Cour d'appel de Paris, 18 septembre 2026, 25/19651

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2026 (n° 2026/ 222 , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/19651 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMLNH Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2025-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 25/08103 APPELANTE S.A.S. JAMBAZ, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] N° SIRET : 443 398 797 Représentée par Me Pierre GIOUX de la SELARL LEXMEDIA, avocat au barreau de PARIS, toque : J140 INTIMÉ Monsieur [M] [Q], né le 10 Mai 1934 à [Localité 1] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Mme Nathalie BRET, conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme SENTUCQ dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 12 février 2013, Monsieur [M] [Q] et Madame [A] [J] ont vendu à la société Jambaz un bien immobilier sis à [Adresse 3], se réservant le droit d'usage et d'habitation à leur profit et à celui du survivant d'entre eux, pour un prix de 600 000 euros dont 20 000 euros payables comptant et le reste par rente viagère annuelle de 42 480 euros, payable par mensualité de 3 540 euros avec augmentation de 20% en cas de renonciation par les vendeurs de leur droit d'usage et d'habitation. Madame [A] [J] est décédée le 20 septembre 2015. Des courriels entre les parties attestent de plusieurs retards de paiement de la rente : la rente d'avril 2020 a été réglée fin mai 2020 les mois de janvier, février et mars 2021 ont été réglés fin mars 2021 la rente du mois de juillet 2021 n'a pas été payée à son terme les arrérages du mois d'octobre et novembre 2021 n'ont pas été réglés à l'échéance et restaient dus au mois de janvier 2022. Par courriel du 17 janvier 2022 adressé à la société Praxis, gestionnaire du règlement de la rente pour le compte de la société Jambaz, [H] [V], mandataire de Monsieur [Q] indiquait : « Je passe mon temps depuis votre achat à vous relancer et à vous rappeler de payer.(') Vous devriez avoir honte de la manière dont vous gérez vos achats en viager. Je vous rappelle que la rente a un caractère éminemment alimentaire et que sans elle, il est difficile, voire impossible pour vos crédirentiers de vivre. Monsieur [Q] est un homme âgé et affaibli qui a d'autres choses à faire que de s'angoisser pour savoir s'il réussira à finir le mois. Je l'encourage vivement, comme cela est son droit, à casser la vente et à récupérer la pleine propriété de son bien. S'il me donne son accord, sachez que je ferai tout, de mon côté, pour que la clause résolutoire fonctionne. » Par courrier du 4 février 2025 Monsieur [Q] sollicitait de la SAS Jambaz la modification du contrat de viager en conséquence de la libération des lieux fin octobre 2024 précisant : « Je voudrais savoir si l'augmentation de la somme mensuelle qui m'est due est bien conforme aux dispositions prévues initialement. Merci de bien vouloir me communiquer ce document dans les meilleurs délais. » Par courrier du même jour, la société Jambaz adressait en retour à Monsieur [Q] un avenant au contrat de viager occupé en viager libre à compter du 31 octobre 2024. Elle demandait de prendre acte de la remise officielle des clefs à cette date et indiquait : « Nous procèderons à l'ajustement de la rente viagère, laquelle sera majorée de 20 % à compter du 31octobre 2024, conformément aux dispositions prévues.(') » Par courrier du 7 avril 2025 Monsieur [Q] invitait le service administratif de la société Praxis, en sa qualité gestionnaire du contrat de rente viagère pour le compte de la société Jambaz, à respecter le paiement de la rente, celle-ci devant être réglée avant le 5 de chaque mois. Par courriel du 2 avril 2025 [H] [V], en sa qualité de mandataire de Monsieur [Q], sommait la société Praxis de régler l'arrérage du mois de mars 2025, majoré des intérêts de retard avant d'engager une procédure judiciaire. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Monsieur [M] [Q] a fait délivrer à la société Jambaz un commandement de payer visant la clause résolutoire de l'acte de vente pour un montant de 21 760,56 euros. Par actes de commissaire de justice du 30 juin 2025, [M] [Q] a fait assigner à jour fixe la société Jambaz devant le tribunal de céans. Assignée à personne, la société Jambaz n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 23 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : Constate la résolution de la vente le 16 juin 2025 ; Ordonne l'expulsion de la société Jambaz et de tous occupants de son chef des biens suivants : -tout bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1] -le lot 34 dépendant d'une copropriété sise [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 2] Condamne la société Jambaz à verser à [M] [Q] les indemnités d'occupation mensuelles suivantes à compter du 16 juin 2025 : -3 000 euros jusqu'à complète libération des biens sis [Adresse 3], -150 euros jusqu'à complète libération des lieux sis [Adresse 4] Condamne la société Jambaz à lui verser une somme de 20 097,12 euros au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025, outre les intérêts légaux sur un capital de 15 886,99 euros du 15 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus à la date anniversaire de leur échéance ; Déclare irrecevable la demande de [M] [Q] tendant à : -dire les arrérages versés et embellissements apportés acquis ; Déboute [M] [Q] de sa demande tendant à : -ordonner la publication du jugement Condamne la société Jambaz à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens. La société Jambaz a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 novembre 2025. Par conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mai 2026, la société Jambaz, appelante, demande à la cour de :

Vu les articles

1224 à 1231 et 1104 du Code civil, Vu l'article 1152 dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, Vu l'article 1343-5 du Code Civil, Vu les articles 654, 655, 656 et 693 du CPC, Infirmer, le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS rendu le 23 octobre 2025 en ce qu'il a : - Constaté la résolution de la vente en date du16 juin 2025 d'un bien immobilier sis à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1] et d'un bien immobilier, désigné sous le numéro de lot 34 dépendant d'une copropriété, sis à Paris 13ème arrondissement au [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 2] ; - Ordonné l'expulsion de la société JAMBAZ des dits biens immobiliers ; - Condamné la société JAMBAZ a versé à M. [M] [Q] les indemnités d'occupation mensuelles suivantes à compter du 16 juin 2025 : 3.000 euros pour le bien sis [Adresse 3] et 150 euros pour le bien sis [Adresse 4] jusqu'à la libération des lieux ; - Condamné la société JAMBAZ à verser à M. [M] [Q] la somme de 20.097,12 euros au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025, outre les intérêts légaux sur un capital de 15.886,99 euros du 16 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus ; - Ordonné la capitalisation des intérêts échus à la date anniversaire de leur échéance; - Condamné la société JAMBAZ à verser à M. [M] [Q] une indemnité de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné la société JAMBAZ au paiement des dépens d'instance. Statuant à nouveau, Ordonner la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 mai 2025, Juger que la clause résolutoire n'a pas été mise en 'uvre de bonne foi, Débouter M. [Q] de l'intégralité de ses demandes, Fixer le montant de la rente mensuelle due pour les échéances du 1er novembre 2024 au 30 octobre 2025 à la somme de 4.175,75 euros et celle due pour les échéances courant du 1er novembre 2025 au 30 octobre 2026 à la somme de 4.210,13 euros. Ordonner la compensation entre les indemnités d'occupation versées depuis le 1er juillet 2025 et les arrérages dus à compter de cette date, Donner acte à la société JAMBAZ qu'elle s'engage à payer l'arriéré de rente viagère dû sur la période courant du 1er juillet 2025 jusqu'au 7 mai 2026, date de la reprise du bien par M. [Q], après compensation avec les indemnités d'occupations versées sur cette même période, ainsi que des arrérages suivants, Ordonner la condamnation de M. [Q] à rembourser à la société JAMBAZ le trop versé d'indemnité d'occupation sur la période du 8 au 31 mai 2026 soit 2.438,70 euros, A titre subsidiaire, si la Cour estime que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de bonne foi ou que le commandement de payer n'est pas nul, Juger que la clause résolutoire ne s'applique pas de plein droit, Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, Fixer la dette de la société JAMBAZ au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025 à la somme de 17.338,65 euros, Accorder un délai de paiement rétroactif d'un an à la société JAMBAZ pour s'acquitter de cette somme, Constater le paiement de cette somme dans le délai imparti, Dire, en conséquence, n'y avoir lieu au jeu de la clause résolutoire, Rejeter les demandes en constat de la résiliation de la vente et en expulsion, Ordonner la restitution de la maison à la société JAMBAZ, Ordonner la compensation entre les indemnités d'occupation versées depuis le 16 juin 2025 et les arrérages dus à compter de cette date, A titre infiniment subsidiaire, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.500 euros par mois jusqu'à complète libération du bien sis [Adresse 3] et à 100 euros pour le box sis [Adresse 4], Réduire le montant de la clause pénale à l'euro symbolique, Condamner en conséquence M. [Q] à restituer à la société JAMBAZ la somme de 567.666,26 euros correspondant au montant des rentes et du bouquet versés jusqu'à la date du 30 juin 2025, En toutes hypothèses, Condamner M. [Q] à payer à la société JAMBAZ la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens ; Par conclusions communiquées par la voie électronique le 3 mars 2026, M. [M] [Q], intimé, demande à la cour de : Débouter la société JAMBAZ de l'ensemble de ses demandes ; Confirmer le jugement rendu le 23 octobre 2025 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions à l'exception de celles par laquelle le Tribunal : « CONDAMNE LA SOCIÉTÉ JAMBAZ À LUI VERSER UNE SOMME DE 20.097,12 euros au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025, outre les intérêts légaux sur un capital de 15.886,99 euros du 15 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus ; » DÉCLARE irrecevable la demande de [M] [Q] tendant à : -dire les arrérages versés et embellissements apportés acquis » Infirmer lesdits chefs du jugement, Et statuant à nouveau, Condamner la société JAMBAZ à payer à M. [Q] la somme de 26.812,72euros au titre du solde des rentes viagères dues au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les intérêts légaux sur un capital de 15.886,99 euros du 15 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus ; Dire que tous les arrérages versés et tous embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis à M. [M] [Q] sans indemnité ni répétition ; En tout état de cause, Condamner la société JAMBAZ à payer à M. [M] [Q] la somme de 7.854 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner la société JAMBAZ aux dépens d'appel. La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2026 et l'affaire fixée au 4 juin 2026. Par conclusions signifiées le 4 juin 2026 à 6 heures 12, la société Jambaz a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats et le constat de l'interruption de l'instance au visa de l'article 369 du Code de procédure civile, compte tenu de la déclaration de cessation des paiements déposée par l'appelante au tribunal mixte de commerce de Fort de France devant être examinée à l'audience du 30 juin 2026. Par conclusions du même jour en réplique Monsieur [M] [Q] s'est opposé à cette demande aux motifs que la déclaration de cessation des paiements est un acte unilatéral du débiteur qui s'analyse en l'espèce en une man'uvre dilatoire pour tenter de retarder le règlement du litige et n'est pas, en tout état de cause, à défaut d'ouverture d'une procédure collective, un acte interruptif au sens de l'article 369 du Code de procédure civile. Par conclusions signifiées le 23 juillet 2026 au conseil de Monsieur [Q] et déposées au greffe de la cour le 3 août 2026, la société Jambaz aux visas des articles 15 et 16, 444, 914-4 et 902 du Code de procédure civile, L 622-21 et L 622-22 du Code de commerce, demande à la cour : Ordonner la réouverture des débats Révoquer l'Ordonnance de clôture rendue le 21 mai 2026 Constater l'interruption de l'instance résultant du jugement du Tribunal mixte de Fort de France du 30 juin 2026 prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Jambaz Renvoyer l'examen du dossier pour : justification par le demandeur de la déclaration de créance au passif de la procédure collective de la société Jambaz adaptation des demandes des parties aux règles de la procédure collective, notamment sur l'application de la règle de l'interdiction des poursuites posées par l'article 622-21 du Code des procédures collectives. La société Jambaz fait valoir qu'il y a lieu au visa de l'article 802 du Code de procédure civile de révoquer la clôture et de rouvrir les débats : pour permettre aux organes de la procédure collective d'intervenir à l'instance et par voie de conséquence de déterminer la créance qui ne peut être que constatée et fixée, de tirer les conséquences de l'article 622-21 du Code de commerce sur la résolution du contrat de vente qui ne peut qu'être écartée à défaut de constatation de la mise en 'uvre de la clause résolutoire par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture de constater l'interruption de l'instance. Monsieur [M] [Q], en réponse, a redéposé au greffe de la cour en cours délibéré ses conclusions aux fins de rejet de la demande de révocation de l'ordonnance de clôture précédemment signifiées le 4 juin 2026.

