Tribunal judiciaire de Marseille, 27 juin 2024, 23/07679

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 27 Juin 2024 GROSSE : Le 16 septembre 2024 à Me CLEMENT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 septembre 2024 à M. [E]. Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07679 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JJC PARTIES : DEMANDERESSE Madame [W] [M] épouse [U] née le 20 Septembre 1953 à [Localité 6] (13) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [O] [E] né le 03 Mars 1969 à [Localité 7] (LIBERIA) demeurant [Adresse 2] comparant EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé ayant pris effet le 03 juin 2017, Madame [W] [U] représentée par son mandataire CYTIA PARADIS a consenti à Monsieur [O] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 460 euros, outre 102 euros au titre des provisions pour charges. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [O] [E] le 28 décembre 2022 aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1 426,61 euros en principal. La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 29 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, dénoncé le 28 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [W] [M] épouse [U], représentée par son mandataire la SARL CITYA PARADIS, a fait assigner en référé Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux et de la protection et demandent au juge des référés de : - la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner le requis à verser à la requérante la provision de 2 007,88 euros comptes arrêtés au 06 octobre 2023 ; - condamner le requis au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus, depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux loués ; - condamner le requis à verser à Madame [W] [M] épouse [U] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - s'entendre condamner aux entiers dépens et aux frais d'exécution forcée en application de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 ; L'affaire a été appelée à l'audience du 15 février 2024. A l'audience, Madame [W] [M] épouse [U], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Monsieur [O] [E], comparaissant en personne, n'a pas contesté la dette locative. Il a demandé le renvoi du dossier à une audience ultérieure afin de justifier du paiement du loyer courant. Il a indiqué souhaiter rester dans les lieux. L'affaire a été renvoyé à l'audience du 27 juin 2026 date à laquelle A cette audience, Madame [W] [M] épouse [U], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 339,59 euros au 14 juin 2024, terme du mois de juin inclus. Monsieur [O] [E] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a déclaré percevoir entre 1200 euros et 1300 euros de revenus par mois et avoir 3 enfants à charge. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». I-Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est établi que l'assignation en date du 27 novembre 2023 a été dénoncée le 28 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience du 15 février 2024. Madame [W] [M] épouse [U] justifie en outre être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ; Par conséquent Madame [W] [M] épouse [U] est recevable en ses demandes. II - Sur le fond : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ; Le bail d'habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [E] le 28 décembre 2022 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 426,61 euros au titre des loyers et charges impayés ; Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ; Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2023 ; Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [O] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [E] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 631,40 euros. Madame [W] [M] épouse [U] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 339,59 euros au 14 juin 2024 ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 339,59 euros au 14 juin 2024, Monsieur [O] [E] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 339,59 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 14 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Monsieur [O] [E] sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir environ 1 300 euros par mois. Il ressort du décompte que le locataire a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois. Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette qui a diminué, le locataire ayant repris le paiement des loyers au jour de l'audience, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [O] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux, appartement sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, · Monsieur [O] [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [W] [M] épouse [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 631,40 euros à ce jour, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; Il convient en outre de condamner Monsieur [O] [E] à payer à Madame [W] [M] épouse [U] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du CPC. Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d'exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d'exécution forcée. La demande a ce titre sera rejetée. En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

: Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS Madame [W] [M] épouse [U], représentée par son mandataire la SARL CITYA PARADIS, recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 février 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à payer à titre provisionnel, à Madame [W] [M] épouse [U] représentée par son mandataire la SARL CITYA PARADIS, la somme de 339,59 euros correspondant aux loyers, accessoires, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 14 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 inclus; AUTORISONS Monsieur [O] [E] à se libérer de ladite somme sur une durée de 12 mois, par mensualités de 28,29 euros, le solde étant dû à la 12ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ; DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets. - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. - qu'à défaut par Monsieur [O] [E] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter l'appartement sis [Adresse 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par la bailleresse ; - Monsieur [O] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 631,40 euros à ce jour, et ce jusqu'à la libération complète des lieux ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à payer la somme de 200 euros à Madame [W] [M] épouse [U] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [O] [E] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE