Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 novembre 2024, 23/08269

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024 Chambre 6/Section 4 AFFAIRE: N° RG 23/08269 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XZX3 N° de MINUTE : 24/00659 Monsieur [R] [N] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212 Madame [O] [P] épouse [N] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212 DEMANDEURS C/ Société SCCV [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1850 S.A.S. PROMOTION PICHET [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1850 S.A.R.L. PROMOBAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1850 DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l'article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier. DÉBATS Audience publique du 7 Octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 4 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié reçu le 28 novembre 2019, la SCCV [Adresse 6] a vendu en l'état futur d'achèvement, à Monsieur [R] [N] et Madame [O] [P] épouse [N], un appartement et un parking (lots n°46 et 191) dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 5], la livraison étant prévue au 2e trimestre 2021. La livraison est intervenue le 30 juin 2022. C'est dans ce contexte que, par actes d'huissier enrôlés le 11 juillet 2023, à Monsieur [R] [N] et Madame [O] [P] épouse [N] ont fait assigner la SCCV [Adresse 6], la SAS PROMOTION PICHET et la SARL PROMOBAT devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire, avec capitalisation des intérêts et exécution provisoire, à leur payer, outre les dépens, les sommes suivantes : · 12.942 € au titre du préjudice locatif ; · 10.000 € au titre de leur préjudice moral ; · 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la SCCV engage sa responsabilité, solidairement avec ses associées Promotion Pichet et Promobat au sens de l'article L211-2 du code de la construction et de l'habitation, pour manquement à son obligation de livrer l'immeuble dans le délai contractuellement prévu, conformément à l'article 1601-1 du code civil ; que les causes de retard invoquées en défense ne sont pas justifiées, en tout cas pas dans leur quantum ; que chaque cause de retard alléguée doit être de gravité suffisante pour pouvoir reporter la date de livraison, preuve non rapportée en l'espèce, s'agissant d'événements courants pour la vie d'un chantier ; que la crise sanitaire ne présente pas les caractères de la force majeure, si ce n'est sur une courte période courant 2020 ; que l'expertise judiciaire constitue un événement courant pour un chantier ; que leur préjudice correspond à l'impossibilité de pouvoir louer les biens acquis et aux tracas liés au présent litige. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 juin 2024, la SCCV [Adresse 6], la SAS PROMOTION PICHET et la SARL PROMOBAT demandent au tribunal de rejeter les prétentions adverses, en tout cas en ce qu'elles sont dirigées contre les sociétés Promobat et Promotion Pichet, et de condamner le demandeur aux dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions et au visa des articles 1103, 1231-1 et 1218 du code civil ainsi que de l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, elles soutiennent que l'existence d'un éventuel retard de livraison doit être déterminée à partir de la date de livraison mentionnée dans l'acte authentique de vente (soit le 30 juin 2021) ; qu'il convient en outre de tenir compte des éventuelles causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que définies par le contrat, lequel précise en outre que ces causes peuvent être justifiées par simple lettre du maître d'œuvre, et qu'elles induisent un report du délai égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier ; que ce cadre juridique est validé par la jurisprudence, qui a écarté le moyen selon lequel il s'agirait de clauses abusives ; qu'en l'espèce, une information régulière des difficultés rencontrées a été donnée aux acquéreurs, certificats du maître d'œuvre Ecotech, indépendant, à l'appui ; que 69 jours d'intempéries sont ainsi justifiés, notamment avec les relevés météorologiques utiles ; que le confinement ordonné à l'occasion de la crise sanitaire a induit un retard de 104 jours ouvrés, s'agissant d'un cas de force majeure, le législateur ayant du reste accordé aux contribuables acquéreurs en VEFA un report de 261 jours pour continuer à bénéficier de la déduction fiscale promise ; que la présence du RER A en sous-sol du terrain a nécessité une visite préalable de la RATP qui n'est intervenue que le 14 novembre 2018 alors qu'elle avait été réclamée depuis juillet 2017, le fisc ayant reconnu un retard légitime de 220 jours à ce titre ; que les travaux de raccordement du réseau de concessionnaire gaz ont également été décalés de 91 jours ; que des difficultés d'approvisionnement justifiées par une attestation du maître d'œuvre Ecotech ont entraîné une suspension de 84 jours ouvrés ; que cumulés, ces jours de retard légitiment le retard de livraison subi. Subsidiairement, les défenderesses font valoir que le préjudice de jouissance n'est pas justifié dès lors que si le demandeur n'a pas immédiatement perçu de loyers, en contrepartie un report corrélatif de l'amortissement du prêt ; que le préjudice moral doit être écarté, dans la mesure où les acquéreurs ont été constamment accompagnés et informés ; que la responsabilité de Promotion Pichet et Promobat en leur qualité d'associées de la SCCV n'est que subsidiaire et ne peut ainsi être recherchée directement. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 07 octobre 2024. A l'audience du 7 octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS

DE LA DÉCISION A titre liminaire Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463). Sur les demandes principales L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu'il s'agisse de l'admission de la preuve par simple attestation du maître d'œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212). Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l'espèce, l'acte authentique de vente du 28 novembre 2019, produit par la SCCV, mentionne une date de livraison « dans le courant du 2e trimestre 2021 » au plus tard, soit le 30 juin 20210, « sauf cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension du délai ». Bien qu'aucune des parties n'ait jugé utile de produire le moindre document justifiant de la livraison des biens des époux [N], elles s'accordent à indiquer que la livraison est intervenue le 30 juin 2022, soit un retard de livraison de 365 jours. L'acte authentique de vente du 28 novembre 2019 prévoit néanmoins, pages 38 et 39, que : « Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime. Pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai : - les intempéries retenues par le maître d'oeuvre, gênant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble, (…) - les difficultés d'approvisionnement, (…) - les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides, - les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, découvert de site archéologique, de poche d'eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d'une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, - les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux, (…) S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ». La clause de référence à un certificat du maître d'œuvre d'exécution doit trouver application, en ce que le maître d'œuvre d'exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l'espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d'avoir un avis utile sur l'existence et la portée d'événements susceptibles d'affecter la date de livraison. Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV invoque : - 69 jours d'intempéries, qu'il y a lieu de retenir s'agissant d'un motif dont la nature et la preuve, une attestation du maître d'œuvre d'exécution et une compilation par la FFB des relevés de la station météorologique de [Localité 7] sur la période en cause, dont le contenu n'est pas contesté, sont conformes au contrat ; - 104 jours liés à l'impact des mesures gouvernementales décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de covid 19, qu'il y a lieu de retenir, s'agissant d'un motif dont la nature, injonctions administratives de suspendre les travaux et difficultés d'approvisionnement subséquentes, ainsi que la preuve, une attestation du maître d'oeuvre d'exécution, sont conformes au contrat ; - 3 mois liés un retard de raccordement au réseau de gaz par GRDF ; qu'il y a lieu de retenir, s'agissant d'un motif dont la nature, un retard de la mise disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides, ainsi que la preuve, une attestation du maître d'oeuvre d'exécution, sont conformes au contrat, sans qu'il y ait toutefois lieu en plus à doublement, dès lors que le maître d'oeuvre indique expressément que l'impact effectif sur le chantier est de deux mois. Au total, la SCCV justifie d'au moins 437 jours (3 mois + ((69+104) x 2)) de report légitime de la date de livraison, sur les 365 jours séparant le 30 juin 2021, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 30 juin 2022, date de livraison. La responsabilité de la SCCV n'a donc pas lieu d'être exposée et par voie de conséquence, les demandes indemnitaires des époux [N] seront rejetées. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, les époux [N] seront condamnés aux entiers dépens de la procédure. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tiréees des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de ne faire à aucune demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE Monsieur [R] [N] et Madame [O] [P] épouse [N] de l'ensemble de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [R] [N] et Madame [O] [P] épouse [N] aux dépens ; DÉBOUTE toutes les parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ÉCARTE l'exécution provisoire de la présente décision ; DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ; La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier. La greffière, La présidente,