SUR QUOI,

LA COUR Les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats Il convient de distinguer les conclusions déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 21 mai 2026 mais antérieurement à l'ouverture des débats à l'audience du 4 juin 2026 (1-1) à 14 heures, de celles qui ont été déposées après la clôture des débats par la SAS Jambaz qui les a signifiées en cours de délibéré le 23 juillet 2026 et déposées au greffe de la cour le 3 août 2026.(1-2) les conclusions déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 21 mai 2026 mais antérieurement à l'ouverture des débats à l'audience du 4 juin 2026 (1-1) à 14 heures Aux termes de l'article 803 alinéa 1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. La circonstance du dépôt d'une déclaration de cessation des paiements par la société Jambaz postérieurement à l'ordonnance de clôture au greffe du tribunal de commerce de Fort de France devant être audiencée le 30 juin 2026 ne saurait constituer une cause grave si elle n'est suivie de l'ouverture d'une procédure collective celle-ci n'ayant pas été justifiée par l'appelante le jour de l'audience, étant rappelée que la seule déclaration de cessation des paiements n'est pas constitutive d'une cause d'interruption de l'instance visée par l'article 369 du Code de procédure civile. La demande de révocation de l'ordonnance de clôture et la demande de réouverture des débats du chef de la déclaration de cessation des paiements devant être examinée à l'audience du 30 juin 2026 par le tribunal de commerce de Fort de France ne sauraient donc être accueillies. 1-2 Les conclusions signifiées en cours de délibéré le 23 juillet 2026 et déposées au greffe de la cour le 3 août 2026 Aux termes de l'article 445 du Code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le Ministère Public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. Il est jugé que l'interdiction posée par l'article 445, sous réserve des exceptions prévues par ce texte, concerne toutes les écritures judiciaires, quels que soient la présentation et le contenu, ( Civ. 1ère 20 décembre 2017 n°16-20.997.) En l'espèce il échet de constater que le Ministère Public n'est pas partie à la procédure et que la présidente et les conseillères n'ont pas, à l'audience, invité les parties à fournir des explications de droit ou de fait estimées nécessaires et ne les ont pas non plus invitées à préciser ce qui leur aurait paru obscur conformément à l'article 442 du Code de procédure civile. Il n'a pas non plus été constaté à l'audience qu'une partie n'a pas été à même de s'expliquer contradictoirement et aucun éclaircissement de droit ou de fait n'a été sollicité quand aucun changement dans la composition de la cour n'est intervenu depuis les débats. Par conséquent il échet de déclarer irrecevables car déposées postérieurement à la clôture des débats les conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats signifiées par la SAS Jambaz le 23 juillet 2026 et déposées au greffe de la cour le 3 août 2026 ainsi que les conclusions en réplique de Monsieur [Q]. La nullité du commandement visant la clause résolutoire de la vente La SAS Jambaz soutient que l'huissier n'a pas effectué les diligences utiles pour la signification à personne car le siège de la société se trouve à [Localité 2], dans l'immeuble de [Etablissement 1] où le fonds de commerce est exploité, avec une personne présente habilitée à recevoir l'acte de 9 heures à 19 heures. Elle ajoute que le grief en résultant est caractérisé par la perte du délai d'un mois visé dans le commandement pour régulariser l'impayé. Elle en infère la nullité du commandement aux visas des articles 654,655 et 656 du Code de procédure civile. Monsieur [M] [Q] oppose que les diligences utiles sont relatées dans l'acte qui a été délivré dans les horaires légaux et alors que l'avis de passage a été laissé conformément aux dispositions de l'article 656 du Code de procédure civile et la lettre adressée le même jour à l'intéressé. Il ajoute qu'aucun grief n'est en tout état de cause caractérisé. Réponse de la cour Les dispositions de l'article 114 du Code de procédure civile énoncent : Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Aux termes de l'article 655 du Code de procédure civile : Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise. En l'espèce le commandement visant la clause résolutoire de la vente relate ainsi les diligences du Commissaire de justice qui indique : s'être déplacé au siège du destinataire le 15 mai 2025, à son adresse mentionnée [Adresse 1] la certitude du siège de la société Jambaz étant caractérisée par le nom du destinataire sur la boîte aux lettres et l'enseigne. précise que la signification à la personne même du destinataire de l'acte s'avère impossible pour la raison de la fermeture des locaux lors de son passage et n'ayant trouvé au siège du signifié, aucune personne susceptible de recevoir la copie de l'acte ou de le renseigner, indique que cet acte a été déposé en son étude sous enveloppe fermée et un avis de passage daté du même jour a été laissé au domicile du signifié, conformément à l'article 656 du Code de procédure civile. ajoute que la lettre prévue par l'article 658 du Code de procédure civile contenant copie de l'acte de signification a été adressée le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification Consulté par le conseil de Monsieur [Q], sur les conditions de la délivrance de l'acte, le Commissaire de justice, la SASU Gamma & Associés, a déclaré dans un courriel du 12 février 2026 que la signification a bien été faite sur les délais légaux à savoir de 6 heures à 21 heures. La société Jambaz produit une attestation de Madame [W] [R], responsable d'exploitation à la Foire Fouille, qui déclare être habilitée à recevoir les plis adressés à la société Jambaz et atteste que le 15 mai 2025 les locaux et le magasin étaient ouverts de 9 heures jusqu'à 19 heures. Cette attestation dont la force probante est au demeurant affaiblie par le lien de subordination du témoin avec la société Jambaz, ne remet pas en cause la régularité de la délivrance compte tenu de l'amplitude horaire indiquée par l'huissier. En outre, la circonstance de la délivrance de l'acte à un moment correspondant à la fermeture de l'établissement ne caractérise pas un grief au sens de l'article 114 du Code de procédure civile, dès lors que l'acte a été délivré à l'adresse de l'établissement et que la société Jambaz a été en mesure d'en prendre connaissance dès le lendemain, par l'avis de passage l'avisant de cette signification puis par la délivrance à sa personne, dans le mois qui a suivi la signification du commandement, de l'assignation à jour fixe visant ledit commandement et la clause résolutoire du bail, par acte du 30 juin 2025. Ainsi la société Jambaz qui s'est privée elle-même de l'effectivité de son recours devant les premiers juges en ne constituant pas avocat, ne justifie d'aucun grief imputable à la signification et ne saurait prospérer en son exception de nullité du commandement visant la clause résolutoire de la vente dont elle sera déboutée. La mise en 'uvre du commandement visant la clause résolutoire La SAS Jambaz, au visa de l'article 1104 du Code civil, excipe de la mauvaise foi de Monsieur [Q] au motif que l'acte de vente prévoit que le dirigeant doit être recherché personnellement en cas de défaillance dans le paiement et que la société a été privée d'une faculté de régularisation d'autant plus évidente qu'au jour où la cour statue, les quelques retards ponctuels ont été résorbés. Monsieur [M] [Q] oppose que l'acte de vente ne conditionne pas la mise en 'uvre de la clause résolutoire à l'envoi d'une demande en paiement des arriérés, la solidarité du dirigeant n'étant stipulée qu'en cas de cessation des paiements et de redressement judiciaire et la récurrence des défauts de paiement démontrant amplement la mauvaise foi du débit rentier. Réponse de la cour L'exposé des faits et la chronologie des échanges entre les parties établissent que la société Jambaz a manqué de manière récurrente à son engagement de régler la rente viagère et a fait l'objet de nombreuses demandes de règlement par Monsieur [Q] ou son mandataire [H] [V] depuis le mois d'avril 2020 or, il est expressément prévu par la clause de l'acte de vente Convention relative à la vente 7) que « par dérogation à l'article 1978 du Code civil, à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rentre viagère constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue, si bon semble au crédit rentier, et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement d'huissier de payer demeuré infructueux, contenant déclaration par le crédit rentier de son intention d'user du bénéfice de la clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédit rentier et tous embellissements et améliorations apportés par le bien vendu seront de plein droit et définitivement acquis au crédit rentier sans recours ni répétition de la part du débit rentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés. Le crédit rentier n'aura aucune formalité à remplir autre que celle qui consistera à faire constater par le Président du tribunal des référés que la clause résolutoire a joué, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. » Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, le crédit rentier n'avait pas l'obligation contractuelle de mettre en cause le dirigeant social de la société acquéreur débit rentier, cette mise en cause n'étant exigée par la clause 3) qu'en cas de cessation de paiement, redressement judiciaire ou changement de dirigeant social à l'époque de la mise en 'uvre du commandement. Il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire de la vente a été mis en 'uvre de bonne foi par Monsieur [M] [Q], qui n'était pas tenu de mettre en cause le dirigeant de la société Jambaz laquelle, à l'époque, n'avait pas fait de déclaration de cessation des paiements. Il convient de rejeter l'exception de nullité soulevée par la société Jambaz. La majoration de la rente Le jugement n'a pas tenu compte de la majoration de la rente de 20 % à défaut pour Monsieur [Q] de justifier de la notification de son abandon de droit viager par lettre recommandée avec accusé de réception mais n'a pas statué sur ce point dans son dispositif. La société Jambaz soutient que la majoration de la rente contractuellement prévue n'est pas applicable car la notification de l'abandon du droit viager n'a pas été effectuée comme l'acte de vente le prévoit par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [M] [Q] oppose que le jugement a fait une interprétation erronée de la clause prévue à l'acte de vente. Il soutient que la forme prévue pour la notification de la renonciation au droit d'usage et d'habitation ayant pour but d'assurer la connaissance par l'acquéreur de l'abandon du droit d'usage et d'habitation, le formalisme a été respecté dès lors que la société Jambaz en a pris acte par courrier le 31 octobre 2025. Réponse de la cour La clause Réserve du Droit d'Usage et d'Habitation stipule en page 5 2) « Ils ( les vendeurs) auront la faculté de renoncer, si bon leur semble, à toute époque, au droit d'usage et d'habitation présentement réservé à leur profit et d'abandonner la jouissance des biens à l'acquéreur en prévenant ce dernier de leur intention à cet égard par lettre recommandée avec accusé de réception, deux mois à l'avance. En pareil cas, les parties conviennent expressément de majorer le montant de la rente versée de 20 % par rapport à celle fixée le jour du transfert de jouissance. Cette renonciation sera alors définitive et l'acquéreur débit rentier aura la libre disposition du bien. » Il a été rappelé dans l'exposé des faits que par courrier du 4 février 2025 Monsieur [Q] sollicitait de la SAS Jambaz la modification du contrat de viager en conséquence de la libération des lieux fin octobre 2024 précisant : « Je voudrais savoir si l'augmentation de la somme mensuelle qui m'est due est bien conforme aux dispositions prévues initialement. Merci de bien vouloir me communiquer ce document dans les meilleurs délais. » Par courrier du même jour, la société Jambaz adressait en retour à Monsieur [Q] un avenant au contrat de viager occupé en viager libre à compter du 31 octobre 2024. Elle demandait de prendre acte de la remise officielle des clefs à cette date et indiquait : « Nous procèderons à l'ajustement de la rente viagère, laquelle sera majorée de 20 % à compter du 31octobre 2024, conformément aux dispositions prévues.(') » L'exigence de la lettre recommandée avec accusé de réception doit être lue à l'aune de la commune intention des parties qui vise à garantir l'information du débit rentier de l'abandon du droit d'usage et d'habitation afin qu'il bénéficie du délai de prévenance de deux mois avant le transfert de jouissance et l'application de la majoration de la rente de 20% or en l'espèce cette information a bien été délivrée à la société Jambaz qui a expressément consenti à la majoration de la rente qu'elle a elle-même appliqué à compter du 31 octobre 2024. La majoration de 20% contractuellement prévue est donc due et ajoutant au jugement qui n'a pas statué sur ce point dans son dispositif, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Q] de ce chef. 5-La suspension des effets de la clause résolutoire La SAS Jambaz soutient que la clause résolutoire n'est pas une clause de plein droit puisqu'elle énonce qu'elle est mise en 'uvre « si bon semble au crédit rentier », mention qui offre plusieurs possibilités. Aux visas des articles 1228 et 1345-5 elle soutient que des délais peuvent être accordés rétroactivement afin qu'elle s'acquitte de l'arriéré à la date du 16 juin 2025, de constater que la société Jambaz s'est libérée de sa dette dans ce délai et juger que la clause résolutoire n'a pas joué. Soulignant les incohérences des décomptes produits par Monsieur [Q], et au rappel qu'elle justifie s'être acquittée depuis le 1er juillet 2025 d'une indemnité d'occupation de 3 150 euros par mois soit 22 050 euros du mois de juillet 2025 au mois de janvier 2026 inclus outre les mois de février, mars, avril et mai 2026 inclus, elle indique être à jour de ses règlements et avoir même effectué un trop versé d'indemnité d'occupation du 8 au 31 mai 2026 de 2 438,70 euros. Dans l'hypothèse d'une infirmation du jugement elle sollicite la reprise du paiement de la rente à compter du 1er juillet 2025, et la compensation entre la somme de 32 211,29 euros versée au titre de l'indemnité d'occupation sur la même période et celles dues au titre de la rente ce qui laisserait au 10 mai 2026 un solde d'arriéré de rente de 10 840,68 euros. Monsieur [Q] oppose l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au regard des arrérages non réglés de manière récurrente et l'impossibilité en découlant d'en suspendre les effets. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1978 du Code civil : Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages. Il est jugé au visa de ces dispositions, que la clause résolutoire dérogeant aux dispositions de l'article 1978 est valable ( Civ.. 3ème 10 novembre 1992 n°90-20.193). La stipulation de sa mise en 'uvre « si bon semble au crédit rentier » qui ne bénéficie qu'à celui-ci, ne porte pas atteinte à l'acquisition de la clause dès lors que Monsieur [Q] a opté pour sa mise en 'uvre et l'a signifiée à la société Jambaz au vu des arrérages impayés mentionnés dans le décompte arrêté au 3 mars 2026 à hauteur de 20 097,12 euros et qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le délai imparti soit avant le 16 juin 2025. Il ne saurait donc être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire acquise de plein droit et la société Jambaz sera déboutée de ce chef. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a : - constaté la résolution de la vente le 16 juin 2025, - ordonné l'expulsion de la société Jambaz et de tous occupants de son chef des biens suivants : -tout bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1] -le lot 34 dépendant d'une copropriété sise [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 2] - condamné la société Jambaz à régler à Monsieur [M] [Q] la somme de 20 097,12 euros au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025, outre les intérêts au taux légal sur un capital de 15 886,99 euros à compter du 15 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus, Monsieur [Q] étant débouté de sa demande en condamnation de la société Jambaz au paiement de la somme de 26 812, 72 euros au titre du solde de la rente viagère. Le jugement sera en outre infirmé en ce qu'il a débouté [M] [Q] de sa demande tendant à ordonner la publication du jugement, eu égard aux dispositions de l'article 28 du décret 55-22 du 5 janvier 1955 modifié par l'Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021qui prévoient cette publication dès lors que l'arrêt emporte mutation du droit de propriété, à laquelle il sera fait droit. 6-La clause pénale Le jugement a dit que la demande tendant à déclarer les arrérages perçus et les embellissements acquis à [M] [Q] est purement préventive et que ne présentant pas un intérêt né et actuel elle doit être déclarée irrecevable en application de l'article 122 du Code de procédure civile. La société Jambaz sollicite la réduction de la clause pénale à 1 euros et de l'indemnité d'occupation à 1 600 euros par mois au motif que Monsieur [Q] n'a eu à supporter aucun impayé ni ne justifie avoir manqué de subsides. Monsieur [Q] s'oppose à la réduction de la clause pénale et demande que tous les arrérages versés et tous embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis à Monsieur [M] [Q] sans indemnité ni répétition. Il fait valoir qu'il est âgé de 91 ans, que la vente consentie avec un bouquet de 20 000 euros reposait essentiellement sur le paiement de la rente et que cette clause vient réparer la violation d'un manquement à une obligation ayant un caractère alimentaire. Il a été vu que l'article 1978 du Code civil ne donne au crédit rentier que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages. Il est jugé au visa de ces dispositions, que les juges du fond prononçant la résolution du contrat en application de la clause résolutoire, ne peuvent condamner le débit rentier à verser le montant des arrérages impayés alors que le vendeur ne pouvait prétendre qu'à des dommages et intérêts ( Civ.. 3ème 10 novembre 1992 n°90-20.193 et Civ.3ème 14 septembre 2023 n°22-13.209). L'acte de vente stipule ainsi qu'il a été énoncé plus haut au 7) alinéa 2 que dans le cas de la mise en 'uvre de la clause résolutoire tous les arrérages perçus par le crédit rentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu seront de plein droit définitivement acquis au crédit rentier, sans recours ni répétition de la part du débit rentier défaillant et ce, à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés. Cette clause s'analyse donc en une clause pénale puisqu'elle vise à contraindre le débiteur au paiement de dommages et intérêts destinés à réparer les conséquences de sa défaillance dans le paiement des arrérages de la rente. Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil : Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce la régularisation par la société Jambaz postérieure à la délivrance du commandement n'a été effective, selon le décompte fourni par l'appelant non contredit par l'intimée qu'à la date du 2 mars 2026 à laquelle la société Jambaz restait encore redevable de 2 euros. Cependant la pénalité stipulant que restent acquis au crédit rentier tous les arrérages perçus et tous les embellissements et améliorations est proportionnée au préjudice subi par Monsieur [Q] qui a consenti la vente de son immeuble moyennant un bouquet de 20 000 euros sur un prix total de 600 000 euros dont 580 000 euros payable dans le cadre de la rente annuelle viagère de 42 480 euros dont les arrérages n'ont pas été acquittés à leur terme, les échanges produits et les pièces attestant de son état de santé établissant la grande vulnérabilité de Monsieur [Q] âgé de 91 ans, et son anxiété face à la crainte de ne pas être réglé de ce qui représente pour lui un subside. Il convient par conséquent d'infirmer du chef de la clause pénale et de dire que tous les arrérages versés et tous les embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis à Monsieur [M] [Q] à titre de dommages et intérêts sans indemnité ni répétition lequel a au demeurant qualité et intérêt à invoquer l'application de cette clause contractuelle. L'indemnité d'occupation Le jugement l'a fixée à 3 000 euros par mois outre 150 euros par mois pour le box. La société Jambaz demande qu'elle soit fixée à 1 500 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux puisque la maison a été restituée dans son état d'origine lors de la renonciation de Monsieur [Q] à son droit d'usage et d'habitation à compter du 1er novembre 2024 et que depuis cette date aucun travaux n'a été réalisé. Monsieur [Q] sollicite la confirmation du jugement. Réponse de la cour La société Jambaz ne produit aucun élément pour étayer l'affirmation selon laquelle la valeur locative de la maison doit être ramenée à 1 500 euros par mois quand l'estimation de la société Orpi réalisé le 5 mars 2026 produite par Monsieur [Q] indique une valeur en location vide entre 4 000 et 4 300 euros hors charges s'agissant d'une maison de 170 m2 à [Localité 3] avec entrée, courette et terrasse végétalisée, 3 chambres, séjour-salon, cuisine, wc et salle d'eau ainsi qu'un box à proximité dont la valeur locative estimée est de 150 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Les frais irrépétibles et les dépens Le jugement a condamné la société Jambaz à verser à Monsieur [Q] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement de ce chef, à débouter la société Jambaz de ces demandes et à la condamner à régler à Monsieur [M] [Q] la somme de 7 854 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel

PAR CES MOTIFS

La Cour, REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats ; DECLARE IRRECEVABLES les conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats signifiées par la SAS Jambaz le 23 juillet 2026 et déposées au greffe de la cour le 3 août 2026 ainsi que les conclusions en réponse déposées par Monsieur [Q] en cours de délibéré ; REJETTE l'exception de nullité du commandement visant la clause résolutoire de la vente ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a : - constaté la résolution de la vente le 16 juin 2025, - ordonné l'expulsion de la société Jambaz et de tous occupants de son chef des biens suivants : -tout bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1] -le lot 34 dépendant d'une copropriété sise [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 2] - condamné la société Jambaz à régler à Monsieur [M] [Q] la somme de 20 097,12 euros au titre des arrérages impayés au 16 juin 2025, outre ls intérêts au taux légal sur un capital de 15 886,99 euros à compter du 15 mai 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus, le jugement étant confirmé de ces chefs - fixé l'indemnité d'occupation à 3 000 euros par mois outre 150 euros par mois pour le box - condamné la société Jambaz à régler les dépens et la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles INFIRME le jugement : en ce qu'il a débouté [M] [Q] de sa demande tendant à ordonner la publication du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande au titre de la clause pénale stipulant le caractère acquis au profit du crédit rentier de tous les arrérages versés et tous embellissements et améliorations apportés au bien; Statuant à nouveau, ORDONNE la publication de l'arrêt au Service de la Publicité Foncière du lieu de situation de situation de l'immeuble conformément à l'article 28 du décret 55-22 du 5 janvier 1955 modifié par l'Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ; DIT que tous les arrérages versés et tous embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis à Monsieur [M] [Q] à titre de dommages et intérêts sans indemnité ni répétition ; Ajoutant au jugement, FAIT DROIT à la demande de Monsieur [M] [Q] d'application de la clause de majoration de la rente ; DEBOUTE la société Jambaz de ses demandes : DEBOUTE Monsieur [Q] de sa demande en condamnation de la société Jambaz au paiement de la somme de 26 812, 72 euros au titre du solde de la rente viagère ; CONDAMNE la société Jambaz à régler à Monsieur [M] [Q] la somme de 7 854 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,