Tribunal judiciaire de Bobigny, 26 juin 2025, 25/02895

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1] REFERENCES : N° RG 25/02895 N° Portalis DB3S-W-B7J-22EP Minute : 764/25 S.A. ICF LA SABLIERE SA D'HLM Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE C/ Madame [W] [P] éps [I] [G] Monsieur [C] [I] [G] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me EL YAAGOUBI Copie délivrée à : MME [P] M. [I] [G] Le 26 Juin 2025 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. ICF LA SABLIERE SA D'HLM dont le siège social est sis [Adresse 2], Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [W] [P] épouse [I] [G], demeurant [Adresse 3] Non comparante Monsieur [C] [I] [G], demeurant [Adresse 4] Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 2 janvier 2019, la société ICF La Sablière a donné à bail à Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 356,59 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 162,07 €. Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF La Sablière a fait signifier à Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G], par exploit de commissaire de justice du 27 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 140,57 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la société ICF La Sablière a fait assigner Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. La société ICF La Sablière, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ; o ordonner l'expulsion immédiate de Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; o autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; o condamner solidairement Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] à payer : ? la somme de 5 826,10 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 21 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; ? une somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l'assignation et de tous les frais rendus nécessaires par la présente procédure ; Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 janvier 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, que dès lors leur expulsion doit être ordonnée. M. [C] [I] [G], comparant, indique que Mme [W] [P] épouse [I] [G] a quitté le logement. Il indique également avoir entamé des démarches pour divorcer. Il ne souhaite pas se maintenir dans le logement. Il reconnaît sa dette mais n'est pas en mesure de proposer de la régler de manière échelonnée. Mme [W] [P] épouse [I] [G], assignée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu. Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 22 avril 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le locataire a 4 enfants à charge, qu'il travaille comme agent d'accueil et que Mme [W] [P] épouse [I] [G] a quitté le logement. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [W] [P] épouse [I] [G] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 janvier 2019 que Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] doivent payer un loyer d'un montant de 356,59 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 162,07 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 541,11 euros. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] restaient devoir la somme de 5 576,93 € euros à la date du 21 avril 2025, terme de mars 2025. Toutefois, des frais ont été ajoutés pour un montant de 54,34 euros (ASS LNA) et 38,10 euros (FR ENQ SOC) de sorte que le montant de la dette doit être ramenée à la somme de 5 484,49 euros. En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] au paiement d'une somme de 5 484,49 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 avril 2025, terme de mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 140,57 euros à compter du 27 septembre 2024, sur la somme de 1 803,91 € à compter du 3 janvier 2025 et sur le surplus à compter du 26 juin 2025, date du jugement. En application de l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail contient une clause en ce sens à l'article 10. o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. En l'espèce, le bail conclu le 2 janvier 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 140,57 €. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024. L'expulsion de Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'autoriser leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique. o Sur les modalités de l'expulsion L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 novembre 2024 constitue une faute civile. Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 2 janvier 2019. Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Le dernier loyer appelé s'élevant à la somme de 541,11 € En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois d'avril 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux. En effet, l'indemnité d'occupation courant du 28 novembre 2024, au 31 mars 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges. o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la société ICF La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice. Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée. o Sur les mesures de fin de jugement Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2024 et de l'assignation du 3 janvier 2025. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2019 entre la société ICF La Sablière et Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ; CONDAMNE solidairement Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] à verser à la société ICF La Sablière la somme de 5 484,49 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 avril 2025, terme de mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 140,57 euros à compter du 27 septembre 2024, sur la somme de 1 803,91 € à compter du 3 janvier 2025 et sur le surplus à compter du 26 juin 2025, date du jugement ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE in solidum Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] à payer à la société ICF La Sablière l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du mois d'avril 2025, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; DEBOUTE la société ICF La Sablière de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] à payer à la société ICF La Sablière une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [W] [P] épouse [I] [G] et M. [C] [I] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 26 juin 2025. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION