Vu la procédure suivante
:
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 juillet 2025 et 17 avril 2026, la société civile immobilière (SCI) ACM Cotentin, représentée par Me Schiele, demande au tribunal :
1°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement d'ordures ménagères et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2024 à raison de la propriété d'un ensemble immobilier sis 2-8, rue du Cotentin, 23-25, rue de l'Armorique et 88-90, boulevard Pasteur à Paris (15ème arrondissement) ;
2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction de ces cotisations ;
3°) de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros à lui verser au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, l'ensemble immobilier ne saurait être regardé comme une propriété bâtie au 1er janvier 2024 en raison de l'opération de travaux dont il a fait l'objet, en application de l'article 1380 du code général des impôts ;
- la réglementation sur les chantiers rendait nécessairement le bâtiment impropre à toute utilisation ;
- les cotisations à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères doivent être déchargées par voie de conséquence ;
- à titre subsidiaire, au 1er janvier 2024, l'immeuble devait être assujetti dans la catégorie II « lieux de dépôt couverts » du sous-groupe II de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts, et devait recevoir application d'un coefficient de pondération fixé à 0,5, en application de l'article 1498 du même code et de l'article 324 Z de l'annexe III du même code au regard des changements des caractéristiques physiques de l'immeuble pendant les travaux.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 janvier 2026, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une décision du 20 avril 2026, la clôture de l'instruction a été fixée au 12 mai 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Topin, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Topin,
- les conclusions de M. Lenoir, rapporteur public,
- et les observations de Me Schiele.
Considérant ce qui suit
:
La SCI ACM Cotentin, propriétaire d'un ensemble immobilier sis 2-8, rue du Cotentin, 23-25, rue de l'Armorique et 88-90, boulevard Paster à Paris (15ème arrondissement), a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement d'ordures ménagères et des taxes annexes à raison de la propriété de cet ensemble au titre de l'année 2024. Par la présente requête, elle en demande, à titre principal, la décharge ou, à titre subsidiaire, la réduction.
Sur les conclusions principales aux fins de décharge :
Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.
Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble, ultérieurement à son achèvement et soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, fasse l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.
Il résulte du permis de construire du 13 juillet 2022 que l'opération de travaux dont a fait l'objet l'ensemble immobilier consiste dans le changement de destination, l'extension, la modification d'aspect extérieur d'une construction existante à R+6 sur 5 niveaux de sous-sol, le changement de destination des locaux existant à usage de bureaux, d'habitation en locaux à usage de service public ou d'intérêt collectif, de bureau, impliquant une surface de plancher changeant de destination de 709 m², une surface de plancher créée de 7 843 m² et une surface de plancher démolie de 6 459 m².
Il résulte de l'instruction que, selon le constat du commissaire de justice daté du 9 janvier 2024 établi à la demande de la société requérante, les façades extérieures des étages de l'immeuble ont été déposées et par suite, ces étages, qui ne sont pas hors d'air, sont impropres à leur utilisation. Toutefois, il en ressort également que subsistent les façades porteuses sur tous les niveaux, que les fondations de l'immeuble sont conservées et qu'une base de vie est établie en R+2, R+1 et au rez-de-chaussée. En particulier, le R+2 est occupé par des vestiaires et un réfectoire, le R+1 par les bureaux du maitre d'œuvre et le rez-de-chaussée par les bureaux d'encadrement de l'entreprise. Par suite, l'opération de travaux litigieuse, qui n'a pas entraîné la destruction intégrale du bâtiment, n'a pas nécessité une démolition qui, sans être totale, a affecté son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation.
Il s'ensuit que, et sans qu'ait d'incidence sur l'appréciation de la situation la circonstance que, du fait du chantier interdit au public, aucune occupation par des tiers aux travaux ne pouvait avoir lieu, l'administration fiscale était fondée à regarder la propriété litigieuse comme une propriété bâtie au 1er janvier 2024 et, par suite, à assujettir la société contribuable à raison de la propriété de cet immeuble à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2024 ainsi que, par voie de conséquence, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Sur les conclusions subsidiaires aux fins de réduction :
Aux termes du 1 du I de l'article 1517 du code général des impôts : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 (…). Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. (…) » En vertu du second alinéa du I de l'article 1498 du même code, les propriétés sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. L'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts dispose que : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : (…) Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. (…).». En outre, en application du C du II de l'article 1498 du même code, la surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. L'article 324 Z de l'annexe III du même code dispose que : « Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / (…) / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ».
En premier lieu, la modification temporaire de l'immeuble qui procède de travaux en cours de réalisation ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens et pour l'application du 1 du II de l'article 1517 du code général des impôts. L'opération de travaux ainsi décrite au point 4 et 5 ne saurait ainsi être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques de l'immeuble.
En second lieu, si la société requérante soutient qu'à raison du changement temporaire des caractéristiques physiques de l'immeuble durant les travaux, l'immeuble devait être regardé comme étant utilisé comme « lieux de dépôt couvert », la seule circonstance que l'immeuble ait fait l'objet de travaux de démolition partielle, notamment de curage et de dépôt des façades, ne révèle pas, par elle-même, un changement d'affectation ou d'utilisation temporaire de l'immeuble et il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble a été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un tel usage de lieux de dépôt couvert au sens de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts. Par suite, l'immeuble litigieux ne saurait être regardé comme ayant subi un changement d'affectation ou d'utilisation temporaire au 1er janvier 2024 en raison des travaux entrepris et la SCI ACM Cotentin n'est pas fondée à soutenir que l'imposition en litige devait être réduite par l'application de coefficient de 0,5 prévu par l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge ou de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que de décharge des cotisations de taxe d'enlèvement des ordures ménagères à laquelle a été assujettie la société requérante au titre de l'année 2024 à raison de la propriété de l'ensemble immobilier sis 2-8, rue du Cotentin, 23-25, rue de l'Armorique et 88-90, boulevard Pasteur à Paris (15ème arrondissement) doivent être rejetées. Les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées par voie de conséquence, l'Etat n'étant pas la partie perdante dans la présente instance.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI ACM Cotentin est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI ACM Cotentin et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2026.
La magistrate désignée,
Signé
E. Topin
La greffière,
Signé
V. FluetLa République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
