Tribunal judiciaire de Grasse, 10 juin 2026, 24/02055

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me CORNE 1 EXP Me PUJOL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 1ère Chambre section A JUGEMENT DU 10 Juin 2026 DÉCISION N° 26/426 N° RG 24/02055 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWKG DEMANDERESSE : S.C.I. [K], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 424 027 167 dont le siège social est sis 86 Rue d'Antibes 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DEFENDERESSE : La S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE, société anonyme immatriculée au RCS du MANS sous le n°442 935 227, anciennement dénommée [T], dont le siège social est désormais 160 rue Henri Champion 72100 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS, avocats plaidant, substitué par Me HUET COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles

801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale. DÉBATS : Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 10 mars 2026 ; A l'audience publique du 07 Avril 2026, Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2026. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I. [K], gérée par Monsieur [N], a donné en location à Mme [Q] [Y], un appartement de type F1 situé 17 rue des Trans à DRAGUIGNAN par contrat de bail établi le 1er juin 2009, pour un loyer mensuel de 360 €. Le 8 juin 2010, la S.C.I. [K] a souscrit auprès de la S.A. [T] une assurance Garantie des Loyers Impayés, avec prise d'effet à compter du 1er juin 2010. Par ce contrat, la [T] s'engage à intervenir notamment en cas d'impayés de loyer par le locataire et prend ainsi en charge les pertes pécuniaires résultant de la défaillance de ce dernier, et, ce à des conditions tout à fait définies. En effet, concernant la souscription du contrat Garantie Loyers Impayés (GLI), le locataire doit être en place depuis six mois à la date de la souscription du contrat, la garantie prend effet à l'expiration d'un délai de carence de 3 mois entiers et doit en outre, être à jour de ses loyers et charges à la date de la souscription et ne pas avoir fait l'objet d'incident de paiement au cours des 12 derniers mois. Se plaignant de l'absence de paiement de loyers par son locataire à compter du mois de mars 2011, la SCI [K] a déclaré le Sinistre auprès de la [T] en avril 2011. Estimant que les conditions de la garantie n'étaient pas acquises, la S.A. [T] a notifié une position de non-garantie. La [T] a constaté en outre que dans un cadre contractuel identique, Monsieur [V] [N], par l'intermédiaire de ses diverses S.C.I., avait initié 16 procédures à son encontre par devant les Tribunaux de Grande Instance de DRAGUINAN et de GRASSE, et les Tribunaux d'Instance de CANNES et GRASSE, courant 2012 et 2013, afin de solliciter sa condamnation à lui verser des sommes au titre des loyers impayés, outre celles à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. La [T] a alors soupçonné, face à la multiplication des déclarations de sinistre de la part des différentes sociétés civiles immobilières appartenant à Monsieur [N] et à « l'incohérence » des éléments recueillis, une tentative d'escroquerie. La SCI [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans, par acte d'huissier du 10 avril 2013, la société [T] afin de voir, au visa de la police d'assurance souscrite, jugée acquise la garantie concernant les loyers impayés. L'affaire a été enrôlée sous le numéro 13/21 38. Par ordonnance du 16 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive à la suite de l'enquête pénale ouverte par la plainte déposée par la société [T] le 19 octobre 2012 entre les mains du procureur de la république, et ordonné le retrait administratif de la procédure de la liste des affaires du rôle. Le 24 avril 2024, la SCI [K] a pris des conclusions aux fins de ré enrôlement faisant valoir que par jugement du 2 février 2023, le tribunal correctionnel de Grasse a prononcé la relaxe de la SCI [K] et de son gérant. L'affaire a été réenrôlée sous le numéro 24/2055 Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI [K] demande au tribunal de : Vu les articles 1134 et 1147 (article 1231-1) du Code Civil, la police d'assurance souscrite par la SCI [K], le jugement de relaxe du Tribunal Correctionnel du 5 avril 2023, le principe de l'autorité au civil de la chose jugée au pénal, Juger irrecevables et/ou Rejeter toutes les demandes de la compagnie [T] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE Juger acquise la garantie de la société [T] concernant les loyers impayés En conséquence, y faisant droit, Condamner la compagnie [T] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE à payer à la SCI [K] la somme de 9 344,67 € au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 avril 2013 et capitalisation Condamner la compagnie [T] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la compagnie [T] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Nathalie PUJOL, Avocat au Barreau de GRASSE, sous sa due affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [T] demande au tribunal de : DONNER ACTE du changement de dénomination sociale de la S.A. [T] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE, ADJUGER à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE l'entier bénéfice des précédentes écritures régularisées par la S.A. [T], À titre principal, CONSTATER l'absence de garantie mobilisable, DÉBOUTER la S.C.I. [K] de l'ensemble de ses demandes, À titre subsidiaire, CONSTATER l'exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties, DÉBOUTER la S.C.I. [K] de l'ensemble de ses demandes, À titre très subsidiaire, DÉCLARER la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE intégralement déchargée de sa responsabilité envers la S.C.I. [K], DÉBOUTER la S.C.I. [K] de l'ensemble de ses demandes, À titre infiniment subsidiaire, CONSTATER l'absence de loyers impayés, DÉBOUTER la S.C.I. [K] de l'ensemble de ses demandes, À titre reconventionnel et en tout cas, DÉBOUTER la S.C.I. [K] de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNER la S.CI. [K] à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 5 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure qu'elle a engagée, CONDAMNER la S.C.I. [K] à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ORDONNER l'exécution provisoire, CONDAMNER la S.C.I. [K] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2025 avec effet différé au 10 mars 2026 et fixation plaidoirie en juge unique au 7 avril 2026. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales formulées par la SCI [K] La SCI [K] sollicite l'application du contrat qu'elle a souscrit au titre de la garantie de loyer et soutient en substance que sa locataire Madame [Y] occupait les lieux depuis le 1er juin 2009, et qu'à compter du mois de janvier 2011, elle a eu des difficultés à régler le montant avant de cesser tout règlement à compter d'avril 2011, et que, dès lors, elle était éligible à la garantie au sens des dispositions de l'article 1.2.2 des conditions générales applicables. Elle soutient que le bail remplit parfaitement les critères de mobilisation de la garantie. Elle oppose l'autorité de la chose jugée de la relaxe prononcée à son bénéfice, et s'oppose au moyen de contestations soulevés en défense. Elle sollicite que soit réputée non écrite et inopposable à la SCI [K] la clause selon laquelle le bail devait être conforme à la législation en vigueur, soutenant que cette clause constitue une exclusion de garantie et est particulièrement vague. Elle réfute le moyen selon lequel l'immeuble serait en état vétuste et soutient que les désordres ayant justifié les arrêtés de péril n'étaient pas imputables à la vétusté mais à une erreur d'un artisan mandaté par le propriétaire aux fins de rénovation. Elle prétend que l'état des lieux dûment signé par le locataire relate un bon état général à la date de signature du bail. La société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée [T], pour s'opposer aux demandes, invoque l'absence de garantie mobilisable, et à titre subsidiaire l'exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties. Sur le moyen soulevé par la SCI [K] tiré de l'autorité de la chose jugée du jugement de relaxe prononcé par le tribunal correctionnelLa SCI [K] et son gérant ont bénéficié d'un jugement de relaxe par le tribunal correctionnel de Grasse, en date du 2 février 2023. Ils étaient prévenus du chef d'escroquerie commise du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, pour avoir sollicité auprès de la compagnie [T] de l'indemniser au titre de la garantie de loyers impayés souscrite, en employant des manœuvres frauduleuses en l'espèce en louant des logements concernés insalubres peu ou pas rénovés, exclusivement à des locataires en grande précarité économique et sociale et qui sont amenés au regard de leur situation et de l'état du logement à déménager assez rapidement ou à ne pas pouvoir payer le loyer demandé, manœuvres ayant trompé la société [T] pour la déterminer à remettre des fonds à savoir le versement d'une indemnité d'assurance. La SCI [K] soutient que le juge pénal a considéré que les infractions constituant aujourd'hui les exclusions sur lesquelles COVEA PROTECTION JURIDIQUE fonde sa position, n'étaient pas démontrées. Elle soutient que l'autorité de la chose jugée au pénal est absolue et la relaxe s'oppose aux mêmes prétentions et aux mêmes faits que la requise prétend encore soutenir au civil. Sur ce, il doit être constaté que COVEA PROTECTION JURIDIQUE, dans le cadre de la présente instance, ne sollicite pas l'indemnisation ou la réparation d'une escroquerie, mais s'oppose à une demande en paiement, faisant valoir que les conditions du contrat ne sont pas remplies. Il n'y a pas identité d'objet et de fondement entre l'infraction qui était reprochée à la SCI [K] devant le juge pénal, et les moyens de défense soulevés par COVEA PROTECTION JURIDIQUE pour tenter d'échapper à la demande de condamnation formée contre elle par la SCI [K]. Le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée doit par conséquent être rejeté. Sur les conditions de mise en œuvre de la garantieIl doit être rappelé que les clauses qui formulent des exigences générales et précises à la charge de l'assuré, auxquelles la garantie de l'assureur est subordonnée, constituent des conditions de la garantie, peu important que la sanction de leur non-respect ne fasse pas l'objet d'une mention expresse. (civ2, 15 décembre 2022 pourvoi numéro 20/22 356). Constituent des exclusions de garantie les clauses contractuelles précisant les sinistres non pris en charge par l'assureur. L'article L 112 - 4 dernier alinéa du code des assurances imposent que les clauses d'exclusion de garantie soient mentionnées dans les contrats d'assurance en « caractère très apparent ». Aux termes de l'article 1 des conditions générales (police 82/2006a), relatif aux « sinistres garantis » il est stipulé « au titre de votre immeuble de rapport désigné aux conditions particulières, nous intervenons en cas de non-paiement du terme de loyer : • survenu et déclaré entre la date de prise d'effet et la date de résiliation du présent contrat • constaté 10 jours après la réception par le locataire d'une sommation de payer par lettre recommandée avec avis de réception que vous lui aurez adressée dans les délais prévus à l'article 7 ». En l'espèce, la SCI [K] ne produit pas la sommation de payer par lettre recommandée avec avis de réception qu'elle aurait adressée à sa locataire. Or la clause qui formule l'exigence précise à la charge de l'assuré de faire précéder sa déclaration de sinistre d'une sommation de payer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, constitue une condition de la garantie. Il ne s'agit pas d'une exclusion de garantie soumise aux dispositions strictes précitées du code des assurances. Le moyen selon lequel la compagnie d'assurances n'aurait pas formulé une telle demande de pièce qui serait désormais nécessaire, est sans portée, dès lors que la compagnie a toujours opposé un refus de prise en charge du sinistre. En particulier, le courrier du 26 janvier 2012 (pièce 15), s'il prend acte de la date d'effet du bail au 1er juin 2009, et non au 1er juin 2010, ne contient aucun terme de nature à permettre de retenir que la compagnie considérait désormais que la position de non garantie précédente n'était plus fondée. Au constat que la SCI [K] ne produit pas la sommation de payer par lettre recommandée avec avis de réception qu'elle aurait adressée à sa locataire, il doit être jugé que les conditions de mise en œuvre de la garantie ne sont pas réunies et que celle-ci n'est pas mobilisable. Au surplus, c'est à bon droit que COVEA PROTECTION JURIDIQUE invoque la clause de déchéance de garantie dans la mesure où la SCI [K] ne justifie pas avoir respecté les dispositions de l'article 7 des conditions générales qui stipulent que « en cas d'incident de paiement vous devez sous peine de déchéance de la garantie dans les 35 jours au plus tard suivant le premier terme de loyers impayés, adresser par lettre recommandée avec avis de réception une mise en demeure de régler sa dette ». Au demeurant la locataire affirme dans son procès-verbal de réponse aux questions de l'officier de police judiciaire, qu'elle n'a reçu aucune lettre de relance pour le paiement des loyers impayés. De manière surabondante, le tribunal constate enfin que COVEA PROTECTION JURIDIQUE invoque à bon droit les dispositions de l'article L 121 - 12 du code des assurances aux termes desquelles « l'assureur peut être déchargé en tout ou partie de sa responsabilité envers l'assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur », dispositions reprises l'article 31 des conditions générales du contrat, dès lors qu'il ressort des dépositions de la locataire, que la SCI [K] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, ayant ainsi permis au preneur de soulever l'exception d'inexécution. Les demandes formées par la SCI [K] seront par conséquent rejetées. La SCI [K] succombant en ses demandes, l'existence d'une résistance abusive de la part de la compagnie n'est pas démontrée. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera par conséquent rejetée. Sur la demande reconventionnelle formulée par la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [T] COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement [T] sollicite la condamnation reconventionnelle de la SCI [K] à lui régler la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutient que la SCI [K] a tenté d'abuser d'elle et de la contraindre à lui verser des indemnités d'assurance qu'elle savait pertinemment indues. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l'espèce, il est constant que la SCI [K] avait bien souscrit une police d'assurance auprès de la société [T] concernant le logement et la locataire litigieuse, et avait bien fait une déclaration de sinistre. Le litige relève de l'appréciation de la mise en œuvre de cette police d'assurance, et l'existence d'un comportement fautif caractéristique d'un abus de droit est insuffisamment démontrée. La demande de dommages et intérêt reconventionnelle sera par conséquent rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SCI [K] qui succombe, supportera les dépens, et devra indemniser l'assureur de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif. La somme tiendra compte de la durée de la procédure. En application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

, Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe, Donne acte du changement de dénomination sociale de la S.A. [T] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE Déboute la SCI [K] de ses demandes tendant à voir condamner la société [T] et la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE à lui payer la somme de 9344,67 € au titre des loyers impayés, outre intérêts et capitalisation, et la somme de 20 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive Déboute COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement la société [T] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI [K] à lui régler la somme de 5000 € pour procédure abusive Condamne la SCI [K] à payer à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit Rejette toute autre demande Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE