Tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, 25/03171

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me [Z] Copies certifiées conformes délivrées le: à Me [Z] ■ Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG N° MINUTE : Assignation du : 03 Mars 2025 JUGEMENT rendu le 18 Juin 2026 DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par son syndic en execice REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne LAFORET IMMOBILIER, SARL, agissant poursuites et diligencesde son représentant légal domicilié audit siège. [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635 DÉFENDEUR La S.C.I. EUROMUR [Adresse 4] [Localité 3] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, DÉBATS À l'audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI EUROMUR est propriétaire des lots de copropriété n°15, 56 et 58 d'un immeuble situé au [Adresse 1] - [Adresse 5] à Paris 11ème. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juin 2023 et présentée au destinataire le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI EUROMUR de payer la somme de 4 986,50 euros au titre des charges de copropriété. Par exploit d'huissier signifié le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à Paris 11ème a fait assigner la SCI EUROMUR en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. * Aux termes de cet acte d'assignation, et au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1217, 1231-1, 1240 et 2374-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 11.784,21 euros, à titre d'arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 21 janvier 2025, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR en date du 28 juin 2023 ; CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR du 28 juin 2023 ; Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG CONDAMNER la société EUROMUR aux frais nécessaires, justifiés et exposés par le Syndicat des Copropriétaires, s'élevant à la somme de 2.395,16 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d'administration ; En tout état de cause, CONDAMNER la société EUROMUR aux entiers dépens de la présente procédure ; ORDONNER la capitalisation des intérêts ; CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le Syndicat des Copropriétaires supporte les frais non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ; ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. » Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI EUROMUR n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI EUROMUR est propriétaire des lots n°15, 56 et 58 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] - [Adresse 5] à Paris 11ème. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 2022, 2023, et 2024, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 21 janvier 2025. Dès lors qu'un syndicat des copropriétaires produit, comme en l'espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI EUROMUR présente un solde débiteur de 9971,36 euros, déduction faite des frais de recouvrement (13 368,52 euros - 3 397,16 euros), lesquels seront examinés infra. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG La SCI EUROMUR ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9971,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 21 janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit le 4 juillet 2023, valant interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du code civil. Aucun élément ne justifie que le taux légal soit majoré de 5 points comme le demande le syndicat des copropriétaires. Au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il convient de rappeler qu'une somme de 3 397,16 euros au titre des frais de recouvrement a été déduite de la somme principale comme exposé précédemment. Toutefois, le syndicat des copropriétaires n'a versé au dossier qu'un état des frais établi par le syndic. Aucune facture ou tout autre justificatif n'a été communiqué afin de vérifier la réalité de ces frais qu'il prétend avoir exposés. Il est à relever que dans les divers décomptes produits, le syndicat des copropriétaires a notamment inclus des honoraires d'avocat qui relèvent des frais irrépétibles et des frais d'huissiers qui constituent des dépens, lesquels ne sont pas indemnisables au titre des frais de recouvrement au sens du texte susvisé. Il convient également de rappeler que s'agissant des frais du syndic pour le suivi du dossier, les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d'administration de la copropriété, et qu'ils doivent être rejetés en ce qu'ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ». En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de la carence fautive et récurrente de la SCI EUROMUR. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n'est établi par le demandeur. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI EUROMUR, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI EUROMUR sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à ce titre. Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI EUROMUR à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 5] à Paris 11ème les sommes de : 9971,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ; 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONDAMNE la SCI EUROMUR au paiement des entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente