sens ; - que le compromis de vente comprenait dès lors bien une condition suspensive relative au diagnostic parasitaire du bien ; - que le 3 mai 2021, à leur initiative, les acquéreurs ont sollicité que la condition suspensive soit levée. Concernant la faute alléguée par les acquéreurs, la SAS M IMMOBILIER fait valoir qu'elle n'est pas démontrée en ce que : - les demandeurs sont défaillants à rapporter la preuve de ce que l'agent immobilier avait connaissance de la présence de mérule, celle-ci n'étant pas visible lors des visites ; - les manquements à l'obligation d'information et de conseil doivent être appréciés en fonction des connaissances que l'on est en droit d'attendre de l'agent immobilier qui est un professionnel de la vente et de l'immobilier mais non de la construction et ne peut être assimilé à un homme de l'art dont il ne possède pas les connaissances techniques. La défenderesse soutient que si la juridiction devait constater une faute commise par la société M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER), le préjudice des consorts [K]- [Q] ne saurait être que d'une perte de chance de ne pas contracter et ainsi être exposé à des frais de traitement et d'élimination du mérule, l'agent immobilier ne pouvant être tenu pour responsable des conséquences de la présence de ce champignon. Elle ajoute qu'en tout état de cause, aucune condamnation in solidum ou solidaire ne pourrait être prononcée à l'égard de la société M IMMOBILIER (MILIMALIS IMMOBILIER) et de la société M-INVEST. IV MOTIVATION DU JUGEMENT 1°) SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES RELATIVES A LA PRESENCE DE MERULE A) SUR LA RESPONSABILITE DU VENDEUR Sur le fondement de la garantie des vices cachés Conformément à l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Les articles 1642 et 1643 précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1644 dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Aux termes de l'article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Par acte de vente reçu par Maître [E] [B], Notaire au sein de la SELARL CHONÉ & Associés, notaires à [Localité 5], les consorts [K]-[Q] ont acquis à [Adresse 1] : « un ensemble immobilier à usage d'habitation en mauvais état, composé d'une maison principale composée de trois niveaux d'habitation avec combles et caves voutées, d'une maison sur l'avant avec accès direct par la rue et sa grange, d'une cour intérieure à usage de jardin ainsi qu'une parcelle à usage de jardin accessible depuis le rez-de-chaussée de la maison principale, » ainsi qu'un « bâtiment accolé en mauvais état », au prix de 367 000 euros. L'acte de vente comprend une clause d'exonération de garantie des vices apparents et des vices cachés, cette clause précisant que « cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité - ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». Il est constant que le vendeur, marchand de biens, a la qualité de professionnel de l'immobilier de sorte que la clause d'exonération de garantie des vices cachés ne s'applique pas. Par courriel du 12 avril 2021, M. [C], de l'agence MILIMALIS, a transmis au notaire et à Mme [M] [K] un devis concernant un diagnostic supplémentaire « état parasitaire », avec une proposition de partage du coût de ce diagnostic afin de permettre aux acquéreurs d'être le donneur d'ordre. L'agent immobilier indique que le coût supplémentaire d'éventuelles analyses resterait à la charge des acquéreurs. Le devis produit s'élève à la somme de 832 euros, les analyses supplémentaires étant d'un prix unitaire de 140 euros. Cette somme n'est pas prohibitive compte tenu du prix d'acquisition de 367 000 euros. Sur demande du notaire, la réalisation du diagnostic parasitaire a été érigée en condition suspensive dans le compromis de vente. Or, il ressort de la lecture de l'acte de vente du 23 septembre 2021 que les acquéreurs ont renoncé à cette condition suspensive, compte tenu de la clause suivante figurant en page 23 : « Mérules Les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnées par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l'obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide. Le BIEN ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral. Le VENDEUR déclare ne pas avoir constaté l'existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans le bois ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de champignon. Il est ici rappelé qu'aux termes de l'avant-contrat susvisé il était prévu l'établissement par l'ACQUEREUR d'un « diagnostic de l'état parasitaire ». L'ACQUEREUR déclare et confirme avoir renoncé par courriel en date du 3 mai 2021 dont une copie demeure annexée au bénéfice de ladite condition suspensive. » Les acquéreurs déclarent qu'ils ont été incités à renoncer au diagnostic. Ils ne produisent toutefois aucun élément de nature à corroborer cette affirmation. La SASU M-INVEST produit pour sa part le mail daté du 3 mai 2021 par lequel les acquéreurs ont renoncé à la condition suspensive : « Nous avons pu discuter avec différents charpentiers de la région ainsi qu'avec 2 personnes qui connaissaient la maison et avons décidé de ne pas faire le diagnostic parasitaire. » Il en résulte que les consorts [K]-[Q] ont renoncé à cette condition suspensive de leur propre initiative. Il est par ailleurs souligné que le vendeur n'a pas commis de faute en ne faisant pas réaliser l'état parasitaire de son propre chef, l'immeuble n'étant pas situé dans une zone à risque au titre de la mérule. Le 28 avril 2022, les acquéreurs ont fait établir un constat d'huissier au cours duquel la présence de nombreux filaments blancs à l'aspect cotonneux a été relevée en divers endroits dans la maison (ancienne salle d'eau, au plafond au-dessus de l'escalier à l'entrée, dans la pièce à gauche de l'entrée), en présence de M. [J] [W], spécialisé dans le traitement de la mérule, lequel a procédé à des prélèvements. Les rapports d'analyses mycologiques établis le 16 mai 2022 ont confirmé la présence de mérule pleureuse ou mérule des maisons dans les étages du bien immobilier litigieux. L'huissier de justice ayant réalisé le constat ne mentionne aucun élément de nature à suspecter que les vendeurs ont tenté de masquer la présence de la mérule avant la vente, par exemple par la dépose du parquet, laquelle n'est pas mentionnée dans le constat. Il est ainsi établi qu'à la date du 28 avril 2022, l'immeuble acquis le 23 septembre 2021 était infesté par la mérule. Afin que la garantie de la société M-INVEST puisse être engagée au titre de la présence de mérule, encore faut-il qu'il soit établi que le champignon était présent antérieurement à la vente. Or, le constat d'huissier permettant d'établir la présence de mérule a été réalisé environ sept mois après l'acquisition du bien. Les consorts [K]-[Q] ne produisent aucun élément permettant d'établir que la mérule avait commencé à infester le bâtiment avant la vente du 23 septembre 2021. Il n'est dès lors pas certain que le vice constitué par la mérule était présent avant la vente. Il en résulte que la garantie des vices cachés ne peut être invoquée à l'appui de l'action en responsabilité engagée par les consorts [K]-[Q] à l'encontre de la société M-INVEST. Sur le fondement du défaut de délivrance conforme En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l'obligation principale de délivrer la chose qu'il vend, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties. L'obligation de délivrance conforme du vendeur s'apprécie à la date de délivrance du bien. Dans la mesure où l'apparition de la mérule dans l'ensemble immobilier acquis par les demandeurs n'a été établie que sept mois environ après l'acte de vente, il n'est pas démontré aux débats que le vendeur a délivré un immeuble ne présentant pas les qualités et caractéristiques convenues entre les parties. Il en résulte que le défaut de délivrance conforme n'est pas démontré. Au total, les consorts [K]-[Q], acquéreurs du bien touché par la mérule, échouent à démontrer l'existence d'un vice caché ou d'un défaut de délivrance conforme permettant d'engager la responsabilité de la société M-INVEST, vendeur. Concernant leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire, il y a lieu de relever que l'immeuble n'est plus dans l'état dans lequel il se trouvait lorsque la présence de mérule a été constatée, les acquéreurs ayant fait procéder aux travaux d'éradication de la mérule. Il en résulte qu'une expertise judiciaire ne serait pas utile au litige. Les consorts [K]-[Q] seront déboutés de cette demande. Les consorts [K]-[Q] forment des demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés ou sur le défaut de délivrance conforme. Dans la mesure où ils échouent à démontrer que la responsabilité de la société M-INVEST est engagée sur l'un ou l'autre de ces fondements, les consorts [K]-[Q] devront être déboutés de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la société M-INVEST au titre des conséquences de la présence de mérule au sein de l'immeuble acquis le 23 septembre 2021. B) SUR LA RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER L'article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard tant du vendeur l'ayant mandaté que de l'acquéreur; qu'il est tenu de renseigner les parties au contrat de vente sur l'existence des désordres apparents affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Octobre 2013 - n° 10-15.687). En l'espèce, il est établi aux débats que la SAS M IMMOBILIER, agent immobilier, a mis en mesure les acquéreurs de faire réaliser un diagnostic parasitaire, et qu'il a modifié le compromis de vente à la demande de leur notaire afin d'ériger la réalisation du diagnostic parasitaire en condition suspensive. Il n'est nullement démontré qu'il a cherché à dissuader les consorts [K]-[Q] de faire réaliser le diagnostic parasitaire. Dans la mesure où l'immeuble n'était pas situé en zone de présence d'un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral, l'agent immobilier, par ses diligences consistant à produire un devis concernant le diagnostic parasitaire, et à ériger la réalisation de ce diagnostic en clause suspensive du compromis de vente, a rempli son obligation d'information et de conseil. Il en résulte que les acquéreurs échouent à apporter la preuve d'une faute de l'agent immobilier permettant d'engager sa responsabilité délictuelle à leur égard. Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SAS M IMMOBILIER au titre des dommages causés par la mérule. 2°) SUR LES DEMANDES CONCERNANT LE SINISTRE DE M. [O] Les consorts [K]-[Q] entendent obtenir l'indemnisation de travaux de réparation d'un montant total de 10 047,68 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle du vendeur, faisant valoir que la SAS M IMMOBILIER a manqué à son obligation de transmission de ses droits de couverture concernant un sinistre affectant la maison voisine appartenant à M. [O]. Une clause intitulée « SINISTRE MITOYEN » figure à l'acte de vente (page 15) : « Il est ici déclaré par le vendeur que durant le mois de juillet 2021, Monsieur [R] [O] propriétaire de la propriété voisine sise au [Adresse 8] a déclaré a` son assurance un degât des eaux dont l'origine alléguée pourrait se situer au niveau de la toiture du BIEN objet des présentes. Le vendeur a fait réaliser des travaux conservatoires en vue de prévenir un nouveau sinistre à cet endroit et a prévenu son assureur. L'assureur de Monsieur [O] a diligente une mission d'expertise qui sera realisee prochainement et impliquera notamment une visite dans le bien vendu. Le vendeur s'engage à transmettre la saisine de son propre assureur à l'acquéreur qui sera subrogé dans le bénéfice des droits de couverture de la police d'assurance dans l'éventualité où il serait conclu que l'origine du sinistre excipée soit fondée sur le bien. L'acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé de cette situation, les parties s'apporteront toute assistance mutuelle nécessaire en vue de la prise en charge par l'assurance du vendeur d'une potentielle mise en responsabilité. Demeurent annexés aux présentes : - copie du courrier MAAF en date du 10 septembre 2021, - copie de la facture travaux en date du 20 juillet 2021. » La facture annexée met en évidence que la société M-INVEST a fait réaliser des travaux par une entreprise de couverture pour un montant de 400 euros (« fixation zinc par tape vis et fourniture et pose de chappe allu »). Par courrier du 10 septembre 2021, la société MAAF, assureur de M. [O], a informé la société M-INVEST qu'à la suite du sinistre dégâts des eaux ayant atteint, le 3 août 2021, les biens situés au [Adresse 8] à [Localité 7], sa responsabilité était susceptible d'être engagée, l'assuré subissant des désordres suite à l'infiltration émanant du mur mitoyen. Une réunion d'expertise était prévue le 13 octobre 2021 à laquelle la société M-INVEST était invitée à participer. M-INVEST ne produit pas de compte rendu de cette réunion d'expertise pas plus qu'elle ne justifie avoir prévenu son assureur. Un second courrier de l'assureur MAAF de M. [O] figure aux débats, adressé à Mme [M] [K], la conviant à une réunion d'expertise du 21 octobre 2022 pour participer aux opérations d'expertise relatives au même sinistre du 3 août 2021. Il mentionne, tout comme le courrier du 10 septembre 2021, que sa responsabilité est susceptible d'être engagée, sans le confirmer. Les consorts [K]-[Q] ne produisent pas les conclusions de ce rapport d'expertise. Des échanges mails entre les consorts [K]-[Q] et l'agent immobilier sont également produits, qui ne permettent pas de déterminer si les opérations d'expertise ont permis d'établir la responsabilité de la société M-INVEST au titre du sinistre du 3 août 2021. Un courrier adressé par la société générale, assureur protection juridique de Mme [M] [K], à la SAS M-INVEST est encore produit, dans lequel l'assureur reproche à la SAS M-INVEST de ne pas avoir procédé aux travaux conservatoires évoqués dans l'acte de vente, entraînant le pourrissement de poutres avec un devis de remise en état à hauteur de 9615 euros. Néanmoins, cet élément n'est pas une preuve de la responsabilité de la société M-INVEST, faute de production d'un rapport d'expertise permettant d'établir que les dommages de M. [O] ont eu pour origine une infiltration d'un mur mitoyen du temps où la société M-INVEST était propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Il en résulte qu'il n'est pas démontré un manquement contractuel de la société M-INVEST de nature à engager sa responsabilité au titre du sinistre de M. [O]. Les consorts [K]-[Q] seront dès lors déboutés de leurs demandes visant à condamner la société M-INVEST à payer les sommes suivantes à M. [K] et Mme [K] née [Q] au titre de la gestion du sinistre de M. [O] : -10.047, 68 € TTC, en réparation de leur préjudice matériel, -1.500 € a` titre d'indemnisation de leur prejudice moral. 3°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE Selon l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Les consorts [K]-[Q], qui succombent, seront condamnés aux dépens ainsi qu'à régler à chacune des sociétés défenderesses la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter les consorts [K]-[Q] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 4°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l'exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l'exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 21 septembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] de leur demande de condamnation de la société M-INVEST à payer à M. [K] et Mme [K] née [Q] les sommes de : -135.629, 61 € TTC à titre d'indemnisation du préjudice matériel subi du fait des travaux aux fins d'éradication de la mérule, -313,70 € TTC au titre du constat du commissaire de justice, -15.000 € a` titre de réparation des troubles de jouissance subis par eux, -20.000 € en réparation de leur préjudice moral, DEBOUTE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] de leur demande de condamnation de la société M IMMOBILIER à payer à M. [K] et Mme [K] née [Q] les sommes de : -135.629, 61 € TTC à titre d'indemnisation du préjudice matériel subi du fait des travaux aux fins d'éradication de la mérule, -313,70 € TTC au titre du constat du commissaire de justice, -15.000 € à titre de réparation des troubles de jouissance subis par eux, -20.000 € en réparation de leur préjudice moral, DEBOUTE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] de leur demande de condamnation de la société M-INVEST à payer à M. [K] et Mme [K] née [Q], au titre de la gestion du sinistre de M. [O], les sommes de : -10.047, 68 € TTC, en réparation de leur préjudice matériel, -1.500 € à titre d'indemnisation de leur préjudice moral ; DEBOUTE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire ; CONDAMNE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] aux dépens ; CONDAMNE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] à régler à la société M-INVEST la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] à régler à la société M IMMOBILIER la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [U] [K], Mme [M] [Q] épouse [K], M. [N] [Q] et Mme [D] [I] épouse [Q] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 OCTOBRE 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier. Le Greffier Le Président