Tribunal judiciaire de Paris, 29 août 2024, 24/53305

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53305 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFQ N° : 1 Assignation du : 02 et 06 Mai 2024 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 août 2024 par Eric MADRE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La SCPI PIERRE SELECTION Société Civile de Placement Immobilier [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1806 DEFENDERESSE La société GADUBAT S.A.S. dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 5] et encore dans les lieux loués, Enseigne CHEF SOS CHEF [Adresse 1] [Localité 4] non constituée DÉBATS A l'audience du 22 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Eric MADRE, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, la société civile de placement immobilier Pierre Sélection a consenti à la société Gadubat un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de dix ans à compter du 1er juin 2021 moyennant un loyer de 20 000,00 € par an HT et HC. Le 8 août 2023, la société civile de placement immobilier Pierre Sélection a fait signifier à la société Gadubat un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 13 109,98 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l'acte. Par acte de commissaire de justice en date du 2 et du 6 mai 2024, la société civile de placement immobilier Pierre Sélection a fait assigner la société Gadubat devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. La cause a été entendue à l'audience du 22 juillet 2024. Aux termes de son assignation développée oralement à l'audience, la société civile de placement immobilier Pierre Sélection demande au juge de : juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail et, en conséquence, juger que le bail consenti par la SCPI Pierre Sélection à la société Gadubat portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], portant les numéros de lots de copropriété 12 et 1, se trouve résolu à compter du 8 septembre 2023 ;en conséquence, ordonner l'expulsion de la société Gadubat, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, dans les huit jours de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 150,00 € par jour de retard ;condamner la société Gadubat à payer, à titre provisionnel, à la SCPI Pierre Sélection les sommes de :23 397,09 € au titre des loyers, accessoire et indemnités d'occupation impayés provisoirement arrêtée au 23 avril 2024, outre intérêts au taux conventionnel, équivalent à l'intérêt au taux légal majoré de 6 points à compter de la signification du commandement de payer ;une indemnité d'occupation égale au dernier loyer majoré de 50 %, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu'à parfaite libération des lieux ; juger que la SCPI Pierre Sélection pourra conserver le montant du dépôt de garantie qu'elle détient, sans compensation avec la dette de la Société Gadubat ;ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d'une année,condamner la société Gadubat au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Gadubat aux entiers dépens de l'instance, dont notamment le coût du commandement de payer et les éventuels frais d'exécution forcée. La citation destinée à la société Gadubat n'ayant pu lui être signifiée, en l'absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d'instance. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion de la société Gadubat : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail conclu entre la société civile de placement immobilier Pierre Sélection et la société Gadubat comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 8 août 2023 à la société Gadubat vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 13 109,98 € selon décompte annexé à l'acte. Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société Gadubat ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de l'acte. Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023 à minuit et d'ordonner en conséquence l'expulsion de la société Gadubat selon les termes du dispositif ci-après. L'indemnité d'occupation due à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection à compter du 9 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, en l'absence de preuve que la valeur locative du bien excède ce montant, et ainsi que le permettent les dispositions de l'article 1231-5 du code civil Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. En l'espèce, la société civile de placement immobilier Pierre Sélection verse aux débats un extrait du compte de la société Gadubat arrêté à la somme de 23 397,09 € à la date du 23 avril 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse. L'obligation de la société Gadubat n'étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection. La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023, date du commandement de payer pour un montant de 13 109,98 €, à compter du 6 mai 2024, date de délivrance de l'assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur la somme due sont capitalisés par périodes annuelles. L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la présente ordonnance d'une astreinte. Par ailleurs, il convient de rejeter la demande tendant à conserver le dépôt de garantie sans compensation, qui se heurte à une contestation sérieuse au regard de la clause 6.2 du bail, seule visée par la partie demanderesse. Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts : L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Aux termes de l'article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. En l'espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice subi par la bailleresse, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l'arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par le demandeur est rejetée. Sur les demandes accessoires : La société Gadubat, partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2023. L'équité commande de condamner la société Gadubat à payer à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 5 juillet 2021 conclu entre la société civile de placement immobilier Pierre Sélection et la société Gadubat portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec effet au 8 septembre 2023 à minuit ; Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société par actions simplifiée Gadubat, immatriculée sous le numéro 898 575 741 RCS Evry, pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ; Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société Gadubat à payer à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; Condamnons la société Gadubat à payer à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection la somme provisionnelle de 23 397,09 € à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 23 avril 2024, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 sur la somme de 13 109,98 € et à compter du 6 mai 2024 pour le surplus ; Disons que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Condamnons la société Gadubat à payer à la société civile de placement immobilier Pierre Sélection la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont la demande tendant à conserver le dépôt de garantie sans compensation ; Condamnons la société Gadubat au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2023 ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 29 août 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Eric MADRE