Tribunal judiciaire d'Angers, 30 avril 2026, 25/01856

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'[Localité 1] (Site Coubertin) N° RG 25/01856 N° Portalis DBY2-W-B7J-IEKB JUGEMENT du 30 Avril 2026 Minute n° 26/00459 [F] C/ Association LA RESIDENCE SOCIALE Le Copie conforme + copie exécutoire Me Pierre LAUGERY Copie conforme Me Willam MAHLAOUI Copie dossier JUGEMENT ____________________________________________________________ Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 30 Avril 2026, après débats à l'audience du 22 Janvier 2026, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Delphine GONNEAU, Greffière, conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile, et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe, ENTRE : DEMANDERESSE La Société d'Economie Mixte [F] immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°063 200 059 dont le siège social est sis [Adresse 1], [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d'ANGERS ET : DÉFENDERESSE L'association LA RESIDENCE [Etablissement 1] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 775 726 482 ayant son siège social sis [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Wissam MAHLAOUI (SELARL HOPLON AVOCATS), avocat au barreau d'ANGERS, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 19 octobre 2021, la SA [F] a donné à bail à L'association La résidence [Etablissement 1] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel principal de 243,59 euros, outre une provision sur charges. Par acte de Commissaire de Justice en date du 29 octobre 2025, la SA [F] a fait assigner l'association [Adresse 4] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'ANGERS aux fins de voir : - prononcer la résiliation du bail, au titre des troubles anormaux du voisinage et subsidiairement pour défaut d'entretien du logement ; - ordonner l'expulsion de l'association La résidence [Etablissement 1] et de tous occupants de son chef à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ; - condamner l'association La résidence [Etablissement 1] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; - condamner l'association La résidence Sociale au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner l'association [Adresse 4] aux dépens de l'instance. L'affaire a été retenue à l'audience du 22 janvier 2026. La SA [F] a fait valoir à l'appui de ses demandes que le locataire avait été mis en demeure à plusieurs reprises d'avoir à faire cesser les nuissances causés par l'occupant de son fait dont les autres occupants de l'immeuble pouvaient se plaindre ; qu'il était par ailleurs démontré que l'occupant avait dégradé les lieux loués; que l'association faisait preuve de mauvaise foi en ne prenant pas les dispositions nécessaires pour faire cesser les troubles causés par son sous locataire et pour faire réaliser la remise en état du logement. Aux termes de ses conclusions en date du 30 décembre 2025, l'association La résidence [Etablissement 1] n'a pas contesté les faits reprochés imputables à son sous locataire lesquels sont en lien avec la pathologie de ce dernier ; elle conteste toute mauvaise foi en faisant valoir les démarches engagées auprès du sous locataire et les travaux déjà réalisés mais précise que la remise en état du logement ne pourra intervenir qu'après le départ de l'occupant prévu avant fin mars 2026. L'association conteste toute notion de mauvaise foi de nature à entraîner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et demande en considération de la situation particulière et en application des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution le bénéfice d'un délai supplémentaire. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bienfondé des demandes En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ; 2°) De payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location est rappelée à l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dont l'article 6-1 rappelle également qu'il appartient au bailleur d'agir pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués. Selon l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En outre conformement aux dispositions de l'article 7 c et d de la Loi du 6 juillet 1989 et de l'article 8b du contrat de bail le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et de répondre des dégradations locatives. En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice Il est constant que la situation justifiant la résolution du bail s'apprécie au jour où le juge statue. Il résulte en l'espèce des attestations produites par le bailleur et des pièces du dossier de l'association que M. [E] occupant des lieux présente une pathologie qui entraîne des comportements incompatibles avec la tranquilité des autres occupants et de nature à rendre impossible sa présence au sein de la résidence ; il est ainsi relevé des bruits nocturnes réguliers malgré les mises en demeure répétées, des cris, des interpellations du voisinage, une absence d'entretien des lieux générant des odeurs nauséabondes. Les pièces produites permettent aussi de constater que le défaut d'entretien entraine l'apparition de nuisibles (cafards) qui se propagent dans les autres logements. Les troubles ont pu générer des interventions de la police, inopérantes en raison de la pathologie de M. [E]. Une visite du logement réalisé en aot 2025 avec la directrice de l'association a permis de constater un logement très dégradé et très sale, une odeur nauséabonde présente, un logement entièrement à refaire car M. [E] a arraché le radiateur générant un risque de fuite d'eau, et dégradé de nombreuses prises électriques générant un risque électrique. La tapisserie est déchirée. L'association a pu réaliser quelques travaux de remise en état mais convient elle même dans les échanges de mails produits que le logement ne pourra être véritablement remisen état qu'à la suite du départ de M. [E] car sa pathologie le conduira à dégrader de nouveau ce qui sera réparé. La gravité des manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. Il est ainsi amplement justifié tant de la réalité des troubles du voisinage occasionnés par les comportements anormaux du sous locataire de l'association La résidence [Etablissement 1] que de leur gravité mettant en cause la tranquilité des habitants de l'immeuble et enfin de leur ancienneté ainsi que de leur persistance dans la durée malgré les rappels à l'ordre. La nature de ces troubles caractérise une violation des obligations d'usage paisible et normal des lieux loués à la charge de la locataire et justifie que soit prononcé la résiliation du bail à la date du jugement. Du fait de la résiliation du contrat de bail, l'association La résidence [Etablissement 1] est occupant sans droit ni titre du logement à compter de ce jour. Il convient donc d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Il y a également lieu de condamner L'association La résidence [Etablissement 1] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais pour quitter les lieux En application des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En application des dispositions de l'article L412-2 : Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. En application des dispositions de l'article L412-3 Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Enfin en application des dispositions de l'article L412-4 La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ressort des éléments du dossier et des pièces produites par l'association La résidence [Etablissement 1] que celle-ci est intervenue à de nombreuses reprises auprès de M. [E] pour tenter de résoudre la situation en permettant la poursuite du travail d'insertion malgré sa pathologie ; elle a également réalisé des travaux de remise en état ; aucune mauvaise foi n'est en l'espèce caractérisée. Il n'y a dès lors pas lieu de réduire le délai légal pour quitter les lieux. Pour autant la requérante a déjà longuement attendu pour engager sa procédure, conduisant les autres occupants de l'immeuble à supporter une situation particulièrement difficile depuis plus d'un an au point que certains ont quitté les lieux . L'absence d'évolution positivive de la situation malgré les actions de l'association conduit à rejeter sa demande de délais supplémentaires dans l'intérêt des autres occupants de l'immeuble qui ont le droit de dormir normalement et vivre paisiblement. Sur les demandes accessoires Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile: Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il paraît équitable en l'espèce d'allouer à la SA [F] une somme de 750,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Sur l'exécution provisoire : En application des dispositions de l'article 514 et de l'article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. L'association La résidence [Etablissement 1] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort : PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 19 octobre 2021 entre la SA [F] et l'association La résidence [Etablissement 1], concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de l'association [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], avec le concours de la force public si besoin est ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE l'association La résidence [Etablissement 1] à verser à la SA [F] , à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec indexation et revalorisation conformement au contrat de bail; CONDAMNE l'association [Adresse 4] à payer à la SA [F] la somme de Sept cent cinquante euros (750,00 €) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; DÉBOUTE la SA [F] de ses autres demandes. REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux présentée par l'association [Adresse 4] RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. CONDAMNE L'association La résidence [Etablissement 1] aux dépens. Le greffier, Le Président,