Cour d'appel de Pau, 12 juillet 2023, 22/02813

CF/CD Numéro 23/02482 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre

ARRÊT

DU 12/07/2023 Dossier : N° RG 22/02813 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK7O Nature affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions Affaire : SA SOCIETE AUXILIAIRE DE PARCS (SAP) C/ SCCV LES ERABLES, SAS SOCIETE BASQUE DE REALISATIONS IMMOBILIERES (SOBRIM), SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION, SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, SDC LES ERABLES, Commune [Localité 8] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Mai 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame [U], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SA SOCIETE AUXILIAIRE DE PARCS (SAP) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 10] Représentée par Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de Maître PÉRICAUD DE LA AARPI PÉRICAUD TALAMON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS INTIMES : SCCV LES ERABLES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 9] SAS SOCIETE BASQUE DE REALISATIONS IMMOBILIERES (SOBRIM) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 7] SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 9] SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 9] Représentés et assistés de Maître MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ERABLES pris en la personne de son syndic, la SARL CISNAL, dont le siège social est [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 8] Représenté et assisté de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE Commune [Localité 8] prise en la personne de son Maire en exercice [Adresse 12] [Adresse 3] [Localité 8] Représentée et assistée de Maître LOGEAIS de la SELARL PECASSOU-CAMEBRAC & Associés, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 27 SEPTEMBRE 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00131 EXPOSE DU LITIGE Selon convention de délégation de service public, la ville de [Localité 8] a concédé à la Société Auxiliaire de Parcs (SAP) la construction et l'exploitation du parc de stationnement souterrain 'Coeur de ville' situé entre le [Adresse 11]. En 2013, les sociétés de promotion Vinci immobilier et Société basque de réalisations immobilières (SOBRIM), co-promoteurs aux droits desquels est venue la SCCV Les érables ont entrepris la construction de la résidence dénommée 'Les érables' comprenant également un parc de stationnement privé adjacent au parc public 'Coeur de ville' communiquant avec lui, l'accès des véhicules ne pouvant se faire que par les accès au parc public Coeur de ville. Par actes d'huissier en date du 4 mars et du 12 avril 2022, la SA Auxiliaire de Parcs (SAP) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les érables, la société civile de construction vente (SCCV) Les érables, la SAS Société basque de réalisations immobilières (SOBRIM), la SAS Vinci immobilier promotion, la SNC Vinci immobilier résidentiel et la ville de [Localité 8], devant le président du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé, aux fins de : - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Les érables, la SCCV Les érables et les SAS Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion et la SOBRIM à lui payer une provision de : - 147 540 euros au titre des charges dues du 28 septembre 2016 au 31 décembre 2021, - leur quote-part de charges jusqu'à la fin du contrat de délégation de service public, - subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire sur la réparation des charges entre le parc public et le parc privé, et le coût de fonctionnement des parkings au regard de l'avenant n° 2 du 6 novembre 2013, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les érables, la SCCV Les érables et les SAS Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à lui verser 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant ordonnance contradictoire en date du 27 septembre 2022 (RG n° 22/00131), le juge des référés a : - déclaré irrecevable l'exception d'incompétence du juge des référés, - débouté la SA Société auxiliaire de parcs de l'ensemble de ses demandes, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA Société auxiliaire de parcs aux dépens. Le juge des référés a retenu plusieurs contestations sérieuses, à savoir, l'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables de certaines charges de fonctionnement liées au parc prévues par l'avenant n° 2 de délégation de service public en date du 6 novembre 2013, la prescription de l'action dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence est un non-professionnel. Au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile, le juge des référés a rejeté la demande puisque la demande d'expertise ne repose sur aucun élément technique qui ferait l'objet de discussion entre les parties et que la mission de répartition des charges et des coûts de fonctionnement relève de l'appréciation des juges du fond. La SA Société auxiliaire de parcs a relevé appel par déclaration du 14 octobre 2022 (RG n° 22/02813), critiquant l'ordonnance en ce qu'elle déboute la SA Auxiliaire de Parcs de l'ensemble de ses demandes. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 décembre 2022, la société Auxiliaire de Parcs, appelante, statuant sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, entend voir la cour : - juger recevable et fondée la Société Auxiliaire de Parcs en son appel, - infirmer l'ordonnance de référé rendue par Madame le président du tribunal judiciaire de Bayonne le 27 septembre 2022, en ce qu'elle a débouté la Société Auxiliaire de Parcs de l'ensemble de ses demandes, notamment celles tendant : - à titre principal, à voir condamner solidairement par provision le syndicat des copropriétaires de la résidence les érables, la SCCV Les érables et les sociétés Vinci immobilier Résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à lui payer la somme de 147 540,41 euros au titre des charges dues du 28 septembre 2016 au 31 décembre 2021, - à voir condamner solidairement par provision le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, la SCCV Les Érables et les sociétés Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à lui payer leur quote-part de charges jusqu'à la fin du contrat de délégation de service public, - à titre subsidiaire et à tout le moins, à voir commettre tel expert qu'il plaira à Madame le président du tribunal judiciaire de Bayonne de désigner, - à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, la SCCV Les Érables et les sociétés Vinci immobilier Résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à payer à la SAP la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, et statuant à nouveau, - condamner solidairement par provision le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, la SCCV Les Érables et les sociétés Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à lui payer la somme de 147 540,41 euros au titre des charges dues du 28 septembre 2016 au 31 décembre 2021, - condamner solidairement par provision le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, la SCCV Les Érables et les sociétés Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à lui payer leur quote-part de charges jusqu'à la fin du contrat de délégation de service public, - subsidiairement, voir commettre tel expert qu'il plaira à la cour de désigner, lequel aura pour mission de : - convoquer les parties et se rendre sur les lieux, - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - fixer le montant forfaitaire des charges dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Érables à la SAP depuis le 28 septembre 2016, par application de l'avenant n° 2 du contrat de délégation de service public, au titre de l'entretien et de la gestion du parc privé, d'une part, et de la participation financière du parc privé aux charges de fonctionnement, d'entretien et de renouvellement/mise en conformité du parc public, d'autre part, - donner son avis sur la nature des charges à répartir entre le parc public et le parc privé, - donner son avis sur le coût de fonctionnement et l'étendue des prestations nécessaires à la gestion du parking public et du parking privé, notamment en application de l'avenant n° 2 du contrat de délégation de service public, - proposer une clef de répartition de ces charges entre le concessionnaire du parc public et le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, notamment en application de l'avenant n° 2 du contrat de délégation de service public, - établir depuis le 28 septembre 2016, date de mise en service du parc de stationnement privé de la Résidence les Érables, jusqu'au jour du dépôt du rapport d'expertise un compte des frais supportés par le gestionnaire du parc public et les répartir en fonction de la clef de répartition proposée, - fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis de toute nature, - faire toutes observations utiles au règlement du litige, - dire que l'expert désigné aura la possibilité de s'adjoindre tous sachants et sapiteurs de son choix, s'il l'estime utile, - dire que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations, - dire que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile, - désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents, - fixer la provision à valoir sur les honoraires de l'expert à consigner au Greffe dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les Érables, la SCCV Les Érables et les sociétés Vinci immobilier Résidentiel, Vinci immobilier promotion et SOBRIM à payer à la SAP la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens qui seront recouvrés par Me Vermote, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 16 décembre 2022, la commune de [Localité 8], prise en la personne de son maire en exercice, entend voir la cour : - prendre acte des protestations et réserves d'usage de la commune de [Localité 8] sur la demande d'expertise demandée à titre subsidiaire, - rejeter toutes demandes contraires formées à l'encontre de la commune de [Localité 8], - condamner la partie perdante à verser à la commune de [Localité 8] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, - condamner la partie perdante à supporter les dépens d'appel en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 17 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les érables, sur le fondement des articles 145 et 146 alinéa 2 et 835 du code de procédure civile, entend voir la cour : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 27 septembre 2022, y ajoutant, - condamner la SAP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les érables la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions déposées le 19 décembre 2022, la SCCV Les érables, la société Basque de réalisations immobilières (SOBRIM), Vinci immobilier promotion et Vinci immobilier résidentiel, sur le fondement des articles 145 et suivants du code de procédure civile et l'article 835 du même code, entendent voir la cour : - confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel, - débouter la SA Société Auxiliaire de Parcs de l'ensemble de ses demandes, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formées à l'encontre des sociétés Les érables, SOBRIM, Vinci immobilier promotion et Vinci immobilier résidentiel, - condamner la SA Société Auxiliaire de Parcs à verser aux sociétés SCCV Les érables, SOBRIM, Vinci immobilier promotion et Vinci immobilier résidentiel, une somme de 3 000 euros chacune, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SA Société Auxiliaire de Parcs aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2023.

MOTIFS

Sur la demande de provision : En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. Au préalable, il convient d'examiner la question de la prescription puisqu'il s'agit d'une fin de non-recevoir. S'il est constant que l'ordonnance du 29 septembre 2021 qui a consacré la définition du consommateur n'est pas applicable à l'espèce, il convient cependant de tirer de la jurisprudence qui y a été consacrée que le professionnel est celui qui personne physique ou morale, publique ou privée, agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Dès lors qu'il s'agit des factures des charges de copropriété réclamées à un syndicat des copropriétaires, celui-ci ne peut pas être considéré comme un consommateur puisque cela rentre directement dans son activité et qu'il doit être considéré comme une personne avisée et non profane sur la question des charges de parkings qui lui sont réclamées. Il en est de même pour les autres intimés à qui il est réclamé cette même provision dès lors qu'ils sont tous des professionnels de l'immobilier étant des promoteurs, en amont de la livraison de l'immeuble au syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables et que la demande en paiement est recherchée sur l'engagement de leur responsabilité soumise à une prescription de cinq années. Aussi, sans contestation sérieuse possible, la demande de provision est recevable. L'ordonnance de référé sera donc infirmée sur ce point. Sur la demande de provision elle-même, il convient de différencier l'analyse de la contestation selon le destinataire de la demande. Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables oppose que l'avenant n° 2 du contrat de délégation de service public pour la construction et l'exploitation du parc de stationnement 'coeur de ville' et l'exploitation du parc de stationnement 'grande plage' conclu entre la ville de [Localité 8] et la société Auxiliaire de Parcs, en présence de la société Vinci Immobilier Résidentiel représentée par la société Vinci Promotion et de la société basque de réalisations immobilières dite SOBRIM ne lui est pas opposable. Il est prévu dans cet avenant la construction d'un parc de stationnement privé dédié au programme les Erables adjacent au parc public concédé Coeur de Ville, l'accès à ce nouveau parc de stationnement privé devant se faire uniquement par les accès du parc public Coeur de Ville. Dans cet avenant, il a été déclaré que la réalisation du projet était subordonnée à la réalisation d'un protocole d'accord entre le Délégant, le Concessionnaire et les co-promoteurs devant préciser certains points et notamment, il a été acté 'des conditions de participation financière du volume 'parc privé' aux charges de fonctionnement, d'entretien et de renouvellement du volume 'parc public' suivant dispositions de l'article 4 ci-après. À cet article 4, il a été prévu que le volume 'parc privé' participera, dès la mise en service du parc privé, aux charges de fonctionnement, d'entretien et de renouvellement/mise en conformité du parc public, et que le montant de cette participation financière est d'ores et déjà fixé, dans le cadre du présent avenant, au même montant que celui des charges annuelles acquitté par les amiodataires du parc public ; à titre d'information, ce montant, au titre de l'année 2013, est égal à 395,29 € HT par place et par an'. Par acte notarié du 24 juillet 2014, il a été établi un règlement de copropriété et un état descriptif de division afférent à l'ilôt des Erables. L'incorporation de la participation des dépenses au parc public tel que défini ci-dessus n'est pas manifestement évidente, dès lors qu'en page 87 sont visées les droits accessoires de ces parties communes sans que les dépenses afférentes aux accès par le parking public ne soient expressément visées. En conséquence, l'opposabilité des charges du parking public au syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables se heurte à une contestation sérieuse. L'ordonnance sera donc confirmée sur ce point. Quant aux co-promoteurs, soit la société Vinci Immobilier Résidentiel représentée par la société Vinci Promotion et de la société basque de réalisations immobilières dite SOBRIM, et la SCCV les Erables créée pour la réalisation du programme immobilier, il y a lieu de relever que le paiement de la somme de 147 540,41 € leur est réclamé par la société SAP puisque celle-ci estime que leur responsabilité est susceptible d'être engagée dans la mesure où elles n'auraient pas respecté les engagements de l'avenant n° 2 précités. Or, la question de l'engagement de leur responsabilité relève d'une question de fond et non du juge des référés, juge de l'évidence. L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de la société SAP à ce titre. Sur la demande d'expertise : L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l'espèce, il est en réalité demandé à l'expert de fournir tous éléments de nature à établir la répartition des charges et leur imputabilité au syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables et que les opérations soient opposables à la Ville de [Localité 8]. Or, il ne peut être sollicité d'un expert les éventuels manquants dans des documents contractuels pour lesquels des promoteurs ont pris des engagements. Aucun motif légitime ne peut être retenu à ce titre. L'ordonnance sera confirmée sur ce point. L'équité commande d'allouer à chacun des intimés une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré que la prescription se heurtait à une contestation sérieuse, statuant à nouveau sur ce point : Déclare recevable la demande en paiement de la somme provisionnelle de 147 540,41 € de la Société Auxiliaire de Parcs dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables, la SCCV Les érables, les sociétés SOBRIM, Vinci immobilier promotion et Vinci immobilier résidentiel, Confirme l'ordonnance pour le surplus des dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Condamne la SA Société Auxiliaire de Parcs à payer à au syndicat des copropriétaires de la résidence les Erables, la SCCV Les érables, les sociétés SOBRIM, Vinci immobilier promotion et Vinci immobilier résidentiel, et la Ville de [Localité 8] une indemnité de 500 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA Société Auxiliaire de Parcs aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE