Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 novembre 2024, 23/08807

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024 Chambre 6/Section 4 AFFAIRE: N° RG 23/08807 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4AN N° de MINUTE : 24/00598 Monsieur [Z] [U] [Adresse 2] représenté par Me Laurence MAROT, FARTHOUAT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R130 DEMANDEUR C/ La société CERTIVIA [Adresse 1] représentée par Me Nelson SEGUNDO, SELARL RACINE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l'article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. En présence de Madame [J] [O], Auditrice de justice, DÉBATS Audience publique du 09 Septembre 2024 à cette date, l'affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte authentique en date du 20 décembre 2017, Madame [C] [V] épouse [U] a vendu en viager à la société d'investissement à capital variable CERTIVIA (ci-après SICAV CERTIVIA) un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2]. Madame [C] [V] épouse [U] est décédée le 16 mai 2019. Monsieur [Z] [U] est le fils et l'héritier de Madame [C] [V] épouse [U]. Il est domicilié [Adresse 2], dans l'appartement objet de la vente en viager du 20 décembre 2017. Par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2022, le Tribunal de proximité d'Aubervilliers considérant que Monsieur [Z] [U] était sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux. La SICAV CERTIVIA a fait pratiquer plusieurs saisies-attribution sur les comptes bancaires de Monsieur [U] pour un montant total de 44.846,98 € au titre des indemnités d'occupation dues. Par jugement en date du 6 juillet 2023 le Juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de mainlevée des ces saisies-attribution introduite par Monsieur [U]. La SICAV CERTIVIA a fait pratiquer une nouvelle saisie-attribution sur les comptes bancaires de Monsieur [U] pour un montant total de 1.769,30 € au titre des indemnités d'occupation impayées. C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2023, Monsieur [Z] [U] a fait assigner la SICAV CERTIVIA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir notamment prononcer la nullité du contrat de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 et restituer les sommes saisies par voie de saisies-attribution. Par arrêt en date du 17 octobre 2023, la Cour d'Appel de Paris a confirmé l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité d'Aubervilliers le 3 octobre 2022. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 03 avril 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 09 septembre 2024. *** Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, Monsieur [U] demande au tribunal de : «DECLARER recevable la présente action intentée par Monsieur [Z] [U] ; PRONONCER la nullité du contrat de vente en viager du 20 décembre 2017 entre la société CERTIVIA et Madame [C] [U] ; ORDONNER la restitution des sommes saisies par la saisie-attribution d'un montant de 44.846,98 euros réalisée le 02 décembre 2022 et dénoncée le 09 décembre 2022 outre les intérêts légaux à compter de la date de la saisie ; ORDONNER la restitution des sommes saisies par la saisie-attribution d'un montant de 1.769,30 euros réalisée le 13 juin 2023 outre les intérêts légaux à compter de la date de la saisie ; ORDONNER la restitution de toutes autres sommes saisies par les différentes saisies attribution outre les intérêts légaux à compter de la date de chacune des saisies-attribution ; DEBOUTER la société CERTIVIA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause CONDAMNER la société CERTIVIA à payer à Monsieur [U] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la Société CERTIVIA aux entiers dépens.». À l'appui de ses prétentions et au visa des articles 1128, 1129, 414-1 et 414-2 du code civil, Monsieur [Z] [U] fait valoir que sa mère était atteinte de troubles mentaux au jour de la conclusion de la vente en viager de son appartement situé au [Localité 3] et que le prix de vente est lésionnaire, de sorte que son consentement à cet acte était vicié, qu'il doit être annulé et par voie de conséquence, les sommes saisies, sur son compte bancaire au titre de l'indemnité d'occupation, restituées. *** Dans ses dernières conclusions notifiées le 08 mars 2024, la SICAV CERTIVIA demande au tribunal de : « DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [Z] [U] tendant à faire prononcer la nullité du contrat de vente, - DEBOUTER Monsieur [Z] [U] de l'intégralité de ses demandes, - CONDAMNER Monsieur [Z] [U] à payer à la société CERTIVIA la somme de 27.958,84 euros au titre des rentes indûment versées pour les mois de juin 2019 à août 2021, - ORDONNER l'expulsion sans délai de Monsieur [Z] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin était, - CONDAMNER Monsieur [Z] [U] à payer à la société CERTIVIA une indemnité d'occupation mensuelle de 1.154,62 euros à compter du 16 septembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, - CONDAMNER Monsieur [Z] [U] à payer à la société CERTIVIA la somme de 9.900€ au titre des provisions sur charges dues pour la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2024, - CONDAMNER Monsieur [Z] [U] à payer à la société CERTIVIA une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.». À l'appui de ses prétentions, la SICAV CERTIVIA soutient qu'aucune des pièces versées par le demandeur ne démontre qu'au jour de la vente Madame [V] épouse [U] était atteinte de la maladie d'Alzheimer ou à tout le moins de troubles mentaux présentant des symptômes visibles alors qu'à cette même date, ni son fils, ni aucun des intervenants auprès de cette dame, n'avait jugé utile de saisir un juge des tutelles aux fins de sa mise sous protection. La SICAV CERTIVIA souligne également qu'alors que Monsieur [U] habitait avec sa mère, il n'a pas introduit d'action en nullité de l'acte de vente avant l'expulsion ordonnée par le tribunal de proximité d'Aubervilliers. En outre, la SICAV CERTIVIA conteste le caractère lésionnaire de la vente, estimant que Monsieur [U] n'en rapporte pas la preuve. A titre reconventionnel, la SICAV CERTIVIA soutient que Monsieur [U] lui a dissimulé le décès de sa mère ainsi qu'à la Banque où cette dernière était titulaire d'un compte, de sorte qu'elle a indument versé des rentes viagères pendant plusieurs mois et qu'elle est fondée à en demander le remboursement à Monsieur [U] en sa qualité d'héritier de Madame [U]. Elle explique que par suite de l'acte de vente en viager de l'appartement situé au [Localité 3] et du décès de Madame [U], elle est devenue propriétaire de ce bien, que Monsieur [U] est donc occupant sans droits ni titre et doit être expulsé ainsi que condamné à payer une indemnité d'occupation et les charges de copropriété jusqu'à complète libération des lieux. *** Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir En application de l'article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En l'espèce, la SICAV CERTIVIA a soulevé sa fin de non-recevoir, tirée du défaut de publication au livre foncier de l'assignation en nullité de la vente en viager, par conclusions au fond signifiées par RPVA le 08 mars 2024 alors qu'elle était informée que la clôture de l'instruction de l'affaire interviendrait le 03 avril 2024. A défaut d'avoir spécifiquement adressé des conclusions d'incident au juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, cette dernière est désormais irrecevable. Sur la demande principale Selon l'article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. Aux termes de l'article 414-2 du même code, de son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé. Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants : 1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ; 2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ; 3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future. L'action en nullité s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224. En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [C] [V] épouse [U] n'était pas placée sous sauvegarde de justice ou tout autre mesure de protection et qu'aucune action à cette fin n'a été introduite avant son décès le 16 mai 2019. Dès lors la vente en viager qu'elle a conclu le 20 décembre 2017 avec la SICAV CERTIVIA ne peut être attaquée, après son décès, par son héritier, Monsieur [Z] [U], qu'à la condition que cette vente porte en elle-même la preuve d'un trouble mental. Ainsi, les certificats établis par le docteur [R] [S] et l'attestation rédigée par Monsieur [B] [A] infirmier ne peuvent permettre d'établir l'insanité d'esprit de Madame [C] [V] épouse [U] au jour de la vente en viager du 20 décembre 2017, qui plus est de manière intrinsèque à l'acte de vente lui-même. En outre, aucune des mentions figurant à l'acte de vente en viager du 20 décembre 2017 effectué devant notaire, même s'il s'agit de celui de l'acquéreur et que le notaire de Madame [U] n'était pas présent, ni le prix de vente, ne permet de démontrer l'insanité d'esprit de Madame [U] à cette date. En effet, pour justifier du prix dérisoire payé par la SICAV CERTIVIA, qui établirai l'insanité d'esprit de sa mère, Monsieur [U] s'appuie exclusivement sur une attestation établie le 22 juin 2023 par Monsieur [M] [P], qui est expert-comptable et non un spécialiste de l'immobilier et dont il résulte que ce dernier ne s'est pas déplacé pour visiter le bien de Madame [U]. Cette attestation unique, qui n'est corroborée par aucun autre élément, qui ne prend en considération ni la localisation précise du bien dans la commune du [Localité 3], ni l'état d'entretien général du bien, ni celui des parties communes de la copropriété, éléments essentiels dans la fixation d'un prix de vente, ne peut suffire à établir que le prix de vente tel qu'il est prévu à l'acte de vente était inférieur de manière lésionnaire c'est-à-dire de plus de 7/12ème à la valeur vénale réelle du bien. Dès lors, Monsieur [Z] [U] échoue à rapporter la preuve, conformément à l'article 414-2 1° du code civil précité, de l'insanité d'esprit de sa mère, Madame [C] [V] épouse [U] lors de la vente en viager de son appartement le 20 décembre 2017. En conséquence, Monsieur [U] sera débouté de ses demandes tendant à l'annulation de cette vente, en ce compris la restitution des sommes saisies par voie de saisies attribution sur ses comptes bancaires. Sur les demandes reconventionnelles de la SICAV CERTIVIA Sur le remboursement du trop perçu En application de l'article 1302-1 du code civil que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En l'espèce, il ressort des pièces régulièrement versées aux débats par la SICAV CERTIVIA, en particulier de l'acte authentique de vente en viager du 20 décembre 2017, l'acte de décès de Madame [V] épouse [U] et l'attestation établie par Madame [T], par ailleurs non contestées par Monsieur [U], que : la SICAV CERTIVIA est devenue propriétaire des lots n° 1011, 1042 et 1067 correspondant à un appartement, une cave et un garage au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] moyennant le paiement de la somme de 40 000 € et le versement d'une rente viagère annuelle d'un montant de 16.248€ payée à terme échu en douze fraction mensuelles de 1354 € le 1er de chaque mois jusqu'au décès de Madame [V] épouse [U] ; le transfert de jouissance a été différé au jour du décès de Madame [V] épouse [U] ; Madame [V] épouse [U] est décédée le 16 mai 2019 ; La SICAV CERTIVIA, n'ayant pas été informée du décès de Madame [V] épouse [U], a continué de verser, sur le compte bancaire de cette dernière, les arrérages de la rente viagère du 1er juin 2019 au 1er août 2021 pour un montant de 27.958,84 €. Ainsi, la SICAV CERTIVIA a indument versé sur le compte bancaire de Madame [V] épouse [U] plusieurs mensualités d'arrérage de la rente viagère postérieurement au décès de cette dernière alors que l'obligation de paiement était éteinte. Il est établi et non contesté que Monsieur [Z] [U] est le seul héritier de Madame [V] épouse [U], de sorte qu'il sera condamné en cette qualité à restituer à la SICAV CERTIVIA la somme de 27.958,84 € indument versée. Sur la demande d'expulsion En application de l'article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En l'espèce, l'acte authentique de vente viager du 20 décembre 2017 prévoit en page 10 que : « Transfert de propriété L'ACQUEREUR a la propriété des biens à compter de ce jour. Transfert de jouissance L'ACQUEREUR aura la jouissance des biens vendus : Au jour du décès du VENDEUR, celui-ci s'en réservant le bénéfice du droit d'usage et d'habitation ainsi qu'il a été précisé plus haut et dans les conditions fixées ci-après, (…) En cas de décès du vendeur, les héritiers et représentants du vendeur disposent de quatre mois à compter du décès du vendeur, pour enlever les meubles et objets mobiliers lui appartement se trouvant dans le bien, et ce, sans indemnité (…).». Par ailleurs, la SICAV CERTIVIA verse aux débats : un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 1er décembre 2021 aux termes duquel il est constaté dans le logement objet du litige la présence d'une femme indiquant être l'auxiliaire de vie de Monsieur [U] qui serait actuellement hospitalisé ; un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 février 2022, aux termes duquel un voisin déclare que Madame [U] est décédée en 2019 et que son fils habite l'appartement, malgré son hospitalisation depuis 18 mois ; il est également constaté la présence dans l'appartement objet du litige la présence de papiers et factures au nom de Monsieur [Z] [U]. Il est ainsi établi que depuis le décès de Madame [V] épouse [U] le 16 mai 2019 d'une part, la SICAV CERTIVIA a acquis la pleine propriété des lots n°1011, 1042 et 10167 correspondants à un appartement, une cave et un garage au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2], d'autre part, que Monsieur [Z] [U] y demeure toujours plus de 4 mois après le décès de sa mère, contrairement à ce qui était prévu dans l'acte de vente. Dès lors, et dans la mesure où il n'est ni allégué, ni justifié de l'existence d'un autre titre, tel qu'un contrat de bail, Monsieur [Z] [U] est occupant sans droit ni titre de ces locaux. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités énoncées dans le dispositif de la présente décision et en tant que de besoin avec le concours de la force publique. Sur l'indemnité d'occupation Afin de compenser l'occupation sans droits ni titre du bien immobilier dont elle est pleinement propriétaire la SICAV CERTIVIA est fondée à réclamer à Monsieur [Z] [U] une indemnité d'occupation. Selon l'acte authentique de vente en viager du 20 décembre 20217, en page 10, passé le délai de 4 mois à compter du décès du vendeur, les héritiers « (…) seront redevables envers l'acquéreur d'une indemnité égal au montant du plafond des loyers applicables aux biens dans le cadre du dispositif dit « PINEL » tel que défini à ce jour au bulletin officiel des impôts BOI-IR-RICI-360-20-30-2140224, par jour et par mètre carré de surface dite « Loi Carrez », imputable sur l'actif de la succession du CREDIRENTIER sans préjudice du droit pour l'ACQUEREUR de poursuivre judiciairement la libération des BIENS. ». Conformément au bulletin officiel des impôts, la commune du [Localité 3] se situant en zone A et le bail ayant été conclu en 2017, le prix au mètre carré par moi s'élève à 12,50 €. Selon l'acte authentique de vente en viager du 20 décembre 2017, le bien immobilier dispose d'une surface de 92,37 m² en loi carrez, de sorte que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 1.154,62 € (12,50 x 92,37). En conséquence, Monsieur [Z] [U] sera condamné à payer à la SICAV CERTIVIA une indemnité d'occupation mensuelle de 1.154,62 € à compter du 16 septembre 2019, soit quatre mois après le décès de sa mère Madame [C] [V] épouse [U], et ce jusqu'à complète libération des lieux. Sur le paiement de charges de copropriété Les dispositions de l'acte authentique de vente en viager du 20 décembre 2017, s'agissant du paiement d'une provision à valoir sur les charges de copropriété, ne concernent pas Monsieur [Z] [U], tiers à ce contrat. En outre, il résulte des propres déclarations de la SICAV CERTIVIA que les provisions sur charges ont été payées par Madame [V] épouse [U] jusqu'à son décès conformément aux stipulations contractuelles. En sa qualité de copropriétaire la SICAV CERTIVIA est tenue de payer les charges de copropriété. En revanche, en compensation de l'occupation sans droit ni titre des biens appartenant à la SICAV CERTIVIA, Monsieur [Z] [U] est redevable, en sus de l'indemnité d'occupation, des charges de copropriété récupérables sur l'occupant conformément aux 1° et 2° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la SICAV CERTIVIA ne fournit aucun décompte relatif à la période 2021-2023 permettant de distinguer celles de ces charges qui sont récupérables sur l'occupant de celles qui sont à sa charge exclusive. Dès lors, il y a lieu de retenir une provision sur charge mensuelle de 330 €, conformément au montant qui avait été retenu aux termes de l'acte authentique de vente en viager, sur la période du 1er janvier au 31 mars 2024. En conséquence, Monsieur [Z] [U] sera condamné à payer à la SICAV CERTIVIA la somme de 990 € (330 € x 3) au titre de la provision sur charges. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [Z] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens. Sur l'article 700 du Code de procédure civile En application de l'article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [Z] [U], partie condamnée aux dépens, à payer à la SICAV CERTIVIA une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société d'investissement à capital variable CERTIVIA ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] de sa demande d'annulation de l'acte authentique de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 entre Madame [C] [V] épouse [U] et la société d'investissement à capital variable CERTIVIA et portant sur un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d'investissement à capital variable CERTIVIA selon saisie-attribution d'un montant de 44.846,98 € réalisée le 02 décembre 2022 ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d'investissement à capital variable CERTIVIA selon saisie-attribution d'un montant de 1.769,30 € réalisée le 13 juin 2023 ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] de sa demande de restitution de toute autre somme saisie la société d'investissement à capital variable CERTIVIA selon saisie attribution ; CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la société d'investissement à capital variable CERTIVIA la somme de 27.958,84 € (vingt-sept mille neuf cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre du remboursement des rentes indûment versées entre le 1er juin 2019 et le 1er août 2021 ; ORDONNE l'expulsion de Monsieur [Z] [U] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droits ni titre dans l'immeuble situé [Adresse 2] (lots n° 1011 1042 et 1067) et en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la société d'investissement à capital variable CERTIVIA la somme mensuelle de 1.154,62 € (mille cent cinquante-quatre euros et soixante-deux centimes) à titre d'indemnité d'occupation CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la société d'investissement à capital variable CERTIVIA la somme de 990 € (neuf cent quatre-vingt-dix euros) au titre de provisions sur les charges de copropriété ; CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à la société d'investissement à capital variable CERTIVIA la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ; DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ; La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT