Tribunal judiciaire de Paris, 8 septembre 2026, 26/51262

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/51262 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5I7 N° : 4 Assignation du : 13 Février 2026 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 septembre 2026 par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier. DEMANDERESSE Société COVIVIO [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Philippe JOLY, avocat au barreau de PARIS - #C1753 DEFENDERESSE Société E.S.D [Adresse 2], dans les lieux loués Centre d'activités [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS - #D0305 DÉBATS A l'audience du 23 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 1. Vu l'assignation en référé délivrée le 13 février 2026 par la société SA Covivio à la société SARL ESD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ; 2. Vu l'état relatif aux privilèges et publications excluant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce ; 3. Vu les conclusions et observations orales de la société SA Covivio à l'audience du 23 juin 2026, représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de : -constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 4 janvier 2026, -ordonner l'expulsion de la société SARL ESD sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance jusqu'à la libération effective et complète des lieux, -se réserver la compétence pour liquider les astreintes ordonnées, -ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué, -condamner la société SARL ESD à lui payer une provision de 35 328, 25 euros sur loyers impayés et charges, arrêtée au 23 juin 2026, jour de l'audience, avec intérêts aux taux contractuel prévus à l'article VII du bail ; outre une provision à titre d'indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel jusqu'au jour de la restitution effective des lieux, -débouter la société SARL ESD de sa demande de délais de paiement, -condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 4. Vu les conclusions et observations orales de la société SARL ESD, représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de : -débouter la société SA Covivio de ses demandes, -subsidiairement, de : *suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base de délais consistant en 18 mensualités égales, *dire qu'à défaut d'accord des parties sur le montant exact de la dette, l'échéancier portera sur la somme qui sera judiciairement retenue par le tribunal, *dire que les loyers et charges courants seront réglés à leur échéance contractuelle, *dire qu'en cas de respect de l'échéancier et du paiement des loyers courants, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais produit effet, -condamner la société SA Covivio à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 5. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. 6. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIVATION

7. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». 8. Le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...) ». 9. Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l'acquisition des effets d'une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. 11. Selon l'article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Sur la demande principale 12. Par acte sous seing privé en date du non daté à effet au 20 décembre 2013, la société SA Covivio a donné à bail à la société SARL ESD des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis Centre d'activtiés [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4]. 13. Le 3 décembre 2025, la société SA Covivio lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 17 390, 22 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d'un mois pour régler cette somme. 14. Il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois. Le contrat est donc résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire en exécution de ses dispositions à la date du 4 janvier 2026. 15. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l'obligation du preneur de payer la somme demandée n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 34 586, 81 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation au 23 juin 2026, T2 2026 inclus. Cette somme tient compte de la déduction de frais de contentieux qui ne peuvent pas être distingués de la prétention relative aux dépens de l'instance avec suffisamment de certitude. 15.1 L'argumentation en défense doit être écartée en ce qu'elle ne conteste pas utilement le montant de la créance principale. Ses arguments fondés sur l'absence de justificatifs d'indexation ne sont pas pertinents alors que l'indice applicable figure aux conditions particulières du bail. La société demanderesse n'est pas tenue de produire un décompte complet depuis l'origine du bail pour justifier de cette indexation alors que la défenderesse, qui oppose cet argument, ne justifie d'aucun calcul ou démonstration permettant de dire que le montant du loyer actuel est incohérent avec l'indice figurant au bail, pourtant publiquement accessible et applicable par simple calcul mathématique. Il en va de même des charges qui sont justifiées par la société demanderesse. 16. Il conviendra dès lors, de la condamner par provision au paiement de cette somme. 17. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation, comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire, relèvent du juge du fond. 18. En conséquence les prétentions se fondant sur ces clauses seront rejetées. Sur le surplus 19. Des délais de paiement seront accordés à la défenderesse sur la base de 6 mensualités au regard de l'ancienneté du bail et de l'attestation de son comptable versée aux débat. Les délais ne sauraient être plus étendus en l'absence de pièces financières (bilan et compte de résultat en particulier) et alors que le justificatif du comptable est affirmatif et sans méthodologie claire. 20. L'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n'est pas sérieusement contestable en l'état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SARL ESD au paiement des indemnités d'occupation provisionnelles dans l'hypothèse où les délais précités ne seraient pas respectés. 21. Il est équitable d'allouer à la société SA Covivio une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons à compter du 4 janvier 2026 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du non daté à effet au 20 décembre 2013 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat, Condamnons la société SARL ESD à payer à la société SA Covivio la somme provisionnelle de 34 586,81 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges et d'indemnité d'occupation éventuelle, arrêté au 23 juin 2026, T2 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2026, Autorisons la société SARL ESD à se libérer de cette dette en 5 mensualités de 5 750 euros, outre une 6ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, Rappelons que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque trimestre, Disons que les procédures d'exécution pouvant être engagées par la société SA Covivio sont suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part, pendant le délai précité, Suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, Disons que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société SARL ESD se libère des sommes dues dans le délai précité ; A défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette ou d'un seul des appels trimestriels constitués des loyers et charges : - disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d'exécution légalement admissibles, - disons que la clause résolutoire reprendra ses effets, - disons que la société SARL ESD devra libérer les locaux situés Centre d'activtiés [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixons le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du non daté à effet au 20 décembre 2013 comme si le contrat s'était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 4 janvier 2026 ; aucune majoration, indexation ou augmentation du loyer ne pouvant être faite qu'en application des dispositions légales et suivant justificatif, - condamnons la société SARL ESD à payer à titre provisionnel à la société SA Covivio l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 24 juin 2026, T2 2026 non inclus jusqu'à la date de libération effective des lieux ; Condamnons la société SARL ESD au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, Condamnons la société SARL ESD à payer à la société SA Covivio la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2026. Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Malik CHAPUIS