Tribunal judiciaire de Meaux, 17 juillet 2025, 22/04808

- N° RG 22/04808 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC27T TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Date de l'ordonnance de clôture : 10 février 2025 Minute n°25/613 N° RG 22/04808 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC27T Le CCC : dossier FE : -Me NEGREVERGNE -Me MEURIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ PARTIES EN CAUSE DEMANDEURS Monsieur [B] [S] Madame [N] [T] [Adresse 2] représentés par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DEFENDERESSE S.A.S. PV-CP CITY venant aux droits de la société PV RESI DENCES & RESORT FRANCE [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Me Géraldine MACHINET, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocate plaidante COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge M. ETIENNE, Juge Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge DEBATS A l'audience publique du 15 Mai 2025 en présence de Madame LIEVEN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative. GREFFIERES Lors des débats : Madame CAMARO, greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ; Suivant acte authentique en date du 3 mars 2020, M. [B] [S] et Mme [N] [T] ont acquis au sein d'une résidence de tourisme située [Adresse 3] à [Localité 4] un appartement donné à bail commercial à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS PV-CP CITY. Par acte d'huissier de justice du 9 mars 2021, ils ont délivré à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE un congé avec refus de renouvellement pour faute grave au motif qu'ils n'avaient perçu aucun loyer. Courant octobre 2021, M. [S] et Mme [T] ont changé les serrures et repris possession des lieux. Par ordonnance en date du 22 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a notamment : - condamné sous astreinte M. [S] et Mme [T] à restituer à la SAS PV-CP CITY les clés de l'appartement, - condamné les mêmes à lui payer la somme de 2 928,51 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, - condamné la SAS PV-CP CITY à payer à M. [S] et Mme [T] la somme de 10 284,28 euros à titre de loyers impayés et la somme 872,80 euros à titre d'indemnités d'occupation, Par un arrêt en date du 7 juillet 2023, la cour d'appel de Paris a notamment confirmé l'ordonnance en ce qu'elle a condamné sous astreinte M. [S] et Mme [T] à restituer les clés de l'appartement et l'a infirmé en ce qu'elle les a condamnés à payer à titre de provision la somme de 2 928,51 euros, en fixant cette provision à la somme de 13 000 euros. La SAS PV-CP CITY a repris possession des lieux le 2 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2022, M. [S] et Mme [T] ont assigné la SAS PV-CP CITY devant le tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de la voir condamner au paiement d'une somme à titre de loyers impayés et d'une indemnité d'occupation. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, ils demandent au tribunal de : " A titre principal, - Juger que le congé pour faute grave et sans offre d'indemnité d'Eviction est valable et bien fondé, - Juger que la Société PV CP CITY ne peut prétendre à aucune indemnité d'éviction, - Débouter la Société PV CP CITY de l'intégralité de ses prétentions, - Juger que la SAS PV-CP CITY est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021, - Ordonner l'expulsion de la société PC CP CITY et de tout occupant de son chef et ce sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner la SAS PV-CP CITY à payer à M. [S] et Mme [T] une indemnité d'occupation égale au loyer en cours et ce jusqu'à la complète libération des lieux, A titre subsidiaire ; - Juger que la SAS PV-CP CITY ne règle plus ses loyers, - Condamner la société PV CO CITY à payer la somme de 11 500 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, et portant sur le 4ème trimestre 2023 et les 4 trimestres 2024, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, - Ordonner l'expulsion de la société PC CP CITY et de tout occupant de son chef et ce sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner la SAS PV-CP CITY à payer à M. [S] et Mme [T] une indemnité d'occupation égale au loyer en cours et ce jusqu'à la complète libération des lieux, A titre subsidiaire ; - Débouter la SAS PV-CP CITY de sa demande d'indemnité d'éviction, - Prendre acte des protestations et réserves quant à l'expertise sollicitée, - Débouter la SAS PV-CP CITY de sa demande de dommages et intérêts, - Condamner la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 130 000 euros au titre de la perte de chance de refuser de contracter en raison de l'existence d'une indemnité d'éviction applicable, - Condamner la SAS PV-CP CITY à payer à M. [S] et Mme [T] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, - Condamner la SAS PV-CP CITY à payer à M. [S] et Mme [T] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive, - Condamner la SAS PV-CP CITY à payer à Monsieur [S] et Madame [N] [T] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, - Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. " Au soutien de leur demande principale fondée sur l'article 1690 du code civil ainsi que sur les articles L. 145-16 et L. 145-17-1 du code de commerce, ils affirment que le preneur ne leur a payé aucun loyer ou indemnité d'occupation depuis le mois de mars 2020 et ce malgré la bonne exécution de leur obligation de délivrance. Ils soutiennent que l'apport partiel d'actif intervenu entre la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE et la SAS PV-CP CITY ne leur a pas été dénoncé et qu'il ne leur est donc pas opposable, de sorte que le congé délivré à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE le 9 mars 2021 est valable. Ils ajoutent qu'aucune mise en demeure préalable à sa délivrance n'était requise dans la mesure où le preneur n'a jamais eu l'intention de payer les loyers. Subsidiairement, ils soutiennent au visa de l'article 1217 du code civil que cette situation justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail. En réponse à la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, ils contestent l'évaluation faite par l'expert mandaté par la SAS PV-CP CITY, affirmant que celui-ci n'a pas visité le bien donné à bail, qu'il a considéré qu'il s'agissait d'un logement susceptible d'accueillir sept personnes alors qu'il ne peut en accueillir que cinq, que son calcul ne tient pas compte des exercices 2020 et 2021 ainsi que de plusieurs charges et qu'il est basé sur un taux de remplissage hypothétique de 100%. Se fondant sur les articles 1112-1 et 1240 du code civil, ils soutiennent également que la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE, professionnelle en matière de gestion de résidences de tourisme, ne les a pas informés de l'existence d'un droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail et qu'il s'agissait d'une information précontractuelle déterminante de leur consentement, et que cette abstention leur a causé un préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. En réponse à la demande reconventionnelle de la SAS PV-CP CITY en réparation d'un préjudice de jouissance, M. [S] et Mme [T] affirment que cette société a volontairement restitué les clefs de l'appartement le 1er octobre 2021. Ils contestent le calcul utilisé pour l'évaluer. Enfin, ils considèrent que la SAS PV-CP CITY a commis une résistance abusive. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la SAS PV-CP CITY demande au tribunal de : " A titre principal, Sur l'irrégularité des congés délivrés - JUGER que les congés avec refus de renouvellement n'ont pas été délivré au preneur à bail, la société PV-CP CITY, - JUGER que la société PV-CP CITY n'a pas remis volontairement les clés aux bailleurs, En conséquence, - JUGER que les congés délivrés pour le 30 septembre 2021 par les consorts [S]-[T] sont nul et dépourvu d'effet en raison de l'erreur sur le destinataire du congé et de l'absence de remise volontaire des clés par le preneur, PV-CP CITY, - JUGER que les baux se poursuivent en tacite prolongation à compter du 1 er octobre 2021, Sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction - JUGER que l'article L.321-3 du Code du Tourisme instituée par la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 n'est pas applicable, la résidence ayant été commercialisé en 2001, - JUGER que l'article L.321-3 du Code du Tourisme n'exige pas qu'il soit fait mention dans le bail au paiement d'une indemnité d'éviction, En conséquence, - JUGER que le preneur a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, - DEBOUTER le bailleur de ses demandes de condamnation de la société PV-CP CITY de paiement de dommages et intérêts, Sur les loyers impayés et l'indemnité d'occupation - JUGER que les consorts [S]-[T] n'ont pas réglé la somme de 13.000€ au titre du préjudice de jouissance causée à la société PV-CP CITY, - JUGER que les éventuels loyers et indemnité d'occupation impayés sont inférieurs au montant dû au titre des dommages et intérêts à verser à la société PV-CP CITY, En conséquence, - ORDONNER la compensation entre les sommes dues, - DEBOUTER le demandeur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au versement d'une indemnité d'occupation. Si par extraordinaire le Tribunal venait à prononcer la résiliation du bail, - SUSPENDRE l'exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu'elle risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la SAS PV-CP CITY que pour le demandeur à l'instance. A titre subsidiaire et reconventionnel, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que les congés délivrés sont réguliers, Sur le droit à indemnité d'éviction - JUGER que les bailleurs n'ont pas délivré de mise en demeure préalablement au congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, En conséquence, - JUGER que la société PV-CP CITY a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, - JUGER que le congé avec refus de renouvellement doit dégénérer en un congé avec refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, - CONDAMNER M. [S] et Mme [T] au paiement d'une indemnité d'éviction pour chaque lot de copropriété, - FIXER l'indemnité d'éviction globale due à PV CP CITY au montant de 130.000€ pour chaque lot de copropriété, - FIXER l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours diminué d'un abattement de précarité de l'ordre de 30%, A titre très subsidiaire, sur la désignation d'un expert judiciaire, - DESIGNER tel expert qu'il plaira au Tribunal avec mission de donner son avis sur l'indemnité d'éviction, telle qu'elle résulte des éléments visés par l'article L.145-14 du Code de commerce ; Sur le préjudice de jouissance subi par PV CP CITY - JUGER que M. [S] et Mme [T] ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués, - JUGER que M. [S] et Mme [T] ont commis une voie de fait en procédant au changement des serrures des locaux loués, - JUGER que la société PV-CP CITY a subi un préjudice de jouissance des lieux litigieux ; - JUGER que le congé avec refus de renouvellement doit dégénérer en un congé avec refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, En conséquence, - CONDAMNER M. [S] et Mme [T] à titre provisionnel à verser à PV-CP CITY la somme suivante en réparation du préjudice : 11.304.546€TTC ; - ORDONNER la compensation du montant des loyers requis par les bailleurs avec les sommes dues par les bailleurs à la société PV-CP CITY au titre des dommages et intérêts ; En tout état de cause, - CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ". La SAS PV-CP CITY affirme au visa des articles L. 145-9, L. 145-16, L. 236-22 et L. 236-3 du code de commerce que le congé avec refus de renouvellement délivré par M. [S] et Mme [T] est irrégulier dans la mesure où il mentionne la " SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE " en qualité de bailleur alors qu'elle ne l'était plus depuis que son activité d'exploitation de résidences de tourisme a été apportée à la SAS PV-CP CITY le 1er février 2021. Elle soutient que cet apport leur était opposable même en l'absence de signification préalable, qu'il en était fait état sur plusieurs sites internet spécialisés et que les demandeurs ne l'ignoraient pas puisqu'ils ont assigné la SAS PV-CP CITY. Elle ajoute que le motif grave évoqué dans le congé n'a été précédé d'aucune mise en demeure. En réponse aux demandes en paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, elle affirme avoir toujours payé l'intégralité des loyers dus à M. [S] et Mme [T], précisant toutefois avoir été contrainte de suspendre ses paiements sur une période de dix mois entre le 15 mars 2020 et le 30 juin 2021 en raison des conséquences des mesures administratives prises dans le cadre de la lutte contre l'épidémie de Covid-19 qui ont fortement dégradé sa situation financière. Elle affirme avoir payé le 9 mai 2023 une somme de 10 981,74, euros au titre des loyers impayés, qu'elle a également payé la somme totale de 11 500 euros par chèques jamais encaissés au titre des loyers du 4ème trimestre de l'exercice 2023 et des quatre trimestres de l'exercice 2024 et que les demandeurs ne lui ont jamais communiqué leur RIB malgré de multiples demandes en ce sens. Se fondant sur l'article 1348 du code civil, elle se prévaut d'une compensation entre l'éventuelle créance qui pourrait être retenue à son encontre et la somme due en réparation du préjudice de jouissance qu'elle déclare avoir subi. En réponse à la demande en réparation d'un préjudice de perte de chance, elle affirme au visa des articles L. 145-14, L. 145-17, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce qu'elle n'était débitrice d'aucune obligation d'information précontractuelle relative au paiement de cette indemnité et que M. [S] et Mme [T] n'ont commis aucune erreur de droit sur ce point. Se fondant sur les articles L. 145-60 du code de commerce, l'article 1719 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, elle soutient à titre reconventionnel que M. [S] et Mme [T] ont procédé au changement des serrures de l'appartement entre les mois d'octobre et novembre 2021, alors qu'ils ne disposaient d'aucun titre exécutoire pour ce faire, qu'ils ont ainsi manqué à leur obligation de jouissance paisible de la chose louée et que cela lui a causé un préjudice de jouissance. Elle conteste toute remise volontaire des clés aux bailleurs, expliquant que les attestations sur lesquelles se fondent les demandeurs ne sont pas probantes et en soulignant qu'elle a été contrainte de les assigner devant le juge des référés. Elle conteste l'existence d'un mandat donné à un tiers pour recevoir les clés et affirme que leur remise n'a eu lieu que le 2 octobre 2023. Au visa de l'article 1231-3 du code civil, elle conteste toute résistance abusive et soutient que les demandeurs ne justifient pas du préjudice qui en résulterait. Enfin, elle considère que l'exécution provisoire du jugement constatant ou prononçant la résiliation du contrat de bail aurait pour elle des conséquences manifestement excessives compte tenu de son activité et des sommes en jeu. La clôture de l'instruction est intervenue le 10 février 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire a été fixée à l'audience du 15 mai 2025 pour être plaidée. Lors de l'audience, le tribunal a invité les parties à produire l'extrait k-bis de la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE. Cet extrait a été produit par la SAS PV-CP CITY le 17 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE Aux termes de l'article L. 145-9 du code de commerce alinéas 1 et 2, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Pour être valablement donné, le congé doit notamment être délivré par acte extrajudiciaire à la personne du preneur. Le défaut de délivrance au preneur constitue une cause de nullité de l'acte pour vice de fond au sens des dispositions de l'article 117 du code de procédure civile, non susceptible de régularisation et non soumis à grief. Par ailleurs, selon les alinéas 1 et 2 de l'article L. 236-1 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige, une ou plusieurs sociétés peuvent, par voie de fusion, transmettre leur patrimoine à une société existante ou à une nouvelle société qu'elles constituent. Une société peut aussi, par voie de scission, transmettre son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles. L'alinéa 1er de l'article L. 236-22 du code de commerce dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que la société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d'un commun accord de soumettre l'opération aux dispositions des articles L. 236-16 à L. 236-21, lesquelles régissent les scissions de sociétés. Lorsque l'apport partiel d'actif est ainsi soumis au régime des scissions, il est admis, en ce qui concerne la branche d'activité faisant l'objet de l'apport, qu'il y a transmission universelle du patrimoine à la société bénéficiaire qui se substitue à la société apporteuse dans tous ses droits, biens et obligations. L'article L. 145-16 du code de commerce alinéa 2 dispose, dans sa rédaction applicable au litige, qu'en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. En outre, il résulte des alinéas 1 et 2 de l'article L. 236-6 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige, que toutes les sociétés qui participent à l'une des opérations mentionnées à l'article L. 236-1 établissent un projet de fusion ou de scission déposé au greffe du tribunal de commerce du siège desdites sociétés et qui fait l'objet d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Selon les alinéas 1 et 9 de l'article R. 236-2 du même code, le projet de fusion ou de scission fait l'objet d'un avis inséré, par chacune des sociétés participant à l'opération, au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Au cas où les actions de l'une au moins de ces sociétés sont admises aux négociations sur un marché réglementé ou si toutes les actions de l'une d'entre elles au moins ne revêtent pas la forme nominative, un avis est en outre inséré au Bulletin des annonces légales obligatoires. Le dépôt au greffe prévu à l'article L. 236-6 et la publicité prévue au présent article ont lieu trente jours au moins avant la date de la première assemblée générale appelée à statuer sur l'opération ou, le cas échéant, pour les opérations mentionnées à l'article L. 236-11, trente jours au moins avant que l'opération ne prenne effet. Si la transmission universelle du patrimoine de la personne morale absorbée à la personne morale absorbante dispense de l'obligation d'opérer une signification aux tiers du transfert des éléments d'actif, les opérations de fusion et de scission, comme toute modification statutaire, ne leur sont opposables qu'après accomplissement des formalités de publicité précitées. En l'espèce, M. [S] et Mme [T] produisent la copie d'un congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction signifié le 9 mars 2021 à la " SASU PV RESIDENCES & RESORT France n° Siret 508321155 ". La défenderesse soutient que ce congé est nul au motif que cette société n'était plus partie au bail lors de la signification du congé, ce compte tenu d'un apport partiel d'actif fait à son profit. Elle verse aux débats, d'une part, un projet de traité d'apport partiel d'actif daté du 16 décembre 2020 aux termes duquel la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE s'est obligée à apporter à la SAS PV-CP CITY l'intégralité des éléments d'actif et de passif afférents à sa branche complète et autonome d'activité d'exploitation et de gestion de résidences ou hôtels de tourisme, résidences hôtelières ou para-hôtelières se rapportant à l'activité " City ", en ce compris la résidence de tourisme située à [Localité 4], ainsi que la distribution des produits " City ". Les parties au projet ont fixé la date d'entrée en jouissance de la SAS PV-CP CITY au 1er février 2021 et ont convenu de soumettre l'apport partiel d'actif au régime des scissions. Il en résulte que la SAS PV-CP CITY s'est trouvée substituée, depuis le 1er février 2021, dans tous les droits, biens et obligations de la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE afférents à l'activité d'exploitation et de gestion de résidences ou hôtels de tourisme, incluant le droit au bail conclu avec M. [S] et Mme [T]. La SAS PV-CP CITY verse aux débats, d'autre part, un avis publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 23 décembre 2020 concernant la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE aux termes duquel il est fait état d'un " projet commun de scission nationale " avec la SAS PV-CP CITY daté du 16 décembre 2020 et précisant que le projet a été déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris le 18 décembre 2020. Il en résulte que l'apport partiel d'actif a fait l'objet d'une publicité trente jours au moins avant que l'opération ne prenne effet, soit dans les conditions prévues par l'article R.236-2 précité, et, par conséquent qu'il était opposable à M. [S] et Mme [T] à compter du 23 décembre 2020. Ces derniers ne peuvent donc soutenir qu'ils ignoraient l'existence d'une transmission à la SAS PV-CP CITY, à compter du 1er février 2021, du contrat de bail conclu avec la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE. Par conséquent, le congé délivré le 9 mars 2021 à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE, qui n'était plus partie au contrat, est entaché d'une cause de nullité pour irrégularité de fond, étant relevé qu'il est indifférent que la SAS PV CP CITY ait par la suite pu remettre les clés de l'appartement aux bailleurs ou s'abstenir de payer les provisions sur charges puisque les conditions de validité d'un acte s'apprécient au jour de sa réalisation et non en considération de faits postérieurs, la nullité n'étant pas susceptible de régularisation. Sur la demande de résiliation du contrat de bail commercial Selon l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l'article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SAS PV CP CITY ne conteste pas que plusieurs loyers dus en exécution du contrat conclu avec M. [S] et Mme [T] sont restés impayés. D'une part, il ressort d'un jugement versé aux débats rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 16 mars 2023 qu'elle a été condamnée à payer aux bailleurs la somme de 10 910,25 euros à titre d'arriérés de loyers, pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le 7 novembre 2021. Il n'est pas sérieusement contesté que cette condamnation a été exécutée le 9 mai 2023, par le paiement d'une somme de 10 981,74 euros au moyen d'un virement CARPA. En effet, si les bailleurs soutiennent qu'aucun loyer ne leur a été payé, ils précisent également qu' " à ce jour les loyers ne sont plus payés depuis le 1er octobre 2023 (souligné) ". Par ailleurs, leur demande de condamnation au paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation ne porte que sur le dernier trimestre de l'année 2023 et sur les quatre trimestres de l'année 2024. Il résulte de ces éléments que les loyers dus pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le 7 novembre 2021 n'ont été payés que le 9 mai 2023, à la suite d'un jugement de condamnation. D'autre part, M. [S] et Mme [T] soutiennent que les loyers dus entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024 ne leur ont pas été payés. Sur ce point, la SAS PV CP CITY affirme leur avoir adressé plusieurs chèques jamais encaissés et avoir demandé à plusieurs reprises qu'ils lui communiquent un RIB afin de procéder au paiement des loyers. Force est toutefois de constater qu'aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir l'envoi de tels chèques, qu'il résulte par ailleurs de courriels produits par le bailleur que ce moyen de paiement n'est plus utilisé depuis le 1er avril 2023. Enfin, la SAS PV CP CITY ne justifie pas comme elle le prétend avoir demandé à plusieurs reprises à M. [S] et Mme [T] de lui communiquer un RIB, puisque le destinataire des courriels produits pour en justifier, datés des 29 avril et 6 mai 2024, n'est pas mentionné. Dès lors, la SAS PV CP CITY ne justifie pas avoir payé les loyers dus entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, pour un montant non contesté de 11 500 euros, ni d'ailleurs avoir consigné une somme équivalente susceptible de corroborer les difficultés qu'elle prétend avoir rencontrées. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est établi que la SAS PV-CP CITY a manqué à son obligation de paiement des loyers, soit l'obligation principale mise à sa charge dans le cadre du contrat de bail, dès le début de la relation contractuelle et jusqu'au 31 décembre 2024 au moins. Le tribunal relève que les sommes finalement payées ne l'ont été qu'en exécution d'un jugement de condamnation, qu'elles ne concernent pas les loyers postérieurs à la date de restitution du bien loué et qu'elles constituent une part négligeable de l'ensemble des sommes dues à M. [S] et Mme [T]. Une telle inexécution, compte tenu de sa durée, ne peut être justifiée par les conséquences que l'épidémie de Covid-19 a pu avoir sur l'activité de la SAS PV-CP CITY ou par le litige opposant les parties et ayant conduit à la saisine du juge des référés. Elle ne peut davantage être couverte par une compensation avec la somme de 13 000 euros à laquelle M. [S] et Mme [T] ont été condamnées à titre de provision de dommages et intérêts pour trouble de jouissance puisque le juge des référés ne l'a pas prévu dans sa décision et que les demandeurs n'ont donné aucun accord en ce sens. Il en résulte que la SAS PV CP CITY a commis une inexécution suffisamment grave de son obligation de payer les loyers, justifiant de prononcer la résiliation du contrat de bail. Cette résiliation prendra effet au jour du présent jugement à défaut de demande contraire des parties. Sur la demande d'expulsion de la SAS PV CP CITY Compte tenu de la résiliation du contrat de bail, il convient d'ordonner à la SAS PV CP CITY de libérer les lieux. A défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SAS PC-CP CITY ou de tous occupants de son chef postérieurement à la résiliation du contrat de bail justifie que cette société soit condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, jusqu'à la leur libération effective. Sur la demande de paiement des loyers échus Ainsi qu'il a été vu, la SAS PV CP CITY ne justifie pas avoir payé les loyers dus en exécution du contrat de bail pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, pour un montant total non contesté de 11 500 euros. Il convient par conséquent de la condamner à payer cette somme à M. [S] et Mme [T] à titre de loyers impayés. Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts Sur l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter Selon l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Aux termes de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, l'obligation pour le bailleur de payer une indemnité d'éviction au preneur en l'absence de renouvellement du bail est prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce. Elle fait partie intégrante du statut des baux commerciaux. La soumission du bail à ce statut est rappelée à l'article 1er selon lequel : " Le Bailleur donne à bail à loyer au Preneur qui accepte conformément aux articles L145-1 et suivants du nouveau Code de Commerce et les textes ultérieurs subséquents, les locaux aménagés ci-après désignés à l'article 3. " M. [S] et Mme [T] ne peuvent donc prétendre avoir ignoré les obligations mises à leur charge du fait de la conclusion du bail, en particulier celle de payer une indemnité d'éviction en cas de refus du renouvellement. Le preneur n'avait donc aucune obligation de les informer sur l'existence d'une telle obligation préalablement à la conclusion du bail. M. [S] et Mme [T] doivent donc être déboutés de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY au paiement d'une somme de 130 000 euros en réparation d'une perte de chance de ne pas contracter. Sur l'indemnisation d'un préjudice moral Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, M. [S] et Mme [T] sollicitent la condamnation de la SAS PV-CP CITY au paiement d'une somme de 15 000 euros en réparation d'un préjudice moral. Force est cependant de constater qu'aucun développement n'est fait sur ce chef de demande et que l'existence d'un tel préjudice comme celle d'un lien de causalité entre la faute reprochée à la SAS PV-CP CITY et le dommage ne sont pas établies. Cette demande sera donc rejetée. Sur l'indemnisation d'un préjudice consécutif à une résistance abusive Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, M. [S] et Mme [T] expliquent que " la multitude des procédures engagés par la société PV CP CITY associé au non paiement des loyers alors même que les concluants supportent les charges, leur crédit et toutes les contraintes qui s'y associent les affectent sérieusement. " Or le fait pour la SAS PV-CP CITY d'engager une ou plusieurs procédures dans le cadre du litige qui l'oppose aux demandeurs ne constitue pas une résistance à l'exécution de ses obligations contractuelles, étant relevé que la seule procédure judiciaire à son initiative mise en évidence par les pièces versées aux débats est celle qui visait à obtenir la condamnation de M. [S] et Mme [T] à remettre les clés du bien loué sous astreinte et à payer une provision en réparation d'un préjudice de jouissance, demandes auxquelles il a été fait droit par le juge des référés. En outre, il n'est pas établi que les difficultés relatives au paiement des charges et des échéances d'un prêt ainsi que les autres contraintes auxquelles les demandeurs font référence, sans plus de précision, sont distincts du préjudice éventuellement causé par le retard de la SAS PV-CP CITY dans son obligation de paiement des loyers. Au regard de ses éléments, M. [S] et Mme [T] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Ainsi qu'il a été vu, l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il n'est pas sérieusement contesté par M. [S] et Mme [T] que la SAS PV-CP CITY a été privée de la jouissance du bien loué à compter du mois de novembre 2021, pendant une durée de 23 mois, jusqu'au 2 octobre 2023. S'ils se prévalent toujours d'une remise volontaire des clefs du bien par le preneur, les pièces sur lesquelles ils s'appuient pour en justifier (" Pièces 15 et 49 de Mr [F] " et " Pièce n°50 Mr [F] ") ne sont pas versées aux débats. Par ailleurs, il est établi par un jugement du tribunal judiciaire de Meaux rendu le 2 août 2024 et par un arrêt rendu entre les mêmes parties par la cour d'appel de Paris le 7 juillet 2023 versés aux débats que la pièce n°50 est relative à un procès-verbal de constat daté du 20 avril 2023 qui comporte la retranscription d'un message audio adressé à une personne tierce à la relation contractuelle et qui ne permet pas de conclure à l'existence d'une remise volontaire des clés aux bailleurs. Ainsi, en l'état des éléments produits par les parties, il est établi que M. [S] et Mme [T] ont manqué à leur obligation de délivrance du bien donné à bail pendant une période de 23 mois et que la SAS PV-CP CITY a été privée de la possibilité d'exploiter le bien pendant cette durée. M. [S] et Mme [T] doivent donc être tenus d'indemniser le préjudice subi par la SAS PV-CP CITY de perte de chance de percevoir des loyers dans le cadre d'une telle exploitation. Pour justifier du quantum de sa demande, la défenderesse se fonde sur un rapport d'expertise établi à sa demande par le cabinet d'experts immobiliers Robine & associés et dont l'objet était d'estimer le montant d'une indemnité d'éviction. La somme réclamée résulte du produit suivant : = CA TTC mensuel réalisé sur le bien x durée de l'éviction = 491 502 X 23 mois = 11 304 546 euros. Or le chiffre d'affaires revendiqué n'est pas le chiffre d'affaires mensualisé d'un appartement, mais est relatif à des milliers de nuitées. L'évaluation est donc manifestement incohérente. L'évaluation sera donc retraitée selon les principes suivants : - La durée d'éviction doit être exprimée en nuitées. Les parties ne discutent pas la remise des clés intervenue le 2 octobre 2023. La période de 23 mois doit donc être prise en considération. Toutefois, il convient d'affecter à cette durée un taux de remplissage car retenir les 23 mois (soit 23 × 30 nuitées) revient à dire que le taux de remplissage du local est de 100 % sur la période, ce qui n'est pas réaliste. Compte tenu des éléments issus du rapport d'expertise, en particulier la localisation de la résidence, son accessibilité mais également la forte concurrence environnante, un taux de remplissage de 50 % sera retenu. - Sur le chiffre d'affaires, il ressort en page 15 du rapport d'expertise que l'offre commerciale de la SAS PV-CP CITY comprend des tarifications de nuitées variables et non seulement les prix maximums mentionnés dans ses conclusions. S'agissant d'un appartement de 5 personnes comparables à celui des demandeurs, le prix moyen TTC d'une nuitée est de 136 euros. Toutefois, s'agissant du calcul de dommages et intérêts, il convient de déduire de ce montant le coût de la TVA pour retenir le montant HT de la nuitée soit la somme de 136 / 1,2 = 113,34 euros. - A cela s'ajoute le fait qu'il n'existe pas d'identité entre le préjudice de jouissance et la perte de chiffre d'affaires HT en ce que certaines charges n'ont pas été exposées à raison de la privation de jouissance (frais de ménage, frais de chauffage et d'électricité réduits, achats, pressing, commissions bancaires sur les opérations non effectuées, etc.). Le tribunal ne disposant pas des éléments précis lui permettant d'apprécier la minoration intervenue à raison de ces charges non exposées, il y a lieu d'arrêter un taux de minoration à 20%. - Enfin, la réalisation d'un chiffre d'affaires n'est jamais certaine. Un coefficient de perte de chance doit s'appliquer à hauteur de 90%. Sous le bénéfice de ces observations, le préjudice peut être arrêté ainsi qu'il suit : Préjudice = Nuitées évincées x Marge non réalisée par nuitée dans laquelle Nuitées évincées = nuitées x taux de remplissage = 23 (mois) X 30 (jours) X 0,5 (remplissage à 50 %) = 345 Marge non réalisée par nuitée = prix HT de la nuitée - charges liées à l'exploitation X coefficient de perte de chance = 113,34 × 0,8 × 0,9 = 113,33 × 0,8 × 0,9 = 81,61 soit un préjudice = 345 × 81,61 = 28 155,45 euros Au regard de ces éléments, M. [S] et Mme [T] doivent être condamnés in solidum à payer à la SAS PV-CP CITY la somme de 28 155,45 euros à titre de dommages et intérêts, dont à déduire les éventuelles sommes déjà payées à titre de provisions. Sur la demande reconventionnelle en compensation Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Selon l'article 1347-1 alinéa 1er du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Enfin, l'article 1348 du code civil dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. En l'espèce, la créance de M. [S] et Mme [T] correspondant aux loyers impayés pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, d'un montant de 11 500 euros, présente les critères de fongibilité et de certitude requis par les textes susvisés, de même que celle de la SAS PV-CP CITY correspondant aux dommages et intérêts dus en réparation de son préjudice de jouissance, d'un montant de 22 524,36 euros. Dans ces conditions, il convient d'ordonner la compensation de ces deux créances. Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Compte tenu des succombances respectives des parties, M. [S] et Mme [T] et la SAS PV-CP CITY seront tenus, chacun pour moitié, au paiement des dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes de condamnation au paiement des frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n'en dispose autrement ou que le juge écarte l'exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'est pas établi que l'exécution provisoire de la présente décision est incompatible avec la nature de l'affaire. En particulier, aucun des éléments versés aux débats ne permet d'affirmer que la résiliation judiciaire du bail aura des conséquences manifestement excessives pour la SAS PV-CP CITY. Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DIT que le congé délivré le 9 mars 2021 par M. [B] [S] et Mme [N] [T] à la société PV RESIDENCE & RESSORT France concernant le bail commercial de l'appartement n°372 (lot n°155) d'une résidence de tourisme située [Adresse 3] à [Localité 4] est nul ; PRONONCE la résiliation du bail commercial de l'appartement n°372 (lot n°155) d'une résidence de tourisme située [Adresse 3] à [Localité 4] conclu entre M. [B] [S], Mme [N] [T] et la société PV RESIDENCE & RESSORT, aux droits de laquelle vient la SAS PV-CP CITY ; ORDONNE à la SAS PV-CP CITY de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l'appartement n°372 (lot n°155) situé dans la résidence de tourisme, [Adresse 3] à [Localité 4] ; DIT qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; CONDAMNE la SAS PV-CP CITY à payer à M. [B] [S] et Mme [N] [T] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des locaux ; CONDAMNE la SAS PV-CP CITY à payer à M. [B] [S] et Mme [N] [T] la somme de 11 500 euros à titre de loyers impayés pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024 ; DEBOUTE M. [B] [S] et Mme [N] [T] de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY à leur payer la somme de 130 000 euros en réparation d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter ; DEBOUTE M. [B] [S] et Mme [N] [T] de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation d'un préjudice moral ; DEBOUTE M. [B] [S] et Mme [N] [T] de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE in solidum M. [B] [S] et Mme [N] [T] à payer à la SAS PV-CP CITY la somme de 28 155,45 euros en réparation de son préjudice de jouissance, dont à déduire les éventuelles sommes payées à titre de provisions ; ORDONNE la compensation entre la créance de M. [B] [S] et Mme [N] [T] correspondant aux loyers impayés pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, d'un montant de 11 500 euros, et la créance de la SAS PV-CP CITY correspondant aux dommages et intérêts dus en réparation de son préjudice de jouissance, d'un montant de 28 155,45 euros ; CONDAMNE M. [B] [S] et Mme [N] [T], d'une part, et la SAS PV-CP CITY, d'autre part, à payer chacun la moitié des dépens ; DEBOUTE M. [B] [S] et Mme [N] [T] de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SAS PV-CP CITY de sa demande de condamnation de M. [B] [S] et Mme [N] [T] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [B] [S], Mme [N] [T] et la SAS PV-CP CITY de leur demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire du présent jugement. LE GREFFIER LE PRESIDENT