Tribunal judiciaire de Pontoise, 26 mai 2026, 25/00244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D'ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES Le 26 Mai 2026 N° RG 25/00244 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ3M 78A Jugement rendu le 26 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l'exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1], immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D'OISE PARTIES SAISIES Monsieur [M] [I] [J] né le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 1] ( INDE) [Adresse 2] [Localité 2] non comparant Madame [G] [P] [N] épouse [J] née le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 3] (VAL-D'OISE) [Adresse 2] [Localité 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2025 publié le 21 octobre 2025 volume 2025 S n°262 au service de publicité foncière de [Localité 4], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d'une maison d'habitation sise à [Localité 2] (Val d'Oise) - [Adresse 2], cadastrée sections BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 2], appartenant à M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J]. Par exploit du 15 décembre 2025 signifié par remise de l'acte à l'étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J] devant le juge de l'exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l'audience d'orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 16 décembre 2025. Notifié le 29/05/2026 L'affaire a été appelée à l'audience du 17 février 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, les parties saisies n'ayant pas comparu et n'étant pas représentées. Le juge de l'exécution a autorisé le créancier poursuivant à formuler dans le cadre d'une note en délibéré, ses observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de crédit immobilier. Le créancier poursuivant a communiqué sa note en délibéré le 09 mars 2026 par le biais du RPVA et par courriers recommandés avec avis de réception présentés le 11 mars 2026 aux débiteurs saisis. Le CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient en substance que la clause de déchéance du terme ne peut être considérée comme abusive dans la mesure où elle accorde un délai raisonnable à l'emprunteur et que la résiliation du bail est intervenue de manière loyale et régulière notamment au regard des manquements graves et répétés des emprunteurs à leur obligation contractuelle principale. Il fait valoir que lors de la délivrance de la mise en demeure les emprunteurs étaient redevables d'une somme de 7.736,95 euros, représentant 7 échéances impayées et que la mise en demeure leur laissait un délai de 30 jours pour régulariser leur situation. De surcroît, le créancier poursuivant expose qu'il a adressé aux emprunteurs une mise en demeure préalable à la résiliation du contrat de prêt, conformément aux dispositions de l'article 1226 du code civil. La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Sur la clause de déchéance du terme En vertu de l'article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. L'article L212-2 du même code précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable. Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu'il incombait au juge d'examiner d'office l'existence d'un tel abus. Selon la Cour de justice de l'Union européenne, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13). Par un arrêt du 29 mai 2024 (Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l'occasion d'appliquer cette jurisprudence à une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours. En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 4 mai 2021 contenant plusieurs prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J] : un prêt n°281558A de 10.000 euros à taux 0% remboursable sur 120 mois, un prêt n°445058A de 84.000 euros à taux 0% remboursable sur 300 mois et un prêt n°531058A de 186 295 euros remboursable sur 360 mois au taux hors assurance de 2,450 % l'an. La clause « Exigibilité anticipée - Déchéance du terme » du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J] stipule que le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l'emprunteur, notamment en cas de défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues reste infructueuse. Par courrier daté du 13 mars 2024 et délivré le 23 septembre 2024 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié à M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J] une mise en demeure leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser le paiement de la somme de 7.736,95 euros correspondant au montant total des échéances impayées des trois prêts, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée. Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée, impartissant aux emprunteurs un délai de 15 jours pour régulariser leur situation d'impayés crée un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs, en les exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du court délai imparti. Il importe peu que le prêteur ait attendu qu'au moins sept échéances du prêt n°531058A demeurent successivement impayées avant de mettre en demeure les emprunteurs de régulariser leur situation. Il n'importe pas davantage que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme à l'emprunteuse, lui impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser sa situation d'impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d'autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l'intangibilité du contrat signé entre les parties. Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause. Dès lors, la clause intitulée « Exigibilité anticipée - Déchéance du terme » visant le cas du défaut de paiement et inscrite dans le contrat des prêts consentis aux époux [J] est abusive et sera donc réputée non écrite. Sur la résolution unilatérale du contrat de prêt Aux termes de l'article 1226 du code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. » En l'espèce, la mise en demeure daté du 13 mars 2024, indique expressément qu'à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation ainsi qu'aux conditions générales des prêts susvisés, ces derniers seront déchus du terme et deviendront intégralement exigibles, sans qu'il soit besoin d'autres formalités. Ainsi, elle ne vise pas l'article 1226 du code civil et ne mentionne pas qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. La déchéance du terme résulte donc bien de l'application de la clause résolutoire d'exigibilité immédiate du contrat de prêt et non de la résolution unilatérale par le créancier qui n'a de toute évidence pas été notifiée au débiteur. Le créancier ne peut de façon arbitraire modifier le fondement de la déchéance du terme. Il s'ensuit que les conditions de la résolution unilatérale des contrats de prêts, en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leur obligation contractuelle, ne sont pas réunies et que la demande sera rejetée à ce titre. Sur la fixation de la créance Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier. La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues. L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi. Il s'ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure. Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû et de l'indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs. Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 11 août 2025, la somme totale de 299.907,68 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l'indemnité d'exigibilité anticipée, les intérêts et les accessoires. Le créancier a toutefois le droit d'actualiser le montant des échéances impayées qui ont continué de courir du fait de l'absence de déchéance du terme. Le créancier produit un second décompte sur lequel il apparaît une somme de 17.934,09 euros, correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au 11 août 2025 pour les trois prêts bancaires. Au vu des règlements effectués par les parties saisies de mai à novembre 2024 pour le prêt 445058A, en juillet 2024 pour le prêt 531058A et de mai à août 2025 pour le prêt 281558A et eu égard au commandement de saisie vente en date du 20 juin 2025, les échéances impayées réclamées ne sont pas atteintes par la prescription biennale et sont donc exigibles. Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 17.934,09 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 11 août 2025. Sur l'orientation de la procédure de saisie immobilière Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne comparaissant pas à l'audience et ne la sollicitant pas. Il convient dès lors d'ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s'agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix. Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; Déclare abusive la clause « Exigibilité anticipée - Déchéance du terme » visant le cas du défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires par l'emprunteur, inscrite dans les contrats de prêt consentis aux époux [J] ; Dit que cette clause est réputée non écrite ; En conséquence, Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant le CREDIT FONCIER DE FRANCE et M. [M] [I] [J] et Mme [G] [P] [N] épouse [J] est irrégulière ; Rejette la demande de résolution unilatérale du contrat des prêts formulée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE ; Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 11 août 2025 pour un montant de 17.934,09 euros ; Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 17.934,09 euros arrêtée au 11 août 2025 ; Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2025 publié le 21 octobre 2025 volume 2025 S n°262 au service de publicité foncière de [Localité 4] ; Dit que la vente aura lieu à l'audience du mardi 22 septembre 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ; Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau du Val d'Oise ; Désigne la S.A.S « LEROY-BEAULIEU - ALLAIRE - LAVILLAT », commissaire de justice à [Localité 5] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ; Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l'établissement ou à l'actualisation si nécessaire, des diagnostics d'amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ; Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier requis ; Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d'aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2025 publié le 21 octobre 2025 volume 2025 S n°262 au service de publicité foncière de [Localité 4] ; Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ; Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente. La greffière La Juge de l'exécution Magali CADRAN Angelika LEMAIRE