Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 février 2024, 20/06216

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7

ARRÊT

AU FOND DU 22 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 89 Rôle N° RG 20/06216 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGAC6 Syndic. de copro. PALAIS GALATEE C/ [D] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Juliette HURLUS Me Patrick LADU Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 22 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00340. APPELANTE Syndic. de copro. PALAIS GALATEE Représenté par son syndic la société REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, société à responsabilité limitée au capital de 8.000 €, ayant son siège social à [Adresse 5], inscrite au RCS de Nice sous le numéro 438 689 416, exerçant sous l'enseigne 'FORIMMO', pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 2] représentée par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 4] substituée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [D] [Z] né le 11 Avril 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]/FRANCE représenté par Me Patrick LADU, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE M.[D] [Z] est propriétaire au sein d'un immeuble en copropriété, le 'Palais Galatée', situé à [Localité 4]. Par acte d'huissier du 28 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner aux fins de le voir condamner à un arriéré de charges de copropriété, outre des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 22 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble PALAIS GALATEE de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété et des frais ; - déclaré sans objet sa demande de paiement de dommages et intérêts ; - déclaré sans objet la demande de délais de paiement ; - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble PALAIS GALATEE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens ; - rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en estimant injustifiée sa demande, alors qu'il dispose d'un jugement rendu le 13 avril 2016 qui condamne M. [Z] à un arriéré de charges arrêté au 03 septembre 2015. Par déclaration du 08 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision. M. [Z] a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande la cour : - d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture - de clôturer l'affaire au jour des plaidoiries de réformer le jugement rendu en date du 22/06/2020 par le Tribunal Judiciaire de NICE, Partant, - de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, - de débouter M.[Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence

, - de condamner M. [D] [Z] à lui verser la somme de 7.300,75 euros en principal au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 18/10/2023, assortie des intérêts légaux à compter de la sommation de payer, - de condamner M.[D] [Z] à lui verser la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de condamner M. [D] [Z] à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - de condamner le défendeur en tous les dépens. Il expose justifier sa créance. Il fait valoir que le report à nouveau mentionné sur son décompte a été validé par un jugement rendu le 13 avril 2016. Il ajoute que M.[Z] n'a pas contesté devoir la somme visée dans cette précédente décision. Il précise avoir imputé sur la dette la plus ancienne les sommes versées par M. [Z]. Il s'oppose à tout délai de paiement, arguant de l'absence de bonne foi du débiteur. Il conteste l'existence d'un accord sur un échéancier. Il relève que la situation du compte de M. [Z] est constamment en débit et que la dette s'accentue. Il déclare que M.[Z] est bien redevable de charges de chauffage, même si son appartement ne dispose pas de répartiteur. Il note qu'un forfait est appliqué pour les appartements dépourvus de répartiteurs et précise que l'appartement de l'intimé a été équipé en répartiteur en 2015. Il indique que M.[Z] est également redevable de frais de 'plaques gravées' pour la boîte aux lettres puisqu'il en avait lui-même fait la demande. Il sollicite des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de M. [Z] au paiement de ses charges. Par conclusions notifiées par RPVA le premier décembre 2023, M. [Z] demande à la cour: - de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 29/11/2023 afin de permettre à l'intimé de répondre contradictoirement aux conclusions et pièces complémentaires communiquées par l'appelant le 28/11/2023. - de confirmer le jugement déféré - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS GALATEE pris en la personne de son syndic, la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. A titre subsidiaire, - de lui accorder un délai de 24 MOIS pour s'acquitter de l'arriéré de paiement des charges de copropriété. En tout état de cause, - de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, à lui payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait état d'un accord verbal d'apurement trouvé avec le syndicat des copropriétaires qu'il a respecté, destiné à apurer les causes d'un jugement rendu le 13 avril 2016 et l'entier arriéré de charges. Il soutient qu'il était convenu que le syndicat des copropriétaires ne devait recourir à aucune procédure contentieuse. Il expose, comme l'avait fait le premier juge, que le décompte produit au débat ne permet pas de vérifier que les charges qui étaient réclamées ne contenaient pas les charges qui avaient été traitées par le jugement du 13 avril 2016. Il estime que la preuve de la créance d'un montant de 10.173, 56 euros n'est pas rapportée, somme qui aurait été due au 17 mars 2021. Il conteste par ailleurs le coût de plaques gravées des boîtes aux lettres, les frais de chauffage et d'entretien de répartiteur, alors qu'il ne dispose pas de répartiteur. Il conteste également les frais de poursuite et de justice. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement. La clôture de l'affaire a été prononcée le 13 décembre 2023. MOTIVATION M.[Z] justifie uniquement d'une proposition d'apurement de sa dette de charges de copropriété et non d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et lui-même qui aurait pour conséquence que le syndicat, représenté par son syndic, n'engage aucune procédure judiciaire de recouvrement. Il apparaît, dans le décompte produit, des frais pour un protocole transactionnel, daté du 06 avril 2017, frais annulé le 06 octobre 2020. Les parties ne produisent toutefois aucun protocole et la cour en ignore la teneur. Il ne peut dès lors en être tenu compte, d'autant plus que le syndicat des copropriétaires conteste les dires de M. [Z]. Par jugement du 13 avril 2016, Monsieur [Z] avait été condamné à verser : - 6007,34 euros au titre des charges dues au 03 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ( du 22 septembre 2015) - 600 euros de dommages et intérêts - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a rappelé l'existence de cette décision. Le syndicat des copropriétaires, qui dispose d'un titre exécutoire, souligne que le report à nouveau évoqué par le premier juge, avait été 'validé' par ce jugement. La somme à laquelle M. [Z] a été condamné par le jugement du 13 avril 2016 correspond au décompte du 13 janvier 2020 (pièce 1 de l'appelant) produit au débat, au titre des charges de copropriété arrêté au premier juillet 2015, deuxième appel prévisionnel compris. Les sommes versées après le jugement du 13 avril 2016 doivent s'imputer sur les sommes dues au titre de cette décision, en application de l'article 1256 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et en application de l'article 1342-10 du code civil. Compte tenu des règles d'imputation, les causes de ce jugement ont été apurées dès le mois d'août 2017, les versements qu'il a effectués à partir d'octobre 2017 venant alors s'imputer sur les charges dues à compter du premier octobre 2015. L'article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire(...) L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. Le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande : - les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires du 15 mars 2016 (qui approuvent les comptes de l'exercice 2014/2015, une mission énergétique avec un appel de fonds exceptionnel le premier juin 2016 et des travaux de réfection d'une canalisation avec trois appels de fonds exceptionnels les premier avril 2016, premier juillet 2016 et premier octobre 2016), du 30 novembre 2017 (qui approuve les comptes de l'exercice 2016/2017), du 09 novembre 2018 (qui approuve les comptes de l'exercice 2017/2018) , du 21 octobre 2019 (qui approuve les comptes de l'exercice 2018/2019), du 20 novembre 2020 (qui approuve les comptes de l'exercice 2019/2020) du 06 octobre 2021 (qui approuve les comptes de l'exercice 20/2021 et vote l'installation de caméras de surveillance), du 12 décembre 2022 (qui approuve les comptes de l'exercice 2021/2022 , le budget prévisionnel de l'exercice 2023/2024 et les travaux d'isolation des combles du toit ) et du 26 septembre 2023 (qui approuve les comptes de l'exercice 2022/2023 et vote un appel de fonds exceptionnel pour les travaux d'isolation des combles), - les états des dépenses postérieures aux causes du jugement du 16 avril 2016 jusqu'au au 31 mars 2023, correspondant aux documents comptables, - les états de répartition des charges adressés à M.[Z] . - les appels de fonds et notamment ceux postérieurs au premier avril 2023, - la situation du compte copropriétaire au premier décembre 2023. Contrairement aux allégations de M. [Z], il n'existe pas d'écarts entre les sommes réclamées et son relevé de décompte de copropriétaire. Ainsi, il lui était réclamé la somme de 7600,75 euros lors d'une connexion sur son relevé de compte du 23 novembre 2023 (ce relevé ne prenant pas en compte un virement qu'il avait effectué le 20 novembre 2023); or, le décompte (pièce 30) produit par le syndicat des copropriétaires fait état d'une somme due par M. [Z] d'un montant de 7300, 75 euros arrêté au premier décembre 2023 (après un appel de fonds pour des travaux d'isolation des combles), somme qui prend en compte un versement de 300 euros effectué par Monsieur [Z] le 20 novembre 2023. Il n'y a pas donc pas d'écart non éclairci. Le jugement du 13 avril 2016 avait inclus dans la condamnation de M.[Z] les deux premières échéances de travaux de ravalement de façade. Les échéances pour l'exécution de ces travaux se sont poursuivies pour les charges postérieures à celles prises en compte dans le jugement du 13 avril 2016 et ne sont pas contestées. M. [Z] conteste essentiellement le coût des plaques gravées des boîtes aux lettres ainsi que les frais de consommation de chauffage et d'entretien des répartiteurs de chauffage. Il conteste également frais de poursuites et de justice. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence des demandes de changement de frais de plaques pour les boîtes aux lettres, qui sont contestées par Monsieur [Z]. Dès lors, il convient de dire que ces frais ne peuvent lui être imputés, soit la somme totale de 136, 80 euros. La société DEVADER COMPTEURS, par courriel du 07 décembre 2023 adressé au syndic de copropriété, indique que trois répartiteurs de chauffage ont été installés dans le lot 44 appartenant à M.[Z] en octobre 2015. Ce courriel est postérieur aux échanges entre cette société et M. [Z] qui indiquait que le syndic s'était rendu compte que les radiateurs de son logement n'étaient pas équipés de répartiteurs. Il est donc démontré que des répartiteurs avaient bien été installés dès l'année 2015 et que des relevés ont été effectués. Le syndicat des copropriétaires justifie que les relevés produits au débat correspondent aux sommes sollicitées à Monsieur [Z] que ce dernier contestait. Le montant des charges de copropriété justifiées par le syndicat des copropriétaires, après le premier juillet 2015 (deuxième appel prévisionnel inclus), s'élève à la somme de 26.024,97 euros arrêté au premier décembre 2023, l'appel de fonds pour les travaux d'isolation des combles du premier décembre 2023 étant inclus (après déduction du coût des plaques pour les boîtes aux lettres). Monsieur [Z] a versé à compter du premier octobre 2017 (date à partir de laquelle les causes du jugement du 13 avril 2016 ont été apurées) la somme totale de 20.650 euros. Il est donc redevable de la somme de 5374,97 euros arrêtée au premier décembre 2023, l'appel de fonds pour les travaux d'isolation des combles du premier décembre 2023 étant inclus. Il sera condamné au versement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la dette Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire. Sont ainsi justifiées les sommes suivantes : - 25 euros au titre de la mise en demeure du 03 juin 2019 - 5 euros au titre de l'afranchissement de la mise en demeure - 177, 94 euros au titre de la sommation de payer La somme de 196, 40 euros au titre de l'assignation fait partie des dépens et les honoraires de mise en demeure de 185, 45 euros ne peuvent être imputés à Monsieur [Z]. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature. Dès lors, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article'10-1 de la loi du 10'juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire. Monsieur [Z] sera en conséquence condamné à verser la somme de 207, 94 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Depuis plusieurs années, M.[Z] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance. Il résulte des décomptes produits que le compte a été en position débitrice dès le premier avril 2011. M. [Z] ne s'explique pas de façon pertinente sur sa carence à s'acquitter de l'ensemble des charges appelées. Les manquements systématiques et répétés de à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. M. [Z] sera condamné en conséquence à verser au syndicat la somme de 500 euros de dommages et intérêts. Sur la demande tendant à obtenir des délais de paiement Monsieur [Z] ne démontre pas avoir respecté un accord dont il ne justifie pas de la teneur. Il ne justifie pas payer, même récemment, ses appels de fonds à échéance. Dès lors, il sera débouté de sa demande de délais de paiement puisqu'il ne démontre pas qu'il serait en mesure d'apurer la dette tout en payant ses charges de copropriété à leur échéance. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles M. [Z] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés. M. [Z] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a rejeté sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS

, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE M.[D] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic les sommes suivantes : - 5374,97 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour la période débutant au 3ème appel prévisionnel du premier octobre 2015 et s'achevant au premier décembre 2023, l'appel de fonds pour les travaux d'isolation des combles du premier décembre 2023 étant inclus, - 207,94 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance de charges de copropriété, - 500 euros de dommages et intérêts, REJETTE la demande de délais de paiement formée par M.[D] [Z], CONDAMNE M. [D] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,