Tribunal judiciaire de Paris, 20 juillet 2026, 26/02191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [Z] [Q] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Wilfried xavier SAYADA Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 26/02191 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWN4 N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le lundi 20 juillet 2026 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, LE CABINET IMMO EXPRESS - dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Wilfried xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0964 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [Q], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier Décision du 20 juillet 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02191 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWN4 EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [Z] [Q] est propriétaire du lot n°21 (appartement) au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2026 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS a fait assigner M. [Z] [Q] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 2 089,67 euros au titre des charges impayées avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 06 juin 2025, et sur le surplus, à compter de l'assignation ; - 237 euros au titre des frais engagés ; - 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2 403,60 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - aux dépens et « tous les frais d'exécution ». A l'audience du 20 mai 2026, l'affaire a été appelée et retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS, et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant que le défendeur a déjà été condamné au titre de charges impayés suivant jugement du 06 décembre 2022, exécuté en totalité sur saisie de comptes bancaires. M. [Z] [Q], régulièrement assigné, ne comparaît pas et n'est pas représenté. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. Après y avoir été invité, le conseil du demandeur a adressé à la juridiction, dans le délai requis, un relevé de formalités concernant le lot n°21 en date du 07 octobre 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats : le relevé de formalité du 07 octobre 2025 dont il ressort que le lot n°21 est la propriété de M. [Z] [Q] ;le règlement de copropriété ;un relevé de compte individuel au 18 mars 2026 ;les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;la mise en demeure de l'avocat du 06 juin 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales de 2024 et 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l'attestation de non recours ;le contrat de syndic ;le jugement du 22 décembre 2022. Il ressort du décompte arrêté au 18 mars 2026 que le compte de copropriétaire de M. [Z] [Q] est débiteur de la somme de 2 089,67 au titre des appels de charges et travaux impayés au 18 mars 2026. M. [Z] [Q], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires. Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2 089,67 au titre des appels de charges et travaux impayés au 18 mars 2026, 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 859,81 euros à compter du 06 juin 2025, date de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiée, et à compter du 10 avril 2026, date de signification de l'assignation, pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance à hauteur de 237 euros soient imputés au seul défendeur au titre des charges générales d'administration s'agissant des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois et au vu de ce qui précède, les frais de constitution de dossier transmis à l'avocat relève par principe d'un acte d'administration de gestion courante et il n'est pas établi que les circonstances de ce dossier ont exigé des diligences réelles et inhabituelles. La demande à ce titre sera rejetée. En revanche, le défendeur sera condamné à verser au syndicat la somme de 12 euros concernant le relevé de formalités produit aux débats. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, M. [Z] [Q] a été condamné par jugement du 22 décembre 2022 à payer un arriéré de charges et travaux. Après l'exécution de la décision rendue, il ne règle de nouveau plus ses appels de charges depuis le 01 janvier 2024, son compte étant débiteur depuis cette date. Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, et contraignent le syndicat à engager de nouvelles poursuites judiciaires. Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires M. [Z] [Q], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprennent les frais d'exécution en application de l'article 696 du code de procédure civile. Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [Z] [Q] sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS la somme de 2 089,67 au titre des appels de charges et travaux impayés au 18 mars 2026, 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 859,81 euros à compter du 06 juin 2025, et à compter du 10 avril 2026, pour le surplus ; CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS la somme de 12 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ; RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées; CONDAMNE M. [Z] [Q] aux dépens de la présente instance ; CONDAMNE M. [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMO EXPRESS du surplus de ses demandes ; DIT que conformément à l'article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date, DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 20 juillet 2026 le greffier le Président