Tribunal judiciaire de Colmar, 25 août 2026, 25/00511

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GUEBWILLER [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] Tél : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 1] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 25 AOUT 2026 N° RG 25/00511 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FRQ6 DEMANDEUR Madame [N] [L] - [M] demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] représenté par Me Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81 DÉFENDEUR Monsieur [Q] [E], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3] représenté par Me Virginie HALLER, avocat au barreau de MULHOUSE, (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2025-3609 du 10/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Colmar) NATURE DE L'AFFAIRE Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Marie-Ange HOUTMANN, Magistrate exerçant à titre temporaire, juge des contentieux de la protection Greffier : Emmanuelle EBER DÉBATS : À l'audience publique du mardi 30 juin 2026. JUGEMENT : contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 25 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et Emmanuelle EBER, greffier. EXPOSE DU LITIGE Mme [L]-[M] [N] expliquait avoir conclu un contrat de bail avec M. [E] [Q], le 4 octobre 2020, portant sur une maison d'habitation, au [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer avec charges de 940 €, pour une première durée de trois ans, que le bail se poursuivait par tacite reconduction et que le loyer était indexé sur l'indice INSEE de référence des loyers, que selon article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire était tenu de payer son loyer en temps voulu, que néanmoins, le locataire ne réglait pas ses loyers de février à mai 2025 et qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui était signifié, le 13 mai 2025, portant sur une somme de 4076,29 €, que ledit commandement rappelait les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement n'avaient pas été régularisées dans les deux mois, voire même, la dette avait augmenté puisque deux autres loyers, de juin et juillet 2025, n'avaient pas été honorés, que ladite procédure était devenue inévitable. Par assignation du 25 juillet 2025, la bailleresse a saisi le Tribunal de céans, le Juge des contentieux de la protection, d'une action dirigée à l'encontre de M. [E] [Q], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater à titre principal la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties, au besoin la prononcer ; - dire que le défendeur devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique ; - condamner le défendeur à lui payer la somme de 6033,43 €, selon décompte arrêté au 16 juillet 2025 avec intérêts au taux légal, à compter de la présente demande en justice ; - condamner le défendeur à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au montant des loyers et charges, avec application de l'indexation prévue au contrat, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; - condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux afférents aux frais de commandement de payer visant la clause résolutoire ; - condamner le défendeur au paiement de la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. M. [E] [Q] expliquait effectivement, qu'avec Mme [U] [G], ils avaient conclu un contrat de bail avec Mme [L] -[M], le 4 octobre 2020, qu'il avait toujours réglé son loyer et qu'il bénéficiait d'allocations logement d'un montant de 487 € par mois, qu'il résidait dans la maison avec ses deux enfants de 11 et de 13 ans, qu'à l'hiver 2024, il avait signalé des moisissures à sa propriétaire, au plafond des trois chambres à coucher, que Mme [L]-[M] avait considéré qu'il faisait une mauvaise occupation des lieux et lui suggérait de faire une déclaration de dégâts des eaux auprès de son assurance, qui refusait de garantir le sinistre, que face à l'inertie de sa bailleresse, il faisait le choix de bloquer le versement des loyers, que c'était dans ce contexte, qu'une procédure de résiliation avait été engagée à son encontre, qu'il reconnaissait devoir régler des arriérés de loyers, de février à juillet 2025 inclus, soit six mois, c'est à dire la somme de 980 € x 6 mois = 5880 €, qu'il existait néanmoins une discordance entre les frais de Commissaire de justice détaillés dans le décompte ( 153,43 € ) et (109,08 € ), qui correspondaient aux frais d'assignation et que le bailleur se devait de justifier cette différence de sommes, à défaut, aucune somme ne sera due, qu'il convenait de noter qu'il reprenait le paiement de ses loyers dès août 2025 et qu'il procédait au versement de cinq sommes de 150 € en plus, soit la somme de 750 € dans le cadre d'un plan d'apurement de sa dette et qu'il était, en date de janvier 2026, redevable d'un montant de 5130 €, qu'il souhaitait des délais de paiement les plus larges possible et que pendant les délais ainsi accordés, à ce que les effets de la clause de résiliation soient suspendus de plein droit, qu'il n'aurait pas suspendu le paiement des loyers, si le bailleur avait fait le nécessaire pour mettre à disposition un logement sain, sans tâches de moisissure aux plafonds, qu'il présentait des devis de 2500 € et de 1525 € pour enlever les moisissures des trois chambres de façon pérenne et pour isoler les combles, que la bailleresse refusait de prendre en charge, qu'un trouble de jouissance s'était aussi déclaré au niveau de la salle de bains, que la baignoire s'était fendue et que de l'eau s'écoulait par en dessous, qu'il en avait averti la propriétaire, qui acceptait, au bout de cinq mois de remplacer la baignoire défectueuse, qu'il était confronté au même problème afférent aux gaines de ventilation, que ce n'était que grâce à ses réclamations, que Mme [L]-[M] acceptait de faire venir une entreprise pour nettoyer les gaines de ventilation, lesquelles étaient obstruées par le temps, qu'en dépit des nettoyages réalisés, les moisissures perduraient, telles qu'il en résultait des photos, que c'était dans ce contexte qu'il sollicitait réparation de son trouble de jouissance, soit le montant de 7840 €, c'est à dire, une indemnisation à hauteur de 50% du loyer sur la période de septembre 2024 jusqu'à ce jour, c'est à dire 490 € x 16 mois, qu'il serait enfin inéquitable de lui laisser les frais irrépétibles qu'il a été contraints d'exposer pour se défendre à hauteur de 1200 €, qu'il était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, que selon article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, son avocat renonçait à l'aide juridictionnelle et sollicitait la condamnation du demandeur à lui verser le montant de 1200 €. Il est pour un plus ample exposé des arguments et moyens des parties, référé à leurs conclusions, selon article 455 du Code de procédure civile. Dans le cadre de l'audience du 30 juin 2026, chaque partie était représentée par son avocats, qui reprenait ses précédentes conclusions. A l'issu des débats, tenus publiquement, l'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation du bail pour dettes locatives doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, le bailleur justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, en l'occurrence, à la date du 28 juillet 2025. Le bailleur justifie avoir aussi saisi la CCAPEX le 14 mai 2025. La demande formée à l'encontre de M. [Q] [E] doit dès lors être considérée comme régulière et recevable. Sur la demande tendant à faire constater la résiliation du contrat de bail. Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, d'une part, et ainsi qu'il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d'autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, au soutien de sa demande, le bailleur produit notamment : - le contrat de bail signé par M. [E] [Q] et Mme [G] [U] et le bailleur, portant sur une maison au [Adresse 3] à [Localité 3], en date du 4 octobre 2020 ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au défendeur le 13 mai 2025 et portant sur un arriéré locatif d'un montant de 3920 € ; Faute par le défendeur, de justifier d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par la partie demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire, insérée au contrat de bail, n'a pas été régularisée dans le délai de six semaines, à compter du 13 mai 2025, bien plus la dette n'avait fait encore qu'augmenter en raison de ce que deux mois supplémentaires de juin et juillet 2025, n'avaient pas été réglés. Il s'ensuit que sera constatée la résiliation du contrat de bail entre Mme [L]-[M] [N] et M. [E] [Q], par le jeu de la clause résolutoire. Sur la dette locative M. [E] reconnaissait devoir la somme de 5880 €, en date du juillet 2025, soit les loyers de février à juillet 2025, ce dernier justifiait son comportement, en raison de l'inertie de sa bailleresse suite à de la moisissure sur le plafond des trois chambres du haut, ceci étant, même en cas de conflit, le locataire ne peut seul décider de suspendre le paiement de ses loyers, leur suspension ne peut suivre qu'une procédure très stricte, notamment, les loyers se doivent d'être consignés, ce qui n'était présentement pas le cas. M. [E] expliquait plus amplement avoir déjà procédé au versement de 10 mensualités de 150 €, soit le montant de 1500 €, qu'il convenait de déduire du montant de 5880 €, ce qui donnait la somme de 4380 €, somme arrêtée en juin 2026, M. [E] se devra d'être condamné au montant de 4380 € au titre des arriérés de loyers et de charges à Mme [L]-[M] avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice. Sur la demande de délais de paiement. M. [E] sollicite des délais de paiement, expliquant avoir repris le paiement des loyers, dès août 2025, et ce sans faute aucune, qu'en outre, dès septembre 2025, il versait une mensualité supplémentaire de 150 € et qu'aucune défaillance n'avait été constatée, en conséquence de quoi, il entendait faire homologuer un plan d'apurement, échelonné sur trois ans, à raison de 150 € par mois qu'il verserait en sus du loyer courant. La bailleresse s'y opposait formellement, expliquant que le locataire ne produisait aucune pièce qui justifiait sa capacité réelle de remboursement sur trois années et qu'accorder un plan d'apurement reviendrait à lui faire supporter le risque d'insolvabilité de son locataire pendant plusieurs années, ce qui était contraire à l'équilibre du contrat, que M. [E] ne rapportait pas la preuve de ses ressources et charges mensuelles, que ce dernier était sans emploi et que sa seule rentrée d'argent provenait de la CAF, ce qui était inimaginable pour envisager de rester dans les lieux, qu'il était illusoire de vouloir rester dans les lieux dans une telle situation. Aux termes de l'article 24 V de la loi n.89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire. Présentement, il convient de constater que M. [E] réglait à nouveau son loyer courant, depuis août 2025 et réglait un montant supplémentaire de 150 € par mois, depuis septembre 2025, celui-ci remplit les conditions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 pour que soit acceptée sa demande, qui sera accompagnée de la clause cassatoire. M. [E] pourra régler l'arriéré locatif en 29 échéances de 150 €, versées en sus du loyer courant, suivies d'une 30ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts. Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne jamais avoir joué en cas d'apurement total de la dette. Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible. En ce cas, M. [E] [Q] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après dénoncées. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement et du loyer et des charges courantes, l'occupation des lieux par M. [E] [Q], malgré la résiliation du bail, cause un préjudice pour le bailleur, qu'il convient de réparer par une indemnité mensuelle d'occupation, se substituant au loyer. En l'espèce, au vu des éléments du dossier, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui des loyers et provisions qui aurait été dû, si le bail n'avait pas été résilié, en fonction des augmentations de loyers et révisions d'acompte de charges prévues au contrat de bail et jusqu'à libération effective des lieux. M.[E] [Q] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, jusqu' à celui de l'évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire. Sur la demande d'expulsion. En cas de non-respect des délais de paiement, M.[E] [Q], étant occupant sans droit ni titre, il convient d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, de faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à tous occupants de son chef, au besoin en utilisant le concours de la Force publique, à l'issu d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux. Sur la demande reconventionnelle de M. [E]. M. [E] expliquait avoir suspendu le paiement de ses loyers, en raison de l'inertie de Mme [L]-[M], qui n'avait pas mis à sa disposition un logement décent, sans tâche de moisissure aux plafonds des trois chambres du haut, qu'il adressait à cette dernière plusieurs devis, un devis pour isoler les combles et un autre devis pour enlever les moisissures, qu'elle refusait de payer une quelconque somme à ce titre, qu'il avait aussi eu un souci de baignoire, qui s'était solutionné en raison de son remplacement, au bout de cinq mois par la bailleresse, qu'il avait aussi été confronté à des soucis de gaines de ventilation, qui avaient été obstruées par le temps, mais que les moisissures perduraient, en dépit de nettoyages, preuves en était les photos qu'il avait prises, que dans ce contexte, il sollicitait la somme de 7840 €, soit une indemnisation pour lui et ses enfants, à hauteur de 50% du loyer sur la période de septembre 2024 jusqu'à ce jour, c'est à dire, 490 € x 16 mois, et ce d'autant que ses enfants dormaient dans une chambre avec des moisissures. Mme [L]-[M] expliquait que ces soucis de moisissure provenaient de souci de chauffage et de ventilation, que les gaines de ventilation manquaient d'entretien et étaient obstruées, que contrairement aux affirmations de M. [E], l'isolation des combles n'avait pas besoin d'être revue, qu'une entreprise avait estimé que l'isolation du logement correspondait à la norme en vigueur avec une résistance thermique bien plus performante que le devis présenté par celui-ci, qu'en ce qui concernait les gaines de ventilation, qui étaient obstruées, le Décret n. 87-712 du 26 août 1987 listait, parmi les travaux qui devaient s'assimiler à des réparations locatives, les conduits de ventilation…. Que le locataire se devait de les entretenir, que nul ne pouvait invoquer sa propre turpitude, que de la même manière, les chambres étaient insuffisamment chauffées … que M. [E] ne démontrait pas que les moisissures lui étaient imputables et concluait au rejet de la demande. Dans le cas d'espèce, M. [E] qui s'estime victime d'un trouble de jouissance, sollicite une indemnisation à hauteur de 7840 €, se doit de démontrer de façon inéluctable que les moisissures résultaient de la construction de sa bailleresse et non de son fait. Dans le cas d'espèce au soutien de ses prétentions ; - M. [E] présentait deux devis afférents à une isolation des combles et à l'enlèvement des moisissures de façon durable, devis qui ne viennent en rien étayer ses affirmations, alors que de son côté, la bailleresse présentait un mail, qui provenait d'une entreprise GASSER, qui estimait que l'isolation était bien présente dans les combles et dans les rampants, que suite à des passages l'isolation avait été repositionnée à certains endroits, que pour une amélioration éventuelle de l'isolation, mais seulement éventuelle, une couche d'isolant supplémentaire pourrait être envisagée ; - M. [E] expliquait encore que, grâce à ses réclamations, les conduits de ventilation étaient nettoyés, obstruction des conduits qui avait de fait contribué à une ventilation moindre du logement, mais force est de constater qu'il ne peut en faire le reproche à sa bailleresse, en raison de ce que cette obligation incombait à lui seul, selon Décret n.87-712 du 26 août 1987 ; - M. [E] présentait aussi un certificat médical afférent à sa fille, dans le cadre duquel celle-ci présentait des pathologies ORL récidivantes qui pouvaient être éventuellement aggravées par le logement actuel, ici encore aucun lien de causalité ne peut être déduit de l'état de santé de l'enfant en lien avec le supposé état du logement et pas davantage un nouveau certificat médical, qui fait état de ce que la santé de ses enfants nécessiterait que ces derniers quittent le logement, beaucoup trop évasif , pour que ce dernier puisse être pris en compte, ne saurait accréditer les affirmations du locataire ; De son côté la bailleresse, précisait que : - lors d'une visite qu'elle réalisait à son locataire, elle se rendait compte que les pièces du haut n'étaient pas suffisamment chauffées et avoisinaient 10 degrés, qu'en outre, du ruban adhésif avait été collé sur les entrées d'air des fenêtres, qui empêchait toute ventilation des pièces ; - l'ARS ne faisait pas davantage de constat particulier. Il résulte des explications précitées, qu'aucun élément probant ne vient corroborer la thèse de M. [E], qui consisterait à dire que Mme [L] -[M] lui aurait délivré un logement non décent, alors que, les seuls éléments objectifs en possession du Tribunal, sont en défaveur du locataire, en raison de ce que ce dernier aurait, de par son comportement, largement favorisé au développement de moisissures, en conséquence de quoi, sa demande d'indemnisation ne saurait prospérer. Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire Seul le comportement de M. [E] est à l'origine de la présente procédure, il serait inéquitable de laisser à la bailleresse, la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour se défendre, alors que celle-ci subissait les défauts de paiement de son locataire, pour se faire, M. [E] sera condamné à lui verser le montant de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. M.[E], qui succombe, sera tenu au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, dont notamment les frais du Commissaire de justice de 153,43 € qui correspondent à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire Le jugement sera exécutoire de plein droit

PAR CES MOTIFS

Vu l'article 24 et 6 de la Loi du 6 juillet 1989 relatif au bail d'habitation ; Vu le Décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et son annexe ; Vu l'article 1719 du Code civil ; Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort : A titre principal ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail, du 4 octobre 2020, qui lie Mme [L] -[M] [N] et M. [E] [Q] et portant sur une maison au [Adresse 3] à [Localité 3] par le jeu de la clause résolutoire ; CONDAMNE M. [E] [Q] à payer la somme de 4380 € au titre des arriérés de loyers et charges, montant arrêté à la date de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ; ACCORDE à M. [E] [Q] des délais pour s'acquitter de sa dette en 29 mensualités de 150 € versés en sus du loyer courant, suivies d'une 30ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts ; RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu'à règlement complet de la dette à l'intérieur des délais, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu'à première défaillance à l'intérieur du délai, le solde deviendra immédiatement exigible ; Dans ce cas : CONDAMNE M. [E] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation du jour du premier impayé jusqu'au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, montant réévalué en fonction des augmentations de loyers et révision d'acomptes de charges prévues au contrat ; ORDONNE l'expulsion de M. [E] [Q] et de tous occupants de son chef et de tous ses biens de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 3] ; DIT qu'à défaut d'évacuation volontaire et complète par M. [E] [Q], qui se traduira par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la Force Publique, dans les deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux ; Sur la demande reconventionnelle ; REJETTE la demande de M. [E] [Q] au titre de la condamnation de Mme [L]-[M] [N] à lui payer le montant de 7840 € au titre de son préjudice de jouissance ainsi que des autres occupants de la maison ; Dans tous les cas : CONDAMNE M. [E] [Q] au versement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à Mme [L]-[M]. CONDAMNE M. [E] [Q] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, outre ceux afférents aux frais de 153,43 € afférents aux frais d'honoraires du commandement de payer visant la clause résolutoire. RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.