Tribunal judiciaire de Strasbourg, 12 juin 2026, 24/07392

N° RG 24/07392 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M64J TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] 11ème civ. S1 N° RG 24/07392 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M64J Minute n° 26/278 ☐ Copie exec. à : Me Sarah BARDOL Me Benjamin LIBLIN ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 12/06/2026 Le Greffier Me Sarah BARDOL Me Benjamin LIBLIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 12 JUIN 2026 DEMANDERESSE : S.C.I. SOLEIL Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 434 373 080 [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Céline FUCHS avocat au barreau de STRASBOURG, substituant Me Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 158 DEFENDEUR : Monsieur [R] [C] né le 21 Juin 1977 à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me Benjamin LIBLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 339 OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK, Greffière, en présence d'[Z] [E], greffière stagiaire DÉBATS : A l'audience publique du 24 Mars 2026 à l'issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026. JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie RECK, Greffière EXPOSE DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 août 2012 avec prise d'effet à la même date, la SCI SOLEIL a loué à Monsieur [R] [C] un local à usage d'habitation situé porte [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460 euros outre 130 euros de provision pour charges, payable mensuellement et d'avance au plus tard le 1er de chaque mois. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, la SCI SOLEIL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 810,76 euros au titre des loyers et charges échus au 27 avril 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SCI SOLEIL a fait assigner Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 10 000,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024 avec intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle, condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation provisionnelle 1er août 2023 de 842,31 euros sous réserve du décompte de charges définitif,condamner le locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 26 juin 2024. L'affaire a été appelée lors de l'audience du 28 janvier 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l'une ou l'autre partie. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 septembre 2025. Par jugement avant-dire-droit du 30 octobre 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI SOLEIL à fournir un décompte détaillé depuis l'origine du contrat de bail en veillant à indiquer les opérations à leurs dates respectives et à préciser lorsqu'il s'agit de versements de la CAF. Les parties ont également été invitées à faire des observations sur les causes du commandement de payer du 2 mai 2023 visant la clause résolutoire. L'affaire a finalement été renvoyée à l'audience du 27 janvier 2026. A l'audience du 27 janvier 2026, un simple calendrier pour l'échange des écritures entre parties a été mis en place, selon lequel les conclusions du défendeur devaient être déposées avant le 13 février 2026, celles de la demanderesse devaient l'être avant le 27 février 2026, et l'éventuelle réplique du défendeur devait intervenir avant le 13 mars 2026. L'affaire été ainsi renvoyée à l'audience du 24 mars 2026. L'affaire a été retenue lors de l'audience du 27 mars 2026. A l'audience, la SCI SOLEIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 17 mars 2026 par lesquelles elle maintient ses demandes initiales en actualisant sa créance celle-ci s'élevant désormais à la somme de 24 983,83 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle demande également le débouté du défendeur de l'ensemble de ses demandes ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour intention dilatoire de ne pas avoir soulevé immédiatement la fin de non-recevoir tirée de la prescription. La SCI SOLEIL modifie par ailleurs le montant sollicité au titre des frais irrépétibles, réclamant désormais la somme de 3 000 euros. S'agissant de la nullité de l'assignation alléguée par le défendeur, la SCI SOLEIL fait valoir que l'assignation est bien fondée en droit, les textes étant d'ailleurs rappelés au dispositif. Elle précise que le corps de la discussion indique aussi les fondements en ce qu'est sollicitée la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et subsidiairement pour non-respect du locataire de son obligation de payer les loyers. La demanderesse ajoute que la nullité ne peut être déclarée que si un grief est démontré, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. De plus, l'ensemble des sommes sollicitées sont largement justifiées et Monsieur [R] [C] ne démontre aucun grief au motif que l'assignation manquerait en faits. Enfin, sur la prétendue absence des pièces dans le corps des conclusions, la SCI SOLEIL relève que, là encore, Monsieur [R] [C] ne démontre aucun grief et qu'il est assisté d'un conseil dont le rôle est notamment de lui expliquer le raisonnement adverse, que le formalisme exigé à l'article 768 du code de procédure civile est parfaitement régularisable en cours de procédure et n'est assortie d'aucune sanction. S'agissant de l'irrecevabilité de pièces alléguées par le défendeur, la SCI SOLEIL précise que le calendrier procédural ne s'applique qu'aux échanges de conclusions. De plus, les tableaux justificatifs de charges ont été déposés une semaine avant la date de réplique de Monsieur [R] [C] et plus de quinze jours avant l'audience de plaidoirie, après avoir dû se rapprocher de son expert-comptable pour qu'il produise lesdits tableaux. Concernant la prescription partielle des demandes alléguées par le défendeur, la SCI SOLEIL souligne l'attitude dilatoire de Monsieur [R] [C] alors qu'il s'est passé près d'un an sans qu'il ne soulève la moindre irrecevabilité au titre de la prescription. La demanderesse souligne par ailleurs qu'elle ne fait aucune demande au titre des charges des années 2016, 2017 et 2018, mises au crédit du locataire selon décompte. Aussi, Monsieur [R] [C] a plusieurs fois été invité à consulter les justificatifs de charges mais ne l'a jamais fait. A ce titre, il est précisé que le montant de la provision sur charges a été augmenté progressivement. En outre, la SCI SOLEIL argue que le dernier règlement de loyer par Monsieur [R] [C] est intervenu le 12 avril 2024 de sorte que le défendeur se maintient gratuitement dans le logement depuis. S'agissant des révisions du loyer, elle fait valoir que celles-ci ont toutes été transmises au locataire. La SCI SOLEIL souligne que le législateur n'a pas prévu de formalisme particulier sur l'envoi des révisions, ce faisant, une lettre simple suffit. De plus, lorsque le bien était géré par l'agence CITYA, Monsieur [R] [C] a réglé les nouveaux loyers sans objection, il en a donc été avisé. Cité par acte délivré à étude, Monsieur [R] [C] représenté par son conseil se réfère à ses conclusions du 13 mars 2026 par lesquelles il demande au juge de : In limine litis, annuler l'assignation du 25 juin 2024Au fond, écarter les pièces 14 d, 14 e, 14 f, 14 g, 25, 26, 27, 28, 29 et 30 produites par la SCI SOLEILDébouter la SCI SOLEIL de l'intégralité de ses demandes et prétentionsA titre reconventionnel, condamner la SCI SOLEIL à lui payer la somme de 1 675,50 euros en répétition des charges induesCondamner la SCI SOLEIL à lui payer la somme de 3 419,41 euros à titre de dommages-intérêtsCondamner la SCI SOLEIL à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts du préjudice moral subiEn tout état de cause, condamner la SCI SOLEIL à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance S'agissant de la nullité de l'assignation, Monsieur [R] [C] fait valoir que l'acte manque en droit, aucun fondement légal ne ressortant expressément de la partie « DISCUSSION » et le visa dans le dispositif n'étant d'aucune aide. L'acte manque également en faits en ce que les relevés produits sont incomplets et ne couvre pas la période allant du 12 avril 2023 au 31 décembre 2023, ce qui cause au défendeur un préjudice puisqu'il ne peut se défendre sur cette période ni s'assurer de la réalité du prétendu solde repris après ladite période. L'assignation manque encore aux exigences de l'article 768 du code de procédure civile en ce qu'elle ne vise aucune pièce dans sa discussion, ce qui cause à Monsieur [R] [C] un préjudice, le contraignant à devoir deviner le raisonnement de la demanderesse et rechercher la pièce supposée justifier chaque prétention. Concernant l'exclusion de certaines pièces produites par la SCI SOLEIL, Monsieur [R] [C] argue que celle-ci est justifiée en ce que la demanderesse avait jusqu'au 27 février 2026 pour conclure, a adressé ses conclusions le 26 février 2026 mais a transmis des pièces complémentaires le 6 mars 2026, amputant ainsi le délai pour répondre du défendeur de moitié, puisque ce dernier avait jusqu'au 13 mars 2026 pour répliquer. Il a donc été contraint de prendre connaissance des pièces en urgence alors qu'aucun motif légitime ne permettait d'excuser ce retard de la demanderesse. Sur la prescription partielle des demandes de la SCI SOLEIL, le défendeur souligne que le commandement de payer n'a pas d'effet sur le délai de prescription de trois ans, de sorte qu'en faisant délivrer l'assignation le 25 juin 2024, la demanderesse ne pouvait réclamer de montant au titre d'un arriéré locatif antérieur au 25 juin 2021. Le solde débiteur de 4 230,07 euros au 25 juin 2021 indiqué sur le décompte doit ainsi être expurgé des demandes de la SCI SOLEIL. En outre, Monsieur [R] [C] fait valoir que le décompte fourni est incomplet, questionnable quant à certains intitulés de versements, et en contradiction avec d'autres éléments produits par la demanderesse notamment le commandement de payer. Aussi, de nombreux règlements sont indiqués en décalage, certains étant reportés sur les mois précédents sans explication. Ces incohérences affectent la valeur probatoire du décompte. S'agissant des augmentations du loyer, Monsieur [R] [C] conteste avoir réceptionné la moindre notification d'indexation après celle portant le loyer à 478 euros. Ayant respecté les indexations précédentes, il aurait également respecté les indexations postérieures. A défaut de preuve que les avis d'indexation suivants aient bien été adressés et réceptionnés par le défendeur, le loyer devra être limité à 478 euros sans qu'aucune autre indexation ne puisse être retenue. S'agissant des charges impayées, Monsieur [R] [C] relève que les documents transmis sont lacunaires et ne permettent pas de déterminer avec précision de la réalité des sommes demandées, notamment quant au mode de répartition des charges. Malgré des demandes de communication de notes d'informations à ce sujet, le défendeur n'en a jamais été destinataire, il n'est ainsi aucunement tenu de payer les sommes réclamées. Aucun justificatif n'est fourni quant aux dépenses alléguées de sorte que les soldes de charges des années 2018, 2021 et 2023 devront être retirés d'une éventuelle condamnation au paiement des charges. Au surplus, il ressort des relevés de la société OCEA versés aux débats que certains compteurs étaient illisibles. Surabondamment, faute pour le bailleur de justifier de la réalité des charges locatives mise à la charge du défendeur, ce dernier est fondé à en demander le remboursement sur le fondement de la répétition de l'indu. Monsieur [R] [C] ajoute que si un dépassement systématique des charges était à déplorer, les provisions sur charges auraient dû être réévaluées au vu des dépenses réelles du lot, plutôt que de régulariser les charges pour cinq ans le même jour, privant par la même le locataire de connaitre le coût réel des charges de son appartement et d'y trouver une solution rapidement. Le défendeur dénonce le manque de loyauté de la bailleresse en n'actualisant point le montant des appels de provisions sur charges année après année, elle a ainsi commis une faute contractuelle. Le défendeur souligne par ailleurs que la présente procédure est abusive et traumatisante pour lui, alors que ce dernier n'a rien à se reprocher, de sorte qu'il est en droit de réclamer l'indemnisation de son préjudice moral. Monsieur [R] [C] souligne avoir également subi un préjudice en ce qu'il a été privé du dispositif du bouclier tarifaire entre 2021 et 2024, la SCI SOLEIL n'ayant pas exécuté de bonne foi le bail liant les parties en effectuant les démarches en ce sens qu'en 2023, alors que ce dispositif existe depuis 2021 et aurait permis d'éviter que les dépenses énergétiques n'explosent. S'agissant de la demande d'expulsion formée par la SCI SOLEIL, Monsieur [R] [C] indique que malgré des désaccords sur le montant du loyer et des charges, il continuait de régler son loyer courant jusqu'en avril 2024 où son RSA a été suspendu. La bailleresse ayant dénoncé des impayés à la CAF, l'APL du défendeur a également été coupée et la dette a inévitablement et rapidement augmenté. La bailleresse a agi de la sorte en pleine conscience de la situation du locataire et de son incapacité à régler l'intégralité du loyer, ce qui démontre sa déloyauté et pourrait laisser penser qu'il s'agissait d'une stratégie pour faciliter la présente procédure en expulsion. Il précise à l'audience qu'il perçoit encore le RSA. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 10 décembre 2024 de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que Monsieur [R] [C] perçoit 559,42 euros de revenus mensuels (RSA) et supporte 1 010,62 euros de charges mensuelles. Il est indiqué que les premières difficultés sont apparues autour de la question des décomptes de charges en 2021 et 2022. Une suspension du RSA a eu lieu en 2024 (désormais rétabli), ainsi qu'une suspension de l'APL. Le montant du loyer et de la provision sur charges a augmenté considérablement et n'est pas adapté aux ressources du locataire. L'affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Si la demanderesse ne produit pas de justificatif de saisine de la Caisse d'Allocations Familiales, il est constant et non contesté par les parties que cette dernière a bien été saisie dans les délais. Sur la notification au préfetL'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 janvier 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur les pièces 14 d à 14 g et 25 à 30 produites par la demanderesse L'article 446-2 du code de procédure dispose que « Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Les parties peuvent également convenir, à tout moment de l'instance, de délais et de modalités de communication de leurs conclusions et pièces conformément à l'article 128. A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. ». En l'espèce, il est constant qu'à l'audience du 27 janvier 2026, le juge a fixé un simple calendrier avec les dates auxquelles les échanges des conclusions entre les parties devaient s'effectuer. Ainsi, les conclusions de Monsieur [R] [C] devaient être déposées avant le 13 février 2026, celles de la SCI SOLEIL avant le 27 février 2026, et l'éventuelle réplique de Monsieur [R] [C] avant le 13 mars 2026. La date des plaidoiries a été fixée pour le 24 mars 2026. Il est également constant que la SCI SOLEIL a déposé des pièces complémentaires le 6 mars 2026, soit une semaine après la date limite de dépôt de ses conclusions, et une semaine avant la date maximale de dépôt d'éventuelles conclusions en réplique de Monsieur [R] [C]. Bien que les pièces complémentaires déposées par la demanderesse l'aient été en dépassement d'une semaine sur le délai accordé au défendeur pour répliquer, ce dernier disposait toutefois de 7 jours afin de prendre connaissance des pièces et de préparer ses observations. En tout état de cause et étant toujours en procédure orale dans la mesure où ce n'est pas un calendrier de procédure avec l'organisation des conditions de communication des prétentions, moyens et pièces qui a été mis en place, Monsieur [R] [C] aurait parfaitement pu demander à la présente juridiction de renvoyer l'affaire s'il estimait nécessaire de bénéficier d'un délai supplémentaire pour répondre aux nouvelles pièces produites voire même la mise en place d'un nouveau calendrier, ce qu'il n'a pas sollicité. Dès lors, la demande de Monsieur [R] [C] visant à écarter les pièces 14 d à 14 g et 25 à 30 versées aux débats par la SCI SOLEIL sera rejetée. III. Sur la nullité de l'assignation L'article 56 du code de procédure civile dispose que « l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : 1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. Elle vaut conclusions. » Aux termes de l'article 768 du même code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. En l'espèce, l'assignation indique différents éléments de fait, à savoir, notamment, la date et le logement objet du bail, mais aussi les débuts du défaut de paiement allégué, les contestations du locataire et les échanges qui en ont suivi. De plus, l'assignation explicite clairement les fondements juridiques invoqués par la bailleresse en ce que cette dernière précise solliciter la constatation de plein droit du bail par l'effet de sa clause résolutoire, et subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur [R] [C] pour défaut de paiement. Enfin, le dispositif de l'assignation énonce les articles de loi soutenant les prétentions et moyens de la demanderesse, à savoir les articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de rappeler qu'en tout état de cause, il revient au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, conformément à l'article 12 du code de procédure civile. Ainsi, l'assignation délivrée par la SCI SOLEIL remplit la condition posée par le 2° de l'article 56 susvisé. Au surplus, il y a lieu de relever qu'un bordereau de pièces est annexé à l'assignation, dressant la liste des pièces versées aux débats et fondant la demande de la SCI SOLEIL, chaque pièce étant intitulée et numérotée clairement. Ainsi, l'assignation remplit également la condition posée par le 3° de l'article 56 susvisé. S'agissant de la nullité soulevée au motif que les exigences de l'article 768 susvisé ne seraient pas remplies, l'assignation ne visant pas dans sa discussion les pièces produites, il y a lieu de relever que cet article ne prévoit aucunement cette exigence sous peine de nullité. Dès lors, l'assignation délivrée par la SCI SOLEIL ne saurait être déclarée nulle et Monsieur [R] [C] sera débouté de sa demande en ce sens. IV. Sur la prescription partielle des demandes de la SCI SOLEIL Aux termes de l'article 7-1 alinéa premier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'article 2244 du code civil prévoit que le délai de prescription ou le délai de forclusion est interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée. En l'espèce, par assignation délivrée le 25 juin 2024, la SCI SOLEIL a sollicité la condamnation de Monsieur [R] [C] au paiement de la somme de 10 000,12 euros au titre d'impayés de loyers, provisions sur charges et régularisations de charges. Un commandement de payer avait été délivré au locataire le 2 mai 2023. Toutefois, il convient de préciser que le commandement de payer n'est ni une mesure conservatoire ni un acte d'exécution forcée, de sorte qu'il ne saurait interrompre le délai. La délivrance du commandement de payer n'a eu aucune incidence sur le délai de 3 ans susvisé. Dès lors, il y a lieu de se référer à la date de l'assignation afin de connaitre les demandes éventuellement prescrites. S'agissant des demandes en paiement des loyers et provisions sur charges impayés, le point de départ du délai pour chaque mensualité correspond à leur exigibilité à savoir, selon le bail, au plus tard le premier de chaque mois à échoir. Ainsi, en considérant l'assignation comme dies a quo du délai de prescription triennal, les mensualités antérieures au 25 juin 2021 (25 juin 2024 - 3 ans) sont prescrites. S'agissant des régularisations de charges, le point de départ du délai peut différer puisqu'il commence à courir à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, la SCI SOLEIL ne justifie aucunement de la connaissance tardive des montants exigibles au titre des régularisations de charges. Dès lors, il convient de considérer que la bailleresse a eu connaissance des montants de régularisation de charges exigibles à la date à laquelle ces montants ont été mis au débit de Monsieur [R] [C] selon le décompte. Ces dates correspondront au dies a quo du délai triennal. Ainsi, s'agissant des régularisations de charges des années 2019 et 2020, ces dernières ont été mises au débit du locataire le 1er janvier 2021, de sorte que la demanderesse avait jusqu'au 1er janvier 2024 pour en réclamer le paiement. De plus, la régularisation de charges de l'année 2021 ayant été mises au débit du locataire le 1er juin 2022, la SCI SOLEIL avait jusqu'au 1er juin 2025 pour en réclamer le paiement. Les demandes ayant été formulées dans l'assignation délivrée le 25 juin 2025, soit postérieurement au 1er janvier 2024 et au 1er juin 2025, celles-ci sont désormais prescrites. En conséquence, l'arriéré locatif s'agissant des loyers, charges et régularisations de charges (régularisations de charges pour les années 2019, 2020 et 2021) antérieur au 25 juin 2021 est prescrit. V. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 17-1 de la même loi lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ». La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance. En l'espèce, la SCI SOLEIL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Toutefois, il y a d'abord lieu de tenir compte de la prescription partielle des demandes de la bailleresse retenue supra, de sorte que les sommes antérieures au 25 juin 2021 ne seront pas prises en compte dans le calcul de l'éventuel arriéré locatif et que la première échéance à prendre en compte sera celle du mois de juillet 2021. Il y a lieu de noter que la SCI SOLEIL avait déjà déduit de son décompte les régularisations de charges pour les années 2016 à 2019. Par ailleurs, il convient de relever que la SCI SOLEIL ne produit aucune facture ni avis de taxe ménagère ou autre document justifiant les montants de la régularisation de charges des années 2022 et mise au débit du locataire pour les sommes respectivement de 2 126,04 euros et 463,57 euros alors qu'au vu des tableaux produits par la bailleresse, l'immeuble dans lequel vit Monsieur [R] [C] est une copropriété de plusieurs lots de sorte que la SCI SOLEIL pourrait produire des documents émanant du syndic. Les seuls décomptes produits émanant de la gestionnaire locative, Madame [U], soit de la demanderesse elle-même, les charges récupérables de 2022 et 2023 ne sont ainsi pas justifiées. Ces sommes ne seront donc pas prises en compte dans l'arriéré locatif. S'agissant de la révision annuelle des loyers, il y a lieu de relever que le contrat de bail la prévoit notamment dans son article 5. La bailleresse verse aux débats les différentes révisions du loyer qui sont intervenues par courrier simple les 27 juillet 2017, 30 juillet 2018, 17 juillet 2024, 26 juillet 2025. Bien que la SCI SOLEIL justifie des courriers de révision du loyer et de la provision sur charges, elle ne justifie ni de l'envoi ni de la réception par le défendeur desdits courriers. Monsieur [R] [C] conteste en avoir été destinataire, reconnaissant n'avoir reçu, comme dernier courrier de révision du loyer, que celui l'informant que le montant du loyer s'élevait désormais à la somme de 478 euros. Ledit courrier produit par la bailleresse, daté du 30 juillet 2018, prévoit la révision du loyer et de la provision sur charges, portés respectivement aux sommes mensuelles de 478 euros et 110 euros pour un montant total indiqué de 608 euros, au regard de la révision du 27 juillet 2017, des sommes effectivement versées par le locataire et du montant total du loyer et provision réclamés de 608 euros, la provision pour charge est en réalité de 130 euros. Dès lors, les révisions postérieures au 30 juillet 2018 ne seront pas retenues faut de preuve que le locataire en aurait été destinataire. Dès lors, ces montants seront retenus aux fins de calcul de l'arriéré locatif, sans prise en compte des éventuelles révisions du loyer et de la provision sur charges postérieures, faute de preuve que le locataire en ait été averti avant la présente procédure. Du mois de juillet 2021 au mois de février 2026, 55 mensualités ont été dues par le locataire, soit 33 440 euros (478 euros x 55 + 130 euros x 55), loyers et provisions sur charges comprises. Il ressort des pièces fournies que sur cette même période, Monsieur [R] [C] a versé la somme de 11 214,38 euros (329,57 euros x 34 mois + 9 euros), la CAF a versé la somme de 6 895 euros (4 mois x 271 euros + 10 mois x 272 euros + 11 mois x 281 euros). Il a également été mis au crédit du locataire la somme de 266,43 euros au titre du bouclier tarifaire de 2023 et une régularisation de charges pour 2024 pour une somme de 905,17 euros, soit la somme totale de 19 280,98 euros (11 214,38 + 6 895 + 266,43 + 905,17). Ainsi, la dette locative de Monsieur [R] [C] s'élève à la somme de 14 159,02 euros (33 440 - 19 280,98), terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoireAux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet. En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Il est annexé au commandement de payer délivré le 2 mai 2023 un décompte arrêté au 27 avril 2023, duquel il ressort un solde débiteur de 1 810,76 euros. Toutefois, ce décompte met au débit du locataire la somme de 802,84 euros au titre de la régularisation de charges de l'année 2019. Cette somme n'étant pas exigible auprès de Monsieur [R] [C] comme il l'a été relevé supra, il convient de la déduire du solde débiteur, qui s'élevait en réalité à la somme de 1 007,92 euros. Il ressort des pièces fournies que Monsieur [R] [C] a réglé, entre le 2 mai 2023 et le 2 juillet 2023, la somme totale de 1 221,14 euros (329,57 euros x 2 + 281 euros x 2). L'intégralité des causes du commandement de payer a ainsi été réglée par le défendeur dans le délai de deux mois imparti. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Sur la résiliation judiciaire du bailLes articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Monsieur [R] [C] n'a versé aucun loyer depuis le 12 avril 2024 soit depuis plus de deux années. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies. Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lie les parties et ce à compter de l'assignation du 25 juin 2024. L'expulsion de Monsieur [R] [C] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [R] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [R] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la prochaine échéance soit celle du mois de mars 2026 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur la demande indemnitaire pour intention dilatoire du défendeurL'article 123 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. En l'espèce, la fin de non-recevoir, qui peut être soulevée en tout état de cause, soit à tout moment de la procédure, a été soulevée par le défendeur dans ses conclusions du 13 février 2026, soit conformément au calendrier procédural mis en place à l'audience du 27 janvier 2026. L'intention dilatoire de Monsieur [R] [C] n'est pas démontrée par la SCI SOLEIL, le seul fait que la fin de non-recevoir pour prescription ait été soulevée le 13 février 2026, soit un peu plus d'un an après l'audience du 28 janvier 2025, ne suffit pas à caractériser l'intention dilatoire du défendeur. Dès lors, la SCI SOLEIL sera déboutée de sa demande indemnitaire. VI. Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande en répétition des charges induesSelon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En l'espèce, Monsieur [R] [C] sollicite la somme de 1 675,50 euros au titre des provisions de charges versées en 2023, sur le fondement de la répétition de l'indu. Comme cela a été conclu supra, il convient de retenir la somme mensuelle de 130 euros au titre de la provision sur charges, Monsieur [R] [C] n'ayant pas été avisé d'une quelconque augmentation ou diminution ultérieure du montant de ladite provision. Il ressort des pièces fournies et notamment du décompte produit par la bailleresse en pièce n°20 que Monsieur [R] [C] a versé l'intégralité du loyer et des provisions pour charge (en ce compris les versements de la CAF) pour les mensualités de janvier à juillet 2023 (609,57 euros) puis en raison de la suspension de APL, il n'a plus versé que la somme mensuelle de 329,57 euros pour les mois d'août à décembre 2023 alors que le loyer est de 478 euros et les provisions pour charges de 130 euros. Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [R] [C] a versé la somme de 910 euros (130 euros X 7) de provisions pour charges de janvier à juillet 2023. Comme il a été tranché dans les développements précédents, la SCI SOLEIL ne justifie pas des charges pour l'année 2023. En conséquence, la SCI SOLEIL sera condamnée à restituer à Monsieur [R] [C] la somme de 910 euros indûment perçue au titre des provisions pour charge de 2023. Sur les demandes en indemnisationMonsieur [R] [C] formule deux demandes indemnitaires, à savoir, d'une part, la somme de 3 419,41 euros de gain manqué au titre du bouclier tarifaire, et d'autre part, la somme de 5 000 euros pour le préjudice moral qu'il soutient avoir subi. S'agissant du gain manqué, Monsieur [R] [C] ne justifie nullement de son préjudice, notamment de son mode de calcul ou des périodes couvertes, et faillit à démontrer qu'il était éligible au dispositif du bouclier tarifaire outre l'année 2023 lors de laquelle il en a bénéficié. Il sera ainsi débouté de sa demande indemnitaire à ce titre. S'agissant du préjudice moral allégué, il ne saurait être retenu que la présente procédure est abusive alors que les impayés de Monsieur [R] [C] ont été démontrés et ont par ailleurs justifié la résiliation judiciaire du bail par le présent jugement. En conséquence, Monsieur [R] [C] sera également débouté de sa demande indemnitaire à ce titre. VII. Sur les demandes accessoires Sur les dépensL'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Compte tenu de l'issue du litige, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [C] aux dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu de l'équité et des situations respectives des parties, de l'issue du litige et des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir chacune des parties, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; DÉBOUTE Monsieur [R] [C] de ses demandes en nullité de l'assignation, en mise à l'écart de pièces complémentaires produites par la demanderesse et de ses demandes indemnitaires ; DECLARE prescrites la créance de la SCI SOLEIL afférente à l'arriéré locatif antérieur au 25 juin 2021 et des régularisations de charges des années 2019, 2020 et 2021 ; CONSTATE que les conditions d'application de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; DÉBOUTE la SCI SOLEIL de sa demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ; PRONONCE la résiliation à compter du 25 juin 2024 du bail conclu le 13 août 2012 entre la SCI SOLEIL, d'une part, et Monsieur [R] [C], d'autre part, concernant le logement situé porte 21, au 4ème étage des [Adresse 3] 67100 STRASBOURG ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI SOLEIL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DÉBOUTE la SCI SOLEIL de sa demande d'astreinte ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à la SCI SOLEIL la somme de 14 159,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 17 février 2026, mois de février 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à la SCI SOLEIL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance du mois de mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la SCI SOLEIL de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE la SCI SOLEIL à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 910 euros au titre de la répétition de l'indu ; DÉBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS