Cour d'appel de Paris, 22 juin 2022, 19/06848

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 22 JUIN 2022 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06848 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7TZN Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/02723 APPELANTS Monsieur [K] [D] né le 31 janvier 1958 à [Localité 9] (10) [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Emily JUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0858 Madame [H] [E] épouse [E]-[D] née le 03 septembre 1956 à [Localité 8] (95) [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Emily JUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0858 INTIMES SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CIPA - COMPAGNIE IMMOBILIERE PERISSEL ET ASSOCIES - SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 054 804 166 dont le siège social est [Adresse 2] En son agence CIPA ETOILE [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364 Société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES 'CIPA' SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 054 804 166 [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [K] [D] & Mme [H] [E]-[D] (les époux [D]) sont propriétaires non occupants du lot n°54, s'agissant d'une cave dépendant du bâtiment B, représentant un tantième général de la copropriété, après avoir vendu en 2003 les lots n°52 et 49 issus avec le lot n°54 d'un lot antérieurement divisé. Par acte d'huissier en date du 22 février 2013, les époux [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société à responsbilité limitée Compagnie Immobilière Perrissel & Associés (ci-aprés dénommée CIPA), ainsi que cette société personnellement, aux fins de : - voir annuler, à titre principal, les décisions n°2, 3, 4, 7, 17, 23, 29, 30, 51, 52, 53 et 55 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 du syndicat des copropriétaires, - en tout état de cause, condamner le syndic, soit la CIPA, à leur payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la CIPA à leur payer une somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement du 31 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - déclaré les époux [D] irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n°17 et 53 de l'assemblée générale des coprorpriétaires tenue le 3 décembre 2012, - débouté les époux [D] de leur demande d'annulation des résolutions n°4, 7, 23, 29, 30, 51, 52 et 55 de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 décembre 2012, - annulé les résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2012, - débouté les époux [D] de leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la CIPA, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionelle formée l'encontre des époux [D] pour se voir allouer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, - débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - autorisé Me Artzimovitch, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. Les époux [D] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 mars 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 juin 2019 par lesquelles M. [K] [D] & Mme [H] [E] épouse [D], appelants, invitent la cour, au visa de l'article 778 du code de procédure civile, de : - les recevoir en leur appel et les déclarer recevables et bien fondés, - réformer en toutes ses dispositions le jugement querellé sauf en ce qu'il a annulé les résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] tenue en date du 3 décembre 2012 et débouté le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle formée à leur encontre pour se voir allouer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, - prononcer l'annulation des décisions n° 4, 7, 17, 23, 29, 30, 51, 52, 53 et 55 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], - condamner le syndic, à savoir la société Compagnie Immobilière Perrissel et associés (CIPA) à leur payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Compagnie Immobilière Perrissel et associés (CIPA) aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 25 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 906 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de : A titre liminaire, - déclarer recevables et bien fondées ses demandes, fins et prétentions, - débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer dans son intégralité le jugement dont appel est interjeté ; sauf en ce qu'il a annulé les résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles, Statuant à nouveau, - débouter les époux [D] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012, - constater le caractère abusif de la procédure engagée par les époux [D], - condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de la procédure abusive, En tout état de cause, - débouter les époux [D] de leurs demandes relatives à l'annulation de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 et de leur demande d'annulation des résolutions n°4, 7, 23, 29, 30, 51, 52 et 55 de ladite assemblée générale, - condamner solidairement M. & Mme [D] aux dépens avec application d l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 25 septembre 2019 par lesquelles la société à responsabilité limitée Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi 10 juillet 1965 et 1382 et suivants anciens du code civil, à : - infirmer le jugement en ce qu'il a annulé les résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012, - confirmer le jugement dans ses autres dispositions, - débouter les époux [D] de leurs demandes relative à l'annulation des résolutions n° 4, 7,23,29,30,50 à 52 et 55 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012, - juger qu'elle n'a pas commis de faute dans l'exercice de sa mission de syndic et que les époux [D] ne justifient, au surplus, nullement d'un préjudice en relation de causalité avec les fautes prétendument commises par cette dernière, - débouter, en conséquence, les époux [D] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner les époux [D], ou tout succombant, à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 696 du même code

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les appelants, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la recevabilité de la demande d'annulation des résolutions n °1 7, 53 et 55 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 Aux termes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ; Au terme de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites, par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décision qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; Constitue une décision une disposition adoptée par l'assemblée générale à l'issue d'une délibération sanctionnée par un vote, et qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou résolutions de principe ; La résolution n° 17 portant autorisation d'installation de compteurs d'eau radio relevés individuels pour les lots d'activités commerciale et professionnelle a été adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble tenue le 3 décembre 2012 aux conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par choix du contrat Multimat de pose et d'entretien des compteurs d'eau individuels, pour un démarrage des travaux prévu au 2 janvier 2013, et pour un coût appelé à la commande sur les seuls lots d'activités ; Cette résolution a été adoptée par le vote de copropriétaires de lots représentant 172 sur 224/984èmes des parties communes générales, déduction faite des tantièmes de parties communes affectés aux lots détenus par le syndicat des copropriétaires, et alors qu'étaient notés comme présents ou représentés, selon la feuille de présence versée aux débats par la société CIPA en pièce n°10 de son bordereau, les copropriétaires de lots représentants 498/984èmes des parties communes générales ; Le règlement de copropriété établi par acte reçu en date du 19 juin 1953 stipule en son article 23 d) 'Quorum- Voix- Majorité- Pouvoir de l'assemblée' de son chapitre huitième 'Assemblées des co- propriétaires' que dans le cas 'où des décisions à prendre intéresseraient seulement certaines parties communes de l'immeuble seuls les copropriétaires des lots utilisant ou bénéficiant de ces choses communes prendront part au vote et les conditions de quorum et de majorité seront déterminées proportionnellement à la fraction leur incombant dans les charges particulières de ces choses communes' ; Le règlement susvisé stipule en outre en son article 15 'Répartition de dépenses communes- Règlements- Provisions- Garantie' que 'chacun des copropriétaires devrant supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans la chose commune, à tous les copropriétaires groupés dans le syndicat', mais que toutefois 'la consommation individuelle de l'eau sera récupérée suivant les relevés des compteurs divisionnaires s'il en existe, pour tous les lots, ou si l'assemblée générale décide leur installatation générale, décision qui pourra être prise à la majorité simple' ; L'article 24 alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction applicable à la date de la résolution attaquée, dispose que 'lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses3 ; Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 3 décembre 2012 rapproché de la feuille de présence que la résolution n°17 attaquée n'a été soumise au vote que des copropriétaires de lots d'activités commerciale ou professionnelle, seuls appelés à participer aux charges d'installation et d'entretien des compteurs d'eau individuels radio relevés, et que les époux [D], notés comme présents selon l'émargement porté à la feuille de présence, n'ont pas pris part au vote ; Or, il apparait que les assemblées restreintes de copropriétaires peuvent valablement se prononcer si le règlement de copropriété prévoit que les dépenses d'entretien ou de fonctionnement d'un élément d'équipement commun sont à la charge de certains copropriétaires seulement ; En l'occurrence, la spécialisation des dépenses de consommation d'eau froide mesurée par compteurs divisionnaires permettait d'une part, au regard des clauses susvisées du règlement de copropriété, que les dépenses d'entretien et de fonctionnement des compteurs divisionnaires radio commandés de consommation d'eau froide soient mises à la charge des copropriétaires qui en bénéficient, seuls habilités à participer au vote les concemant, et d'autre part que les décisions d'installation de ces éléments d'équipement communs soient adoptées en assemblée restreinte de copropriétaires, aux conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction alors en vigueur, dès lors que les décisions adoptées ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; Les premiers juges ont justement retenu que, sans égard dès lors au moyen inopérant tiré de la violation par la décision attaquée des principes de répartition des charges édictés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [D], qui n'ont pas la qualité de copropriétaires opposants, dans le cadre de l'adoption de la résolution n°17 par les seuls copropriétaires de lots d'activités commerciales ou professionnelles, sont irrecevables en leur contestation de cette résolution ; En deuxième lieu, la résolution n°53 de cette même assemblée générale, portant mise à l'étude des travaux d'installation d'un ascenseur dans la cage d'escalier B en vue d'être portée à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale, sans donner lieu à décision, n'a été adoptée que comme un simple voeu qui n'ouvre pas droit à contestation ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. & Mme [D] d'annulation de cette résolution ; Comme l'a dit le tribunal, M. & Mme [D] sont recevables en leur contestation de la résolution n°55 de cette même assemblée, dont le libellé maladroit, sinon affecté d'une erreur matérielle, rapproché de la question portée à l'ordre du jour, démontre que la constitution de provisions spéciales pour gros travaux à déposer sur un compte d'épargne ouvert au nom du syndicat a été rejetée par 515/733èmes des voix des copropriétaires présents ou représentés, soit aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que les époux [D] y ont voté 'pour', ce qui leur confère bien la qualité de copropriétaires réputés opposants au sens de l'article 42 alinéa 2 précité ; Sur le fond Sur le défaut de convocation à l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment B Il est fait grief au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de ne pas avoir adressé de convocation pour l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment B, alors, selon M. & Mme [D], qu'il n'est pas justifié par le syndic de la notification qui leur aurait été faite, dans les formes prescrites, du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de ce syndicat secondaire du bâtiment B tenue le 26juin 2012 ayant adopté son rattachement au syndicat principal, en sorte que le délai de contestation de cette assemblée n'était pas expiré, et que le mandat du cabinet CIPA, syndic du syndicat secondaire, était nul de plein droit depuis le 27 septembre 2012, faute par lui d'avoir satisfait à l'obligation qui lui était impartie par l'article 18 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 d'ouvrir un compte bancaire séparé dans un délai de trois mois à compter de sa nomination ; Il est établi que le syndicat secondaire du bâtiment B a été créé par résolution n°5 de son assemblée générale spéciale du 21 juillet 1998, et que, sans égard au défaut d'accomplissement des formalités de publication de cette assemblée ou de celles d'éventuels modificatifs au règlement de copropriété rendus nécessaires par la spécialisation des charges découlant de la création de ce syndicat secondaire, l'assemblée générale de ce même syndicat du 26 juin 2012 a décidé, au terme de sa résolution n°19, la 'suppression de l'existence de fait du syndicat secondaire B en vue d'un regroupement des syndicats' ; M. & Mme [D] soutiennent que cette assemblée générale n'est pas définitive, au motif que faute de notification démontrée du procès-verbal de cette assemblée, le délai pour agir de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'aurait pas couru à leur encontre ; Les premiers juges ont exactement relevé que M. & Mme [D] n'établissent par aucune pièce l'existence d'un recours en annulation, et l'envoi d'un courrier recommandé faisant foi de son contenu jusqu'à preuve contraire, il leur appartient de rapporter la preuve de ce que le pli recommandé, qui fait mention d'un dépôt le 19 juillet 2012 sous la référence '550 PV AG' et qui porte mention d'une distribution à ses destinataires, qui ont émargé l'avis de réception le 21 juillet 2012, contenait le seul procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 26 juin 2012 sous le secrétariat de Mme [X] [U], copropriétaire, et non, comme soutenu par le syndicat et la société CIPA, les deux procès-verbaux d'assemblée générale tenus le même jour, dont le procès-verbal litigieux sous le secrétariat de M. [K] [D], qui ne fait part d'aucune réclamation au syndic nouvellement désigné CIPA-Agence Etoile pour se plaindre d'une notification incomplète avant leur demande de production de pièces formée le 14 juin 2014 pour les besoins de l'instance en cours ; Les premeirs juges ont justement retenu que l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment B du 26 juin 2012 est devenue définitive, faute de recours exercé dans le délai légal, que le syndicat secondaire du bâtiment B a perdu sa personnalité morale distincte à compter de son incorporation approuvée à cette date au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], et que l'irrégularité tenant à la non convocation de M. & Mme [D] à l'assemblée générale postérieure de ce syndicat secondaire est inopérante ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen de nullité ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 2 M. & Mme [D] font grief à cette résolution d'avoir approuvé les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2011, alors que les comptes de ce même exercice, en tous points identiques, à l'exception de l'imputation au lot 'boulangerie' de consommations privatives d'eau froide résultant d'une projection annuelle d'une consommation relevée sur 30 jours, avaient été rejetés par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal du 26 juin 2012 ; Comme l'a dit le tribunal, le principe d'autonomie des assemblées générales successives autorise celle convoquée en dernier lieu à se prononcer différement de celle qui avait précédemment rejeté l'approbation des comptes du même exercice, sans se voir opposer le caractère définitif de cette décision de rejet ; Ils font valoir en deuxième lieu, à l'appui de leur contestation fondée sur l'absence de sincérité et de fidélité des comptes, que l'état des dépenses du syndicat a irrégulièrement soustrait des dépenses privatives de consommation d'eau froide ; Il s'évince toutefois des dispositions combinées des articles 10, 22 et 24 de la loidu 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967, que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, et apparaît sans incidence sur la répartition des charges, que la résolution n°12 de l'assemblée générale du 29 avril 1997, au terme de laquelle a été décidée l'installation de compteurs d'eau individuels dans les appartements et locaux commerciaux, ces derniers en étant déjà dotés, et la modification de l'article 15 deuxième alinéa du règlement de copropriété, en ce sens que la consommation d'eau froide pour les parties communes serait imputée en tantièmes généraux, et la consommation individuelle calculée d'après les relevés des compteurs individuels, ainsi que l'éventuel modificatif au règlement de copropriété établi en conséquence de cette résolution, non versé aux débats, n'ont fait l'objet d'aucune publication au service de la publicité foncière, à la différence des modificatifs à l'état descriptifde division et au règlement de copropriété reçus les 22 septembre 2003, 29 septembre 2003, 19 février 2004, 30 novembre 2005, et 20 février 2006 par suite de subdivision, suppression et création de lots, et que le défaut de publication rend innopposable la modification de la répartition des charges de consommation individuelle d'eau froide aux ayants-cause à titre universel ou particulier des copropriétaires, acquéreurs notamment de lots depuis l'assemblée générale susvisée du 29 avril 1997 ; Il s'en déduit que l'imputation de partie de ces dépenses privatives en charges communes générales ne méconnait pas les dispositions qui leur sont seules opposables de l'article 15 du règlement de copropriété reçu le 19 juin 1953 ; Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de l'imputation en dépenses communes de consommations individuelles d'eau froide non réparties selon les index relevés apparaît inopérant ; Il est soutenu en deuxième lieu par les époux [D] que des frais de procédure et de recouvrement exposés à l'encontre de copropriétaires défaillants ont été comptabilisés en dépenses communes en violation de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de décisions qui les avaient eux-même exemptés de participation, de même que d'autres copropriétaires ; Les premiers juges ont justement retenu que M. & Mme [D] ne sont pas fondés à faire grief au compte de dépenses de l'exercice écoulé soumis à l'approbation des copropriétaires d'avoir imputé des honoraires particuliers et frais exposés par le syndic pour le recouvrement de charges impayées, alors que ces frais relèvent des actes d'admnistration de la copropriété dont le coût ou la rémunération afférentes doivent être comptabilisés en dépenses communes avant leur réparatition entre les copropriétaires défaillants ; Il en est ainsi des honoraires d'avocat d'un montant de 385,80 € au titre d'une instance en cours ou de frais de recouvrement exposés sur le ou les lots des consorts [L] ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen de nullité ; M. & Mme [D] ajoutent qu'il ne saurait y avoir approbation valable des comptes émanant d'un seul syndicat, à raison de dépenses qui relèvent de gestions distinctes et de copropriétaires auxquels ces dépenses n'incombent pas, que l'information des copropriétaires par le conseil syndical, qui doit rendre compte de son action et des délégations dont il a pu bénéficier n'est pas complète, que l'annexe n°1 ne fait apparaître ni le solde bancaire, ni les provisions, ni le solde des travaux votés, que l'annexe n°4 ne mentionne pas les travaux en cours, que l'annexe n°5 n'a pas été communiquée, que les éléments qui figurent en annexe n°1 sont en contradiction avec le grand livre, et qu'ils démontrent la fausseté des comptes qui ne donnent une image réelle, sincère et régulière des deux syndicats ; Ils soutiennent encore que l'état financier n'inclut pas l'avance permanente de trésorerie et le fonds de solidarité appelés par les anciens syndic en exécution de résolutions adoptées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires, ainsi que du syndicat principal et du syndicat secondaire du bâtiment B en date des 25 octobre 1995, ayant porté le fonds de roulement du syndicat unique de 50.000 à 70.000 francs, 26 et 28 octobre 1999, constaté l'attribution au syndicat secondaire du bâtiment B d'un fonds de roulement de 41.044, 61 francs porté à 48.186,28 francs, puis mis en oeuvre au bénéfice du syndicat principal un fonds de solidarité abondé à hauteur de 20.522,30 francs ; Comme l'a dit le tribunal, la suppression du syndicat secondaire du bâtiment B par résolution devenue définitive de son assemblée générale en date du 26 juin 2012, et la perte corrélative de sa personnalité morale, rend sans objet le grief tenant au vote d'approbation des seuls comptes du syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble auxquels ont été adjoints, sans distinction de présentation comptable, les comptes du syndicat secondaire du bâtiment B ; Les premiers juges ont exactement relevé que M. & Mme [D] n'étayent ensuite d'aucune pièce pertinente l'allégation de l'insincérité de l'état financier après répartition communiquée en annexe n°1 de la convocation à l'assemblée générale du 3 décembre 2012, et portant mention pour l'exercice clos le 31 décembre 2011 du solde créditeur d'un compte d'attente d'un montant de 38.093,71 € et d'un solde de l'ancien syndic d'un montant de 7.303,91 €, alors que les comptes de la classe 11.000 et 13.000 du Grand Livre comptabilisent au 20 juillet 2012 un solde de fonds de roulement de 9.300 € et un solde de fonds de réserve de 11.920,90 €, alors au surplus qu'en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, en sa rédaction issue des décrets n° 2004-479 du 27 mai 2004 et n°2010-391 du 20 avril 2010, l'avance de trésorerie permanente constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ne peut désormais excéder 1/6 du montant du budget prévisiomiel, en dépit de l'obligation de reconstitution incombant au syndicat en cas d'usage destiné à pallier la défaillance de copropriétaires dans leur obligation au paiement des charges, et que les appels de fonds exceptionnels destinés à pallier de telles défaillances constituent des avances remboursables en cas de vente des lots qui ne créent aucune solidarité entre les copropriétaires ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen de nullité ; En revanche, il n'est pas établi que, conformément aux exigences de l'article 11- I 1° du décret du 17 mars 1967 prescrites pour la validité de la résolution, les annexes 1 à 5 'Etat financier après répartition des charges', 'Compte de gestion général exercice N et budget prévisionnel exercice N+ 2', 'compte de gestion courante exercice N et budget prévisiomiel exercice N+2', 'compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 opérations exceptionnelles hors budget prévsionnel' et 'Etat des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés en fin d'exercice' aient été intégralement communiqués aux copropriétaires, avec le comparatif des comptes de l'exercice précédant approuvé, savoir l'exercice clos le 31 décembre 2010, et non celui clos le 31 décembre 2011 seul visé dans les documents comptables du syndicat bien que n'ayant été approuvé, ni par le syndicat principal, ni par le syndicat secondaire du bâtiment B, aux termes de leurs assemblées générales respectives du 26 juin 2012 ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2012 ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 3 La non conformité aux exigences de l'article 11 I 2° du décret précité, lequel régit le vote du budget prévisionnel, du compte de gestion pour opérations courantes et budget prévisionnel présenté en annexe n° 3 des documents comptables notifiés aux copropriétaires pour approbation du budget prévisionnel 2013, en ce qu'il omet de présenter un comparatif de ce budget prévisionnel avec le dernier budget prévisionnel voté, savoir celui de l'exercice clos le 31 décembre 2010, est avérée ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2012 ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 M. & Mme [D] font grief à la résolution n°4 portant désignation de la société CIPA aux fonctions de syndic unique d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire constituant 'deux entités juridiques distinctes' ; Le caractère définitif de la résolution n°19 de l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment B du 26 juin 2012 portant 'suppression de l'existence de fait du syndicat secondaire B en vue d'un regroupement des syndicats', rend sans objet le grief tiré de la désignation alléguée de la société CIPA aux fonctions cumulées de syndic d'un syndicat principal devenu unique et d'un syndicat secondaire désormais dépourvu de personnalité morale ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 7 Il est fait grief à la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 donnant mandat au syndic, à l'instar d'autres résolutions de cette assemblée à objet similaire, d'agir à l'encontre de 'l'ancien syndic Minard-Gauthier', à raison du 'manquement professionnel du syndic Minard-Gauthier pour la rédaction des procès-verbaux d'assemblées générales qui a conduit les époux [D] à engager des procédures en annulation de ces procès-verbaux d'assemblées et qui a engendré des dépenses pour le syndicat des copropriétaires.../...', d'avoir été formulée de façon incomplète, au préjudice des intérêts du syndicat, en ce sens que l'habilitation votée aurait dû, selon les termes des assignations délivrées, viser en outre et notamment la société Meurtin, estimée responsable au premier chef des manquements imputés, et chacun d'entre eux ayant été respectivement désignés aux fonctions de syndic du syndicat principal et du syndicat secondaire ; Il n'est pas toutefois soutenu que la résolution attaquée, qui vise, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la nature de la procédure autorisée et l'objet de la demande, à savoir une action en paiement des sommes mises à la charge du syndicat par suite des instances en annulation d'assemblées générales engagées par les époux [D] et à raison de fautes engageant la responsabilité exclusive du syndic, ainsi que la personne physique ou morale visée par l'habilitation, à savoir le syndic Minard-Gauthier, et ce, sous l'ensemble des formes sociales sous lesquelles ce syndic a exercé son ou ses mandats, méconnait à ce seul titre les exigences de validité de l'habilitation ; Sous couvert en revanche de l'irrégularité alléguée de cette habilitation, les époux[D] ne peuvent lui faire valablement grief de son incomplétude, alors qu'ils n'étayent par aucun élément de fait ou production l'allégation de ce que cette habilitation du syndic par l'assemblée générale, qui pouvait en tant que de besoin être ratifiée par une résolution complémentaire sur les personnes visées adoptée avant décision définitive à intervenir sur leur responsabilité, aurait été contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ; La preuve d'un abus de droit n'est à cet égard nullement rapportée ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 23 Il est fait grief à la résolution n° 23 portant délégation au conseil syndical, selon M. & Mme [D], du choix d'un architecte, d'avoir été irrégulièrement adoptée faute de devis joint à l'ordre du jour, et d'avoir en conséquence irrégulièrement approuvé la répartition en millièmes généraux des frais, honoraires et primes d'assurance y afférant ; Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction applicable à la date de la résolution attaquée, 'dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou ci l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire' ; Aux termes de l'article 21 du décret du 17 mars 1967, 'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Cette délégation peut autoriser son béneficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation' ; Aux termes de l'article 26 alinéas 1 et 2 du même décret, 'le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution. Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret" ; La résolution n° 23, adoptée aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, porte approbation de la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical, non pour le choix d'un architecte, mais pour le choix d'un devis de travaux d'aménagement d'un local affecté aux vélos et fixation à 1.000 € TTC d'un montant maximiun des dépenses effectuées en vertu de cette délégation, à répartir en tantièmes généraux ; La délégation ainsi consentie au conseil syndical, dont l'objet est précisément déterminé, de même que le coût maximum des dépenses susceptibles d'être engagées, a été voté aux conditions de majorité prévues par la loi ; Le moyen tiré de l'absence de communication d'un devis annexé à la convocation, dont le choix est l'objet même de la délégation consentie, apparait sans objet ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 3 décembre 2012 ; Sur la demande d'annulation des résolutions n° 29 et 30 Il est fait grief à la résolution n° 29 portant 'dédommagement par la copropriété du coût de travaux de reprise de l'étanchéité du bitume dans la cour' d'avoir approuvé, aux conditions de majorité de l'article 24, le versement à M. et Mme [F] d'une indemnité de 6.387,90 € au titre de la réalisation de travaux d'étanchéité du revêtement bitumineux de la cour , et ce, en contrepartie et sous réserve 'de l'engagement écrit dans le cadre d'une transaction conclue entre M. et Mme [F] et le syndicat des copropriétaires à renoncer à toutes les instances ou actions contre la copropriété ayant trouvé leur origine dans les infiltrations d'eau dans leurs locaux en raison d'un mauvais entretien des parties communes', sans qu'à tout le moins le projet de protocole d'accord ait été joint à la convocation, et au surplus en contradiction avec le projet de résolution porté à l'ordre du jour ; Aux termes de l'article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; Il résulte des écritures et productions, par le seul moyen tiré du défaut d'information des copropriétaires, que la résolution attaquée vise un protocole d'accord non encore conclu, mais à intervenir entre le syndicat des copropriétaires et les consorts [F], et pour la régularisation duquel le syndic n'avait pas encore reçu pouvoir de l'assemblée générale ; Il s'en déduit que la notification aux copropriétaires des clauses d'un éventuel projet de protocole d'accord transactionnel en cours de négociation n'était pas prescrite à peine de nullité de la résolution d'assemblée générale portant approbation de l'indemnisation de certains d'entre eux au titre de travaux d'étanchéité en parties communes réalisés à leurs frais avancés, et ce sous la condition suspensive de leur renoncation à recours par voie transactionnelle ; Il n'est pas davantage établi, ni même allégué, que la résolution attaquée ait été adoptée par abus de majorité au détriment de l'intérêt collectif des copropriétaires ; Enfin, le libellé de la résolution adoptée à l'issue des débats n'emporte aucune dénaturation du projet de résolution porté à un ordre du jour exempt à ce titre d'équivoque ou d'imprécision, ni adoption par vote bloqué d'une résolution sur des question distinctes portées à l'ordre du jour et relevant de conditions de majorité différentes ; le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande dannulation de la résolution n° 29 et de la résolution n° 30, adoptée aux mêmes conditions de majorité et portant approbation de l'appel de fonds nécessaire au financement de l'indemnité allouée ; Sur la demande d'annulation des résolutions n° 50 à 52 Il est soutenu que la résolution n° 50, portant délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix d'un devis afférant aux travaux de réfection de la descente d'eaux pluviales dans le local de M. [F] dans la cour et fixation à 1.800 € du montant maximum des dépenses effectuées en vertu de la délégation ne pouvait être valablement adoptée en l'état faute de devis joint à l'ordre du jour ; Il résulte toutefois des dispositions précitées des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, 21 et 26 alinéas 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 que la délégation de pouvoir consentie par l'assemblée générale au conseil syndical pour le choix du devis afférant aux travaux de réfection d'une descente d'eaux pluviales relevant des travaux d'entretien courant et de conservation de l'immeuble, et le pouvoir qui lui a été consenti d'engager les dépenses nécessaires dans les limites d'un maximum fixé à répartir en tantièmes de parties communes répondent pour leur validité aux conditions édictées par les textes susvisés ; Le moyen tiré du défaut de notification d'un quelconque devis aux copropriétaires, en vue de la délégation de pouvoir consentie, apparaît inopérant ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°50, de même que celle tendant à l'annulation de la résolution n°51 portant en conséquence de cette délégation la fixation des honoraires de syndic à 5% HT du coût des travaux HT, et celle de la résolution n° 52 tendant à fixer les modalités de financement des travaux objet de la délégation par un appel de fonds à 100 % au 1er juin 2013, date de la commande ; Sur la demande d'annulation des résolutions n° 53 et 55 La résolution n° 53 a eu pour objet le vote du 'projet de travaux ascenseur escalier B' et la résolution n° 55 le vote de 'provisions en vue de gros travaux' ; ces deux résolutions ont été rejetées par la majorité des copropriétaires, seuls M. & Mme [D] ont voté pour ; ils ont donc la qualité d'opposants à ces deux résolutions ; M. & Mme [D] soutiennent que ces résolutions sont imprécises en ce sens que le nom des copropriétaires ayant voté 'contre' n'y est pas précisé ; Comme l'a dit le tribunal, ce moyen de nullité est inopérant dans la mesure où, conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars et aux mentions du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 décembre 2012, rapprochées de celles de la feuille de présence, les époux [D] qui avaient seuls qualités de copropriétaires réputés opposants au rejet des résolutions en cause, tel qu'elles ont été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés selon la comptablisation des tantièmes figurant au procès-verbal, ont été mentionnés au dit procès-verbal, de même que les tantièmes de voix attachés à leur lot ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions n° 53 et 55 ; Sur la responsabilité de la société CIPA M. & Mme [D] soutiennent que la société CIPA, syndic, engage sa responsabilité à leur égard en raison de ses carences répétées tenant à la non-confonnité des comptes présentés, au refus de communiquer les éléments financiers qui lui ont été réclamés le 26 novembre 2012, afin de leur permettre de s'asssurer de la régularité des comptes, à la non-justification de l'enregistrement dans le registre des mandats reçus par les syndicats de copropriétaires, et à la non justification de l'ouverture d'un compte séparé pour chacun des syndicats ; Selon l'article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de cette loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer 1'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; Dans les rapports entre le syndic et les copropriétaires qui ne lui sont pas contractuellement liés, ce demier n'engage sa responsabilité à leur égard, sur un fondement quasi délictuel, que par la démonstration d'une faute en relation de causalité directe et certaine avec un préjudice personnellement éprouvé ; Les premiers juges ont exactement relevé que la non-confomiité de la présentation des comptes du syndicat, qui fonde l'annulation des résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2012, portant approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2011 et du budget prévisionnel de l'exercice 2013, n'est à l'origine d'aucun préjudice personnel démontré, dès lors que l'approbation de ces comptes et budget prévisionnel peut encore être soumise à l'ordre du jour complementaire d'une assemblée générale ordinaire ; Il en est de même du défaut allégué d'enregistrement des pouvoirs reçus par le syndicat de copropriétaires en vue de l'assemblée attaquée du 3 décembre 2012 qui sont régulièrement versés aux débats ; Dès lors qu'aux termes de l'article 33 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, en sa rédaction applicable à la date de la réclamation litigieuse, le syndic était tenu de remettre au copropriétaire qui en faisait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du même article, sans préjudice de la mise à disposition des copropriétaires, dans le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, des pièces justificatives de charges, et notamment des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, dans les conditions prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, le refus qui a été opposé par la société CIPA aux époux [D], les 27 novembre et 3 décembre 2012, de leur communiquer les documents visés dans leur demande du 26 novembre 2012, étrangers au champ d'application de l'article 33 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, et qui n'auraient été mis à leur disposition pour consultation le 29 novembre 2012, ne constitue aucun manquement aux règles de communication édictées par ces dispositions ; Comme l'a dit le tribunal, la responsabilité de la société CIPA ne peut donc être engagée à ce titre envers M. & Mme [D] ; Il résulte enfm de l'assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires tenue en date du 26 juin 2012 que l'ouverture d'un compte bancaire séparé a été votée au terme de sa résolution n°7, que le syndicat des copropriétaires a adressé, en annexe de l'appel de charges du 4ème trimestre 2012, le relevé d'identité bancaire du compte ouvert auprès de la banque Monte Paschi, et que la suppression, par l'assemblée générale du même jour, du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment B, rend sans objet la faute alléguée tenant à la non justification de l'ouverture d'un compte séparé au nom d'un syndicat secondaire dépourvu de personnalité morale ; Le jugement doit donc être confirmé enc e qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [D] à l'encontre de la société CIPA ; Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat M. & Mme [D] étant partiellement fondés en leur demande d'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 3 décembre 2012, leur demande ne parait pas abusive ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts pour procédure abusive ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a été fait des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. & Mme [D], parties perdantes en cause d'appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : - au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : 2.000 €, - à la société à responsabilité limitée Compagnie Immobilière Perissel & Associés : 2.000 € ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [D] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. [K] [D] & Mme [H] [E] épouse [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel : - au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : 2.000 €, - à la société à responsabilité limitée Compagnie Immobilière Perissel & Associés : 2.000 € ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT