Tribunal judiciaire de Lyon, 23 juin 2026, 25/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Loyers Commerciaux N° RG 25/00045 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3IAM Jugement du 23 Juin 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A l'audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 23 Juin 2026 par : Géraldine DUPRAT, Vice-présidente, Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique, Assistée de Lorelei PINI, Greffière Après avoir entendu les parties à l'audience publique du 03 Mars 2026 et avoir reçu leurs mémoires, Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l'affaire opposant : DEMANDERESSE SAS GIFI MAG dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Alexandre BOIRIVENT de la SELARL BK AVOCATS, avocats au barreau de LYON, représentée par Maître Matthieu NICOLAS, avocat au barreau de PARIS DEFENDERESSE S.A.S. VETIR dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Stéphane ANDREO, avocat au barreau de LYON Par acte du 28 octobre 1994, Monsieur [B] [I], agissant en qualité de Président-Directeur Général de la société ETS [I], et [U] [I], agissant en qualité d'associé de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA COLOMBIERE, ont donné à bail à la société VETIR un local commercial situé à [Adresse 3]. Ce bail a alors été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1995 pour se terminer le 30 janvier 2004, moyennant le paiement d'un loyer annuel alors fixé à la somme de 1.000.000 [Localité 2] hors taxes et outre charges locatives. Par acte du 11 juillet 1997 et après avoir préalablement obtenu l'autorisation du bailleur, la société VETIR a sous-loué le local commercial objet du contrat de bail signé le 28 octobre 1994 à la société DISTRI PERPIGNAN et ce, pour une durée de six ans commençant à courir le 1er juillet 1997 pour se terminer le 31 janvier 2004, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 1.010.808 [Localité 2] hors taxes. Le bail a fait l'objet d'un renouvellement pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er février 2004, pour un loyer annuel de 180.003,64 € HT et hors charges. Par acte de renouvellement des 20 et 25 janvier 2005, le bail commercial a de nouveau été renouvelé pour une durée de neuf ans, à compter du 1er février 2004 pour se terminer le 31 janvier 2013, le prix du loyer annuel ayant alors été fixé à la somme de 180.003,64 euros HT. Parallèlement et par acte des 13 novembre 2006 et 4 janvier 2007, le bail de sous-location a été renouvelé au bénéfice de la société GIFI MAG, venant aux droits de la société DISTRI PERPIGNAN, pour une durée de neuf ans commençant à courir rétroactivement à compter du 1er février 2004 jusqu'au 31 janvier 2013, le loyer annuel du bail de sous-location ayant alors été fixé à la somme de 180.003,64 euros HT. Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2012, la société GIFI MAG a sollicité de la société VETIR le renouvellement du bail de sous-location lui bénéficiant à compter du 1er février 2013, pour une période de neuf années. Par acte du 27 septembre 2024 à effet du 1er octobre 2024, la société GIFI MAG a adressé à son bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024, moyennant un loyer annuel à hauteur de 230.000 € HT et HC. Cette demande étant restée sans réponse, la Société GIFI MAG a notifié le mémoire préalable selon lettre recommandée avec accusé réception, le 5 juin 2025 réceptionnée le 10 juin 2025, moyennant un loyer annuel renouvelé en principal hors charges et hors taxes de 185.999 €. A la fin de l'année 2025, le loyer payé par la société VETIR à la SCI LA COLOMBIERE s'établissait à la somme annuelle de 330.206,33 euros et celui payé par la société GIFI MAG à la société VETIR s'établissait à la même somme, soit 82.551,66 euros hors taxes par trimestre représentant un loyer annuel hors taxes de 330.206,33 euros. Par acte extra-judiciaire du 17 octobre 2025, la société GIFI MAG a fait assigner la société VETIR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial. A l'audience du 3 mars 2026, la société GIFI MAG, reprenant oralement les termes de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de : 1/ A titre principal Juger que, par application des articles L. 145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 1er octobre 2024, doit être fixé à la valeur locative inférieure au loyer en cours dans le cadre d'un renouvellement de bail ;Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à un montant annuel de 185.999 € en principal, hors charges et hors taxes, dont le montant des taxes foncières vient en déduction ;Juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil ;2 / A titre subsidiaire Désigner tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;Voir en telle hypothèse réserver les dépens ;Et en chaque hypothèse ; Condamner le bailleur au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le bailleur aux dépens dont distraction au profit de Maître Alexandre BOIRIVENT en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.La société VETIR, reprenant oralement les termes de son mémoire n° 1 notifié par RPVA le 15 janvier 2025, demande au juge des loyers commerciaux de : Avant dire droit, Donner acte à la société VETIR de ce qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée à titre subsidiaire par la société GIFI MAG « avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative » ;Dire que la société GIFI MAG supportera le coût de la mesure expertale ainsi sollicitée dans son seul intérêt ;En toutes hypothèses, Débouter en l'état la société GIFI MAG de l'intégralité de ses prétentions, conclusions, prétentions, fins et moyens ;Condamner la société GIFI MAG à payer à la société VETIR la somme de 3.000 euros, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Stéphane ANDREO, Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 du même code prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce ne font pas obstacle à celles de l'article L. 145-33 du même code lorsque la valeur locative est inférieure au prix resultant du plafonnement. Dans son mémoire en date du 5 juin 2025, LA SOCIÉTÉ GIFI MAG se fonde sur une expertise amiable sollicitée auprès du cabinet [S]. L'expert conclut « Il ressort des données relevées par l'expert amiable [S] des valeurs entre 110 et 180m2 et pour la zone commerciale de [Localité 3] une référence à 180 m2 /an mais pour un local neuf de 340 m2 et une référence à 157 € / m2/ an pour un local de 800m2. Or les loyers de locaux commerciaux de superficie supérieure à 1000 m2, mais non dans la zone commerciale proprement dite, se situent bien en deçà de la moyenne avec un ratio moyen de 128 € / m2 /an Par application de l'article R 145-7 du Code de commerce, pour la détermination de la valeur locative dans le cadre d'un renouvellement de bail, l'expert amiable retient pour un prix de 140 €/m2/an/HT/HC par m² non pondéré soit 230.000 €. On peut noter cependant que les références produites font plutôt ressortir un prix de 128 €/m2 HT/HC soit pour une surface non pondérée de 1.639 m² un loyer 209.792 €HT/HC/an. Il convient donc de retenir un prix annuel de 209.792€ HT/HC hors facteurs de minoration ». Une expertise non-contradictoire ne permet pas à elle seule à la juridiction de statuer. En l'absence d'éléments suffisants pour évaluer la valeur locative, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés du preneur à l'origine de la procédure. Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s'applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, ORDONNE avant-dire droit une expertise ; DESIGNE pour y procéder : [Z] [Y] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06 52 27 14 16 Mèl : [Courriel 1] Avec pour mission : De convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,De visiter les locaux en cause situés à [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 7], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d'annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,De procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,De déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard,De rechercher les références de comparaison les plus utiles,De préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,De fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 1er octobre 2024 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,Du tout dresser rapport motivé ; RAPPELLE à l'expert : Qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;Qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;Qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. Ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;Qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu'en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l'accord ;Qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;Qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ; FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par LA SOCIÉTÉ GIFI MAG à la régie du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 31 août 2026, avec une copie de la présente décision ; RAPPELLE que la consignation peut être payée par virement sur le compte : Titulaire du compte : TJ de [Localité 1] - REGIE D'AVANCES ET RECETTES BIC: TRPUFRP1 IBAN: [XXXXXXXXXX01] RAPPELLE que lors de la passation du virement il convient d'indiquer à l'établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l'opération les références du dossier : N° RG ou MI ou PORTALIS de l'affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision ; DIT qu'à défaut l'opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal ; RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ; RAPPELLE que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d'expertise dès qu'il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ; DIT que l'expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties ; DIT que l'expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire ; DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération, l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux et le justificatif d'envoi de ceux-ci ; DEMANDE à l'expert de déposer l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 31 janvier 2027 ; RAPPELLE qu'en cas d'empêchement légitime, l'expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise, outre qu'il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d'une provision complémentaire ; DIT que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon ; RAPPELLE que pendant la durée de l'instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d'un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement ; SURSOIS à statuer sur le surplus des prétentions dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026. En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX, En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.