Cour d'appel d'Orléans, 15 septembre 2026, 25/01581

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/09/2026 Me Nicolas FORTAT la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT

du : 15 SEPTEMBRE 2026 N° : - 26 N° RG 25/01581 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HHFQ DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire de TOURS en date du 27 Février 2025 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : S.A.R.L. [1], Société à responsabilité limitée immatriculée sous le numéro 478 721 160 au RCS de PARIS, dénomination commerciale 'CABINET D'AFFAIRES PANIER-AMETEAU' agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉS : Maître [F] [N], Notaire associé de la SAS [2], titulaire d'un office notarial à [Localité 2] sis [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS S.A.S. [2] immatriculée au RSC de [Localité 2] sous le numéro 326 126 091, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :14 Avril 2025 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mars 2026 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Mme Nathalie LAUER, Président de chambre, M. Laurent SOUSA, Conseiller, Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 11 MAI 2026, ont été entendus Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. ARRÊT : Prononcé le 15 septembre 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 07 juillet 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** Suivant acte notarié du 27 octobre 2020, passé par l'intermédiaire de Maître [F] [N], notaire associé de la SAS [2], titulaire d'un office notarial à [Localité 2], une promesse Unilatérale de vente a été consentie par la société de la [3] au bénéfice de la société [1] sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 15 juin 2021 , d'un ou plusieurs prêts bancaires au plus tard le 15 janvier 2021 sur un terrain situé au [Adresse 3]. La société [1], qui projetait d'effectuer une opération de démolition et de construction de trois cellules commerciales, a obtenu plusieurs contrats de réservation au mois de mai 2021 Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2021 à seize heures au plus tard et prévoyait une levée d'option au plus tard le 15 juin 2021. Le 17 juillet 2021, la société [1] a obtenu la délivrance du permis de construire et un accord pour un concours bancaire sous condition le 08 juin 2021 La signature d'un avenant à la promesse de vente prorogeant notamment la date de réalisation de la promesse a été proposée par Maître [N] par courriel du 30 septembre 2021. La société de la [3] a refusé de signer cet avenant. Un procès-verbal de difficultés a été rédigé par Maître [F] [N], le 25 janvier 2022, en l'absence du représentant de cette dernière société. Le 13 avril 2022, La société [1] a mis en demeure Maître [F] [N] de l'indemniser des préjudices du fait de ses manquements à ses devoirs de conseil et d'information. C'est dans ces conditions que par acte du 1er septembre 2022, la société [1] a fait assigner Maître [F] [N] et la SAS [2] en indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Tours a statué ainsi : Déboute la SARL [1] de l'ensemble de ses demandes Condamne la SARL [1] à payer à Maître [F] [N] et la SAS [2] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Condamne la SARL [1] aux dépens Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. Par télédéclaration du 14 avril 2025, la société [1] a interjeté appel nullité de ce jugement et/ou tendant à sa réformation en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes et condamné aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, elle demande de :

Vu les articles

1310 et 1240 du code civil Vu l'article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l'exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile Plaise à la Cour d'appel d'Orléans ANNULER le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 27 février 2025 n° RG 22/03735 A défaut d'annulation, INFIRMER les chefs de jugements : - Déboute [1] de l'ensemble de ses demandes - Condamne [1] aux dépens et frais irrépétibles Statuant par l'effet dévolutif de l'appel après annulation ou infirmation : CONDAMNER solidairement Maître [F] [N] et la SAS [2] à verser à la société [1] la somme de 300 019 euros avec intérêts au taux légal, dont anatocisme, à compter de la mise en demeure du 13 avril 2022 REJETER toutes les demandes de Maître [F] [N] et la SAS [2] CONDAMNER solidairement Maître [F] [N] et la SAS [2] aux entiers dépens de première instance CONDAMNER solidairement Maître [F] [N] et la SAS [2] aux entiers dépens de l'instance d'appel CONDAMNER solidairement Maître [F] [N] et la SAS [2] à verser à la société [1] la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance CONDAMNER solidairement Maître [F] [N] et la SAS [2] à verser à la société [1] la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de l'instance d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026 M. [N] et la société [2] demandent de : Conformément à l'article 1240 du Code civil, REJETER la demande en nullité du jugement entrepris, lequel grief procède d'une erreur matérielle sur la date de communication des conclusions récapitulatives du demandeur CONSTATER, que Maître [N], Notaire au sein de la SAS [2] n'a commis aucun manquement. Ainsi, CONFIRMER, en toutes ses dispositions le jugement entrepris ou DEBOUTER la SARL [1] de ses demandes, fins et conclusions si la Cour devait annuler le jugement entrepris Si la Cour devait infirmer le jugement entrepris ou considérer que ME [N] a commis un manquement CONSTATER que, les préjudices allégués par la SARL [1] sont injustifiés et mêmes couverts par la monétisation du permis de construire. Ainsi, DEBOUTER la SARL [1] de l'ensemble de ses demandes et prétentions indemnitaires. En tout état de cause et y ajoutant, CONDAMNER la SARL [1] aux entiers dépens de l'instance. CONDAMNER la SARL [1] à la somme de 3500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2026. Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE,

LA COUR, La régularité du jugement La société [1] demande à titre principal à la cour d'annuler le jugement déféré. À l'appui, elle fait valoir que le tribunal n'a statué que sur l'acte introductif d'instance ; qu'il n'a pris en compte ni ses conclusions intermédiaires, qui développaient des moyens nouveaux et étaient accompagnées de nouvelles pièces, ni surtout ses dernières conclusions'; que, sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement encourt la nullité pour non respect du principe de la contradiction. Maître [N] s'en rapporte à justice sur la demande en nullité du jugement entrepris. Il expose que dans la mesure où la Cour conserve son pouvoir lié à l'effet dévolutif de l'appel, elle devra statuer en toute hypothèse au fond puisqu'il ne s'agit pas d'une demande portant sur la nullité d'un acte introductif d'instance'; qu'il semble davantage que le jugement comporte simplement une erreur matérielle sur la date des conclusions récapitulatives énoncées plutôt que sur le non-respect du contradictoire'; qu' en effet, le tribunal reprend bien dans ses motifs, les arguments énoncés dans les conclusions récapitulatives 2 par le demandeur, pour y répondre. Réponse de la cour Il résulte de la lecture attentive des conclusions récapitulatives notifiées en première instance par la société [1] par voie électronique le 5 avril 2024 et des termes du jugement que le tribunal a répondu aux moyens contenus dans lesdites conclusions qui étaient en substance l'absence de clarté des termes de la promesse, l'absence d'information de la nécessité de lever l'option, la stipulation d'une possibilité de lever l'option quand bien même les conditions suspensives seraient encore pendantes et le préjudice invoqué. Il s'ensuit que c'est par une erreur purement matérielle que le tribunal a visé des conclusions de la société [1] en date du 1er septembre 2022 au lieu des conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024. Le jugement n'encourt dès lors aucune nullité de ce chef. En tout état de cause, compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel et en l'absence de toute cause de nullité de l'acte introductif d'instance, la cour est tenue de statuer au fond. La responsabilité du notaire À titre subsidiaire, la société [1] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de M. [N] et de la société [2]. À l'appui, elle fait valoir que les motifs du jugement se contredisent ; qu'en outre, le tribunal a inversé la charge de la preuve ; que le notaire a manqué à son devoir de conseil et que les préjudices qu'elle subit sont en lien avec ce manquement ; que, plus précisément, contrairement à ce qu'exige la jurisprudence, le notaire n'a pas attiré son attention sur la nécessité de lever l'option ; qu'il ne l'a pas davantage informée des conséquences de l'absence de levée d'option à une date à laquelle il était parfaitement informé de sa ferme intention d'acquérir et de mener le projet à terme ; qu'au contraire, durant toute l'année 2021, il l'a entretenue dans l'illusion de la poursuite de la promesse ; qu'il était juridiquement impossible d'obtenir un permis purgé de tout recours et de risque de retrait dans le délai fixé par la promesse au regard des délais réglementaires d'instruction de la demande de permis de construire ; que, de son côté, elle a constamment tenu le notaire informé des difficultés qu'elle rencontrait à cet égard ; qu'elle avait en outre expressément et clairement renoncé à la condition suspensive liée au financement ; qu'elle avait obtenu un accord de financement de principe signé le 15 juin 2021 ; que la responsabilité du notaire est donc engagée pour avoir rédigé un acte ambigu, omis de l'alerter sur la nécessité de lever l'option à la date convenue, ne pas avoir respecté lui-même les mécanismes contractuels mis en place de sorte qu'il n'a jamais assuré la sécurité juridique de son acte et avoir tenté de détourner l'attention de ses propres manquements en attribuant l'échec de la vente au seul promettant ; qu'or, si le notaire avait accompli son devoir d'alerte, la levée d'option aurait été réalisée ; qu'en outre l'opération était objectivement et économiquement certaine; que le préjudice est donc la conséquence directe et prévisible du manquement du notaire ; qu'en effet, les dépenses exposées ont été rendues inutiles par la caducité ; que la marge nette a été définitivement perdue du fait de l'impossibilité d'exécuter l'opération ; qu'elle justifie de ses dépenses par factures et de la perte de chance de réaliser une marge nette par attestation de son expert-comptable ; qu'en effet, les contrats de réservation avaient été signés sans condition suspensive de financement de sorte qu'elle avait commercialisé 100 % de son programme ; que c'est sans aucune pièce justificative que le notaire affirme qu'elle aurait monétisé son autorisation d'urbanisme. Maître [N] et la société [2] concluent à la confirmation du jugement de ce chef. Ils exposent que Maître [N] n'a pas commis de faute ; que c'est à tort que le tribunal a considéré que la promesse de vente manquait de clarté ; qu'elle prévoit classiquement une option d'achat puis un délai pour signer l'acte définitif ; que l'option devait être levée au 15 juin 2021, faute de quoi la promesse était caduque ; qu'or, à cette date, l'appelante n'était pas en mesure de lever l'option d'achat puisque les conditions suspensives n'étaient pas réalisées ; qu'en effet, le permis de construire n'était pas obtenu et le bénéficiaire n'était pas plus en mesure de verser les fonds ; que la non réalisation des conditions est donc imputable exclusivement au bénéficiaire de la promesse ; qu'aucune renonciation valable n'a été notifiée au promettant dans les termes stipulés ; qu'il ne peut être reproché à Maître [N] de ne pas avoir organisé une levée d'option irréalisable ; qu'en effet, l'appel de fonds suppose la levée d'option, pas l'inverse ; que le notaire ne pouvait donc appeler les fonds tant que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées ; que de son côté, Maître [N] a malgré tout tenté d'obtenir l'accord du promettant pour repousser les délais de la promesse tandis que la société [1] a posé de nouvelles conditions qui n'étaient pas acceptables pour le promettant, lequel ne voyait toujours pas le prix de vente versé sur le compte séquestre du notaire ; que la société [1] ne justifie dès lors d'aucun préjudice en lien avec une quelconque faute personnelle du notaire qui ne saurait être tenu responsable du comportement du promettant ; que les préjudices invoqués ne sont dès lors que la conséquence des choix opérés par la société [1] ; que s'agissant de la perte de chance de réaliser une marge nette sur l'opération, il convient de rappeler qu'une perte de chance ne peut être intégralement indemnisée ; que les sommes réclamées ne sont justifiées par aucun élément objectif ; que d'ailleurs, la société [1] a monnayé le permis de construire au nouvel acquéreur et a bénéficié des effets d'une nouvelle promesse de vente de sorte que tous ses frais ont été remboursés et sa marge reconstituée ; Réponse de la cour Il résulte de l'article 1240 du Code civil que le notaire, chargé d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus par son entremise, est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et sur les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la force authentique (Civ 1 19 décembre 2006 n° 04-14. 487). En l'espèce, le 27 octobre 2020, Maître [N] a reçu une promesse de vente régularisée entre la société de la [3] et la société [1]. Cet acte comportait les stipulations utiles suivantes : - délai : la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2021 à 16 heures au plus tard. Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours. De la même façon le bénéficiaire pourra lever l'option avant le 15 juin 2021 si les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte étaient portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction et notamment la délivrance du permis de construire purgé de tout recours, avant cette date. - Réalisation : la réalisation de la promesse aura lieu - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant (') - soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire, à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d'option a lieu alors que les conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d'option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d'une somme correspondant: au prix stipulé payable comptant ('). - mode : l'intention d'acquérir de la part du bénéficiaire résultera de la notification adressée à la date de la levée d'option soit au plus tard le 15 juin 2021, éventuellement prorogé, au promettant à son domicile ci-dessous indiqué, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre remise en main propre contre récépissé. - Forme de la réalisation de la vente : pour permettre au promettant de procéder au licenciement du personnel et à la dissolution de la société d'exploitation, la régularisation de la vente par acte authentique devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2021 sauf prorogation par-devant Maître [F] [N]. Le promettant s'engage vis-à-vis du bénéficiaire à le tenir informé de ses démarches et de la fin des procédures afin de régulariser dans les plus brefs délais la vente définitive. Toutefois la vente définitive pourra avoir lieu au jour de la levée d'option avec paiement du prix et sera stipulée une privation de jouissance au profit de l'acquéreur sans indemnité pour une durée de trois mois à compter de la régularisation de l'acte authentique de vente. Il est précisé ici que le prix tient compte de la privation de jouissance. - Déchéance : faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans les conditions et délai ci-dessus fixés, la présente promesse de vente, sans que les parties aient besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité, sera alors considérée comme caduque et de nul effet sans indemnité de part et d'autre hormis le cas échéant l'indemnité d'immobilisation dans les cas prévus ci-après. De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir le cas échéant, la carence du promettant et en conséquence ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix tel que convenu ou à défaut d'un jugement. L'attention du bénéficiaire est particulièrement attirée sur les points suivants : - l'obligation de paiement par virement et non par chèque même si de banque résulte des dispositions de l'article L 112-6-1 du code monétaire et financier - il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l'origine des fonds sauf si ces fonds résultent d'un ou plusieurs prêts constatés dans l'acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé. - Rédacteur de l'acte authentique de vente : l'acte authentique, constatant la réalisation de la vente, sera reçu par Maître [F] [N], notaire associé à [Localité 2]. En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix tel que convenu et des frais, même si l'échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur. - Carence : la carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente. En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai ou au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux termes dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir. En cas de levée d'option dans le délai : si le bénéficiaire a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, mais que l'acte de vente accompagné du paiement du prix et des frais n'est pas intervenu dans les trois mois de celle-ci, ci-dessus visés au paragraphe réalisation, alors la partie la plus diligente mettra l'autre partie en demeure, par acte d'huissier, d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte de vente à l'effet de signer cet acte. En outre, le permis de construire devait être déposé par la société [1] au plus tard le 27 décembre 2020. Il résulte des pièces produites aux débats que celui-ci a été déposé le 15 décembre 2020, soit dans le délai stipulé. Au titre des conditions suspensives, il était stipulé que la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant permis de démolir avant le 15 juin 2021 pour la réalisation sur le bien d'une opération de démolition du bâtiment existant puis construction d'un bâtiment d'une superficie de 800 m² au sol et 1500 m² développés. Une condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts était également stipulée en faveur du bénéficiaire qui était le seul à pouvoir s'en prévaloir. Celle-ci devait être réalisée au plus tard le 15 janvier 2021. Par ailleurs, le code de l'urbanisme contient les dispositions suivantes : - L. 424-5 : La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière. - R 423-23 Le délai d'instruction de droit commun est de : a) Un mois pour les déclarations préalables ; b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du'titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager. - R 423-24': Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article'R. 423-23'est majoré d'un mois : a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme ; b) Lorsque la décision nécessite une dérogation en application des 1° et 3° des articles'L. 152-4'et'L. 152-6'; c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; d) Lorsque le projet doit être soumis à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévu par l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime'; e) Lorsque le projet est soumis à participation du public hors procédures particulières en application de l'article'L. 123-19-2'du code de l'environnement ; f) Lorsque le projet est soumis à participation du public en application de l'article'R. 423-58-1'; g) Lorsque le projet porte sur une construction soumise à l'obligation de démolition et de remise en état dans les conditions prévues au I de l'article'L. 121-22-5. La demande permis de construire a été déposée le 15 décembre 2020. Or, compte tenu de ces délais d'instruction réglementaire tenant compte du délai supplémentaire d'instruction d'un mois pour un ERP, et du délai de trois mois de recours des tiers, le permis de construire, s'il était accordé, ne pouvait être sécurisé avant le 15 juillet 2021. Il en résulte qu'en rédigeant dans la promesse de vente qu'il a reçue une stipulation prévoyant que le 15 juin 2021 était la date limite d'obtention du permis de construire outre la date limite de levée de l'option sous peine de caducité, Maître [N] n'a pas tenu compte de ces délais d'instruction incompressibles et a commis une première faute. De plus, alors qu'il était informé par la société [1] des difficultés rencontrées par cette dernière pour l'obtention du permis de construire dès le 1er mars 2021, à aucun moment maître [N] n'a rappelé à l'acquéreur la date limite de levée de l'option au 15 juin 2021, la promesse étant stipulée caduque faute de levée de l'option à cette date, quand bien même le délai était prorogeable. En effet, le 1er mars 2021, la société [1] a informé maître [N] que l'instruction du dossier par les services de l'urbanisme était complexe, avait nécessité un retravail des plans par l'architecte qui avait rendez-vous avec les premiers le 10 mars 2021. En outre la société [1] informait le notaire que compte tenu des délais de purge des recours des tiers, il serait raisonnable d'obtenir de la part du vendeur un avenant jusqu'au 30 septembre 2021. Elle lui demandait également de « sensibiliser » le vendeur aux difficultés inhérentes au dossier. Le même jour, maître [N] a répondu avoir transmis les termes du courrier de M. [1] au vendeur dont il disait attendre la réponse. Le 12 mars 2021, la société [1], une nouvelle fois, a informé maître [N] de l'avancée du dossier et à préciser penser obtenir pour fin mai le permis de construire. Rappelant le délai de recours des tiers de trois mois, elle indiquait vouloir signer la cession. De ce fait, elle demandait un avenant avec une prorogation globale, sur le permis de construire et le financement, jusqu'au 15 septembre 2021. Aucun élément du dossier ne démontre que Maître [N] ait rappelé à la société [1] ni que la promesse prévoyait une levée d'option au plus tard le 15 juin 2021 et pas plus que celle-ci serait caduque faute de levée d'option à cette date. Bien au contraire, alors que Maître [N], le 15 juin 2021, soit le jour de la date limite de levée de l'option, était avisé en substance que le permis de construire pourrait être obtenu vers le 5 juillet 2021, ce dernier se bornait à répondre le 16 juin 2021 qu'une date de délivrance pouvait être fixée pour le permis de construire et qu'il n'avait pas eu de retour de la part du vendeur. Il résulte des pièces produites aux débats que le 17 juillet 2021, la société [1] a informé maître [N] que le permis de construire avait été obtenu. Elle précisait que la clause de financement étant déjà levée, elle pourrait procéder à l'acquisition du bien après la purge des recours des tiers de trois mois et la fourniture des diagnostics obligatoires requis par la banque pour déblocage des fonds. De ces éléments, il résulte qu'alors qu'il a rédigé un acte prévoyant des délais totalement irréalistes et était parfaitement informé des difficultés rencontrées par la société [1] pour l'obtention du permis de construire, Maître [N] est resté totalement passif face à la situation et a manqué à son devoir de conseil en ne rappelant, à aucun moment, à la société [1] ni la date limite de levée de l'option ni la caducité de la promesse qui résulterait de l'absence de levée de l'option à la date du 15 juin 2021. Il ne justifie pas plus de ses diligences envers le vendeur ni de l'avoir relancé pour qu'il se prononce, avant la date d'échéance du 15 juin 2021 sur une prorogation du délai. C'est vainement, qu'inversant la charge de la preuve alors qu'il lui appartient de démontrer qu'il a rempli son devoir de conseil, Maître [N] fait valoir que la société [1] ne démontre pas qu'elle était en mesure de régler le prix. En effet, dès le 12 janvier 2021, alors que cette clause était prévue à son seul bénéfice, la société [1] a informé maître [N] qu'elle levait la clause suspensive de financement de sorte que son engagement serait irrévocable après obtention du permis de construire. Or, parfaitement informé de la volonté du bénéficiaire de renoncer à la clause de financement, c'est à Maître [N] qu'il appartenait de rappeler à la société [1] qu'elle devait notifier au promettant sa renonciation à la clause de financement dans les termes stipulés par la promesse. Maître [N], en s'abstenant une fois de plus de toutes diligences, a manqué une nouvelle fois à son devoir de conseil. Il ne peut davantage s'exonérer de sa responsabilité en soutenant qu'il a tenté d'obtenir l'accord du promettant pour repousser les délais de la promesse. Il en résulte que le manquement de Maître [N] à son devoir de conseil a fait perdre à la société [1] la chance de régulariser la vente. Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions. Cependant, la réparation de la perte d'une'chance'doit être mesurée à la'chance'perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette'chance'si elle s'était réalisée. La société [1] produit trois contrats de réservation (ses pièces n° 3 à 5) pour un montant total de 2'505'192,80 euros alors qu'elle avait bénéficiés le 7 juin 2021 (sa pièce n° 21), d'un accord de principe pour un financement de 2'160'000 euros sous condition de production de l'ensemble des contrats de réservation pour un chiffre d'affaires TTC de 2'821'276,80 euros. Il en résulte que sa chance de réaliser l'ensemble de son programme était très probable de sorte que la cour est en mesure de fixer cette perte de chance à 70 %. Par ailleurs, si la société [2] et Maître [N] font valoir que la société [1] aurait monnayé le permis de construire et bénéficié d'une nouvelle promesse de vente qui aurait reconstitué sa marge nette, cette allégation n'est assortie d'aucune offre de preuve. En outre, ces derniers ne peuvent, sans se contredire, soutenir à la fois que la société [1] aurait monnayé son permis de construire et bénéficié d'une nouvelle promesse de vente. En effet, la régularisation d'une nouvelle promesse supposait nécessairement que la société [1] détienne toujours le permis de construire. La société [1] produit une attestation de son expert-comptable (pièce n° 23) estimant la marge commerciale nette de l'opération à 246'019,02 euros hors-taxes. Cette estimation tenant compte du prix de revient de l'opération, il n'y a pas lieu d'y surajouter le montant des factures produites en pièce n° 22. Le préjudice de la société [1] résultant du manquement de Me [N] à son devoir de conseil sera donc fixé à la somme de 172'213,31 euros que Maître [N] et la société [2] seront condamnés in solidum à lui payer. En tant que partie perdante, Me [N] et la société [2] supporteront l'ensemble des dépens de première instance et d'appel. Ils seront donc déboutés de leurs propres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et verseront à la société [1] la somme de 5000 euros sur ce même fondement en indemnisation de l'ensemble de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Déboute la société [1] de sa demande d'annulation du jugement du 27 février 2025 du tribunal judiciaire de Tours, Infirme en toutes ses dispositions le jugement du 27 février 2025 du tribunal judiciaire de Tours, Et, statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que Maître [N] a manqué à son devoir de conseil à l'égard de la société [1], En conséquence, Le condamne in solidum avec la société [2] à payer à la société [1] la somme de 172'213,31 euros en réparation de son préjudice, Condamne in solidum Maître [N] et la société [2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Déboute Maître [N] et la société [2] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'ensemble des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne in solidum maître [N] et la société [2] à payer à la société [1] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT