Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 17 août 2026, 25/02540

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- N° du dossier : N° RG 25/02540 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHQY N° MINUTE : 26/00479 JUGEMENT DU 17 Août 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---------------- DANS L'AFFAIRE OPPOSANT : S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D'IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par madame [Q] [C], responsable du contentieux, munie d'un mandat écrit à : Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 2][Adresse 3] Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (Aide juridictionnelle totale n° 2025-004027 en date du 03/09/2025) DÉBATS : A l'audience publique du 22 Juin 2026 DÉCISION : Contradictoire Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier. CE à la SODEGIS CCC à Me [H] [O] + AFM Le EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 27 décembre 2023, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [Y] [X] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 435,33 euros, hors charges. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 22 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s'en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l'acte. Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir : CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [Y] [X] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence, PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [Y] [X] occupante sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER Mme [Y] [X] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025 à la somme de 4 544,20 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à la libération des lieux, à la somme de 533,02 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER Mme [Y] [X] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties ont été convoquées à l'audience du 22 septembre 2025 et l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une et de l'autre des parties. Le dossier a été évoqué en dernier lieu à l'audience du 22 juin 2026. Au visa des articles 24 et suivants de la loi du 06 juillet 1989, la SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait désormais à la somme de 6 806,34 euros. Se référant à ses conclusions n° 3 responsives et récapitulatives datées du 17 juin 2026, Mme [Y] [X] représentée a demandé au Juge des contentieux de la protection : À TITRE PRINCIPAL : DECLARER le commandement de payer de la SODEGIS en date du 22/01/2025 visant la clause résolutoire comme irrecevable.À TITRE SUBSIDIAIRE : Et si par extraordinaire, le Tribunal estimait le commandement de payer délivré comme recevable, DEBOUTER la SODEGIS de ses demandes, fins et prétentions contraires ;JUGER que la créance réclamée par la SODEGIS à l'encontre de Mme [Y] n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible.Et si par extraordinaire, le Tribunal estimait la créance comme recevable, JUGER que la régularisation des charges et le décompte annuel n'ont pas été régulièrement notifiésEn conséquence, DEDUIRE au titre des charges non justifiées, le montant de 73,08 €/mois, soit 73,08 € x 30 mois = 2 214 € qu'il convient de déduire du montant dû au 30 juin 2026Somme à parfaire de 73,08 €/mois à compter du 1er juillet 2026. FIXER le loyer à la somme de 435,33 € à compter de l'entrée dans le logement de Mme [Y], soit du 27/12/2023.ACCORDER à Mme [X] [Y] un délai de 36 mois pour le remboursement de la somme de la dette locative.REJETER la demande d'expulsion de la SODEGIS et ACCORDER la suspension de la clause résolutoire.Et s'il était fait droit à la demande d'expulsion, ACCORDER à Mme [X] [Y] un délai de 6 mois pour quitter le logement litigieux.FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 508,41 € par mois, jusqu'au départ de Mme [X] [Y] des lieux et la remise des clés.PRONONCER la compensation des créances réciproques de Mme [X] [Y] à la SODEGIS soit de la somme de 435,33 € correspondant au dépôt de garantie.JUGER que les sommes correspondantes porteront intérêt à un taux réduit, soit le taux légal et que le paiement s'imputera d'abord sur le capital.REJETER la demande de la SODEGIS au titre de l'article 700 du CPC et des dépens. Mme [Y] [X] se fonde sur l'article 1289 du Code civil ainsi que sur les dispositions de la loi du 06 juillet 1989. Elle soutient en premier lieu que le commandement de payer est entaché d'irrégularité en l'absence de décompte détaillé de la somme réclamée de 3 322,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2025, si bien qu'elle n'est pas en mesure de vérifier le bien-fondé de la créance réclamée. Dès lors, elle estime que ce commandement irrégulier ne saurait produire les effets attachés à la clause résolutoire. Sur le fond, elle conteste le montant de l'arriéré locatif réclamé par la SODEGIS. Elle soutient que la SODEGIS ne justifie pas d'une créance certaine et liquide au motif que Mme [Y] [X] n'a pas été informée d'une révision à la hausse du loyer et n'a donc pu nécessairement régler l'exact montant du loyer. Elle ajoute que la créance n'est pas actualisée en ce qu'elle ne prend pas en compte deux paiements de 550 euros, chacun, intervenu les 22 avril et 11 mai 2026. De plus, elle expose que la SODEGIS n'a jamais justifié de la régularisation annuelle des charges locatives depuis son entrée dans les lieux le 27 décembre 2023, pas plus que cette dernière ne démontre la mise à disposition des justificatifs à la locataire. Elle estime ainsi que le montant du loyer mensuel doit être fixé à 435,33 euros, hors charges (correspondant au montant lors de l'entrée dans les lieux), et qu'il conviendra de déduire, faute de justificatif, la somme de 876,96 euros (soit 73,08 euros x 24 mois) sur le montant dû, à titre de provisions sur charges. Mme [Y] [X] sollicite en outre l'octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois pour s'acquitter de sa dette. Enfin, si l'expulsion devait être prononcée, Mme [Y] [X] sollicite l'octroi d'un délai de six mois pour quitter les lieux, la fixation du montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 508,41 euros, et la compensation entre les créances réciproques des parties, soulignant qu'un dépôt de garantie d'un montant de 435,33 euros a été versé à la signature du bail. En réponse, la SODEGIS soutient que le commandement de payer est régulier, peu important que celui-ci ne comprenne pas le détail exhaustif des mois impayés dès lors qu'il indique clairement le montant dû. Elle conteste ensuite tout manquement à ses obligations d'information concernant le montant de sa créance, indiquant qu'un décompte actualisé a été produit à la défenderesse et qu'un avis de régularisation des charges pour 2023 et 2024 a été notifié à cette dernière. Elle ajoute qu'elle n'est soumise qu'à une obligation de mise à disposition des justificatifs durant une période de six mois et non à une obligation de transmission systématique ou continue. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par Mme [Y] [X] au regard du montant de la dette et des paiements trop irréguliers, précisant que la défenderesse a en outre bénéficié d'une décision de la Commission de surendettement d'effacement partiel de sa dette à hauteur de 2 740,33 euros enregistré le 05 août 2025. Elle s'oppose également à toute compensation judiciaire, rappelant que le dépôt de garantie - destiné à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés de loyer - ne pourra être restitué à la locataire qu'à la fin du bail, sous réserve de l'absence de dette locative. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience. La décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : SUR LA REGULARITE DU COMMANDEMENT DE PAYER ET SES CONSEQUENCES Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges. En l'espèce, le commandement de payer délivré à Mme [Y] [X] le 22 janvier 2025 ne comporte aucun décompte des sommes réclamées, portant uniquement la mention au titre de l'appel de fonds d'un montant de 3 322,00 euros : « Loyers et Charges arrêtés en date du 15/01/2025 ». Partant, l'absence de tout décompte ne permet pas à Mme [Y] [X] de vérifier le bien-fondé des sommes qui lui sont réclamées. Il en résulte que le commandement litigieux n'a pu faire jouer la clause résolutoire. En conséquence, la demande de la SODEGIS visant à voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, et les demandes subséquentes d'expulsion de Mme [Y] [X], de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées. Dans ces conditions, il n'y pas lieu de se prononcer sur les demandes de Mme [Y] [X] relatives à son expulsion, concernant notamment l'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux et la compensation des créances réciproques. SUR LA CREANCE DE LA SOGEGIS Sur son montant : En vertu de l'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. En l'espèce, Mme [Y] [X] conteste le montant du loyer révisé. Il convient néanmoins de relever que l'article 4-1 du contrat de bail conclu le 27 décembre 2023 avec la SODEGIS comporte une clause d'indexation conformément aux dispositions de l'article 17-1 précité, et que la bailleresse était donc en droit de réviser le loyer chaque année qui est à ce jour égal à 537,93 euros charges comprises, selon le dernier décompte fourni depuis l'origine du bail. Par ailleurs, en application de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 et des conditions générales du bail susvisé, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est donc que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il peut le faire à tout moment dans la limite du délai de prescription applicable. En l'espèce, Mme [Y] [X] prétend qu'elle a indûment payé la somme de 876,96 euros (soit 73,08 euros x 24 mois) au titre des provisions sur charges. Il convient toutefois de relever que ces charges sont contractuellement prévues, de même que l'est la révision de la provision pour charges récupérable. Par ailleurs, pour justifier de cette régularisation de charges, la SODEGIS produit les avis de régularisation des charges en date du 19 février 2024 pour l'année 2023 et du 05 mars 2025 pour l'année 2025, comprenant le mode de répartition et de calcul du montant de ces charges, étant observé que ces régularisations sont de surcroît en faveur de Mme [Y] [X]. En outre, s'agissant de l'obligation de tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire durant six mois à compter de l'envoi du décompte de charges (qui n'est pas une obligation de transmission), elle signifie que le locataire doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions normales. Il est relevé que Mme [Y] [X] ne peut utilement se prévaloir du non-respect de l'article 23 précité dès lors que le bail prévoit, dans ses dispositions générales relatives aux charges locatives, la possibilité pour le locataire de prendre connaissance desdites pièces et que la procédure ne fait état d'aucune demande de Mme [Y] [X] formée à ce titre. Il résulte de ce qui précède que la créance de la SODEGIS est certaine, liquide et exigible et Mme [Y] sera donc déboutée de ses demandes de fixation du montant du loyer à la somme de 435,33 euros et en remboursement des charges locatives. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu'ils concernent un acte dont l'accomplissement n'est pas prescrit par la loi en vertu de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l'instance et ne saurait donc être intégré à l'arriéré locatif. En outre, s'agissant de la cotisation d'assurance habitation, les conditions générales du bail qui reprennent les dispositions de l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…) Ces dispositions énoncent qu'à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. En l'espèce, n'étant pas prévue par les conditions particulières du bail, la cotisation d'assurance appliquée par la SODEGIS depuis la signature du bail sera écartée du calcul de l'arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989. La SODEGIS produit un décompte, qui prend en compte les paiements de 550 euros, chacun, intervenus les 22 avril et 11 mai 2026, et démontre que Mme [Y] [X] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (385,08 euros) et déduction faite des cotisations d'assurance injustifiées (175,64 euros), la somme de 6 245,62 euros à la date du 18 juin 2026. Mme [Y] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme à la SODEGIS, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET SES CONSEQUENCES En l'absence de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'article 24 V et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, ne s'applique pas et seuls des délais de paiement dans la limite de deux années peuvent être accordés au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 alinéa 1er du Code civil. Ce même article 1343-5 en son alinéa 2 permet au juge d'ordonner, par décision spécialement motivée, que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l'espèce, il ressort de ses dernières écritures que Mme [Y] [X] dispose de ressources mensuelles qui s'élèvent à 723 euros et de charges mensuelles d'un montant de 1 196 euros. Il résulte de ses constatations que Mme [Y] [X] n'apparait pas en situation de régler son arriéré locatif dans les délais impartis. Il sera en outre relevé que Mme [Y] [X] a déjà bénéficié en mars 2025 d'un effacement partiel de sa dette. Mme [Y] [X] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement, et, dès lors, il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1343-5 alinéa 2 susvisé sur l'imputation des paiements d'abord sur le capital. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Mme [Y] [X], qui succombe, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort, - DECLARE irrégulier le commandement de payer signifié à Mme [Y] [X] le 22 janvier 2025 ; - REJETTE la demande en résiliation de bail pour acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de Mme [Y] [X] et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; - DIT que la créance de la SODEGIS est certaine, liquide et exigible et, en conséquence, DEBOUTE Mme [Y] de ses demandes de fixation du montant du loyer à 435,33 euros et en remboursement des charges locatives ; - CONDAMNE Mme [Y] [X] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 6 245,62 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - DEBOUTE Mme [Y] [X] de sa demande de délais de paiement ; - DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [Y] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 17 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier. Le juge, Le greffier,