Tribunal judiciaire de Paris, 25 janvier 2024, 23/04637

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florian DUCHMANN La société "SCI CAZAUGA" Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04637 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAE N° MINUTE : 5/TJ JUGEMENT rendu le jeudi 25 janvier 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE ARAGO dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887 DÉFENDERESSE La société "SCI CAZAUGA", dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Domitille RENARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 octobre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier Décision du 25 janvier 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04637 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HAE EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société AGENCE ARAGO a fait citer la société SCI CAZAUGA devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes avec exécution provisoire : - 4355, 39 euros, au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts légaux à compter du 30 septembre 2021, date du premier commandement, à défaut à compter du 20 octobre 2021 ou du 4 novembre 2022, en tout état de cause à compter de la signification de l'assignation, avec capitalisation des intérêts, - 416, 43 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 1500 euros à titre de dommages-intérêts, - 2000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, aux entiers dépens de l'instance. A l'audience du 9 octobre 2023 à laquelle l'affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société SCI CAZAUGA, régulièrement citée en l'étude de commissaire de justice n'a pas comparu et n'a pas été repré

MOTIFS

S charges de copropriété et de travaux En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], verse notamment aux débats les pièces suivantes : - la justification de la qualité de copropriétaire de la société SCI CAZAUGA des lots n°3 et 5 de la copropriété, - les procès-verbaux et attestations de non recours s'agissant des assemblées générales du 5 novembre 2020, 23 juin 2021, 16 juin 2022 ayant : ➔approuvé les comptes des exercices de 2019 à 2021 inclus, ➔voté le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, ➔voté les travaux de réparation de la fissure au-dessus du porche (appel le 1er octobre 2021) et la reprise des fissures sur l'arrière cour (fonds Alur) - les justificatifs des appels de charges sur la période concernée, - un décompte arrêté aux écritures du 1er janvier 2023 incluses, mentionnant un solde débiteur de charges et frais de 4955, 22 euros et de 4538, 79 euros hors frais, - le contrat de syndic conclu avec l'Agence Arago du 23 juin 2021 au 22 juin 2024, - une mise en demeure d'avocat du 11 juillet 2022 pour avoir paiement de la somme de 3747, 58 euros, avec preuve d'envoi, - une mise en demeure du syndic du 20 octobre 2021 avec preuve d'envoi pour obtenir le paiement de la somme de 5507, 24 euros, - un commandement de payer du 30 septembre 2021, afin d'obtenir paiement de la somme au principal de 4795, 86 euros, - un commandement de payer du 4 novembre 2022, afin d'obtenir paiement de la somme au principal de 4219, 89 euros. Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de la société SCI CAZAUGA au titre de l'arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 1er janvier 2023, appel de provisions du 1er trimestre 2023 inclus, soit une somme de 4538, 79 euros. Sur les frais Concernant les frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent s'entendre comme ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d'existence de la mise en demeure préalable. Les frais postérieurs à la mise en demeure ne sont pas nécessaires. En outre, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Enfin, le syndic doit justifier de l'envoi effectif des lettres de mise en demeure et de relance. En l'espèce, il est justifié de la signification d'un commandement de payer le 30 septembre 2021 valant mise en demeure et de l'envoi d'un courrier de mise en demeure le 20 octobre 2021, cette seconde mise en demeure, délivré quelques jours après la signification du commandement de payer n'apparaissant pas nécessaire. Le commandement de payer du 4 novembre 2022, signifié un an plus tard peut être retenu comme frais nécessaire. Toutefois, les deux commandements valant mise en demeure seront facturés au tarif prévu comme tel par le contrat de syndic soit la somme de 45, 73 euros, la forme d'un courrier recommandé suffisant. La somme due au titre des frais sera donc retenue à hauteur de 45, 73 euros x 2 soit 91, 46 euros. Au final, il convient de condamner la société SCI CAZAUGA au paiement de la somme de 4630, 25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 à hauteur de 4219, 89 euros et de ce jour pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, dont la prise d'effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 5 juin 2023. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence de la société SCI CAZAUGA à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires est justifié. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société SCI CAZAUGA à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. la société SCI CAZAUGA, succombant, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, Condamne la société SCI CAZAUGA à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], la somme de 4630, 25 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux et frais, somme arrêtée au 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022 à hauteur de 4219, 89 euros et de ce jour pour le surplus, Prononce la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 5 juin 2023, Condamne la société SCI CAZAUGA à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, Condamne la société SCI CAZAUGA à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la société SCI CAZAUGA aux dépens, Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRESIDENT