Tribunal judiciaire de Paris, 30 septembre 2026, 26/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 26/00272 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX7F N° MINUTE : 17/2026 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 septembre 2026 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS[Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #J114 DÉFENDERESSE Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #D1414, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 024233 du 12 janvier 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier DATE DES DÉBATS : 01 juillet 2026 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 septembre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier Décision du 30 septembre 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00272 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBX7F EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 27 mars 2006 à effet au 1er mars 2006, la S.A Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après " la RIVP ") a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 578,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [H], le 26 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, la RIVP a fait assigner Mme [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [R] [H] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 4 916,62 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal, - une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges comme si le bail s'était poursuivi jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire, - à titre subsidiaire, une indemnité d'occupation forfaitaire de 963,52 euros soit deux fois le montant du loyer en principal jusqu'au jour de l'expulsion à défaut de départ volontaire, - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion si nécessaire. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026 lors de laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 1er juillet 2026. A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 10 000,24 euros arrêté au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus. Elle expose que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et que la dette ne cesse d'augmenter. Elle conteste toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et conclut à l'absence de contestation sérieuse. Elle précise que les problèmes de paiement des loyers par la locataire sont récurrents et qu'elle n'a effectué que très peu de règlements. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement, relevant que la proposition formulée par la défenderesse est insuffisante et qu'elle n'est pas en capacité de régler sa dette dans le délai légal. Mme [R] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de : A titre principal, - Se déclarer incompétent pour connaître de la demande compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse et condamner la RIVP à lui payer la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis ; A titre subsidiaire, - De suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail et lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative, en 35 mensualités de 50 euros et le solde le 36ème mois ; - Dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle considère, à titre principal, que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître des demandes du bailleur en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Elle fait valoir à cet égard, d'une part, que la RIVP a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer dès lors qu'elle a refusé de lui consentir un plan d'apurement depuis plus d'un an, lui interdisant de faire rétablir son APL. Elle prétend, d'autre part, qu'elle a de graves problèmes de santé qui l'ont empêchée de stabiliser définitivement sa situation locative. A titre subsidiaire, elle soutient qu'elle a dû acquitter des frais importants à la suite du décès de son frère de sorte qu'elle n'a pas pu faire face à ses charges. Elle déclare être inscrite auprès de France Travail et percevoir une pension d'invalidité. Elle indique qu'elle va pouvoir reprendre sa formation et bénéficier d'un FSL. Elle prétend avoir réglé le loyer du mois de juin 2026 pour démontrer sa bonne foi et sollicite en conséquence les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire. À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 30 septembre 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile indique : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend." L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. " Sur la recevabilité de la demande LA RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation de plein droit du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 27 mars 2006 à effet au 1er mars 2006 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 24 septembre 2025, pour la somme en principal de 3 578,63 euros, hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois, prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire. Mme [R] [H] invoque l'incompétence du juge des référés en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Elle soutient que ce commandement de payer n'a pas été délivré de bonne foi par la bailleresse, celle-ci n'ayant pas répondu à ses demandes tendant à voir signer le plan d'apurement transmis par la Caisse d'allocations familiales, ce qui ne lui a pas permis de rétablir l'APL et de régulariser sa dette locative. Elle argue en outre d'une contestation sérieuse liée à son état de santé, laquelle apparaît manifestement inopérante. Il sera relevé que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l'existence d'une contestation sérieuse ne remet pas en cause la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé, lequel est matériellement compétent pour connaître, en référé, d'une action en acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion d'un locataire d'un local à usage d'habitation. L'existence d'une contestation sérieuse a trait au bien ou mal fondé de la demande et, partant, aux pouvoirs du juge des référés, qui ne se confondent pas avec sa compétence. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît cependant que la locataire n'a procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle n'a effectué aucun effort de règlement, même d'un montant inférieur à celui de l'échéance appelée. La circonstance que l'APL n'a pas pu être rétablie en raison de l'absence de réponse de la bailleresse au plan d'apurement transmis par la caisse d'allocations familiales est dès lors indifférente dès lors qu'elle n'a procédé à aucun paiement entre le mois de septembre 2025 et le mois de mars 2026, soit pendant sept mois consécutifs après la délivrance du commandement de payer, et que la dette n'a cessé de s'accroître depuis cette date. En tout état de cause, il n'existe aucune obligation pour un bailleur de s'accorder avec son locataire pour la mise en place d'un plan d'apurement conventionnel. Il ne peut dans ces conditions être sérieusement contesté que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Les contestations soulevées par la défenderesse relatives à la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer seront donc rejetées comme dépourvues de tout caractère sérieux. Il en résulte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2025 à minuit. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit que si Mme [R] [H] a effectué un règlement de 515 euros le 23 juin 2026, soit quelques jours avant l'audience, d'un montant inférieur au montant de l'échéance appelée, il apparaît cependant qu'elle avait cessé tout règlement entre le mois de septembre 2025 et le mois de mars 2026 où elle a, à cette date, effectué deux règlements pour un montant total de 400 euros, inférieur au montant de l'échéance appelée. Il en résulte que depuis la délivrance du commandement de payer, la dette locative n'a cessé de s'accroître. Il doit dès lors être considéré que la condition de reprise intégrale du paiement du loyer courant posée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas satisfaite. Aussi, il est manifeste, au vu de ces éléments, que la locataire n'est pas en capacité de faire face au paiement du loyer et des charges courants, auquel s'ajouterait de surcroît un surplus important d'au minimum 270 euros par mois pour apurer sa dette locative dans le délai légal de 36 mois, très supérieur à la proposition faite par la locataire à l'audience. Si celle-ci prétend dans ses écritures qu'elle va reprendre une formation et pouvoir bénéficier d'un FSL, force est de constater qu'elle ne justifie aucune de ces allégations. Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, auxquels la bailleresse s'est, de plus, opposée. Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée par l'octroi de délais de paiement, ne saurait non plus être accueillie. Les demandes de Mme [R] [H] seront donc rejetées. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la RIVP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Mme [R] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu'au 24 novembre 2025 inclus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La défenderesse est ainsi tenue au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés. En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 juin 2026, Mme [R] [H] restait lui devoir la somme de 10 000,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de juin 2026 inclus. Mme [R] [H], représentée par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la RIVP, à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Mme [R] [H] sera par ailleurs condamnée à verser à la RIVP une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, conformément aux termes de la demande principale de la bailleresse, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, Mme [R] [H] sollicite reconventionnellement la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié à la présence de moisissures dans le logement et des écoulements d'eau dans les toilettes. Elle produit un courrier adressé à sa bailleresse le 10 novembre 2024 ainsi que les éléments justificatifs de l'intervention de celle-ci. Il sera observé que la défenderesse ne fonde ni en droit ni en fait sa demande et ne justifie aucunement ni de l'étendue, ni de la durée ni de l'importance du préjudice qu'elle allègue, lequel n'apparaît dès lors pas établi ni dans son principe ni dans son quantum, avec l'évidence requise en référé. Sa demande ne pourra qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Mme [R] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025 et sans qu'il ne soit nécessaire de lister les frais compris dans les dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, compte tenu des situations respectives des parties, l'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. La demande de la RIVP sera donc rejetée. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, REJETONS les contestations soulevées par Mme [R] [H] relatives à la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer comme dépourvues de tout caractère sérieux ; CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 27 mars 2006 à effet au 1er mars 2006 entre la S.A Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], d'une part, et Mme [R] [H], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2025 à minuit ; ORDONNONS à Mme [R] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la S.A Régie immobilière de la ville de [Localité 1] la somme de 10 000,24 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à la S.A Régie immobilière de la ville de [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de juillet 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; REJETONS la demande reconventionnelle provisionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ; REJETONS la demande de la S.A Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [R] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection