Tribunal judiciaire d'Albertville, 25 novembre 2025, 25/00268

COUR D'APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALBERTVILLE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25/11/2025 N° RG 25/00268 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3N4 N° MINUTE : 25/00233 DEMANDEUR(S) : S.C.I. OLIVE [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Isabelle CARRET, avocat au barreau de GRENOBLE, substituant Me Benoit GABORIT, avocat plaidant au barreau de SAINT-NAZAIRE, et Me Caroline POCARD, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE, DÉFENDEUR(S) : S.A.S. L'OURS DU HAMEAU [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des référés : [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier Débats : en audience publique le : 14 Octobre 2025 Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 25 Novembre 2025 Exécutoire délivré le : 25/11/2025 à Me POCARD EXPOSE DU LITIGE La Sci Olive a donné à bail commercial à la société l'Ours du Hameau un local commercial correspondant aux lots n°200 et 201 situé dans un ensemble immobilier dénommé "[Etablissement 1]" sis [Adresse 2] sur la commune [Localité 3], suivant acte sous seing privé en date des 8 et 9 décembre 2021, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'au 30 novembre 2023 et moyennant un loyer mensuel de 2.220 euris HT outre la TVA et une provision sur charges d'un montant de 240 euros par mois. Les loyers et charges n'étant pas régulièrement réglés, commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties a été notifié au preneur le 7 mars 2025. Aucune suite n'a été donnée. Par acte du 20 juin 2025 la Sci Olive a fait citer devant le président du tribunal judiciaire d'Albertville statuant en référé, la société l'Ours du Hameau, pour voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial signé entre les parties, - juger que la société l'Ours du Hameau est occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, - ordonner l'expulsion de la société l'Ours du Hameau et de tous occupants de son chef ainsi que celle de ses objets mobiliers avec au besoin l'aide de la force publique et d'un serrurier, le tout, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner la société l'Ours du Hameau à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes : * 17.242,96 euros TTC au titre des loyers impayés du 1er novembre 2024 au 7 avril 2025, * 172,43 euros à titre de dommages et intérêts, * 3.315,94 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation depuis le 8 avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner la société l'Ours du Hameau à payer les dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, d'introduction de la présente instance et de levée des inscriptions, - condamner la société l'Ours du Hameau à payer à la Sci Olive la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Assignée à l'étude, la société l'Ours du Hameau n'a pas constitué avocat. L'affaire a été retenue à l'audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en constat de résiliation et d'explusion L'article 145-41 du code de commerce dispose notamment "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux". L'article L. 143-2 alinéa 1 du code de commerce prévoit que " le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification." L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le bail commercial signé les 8 et 9 décembre 2021, l'état des créanciers inscrits, la dénonciation de la présente procédure au créancier inscrit à la date du 27 juin 2025, les factures des sommes dues pour la période de novembre 2024 à avril 2025, ainsi que le commandement de payer du 7 mars 2025. Le bail signé les 8 et 9 décembre 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'il sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme ou une fraction de terme de loyer, de charges un mois après un commandement de payer resté infructueux (Pièce n°4 page 23). Par acte du 7 mars 2025, la Sci Olive a fait délivrer un commandement de payer de 16.469,24 euros en principal au titre des loyers et charges. Par ailleurs, la Sci Olive produit l'état des créanciers inscrits faisant état d'une inscription et la dénonciation de la présente procédure au créancier inscrit à la date du 27 juin 2025, soit plus d'un mois avant la présente décision. Ainsi, la dette locative n'a pas été apurée dans le mois suivant le commandement, de sorte que le bail commercial est résilié depuis le 8 avril 2025. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de la société l'Ours du Hameau et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispostif. La demande d'astreinte sera également admise, dans les limites précisées au dispositif de la décision, pour permettre la restitution des locaux par le preneur de façon suffisamment comminatoire eu égard à l'inertie du preneur manifestée avant comme pendant l'instance et à son maintien dans les lieux malgré un arriéré locatif d'une année. Sur les sommes provisionnelles L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il ressort du décompte de la créance dans l'acte de commandement de payer ainsi que des factures de loyers et charges que les loyers et provisions sur charges sont non réglés pour la période de novembre 2024 à avril 2025. Le bailleur justifie des sommes dues arrêtés au 7/4/2025, date d'effet de la clause résolutoire au terme du délai du commandement du 7/3/2025, lesquelles n'ont pas été contestées par le preneur lors de la signification à personne habilitée du commandement de payer comme dans la présente instance. Le juge accordera donc la somme provisionnelle demandée, qui n'apparait pas sérieusement contestable au vu des élément produits, soit la somme de 17.242,96 euros TTC au titre de la dette locative. Comme vu précédemment, le bail se trouve résilié depuis le 8 avril 2025. L'occupation illicite des lieux par la société l'Ours du Hameau cause nécessairement un préjudice à la Sci Olive qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Ainsi, le preneur sera également condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente à un mois de loyer incluant la provision pour charges, soit 3.315,94 euros, à compter de la date de résiliation du bail, soit le 8/4/2025, jusqu'à libération effective des locaux. S'agissant des dommages et intérêts sollicités à titre provisionnel, l'article 1231-5 du code civil énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat. Il peut, par ailleurs, dire n'y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond. Le bail signé entre les parties prévoit expressément que "à défaut de paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra payer en sus, sans mise en demeure préalable, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, dix pour cente du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, (...)" Cette clause pénale n'apparaît pas manifestement disproportionnée et sanctionne une violation de l'obligation principale du preneur continue depuis un an de sorte qu'elle doit recevoir application. Son montant n'est en outre réclamé qu'à hauteur en fait de 1 % et non 10 % et sera donc retenu dans la limite de cette demande. Sur les demandes accessoires L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans la présente procédure, qui n'a été rendue nécessaire que par le défaut du locataire à ses obligations. La société l'Ours du Hameau sera donc condamnée à lui verser la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure de civile, et supportera les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu les 8 et 9 décembre 2021 entre la Sci Olive d'une part et la société l'Ours du Hameau d'autre part, pour les lots n° 200 et n°201 situés dans un ensemble immobilier dénommé "[Etablissement 1]" sis [Adresse 2] sur la commune [Localité 3] à la date du 8 avril 2025 ; ORDONNONS l'expulsion de la société l'Ours du Hameau et de toute personne et biens de son chef des lieux loués dans le mois suivant la signification de la présente décision, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte provisoire durant 4 mois de 50 € par jour de retard passé un délai de 14 jours suivant la signification de la présente décision ; CONDAMNONS la société l'Ours du Hameau à verser à titre provisionnel à la Sci Olive les sommes suivantes : - 17.242,76 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 avril 2025 inclus, - 172,43 € au titre de la clause pénale stipulée, - 3.315,94 euros TTC par mois, incluant 240 € de provision pour charges, au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 8 avril 2025 inclus jusqu'à libération effective des locaux par le preneur, CONDAMNONS la société l'Ours du Hameau à verser à la Sci Olive la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS la société l'Ours du Hameau aux entiers dépens de l'instance. Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière. La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,