Tribunal judiciaire de Bordeaux, 28 octobre 2026, 26/01511

Du 28 octobre 2026 5AG SCI/ PPP Contentieux général N° RG 26/01511 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3UEU [B] [S] [X] C/ S.A. DOMOFRANCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 28 octobre 2026 JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ, GREFFIER : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière DEMANDEUR : Monsieur [B] [S] [X] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] Comparant en personne DÉFENDERESSE : S.A. DOMOFRANCE [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Mathieu RAFFY Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Laurent DEMAR Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 28 Juillet 2026 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Premier ressort - Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 14 avril 2010, à effet de la même date, la SA DOMOFRANCE a consenti à Monsieur [B] [X] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 527,97 euros, des provisions mensuelles sur charges de 64,53 euros et des charges liées à l'entretien périodique de 12,44 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 octobre 2025, Monsieur [B] [X] a mis en demeure la SA DOMOFRANCE de faire réaliser dans le délai de quinze jours, les travaux relatifs à la chaudière, au plafond du balcon et au volet roulant de la porte-fenêtre. Monsieur [B] [X] a saisi un conciliateur de justice en vue d'une tentative préalable de conciliation, qui s'est soldée par un constat de carence en date du 10 mars 2026. Suivant requête en date du 12 mars 2026, reçue le 18 mars 2026, Monsieur [B] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, afin de condamner la SA DOMOFRANCE à effectuer divers travaux de remise en l'état et à lui payer les sommes de 1.200 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral et 2.925 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance. L'affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/01511 et les parties ont été convoquées à l'audience du 28 juillet 2026. Lors de cette audience, Monsieur [B] [X], comparant en personne, expose que le volet roulant donnant accès à son balcon est tombé au mois octobre 2025 et qu'il n'a été changé qu'au mois de mai 2026. Il en conteste tout mauvais et précise que cela a engendré une perte d'isolation thermique. Il indique aussi subir une infiltration d'eau par la chaudière persistante malgré l'intervention de la SA PROXISERVE. Monsieur [B] [X] déclare renoncer à sa demande à l'encontre de la SA DOMOFRANCE tendant à la condamner à réaliser les travaux sur le plafond du balcon. A la demande de la juridiction l'interrogeant, il indique toutefois maintenir sa demande de remplacement de la chaudière. Il sollicite la condamnation de la SA DOMOFRANCE à lui payer la somme de 1.200 euros, qu'il assimile à un préjudice moral, en raison des démarches entreprises, de l'absence de réponse concrète et de la non-réalisation des travaux. Il demande également la condamnation de la SA DOMOFRANCE à lui payer la somme de 2.925 euros, correspondant à une réduction de 25 % du loyer mensuel sur 18 mois, au titre de la perte de jouissance. En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge de : - DÉBOUTER Monsieur [B] [X] de toutes ses demandes ; - CONDAMNER Monsieur [B] [X] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - CONDAMNER Monsieur [B] [X] au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. La SA DOMOFRANCE expose que Monsieur [B] [X] ne rapporte pas la preuve de ses allégations, lesquelles sont de surcroît erronées. En effet, elle expose être intervenue en mai 2026 pour remplacer le volet roulant alors que cette réparation relève des travaux d'entretien à la charge du locataire. Elle ajoute avoir mandaté une entreprise qui devrait intervenir sous peu afin de procéder au remplacement de la chaudière bien que cet élément d'équipement soit fonctionnel et dont l'entretien annuel incombe au locataire. Elle conteste, en outre, toute infiltration d'eau. Enfin, s'agissant de la chute de morceaux de ciment depuis le plafond du balcon, elle considère qu'il s'agit d'une partie commune relevant de la responsabilité du syndic. La demanderesse fait, également, valoir que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées et que les désordres relevés ne sauraient donner lieu à une quelconque diminution du loyer. Elle soutient que les demandes de Monsieur [B] [X] sont abusives puisqu'elle est intervenue et a fait réaliser les travaux dont le remplacement de la chaudière alors qu'il n'est pas nécessaire. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par les parties à l'audience, reprenant l'exposé complet de leurs moyens et arguments. L'affaire entendue, les parties ont été avisées qu'elle était mise en délibéré à la date du 28 octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS

DE LA DÉCISION -1/ Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [B] [X] 1.1. Sur le manquement du bailleur à ses obligations L'article 1719 du code civil énonce que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». L'article 1720 du même code prévoit que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est, notamment, obligé : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Au cas présent pour démontrer l'existence des désordres allégués, Monsieur [B] [X] produit aux débats les pièces suivantes : - Une lettre recommandée en date du 21 octobre 2025 avec accusé de réception du 23 octobre 2025 adressée à la SA DOMOFRANCE aux termes de laquelle il expose que, depuis décembre 2024, son logement est affecté des désordres suivants : un dysfonctionnement du chauffage, une infiltration d'eau dans la cuisine provenant du tuyau d'évacuation de la chaudière, un détachement de morceaux de ciment du plafond du balcon et un dysfonctionnement du volet roulant de la porte-fenêtre ; - Un courrier électronique de la SA DOMOFRANCE du 6 novembre 2025 en accusant réception et indiquant la saisine du prestataire en charge de l'entretien des équipements et du syndic ; - Un certificat d'intervention chauffage n° 234934488, établi le 1er juillet 2026 par la SA PROXISERVE préconisant le changement de la chaudière et du conduit 125. Ces éléments ne sont pas, à eux seuls, suffisants pour établir l'existence et l'ampleur des désordres affectant la chaudière, le volet roulant et le balcon. En effet, Monsieur [B] [X] ne verse aux débats aucun élément objectif ou technique, tel qu'un procès-verbal de constat ou un rapport d'expertise amiable ou judiciaire, les corroborant. En outre, si le certificat d'intervention chauffage de la SA PROXISERVE préconise le changement de la chaudière et du conduit 125, il ne fait aucunement mention des désordres justifiant cette opération. Cependant, aux termes de ses écritures, la SA DOMOFRANCE ne conteste ni le désordre affectant le volet roulant, ni celui affectant le plafond du balcon. S'agissant du balcon, la circonstance qu'il relève des parties communes et que son entretien incombe au syndicat des copropriétaires ne saurait exonérer la bailleresse de ses obligations contractuelles à l'égard de son locataire. Il convient de lui rappeler qu'elle n'est pas déchargée de son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation et qu'elle doit tout mettre en œuvre pour permettre à son locataire de jouir paisiblement du logement pendant la durée du bail, notamment, en engageant des procédures à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour que les travaux soient effectués dans les parties communes. Le courrier électronique de la SA DOMOFRANCE en date du 6 novembre 2025 précité permet à cet égard d'établir que le syndic a été informé de ce désordre. S'agissant du volet roulant, la SA DOMOFRANCE produit deux certificats d'intervention de la SA PROXISERVE des 20 octobre 2025 et 24 février 2026 indiquant la chute du volet roulant et préconisant de remplacer des lames et le mécanisme. Elle verse également aux débats un rapport d'intervention n° B2385764 et une facture n° 2605074122 établis par la société ACORUS, les 28 et 29 mai 2026, faisant état du remplacement du tablier et des agrafes et de la pose de butées sur la dernière lame. Ces éléments établissent, donc, l'existence d'un désordre affectant le volet roulant. Cependant, ils ne permettent pas d'établir, contrairement à ce que la SA DOMOFRANCE soutient, qu'il aurait pour origine un manquement de Monsieur [B] [X] à son obligation d'entretien. Monsieur [B] [X], qui indique aux termes de son courrier du 21 octobre 2025 que ce désordre perdure depuis le mois de décembre 2024, ne produit toutefois aucun élément pour corroborer cette allégation. Ce désordre ayant été signalé le 23 octobre 2025 à la SA DOMOFRANCE, qui ne justifie de son traitement effectif qu'au 28 mai 2026, le délai de 7 mois écoulé dépasse, donc, ce qui peut être considéré comme raisonnable sur une telle intervention. Le manquement de la SA DOMOFRANCE à son obligation d'entretien est ainsi caractérisé. S'agissant de la chaudière, si la SA DOMOFRANCE conteste tout désordre, le certificat d'intervention du 20 octobre 2025 précité indique toutefois un « problème » l'affectant. Outre qu'aucun élément objectif ou technique n'est produit par Monsieur [B] [X] précisant la nature exacte, l'ampleur et l'origine de la panne, le seul établissement du devis n° 0101072026 DD le 1er juillet 2026 par la SA PROXISERVE concernant son remplacement ne saurait constituer la preuve d'une défaillance matérielle ou d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien et alors que l'entretien annuel de la chaudière incombe au preneur. Monsieur [B] [X] ne rapporte donc pas la preuve d'un désordre affectant la chaudière. 1.2. Sur la demande en exécution de travaux L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, notamment, que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6 ». En l'espèce, les développements qui précèdent ont permis d'établir qu'aucun élément technique ou objectif ne permettait d'établir la preuve d'un désordre affectant la chaudière, malgré l'établissement d'un devis de remplacement. Dès lors, aucun manquement objectif à l'obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation ne peut être retenu à l'encontre de la SA DOMOFRANCE. Par conséquent, Monsieur [B] [X] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la SA DOMOFRANCE à procéder au remplacent de la chaudière. 1.3.Sur le préjudice de jouissance L'article 1231-2 du code civil énonce que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». En l'espèce, les développements qui précèdent ont permis d'établir que la SA DOMOFRANCE a été informée du désordre affectant le volet roulant dès le 23 octobre 2025 et qu'il a cessé le 28 mai 2026. La SA DOMOFRANCE est, donc, tenue d'indemniser Monsieur [B] [X], compte tenu du manquement à son obligation d'entretien pour cette seule période. Monsieur [B] [X] se borne à indiquer avoir subi une perte de jouissance, qu'il évalue à 25 % du loyer mensuel. Or, si aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer que ce désordre aurait conduit Monsieur [B] [X] à ne plus faire un usage normal de son logement, il est manifeste que l'accès au balcon a été entravé et que la luminosité du salon a été impactée. La perte d'isolation thermique invoquée n'étant pas démontrée, en l'absence de production de relevés de températures. Il convient, ainsi, de retenir l'existence d'un préjudice de jouissance certain, dont la matérialité est établie. Ce préjudice sera réparé pour la période courant du 23 octobre 2025 au 28 mai 2026, soit durant 7 mois, étant précisé que le blocage complet du volet roulant est établi à compter de la date du certificat d'intervention du 24 février 2026. Le préjudice de jouissance qui affecte la valeur locative du logement doit être évalué sur la base du loyer hors charge, soit 650,81 euros (soit 21,39 euros par jour suivant calcul suivant : 650,81 euros X 12 mois / 365 jours). Pour la période courant du 23 octobre 2025 au 23 février 2026, il sera indemnisé à hauteur de 15 % pour une durée de 4 mois et 1 jour (123 jours) et s'élève à la somme de 394,77 euros (21,39 euros X 123 jours X 15 %). Pour la période courant du 24 février 2026 au 28 mai 2026, il sera indemnisé à hauteur de 20 % pour une durée de 3 mois et 4 jours (93 jours) et s'élève à la somme de 397,97 euros (21,39 euros X 93 jours X 20 %). Il sera, donc, alloué à Monsieur [B] [X] la somme totale de 792,74 euros au titre de son préjudice de jouissance (soit 394,77 euros + 397,97 euros) que la SA DOMOFRANCE sera condamnée à lui payer. 1.4. Sur le préjudice moral En l'espèce, Monsieur [B] [X] sollicite la somme de 1.200 euros au titre du préjudice moral qu'il dit avoir subi. Il convient toutefois de constater que les moyens de fait dont il se prévaut pour en justifier (démarches accomplies et passivité du bailleur) sont d'ores et déjà réparés par l'indemnité accordée au titre du préjudice de jouissance et ne sont en outre pas susceptibles de recevoir la qualification de préjudice moral, lequel se définit comme une atteinte à l'affection, l'honneur, à la considération et la réputation de la victime. Par ailleurs, il ne produit aucun élément au titre du préjudice allégué, le relevé des communications produit étant au demeurant inexploitable compte tenu de l'occultation des numéros. Par conséquent, Monsieur [B] [X] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral. 2/ Sur la demande reconventionnelle de la SA DOMOFRANCE pour procédure abusive Il est constant que l'action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou de légèreté blâmable. Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l'espèce, il ressort des éléments précédents que certaines prétentions de Monsieur [B] [X] sont fondées, faisant que le litige trouve son origine, au moins pour partie, dans l'exécution incomplète par la SA DOMOFRANCE de ses obligations légales et contractuelles. En outre, la SA DOMOFRANCE ne démontre ni malice, ni mauvaise foi, ni erreur équipollente au dol, ni légèreté blâmable de Monsieur [B] [X]. Dès lors, il n'est pas établi que l'action engagée par Monsieur [B] [X] ait dégénéré en abus. En conséquence, la SA DOMOFRANCE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 3/ Sur les demandes de fin de jugement 3.1. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SA DOMOFRANCE, partie perdante, sera condamné aux dépens. 3.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SA DOMOFRANCE, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [B] [X] de sa demande tendant au remplacent de la chaudière ; CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 792,74 euros au titre de son préjudice de jouissance ; DÉBOUTE Monsieur [B] [X] au titre de son préjudice moral ; DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive ; CONDAMNE la SA DOMOFRANCE aux dépens comprenant la contribution à l'aide juridique d'un montant de 50 euros ; DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA CADRE-GREFFIÈRE LA JUGE des contentieux de la protection