Cour d'appel de Caen, 30 mai 2023, 22/01823

AFFAIRE : N° RG 22/01823 N° Portalis DBVC-V-B7G-HAZX

ARRÊT

N° ef ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 16 Juin 2022 RG n° 22/00026 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 30 MAI 2023 APPELANTE : Madame [K] [I] née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 2] représentée et assistée de Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN INTIMÉES : La S.C.I. COURTIL prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : D 391 881 661 [Adresse 3] [Localité 2] représentée et assistée de Me Benoît PIRO, avocat au barreau de LISIEUX Le S.D.C. RESIDENCE LA LIEUTENANCE représenté par son syndic la SASU FONCIA NORMANDIE pris en la personne de son représentant légal N° SIRET : 394 288 401 [Adresse 5] [Localité 2] représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN DÉBATS : A l'audience publique du 30 mars 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Mai 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte des 10 et 11 mars 2021, Mme [I] a signé un bail commercial avec la société Courtil pour une durée de neuf ans moyennant un loyer de 550 euros outre les charges de 30 euros. Déplorant des odeurs nauséabondes et le développement de moisissures dans le local qu'elle exploite, par acte du 20 janvier 2022, Mme [I] a fait assigner la société Courtil et le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance devant le tribunal judiciaire de Lisieux, en référé, aux fins de solliciter une expertise judiciaire. Par ordonnance du 16 juin 2022 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné Mme [I] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance représenté par son syndic Foncia Normandie la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [I] à régler à la société Courtil prise en la personne de son gérant la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [I] aux dépens de la présente instance. Par déclaration du 19 juillet 2022, Mme [I] a formé appel de cette ordonnance. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2022, Mme [I] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé du 16 juin 2022 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'expertise et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Lieutenance une somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile et à payer à la société Courtil une somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; statuant à nouveau, - désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés avec pour mission de : * convoquer les parties, * se rendre sur place, [Adresse 5], * visiter les lieux et entendre les parties et tous sachant, * se faire communiquer tous documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, * dresser l'état descriptif du bien qui est loué par la société Courtil, * examiner tous les désordres et non-conformités allégués sur l'ouvrage existant à ce jour en particulier ceux mentionnés aux termes de la présente assignation et du rapport d'intervention de la société ARF en date du 19 août 2021, * décrire les désordres et non-conformités et en rechercher les causes, * dire si les désordres sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou l'atteignent dans sa solidité, * fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, * évaluer les préjudices subis, et notamment les préjudices de jouissance subis, * indiquer et préciser le coût des travaux de réparation des désordres, * dire et juger que l'expert devra déposer un pré-rapport, * dire et juger que l'expert devra répondre aux dires et observations des parties et déposer son rapport au greffe du tribunal dans le délai imparti et annexer à son rapport les dires et les pièces communiquées ; - condamner la société Courtil au paiement d'une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence La Lieutenance au paiement d'une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement la société Courtil et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Lieutenance, aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 septembre 2022, la société Coutril demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lisieux le 16 juin 2022 en ce qu'elle a débouté Mme [I] de sa demande d'expertise judiciaire concernant le local commercial qu'elle a donné à bail ; - condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'en tous les dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires la Résidence La Lieutenance demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - ordonner en tout état de cause sa mise hors de cause ; - débouter Mme [I] de toute demande plus ample ou contraire à son encontre ; - condamner Mme [I] au paiement en cause d'appel d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [I] aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 22 février 2023. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure

MOTIFS

Sistence d'un intérêt légitime à ordonner une mesure d'expertise judiciaire : Mme [I] sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés n'a pas fait droit à sa demande d'expertise judiciaire, aux motifs que l'origine des désordres était connue ainsi que les moyens pour y remédier et qu'aucune des parties ne contestait les conclusions du rapport amiable réalisé; Mme [I] soutient au contraire que l'importance des troubles relevés par la société ARF aux termes de son rapport d'expertise du 19 août 2021 démontre qu'elle justifie d'un intérêt légitime à ce qu'il soit désigné d'urgence un expert judiciaire aux fins que les désordres soient constatés contradictoirement, qu'il se prononce sur leur origine, sur les responsabilités et sur les solutions propres pour y remédier. Mme [I] affirme qu'elle justifie d'un intérêt légitime à ce qu'une expertise soit ordonnée au contradictoire de la société Courtil sa responsabilité étant susceptible d'être engagée. Elle indique que contrairement à ce qui a été retenu par le juge des référés en première instance, si la société Courtil ne conteste pas l'existence des désordres, elle conteste les causes et les travaux à effectuer. Mme [I] souligne que la solution du litige dépend de l'avis de l'expert quant à l'origine des désordres, les travaux à effectuer pour y remédier et leur chiffrage. Elle soutient également qu'elle justifie d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance au motif que si ce dernier ne remet pas en cause les conclusions du rapport de recherche de fuite de la société ARF, la mesure d'expertise doit s'exercer au contradictoire du syndicat qui est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble et que les éventuels travaux de réalisation VMC et d'isolation susceptibles d'être mis en oeuvre pourraient concerner les parties communes de l'immeuble. La société Courtil sollicite au contraire la confirmation de l'ordonnance au motif que Mme [I] ne justifie d'aucun intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire en ce que la cause des désordres est déjà connue et relèvent d'un défaut d'entretien et d'un manque de chauffage. La société Courtil poursuit en indiquant que contrairement à ce qui est soutenu par Mme [I], il n'existe aucune obligation pour le bailleur de procéder à l'installation d'une VMC, cette installation incombant à la locataire. La société Courtil ajoute que les désordres relevés n'affectent pas l'immeuble dans son ensemble mais seulement la réserve et les WC du local exploité par Mme [I]. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné sa mise hors de cause. Le syndicat soutient que Mme [I] ne justifie d'aucun intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire aux motifs qu'elle ne conteste pas les conclusions du rapport ARF selon lesquelles la cause des désordres et les solutions à mettre en place ont été énumérées. En outre, il souligne que selon le contrat de bail commercial produit, il appartient à la locataire et donc à Mme [I] d'installer une VMC telle que préconisée par l'expert. Le fait que Mme [I] conteste la charge des frais d'installation de la VMC est étranger au syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le syndicat conteste tout vice s'agissant de la construction de l'im SUR CE Le 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'article 146 du même code indique qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la SUR CE : Eèce, il est établi que par acte des 10 et 11 mars 2021, la société Courtil représentée par son gérant M. [X] a consenti à Mme [I] un bail commercial pour une durée de neuf ans moyennant un loyer de 550 euros outre les charges de 30 euros le local étant situé [Adresse 5] à [Localité 2] où elle exerce une activité de soins esthétiques sous l'enseigne 'Bulle de soie'. Un état des lieux a été dressé le 12 mars 2021 duquel il résulte que le local donné à bail était en état d'usage, seule une légère trace d'humidité ayant été relevée à l'intérieur d'un placard. Mme [I] indique que depuis juillet 2021 elle a constaté une odeur nauséabonde persistante ainsi qu'une humidité importante et ce malgré la mise en place d'un petit assécheur et un développement conséquent de moisissures au niveau des murs des WC et de la réserve de sa boutique. Mme [I] a également noté la présence de condensation au sol de ces mêmes pièces. C'est ainsi qu'elle a régularisé une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux auprès de son assureur et a signalé cette situation auprès de la société Foncia Normandie, syndic de copropriété. Le 19 août 2021, la société ARF a été mandatée en qualité d'expert pour procéder à une recherche de fuite dans le local commercial exploité par Mme [I] et les appartements voisins. L'expert n'a relevé aucune anomalie sur les réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux sanitaires du local, ni aucune fuite dans le local ainsi que dans les appartements avoisinants. L'expert a cependant relevé au niveau du local commercial : - une zone froide vue par caméra thermique sur le sol et le pied du mur de la réserve et du WC indiquant un défaut d'isolation, - des traces de moisissures en pieds des murs de la réserve et des WC, - une absence de ventilation dans la réserve et les WC, - l'humidité de l'air ambiant se dépose sur les parties les plus froides des matériaux et condense occassionnant un phénomène de pont thermique. Aux termes de son rapport, l'expert préconise d'envisager de revoir l'isolation et la ventilation de la réserve et du WC du local commercial. Mme [I] a fait chiffrer les travaux de reprise préconisés par l'expert et a fait établir un devis pour l'installation d'une VMC électrique et des travaux d'embellissement pour un montant total de 10 051,47 euros TTC. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2021, Mme [I] a sollicité la prise en charge de ces travaux par la société Courtil qui n'a pas donné suite. Il résulte des pièces produites et en particulier des conclusions de l'expert que l'origine des désordres rencontrées par Mme [I] est connue à savoir un défaut d'isolation et de ventilation des lieux concernés ainsi que les moyens pour y remédier. Les parties en cause ne contestent pas les conclusions de l'expert, la discussion porte uniquement sur qui doit supporter la charge des travaux à entreprendre pour remédier aux désordres constatés, le débat doit ainsi se poursuivre au fond. Il appartient dès lors à Mme [I] qui entend faire supporter la charge des travaux de reprise par son bailleur de faire trancher préalablement ce point, sachant qu'il n'appartiendrait pas à un expert judiciaire de trancher les responsabilités engagées; Aussi, l'ordonnance sera confirmée à ce stade de la procédure, car Mme [I] peut agir pour obtenir l'exécution des travaux de nature à solutionner les désordres qu'elle dénonce sans qu'en l'état une mesure d'expertise ne soit justifiée par un motif légitime qui n'est dès lors pas caractérisé, puisque l'expert n'est pas en charge des responsabilités; L'ordonnance sera aussi confirmée en ce qu'elle a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance au motif que le litige concerne à ce stade de la procédure la société Courtil en sa qualité de bailleresse et sa locataire Mme [I]. Il ne résulte pas en effet, des conclusions de l'expert que les désordres constatés soient dus à un vice de construction de l'immeuble. En outre, les pièces produites en cause d'appel par Mme [I] sont insuffisantes à rapporter la preuve de l'existence d'un grave problème d'infiltrations par remontées capillaires concernant l'ensemble de l'immeuble. Il résulte de tout ce qui précède que l'ordonnance entreprise sera confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'ordonnance étant confirmée sur le principal, elle sera aussi confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles. Succombant en appel, Mme [I] sera aussi condamnée aux dépens d'appel. En outre, il est équitable de condamner Mme [I] à payer à la société Courtil et au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance, et à chacun la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe; - Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions; - Y ajoutant : - Déboute Mme [I] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne Mme [I] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel ; - Condamne Mme [I] à payer à la société Courtil et au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Lieutenance, à chacun, respectivement la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON