Tribunal judiciaire de Béziers, 28 mai 2026, 25/00031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] MINUTE N° 26/300 AFFAIRE : N° RG 25/00031 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PMA Jugement Rendu le 28 Mai 2026 DEMANDEUR : Monsieur [K] [E] auto-entrepreneur immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 415 134 782 né le 16 novembre 1977 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Maître Vanessa ARSLAN ARIKAN de la SELARL VAA AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS DEFENDERESSES : S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER S.A.R.L. AGI IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 798 458 741 prise en la personne de son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER S.A.S. [T] GESTION 1 immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 899 145 296 prise en la personne de son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 5] 3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties 3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties 1 copie dossier le [Localité 6] Représentée par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL : Sans débat en audience publique : Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l'article 805 du Code de Procédure Civile avec l'accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier. Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur : Joël CATHALA, Vice-Président, Julie LUDGER, Vice-Présidente, Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Vu l'ordonnance de clôture en date du 05 mars 2026 différée dans ses effets au 16 Mars 2026 ayant fixé l'audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Mars 2026 où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026 ; Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ; JUGEMENT : Rédigé par Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ******** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [K] [E] exerce l'activité de créateur culinaire sous l'enseigne « ALCHIMIE SELON [K] CHAP'S ». Par un premier acte sous seing privé du 22 novembre 2021, l'agence immobilière Agi Immobilier, mandataire de la société [T] Gestion 1, exploitant sous l'enseigne Century 21, et Monsieur [K] [E] ont conclu un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6], à usage de restaurant, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 7.800 euros. En un second acte sous seing privé du 16 février 2023, l'agence immobilière Agi Immobilier, mandataire de la société [T] Gestion 1, et Monsieur [K] [E] ont conclu un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7], à usage de salle de service de restaurant, moyennent un loyer annuel hors taxes et hors charges de 1.680 euros. La Société Agi Immobilier est assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de la compagnie Allianz. Monsieur [K] [E] a fait assigner la société Agi Immobilier, la société [T] Gestion 1 et la société Allianz aux fins de condamner les deux premières à lui payer diverses sommes outre la garantie de l'assureur à titre de dommages-intérêts, conséquences du manquement de la Société [T] Gestion 1 à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, du manquement de la Société Agi Immobilier à son obligation de conseil en considérant que le contrat de bail commercial du 22 novembre 2021 et celui du 16 février 2023 sont résolus aux torts exclusifs du bailleur à la date du 01/01/2024. Les défenderesses ont constitué avocats. La clôture est intervenue le 16 mars 2026. *** Selon le dispositif de ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2025, Monsieur [E] demande au tribunal de : « DIRE ET JUGER que la Société [T] GESTION 1 a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, DIRE ET JUGER que la Société AGI IMMOBILIER a manqué à son obligation de Conseil en sa qualité de professionnel de la location immobilière, DIRE ET JUGER que le contrat de bail commercial du 22 novembre 2021 et celui du 16 février 2023 sont résolus aux torts exclusifs du bailleur à la date du 01/01/2024. CONDAMNER la Société ALLIANZ, en sa qualité d'assureur, à relever et garantir la Société AGI IMMOBILIER de toute condamnation prononcée à son encontre. CONDAMNER, en conséquence, solidairement, la Société [T] GESTION 1, la Société AGI IMMOBILIER et la Société ALLIANZ à payer à Monsieur [K] [E] les sommes suivantes : - 3 500 euros de dommages-intérêts au titre des travaux inutilement engagés dans le local commercial quitté ; - 7 200 euros de dommages-intérêts au titre des frais engagés pour l'aménagement dans un nouveau local commercial ; - 5 650 euros au titre du préjudice de jouissance ; - 790 euros au titre du remboursement des dépôts de garantie versés lors de l'entrée dans les lieux. CONDAMNER solidairement, la Société [T] GESTION 1, la Société AGI IMMOBILIER et la Société ALLIANZ à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. DIRE que toute condamnation portera intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir. DEBOUTER la Société [T] GESTION 1, la Société AGI IMMOBILIER et la Société ALLIANZ de toutes leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire. DIRE ne pas y avoir lieu à surseoir à l'exécution provisoire. » Aux termes de ses dernières conclusions remises le 14 octobre 2025, la société [T] Gestion 1 demande au tribunal de : « DÉBOUTER Monsieur [K] [E] de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions ; En conséquence de quoi, À TITRE PRINCIPAL CONSTATER que la condition de fond requise pour résilier unilatéralement les baux commerciaux conclus les 22 novembre 2021 et 16 février 2023 n'est pas remplie, la société [T] Gestion 1 n'ayant pas manqué suffisamment gravement à ses obligations contractuelles ; CONSTATER que la condition de forme requise pour résilier unilatéralement les baux commerciaux conclus les 22 novembre 2021 et 16 février 2023 n'est pas remplie, Monsieur [K] [E] n'ayant pas mis en demeure préalablement la société [T] Gestion 1 ; PRONONCER la résiliation des baux commerciaux conclus les 22 novembre 2021 et 16 février 2023 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [E] ; CONDAMNER Monsieur [K] [E] à payer à la société [T] Gestion 1 la somme de 4.320 euros ; À TITRE SUBSIDIAIRE CONSTATER que les conditions requises pour engager la responsabilité civile contractuelle de la société [T] Gestion 1 ne sont pas réunies ; DÉBOUTER Monsieur [K] [E] de sa demande de condamnation dirigée contre la société [T] Gestion 1 à payer les sommes suivantes : - 3 500 euros de dommages-intérêts au titre des travaux inutilement engagés dans le local commercial quitté ; - 7 200 euros de dommages-intérêts au titre des frais engagés pour l'aménagement dans un nouveau local commercial ; - 5 650 euros au titre du préjudice de jouissance ; - 790 euros au titre du remboursement des dépôts de garantie versés lors de l'entrée dans les lieux ; DÉBOUTER Monsieur [K] [E] de sa demande de condamnation dirigée contre la société [T] Gestion 1 au titre des intérêts légaux ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE CONDAMNER Monsieur [K] [E] au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [K] [E] aux dépens. » La société Allianz a conclu le 11 juin 2025 en demandant de : « DEBOUTER Monsieur [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, JUGER opposable la franchise contractuelle de la compagnie d'assurances ALLIANZ IARD à Monsieur [E] à concurrence de 10% du montant des condamnations avec un montant minimum de 915 € et d'un maximum de 9.145 €, qui devra être déduite de toute condamnation solidaire prononcée contre la Compagnie ALLIANZ IARD, CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la société AGI IMMOBILIER et à son assureur la compagnie ALLIANZ IARD, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens. ECARTER l'exécution provisoire de droit. »

MOTIFS

Sur la résiliation du bail : Monsieur [E] expose que, par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er janvier 2024, il a résilié de manière anticipée les baux commerciaux signés le 22 novembre 2021 et le 16 février 2023, chacun conclu pour une durée de 9 ans. Cette résiliation était justifiée selon lui par une interdiction administrative d'exercer une activité commerciale au sein des locaux loués et par la dangerosité de l'immeuble géré par la société AGI IMMOBILIER. Monsieur [E] a quitté les lieux le 1er janvier 2024 et s'est installé [Adresse 1] à [Localité 7] où il a signé un nouveau bail pour son restaurant. Selon le demandeur, courant de l'année 2023, il a été avisé par les services de la mairie de [Localité 7] et par le maire en personne que l'intégralité de l'immeuble porte comme destination celle « d'habitation » et que les activités commerciales et professionnelles n'y sont donc pas autorisées. Il s'avère en effet que les deux locaux loués sont déclarés comme étant des « dépendances d'appartements » occupés par « le propriétaire ou l'usufruitier ». Il lui a été précisé que l'immeuble ne serait pas aux normes électriques (pas de mise en terre) et qu'il serait très dangereux d'y exploiter une activité recevant du public. Il lui a été demandé de quitter l'immeuble par les services de la mairie. (Pièce n° 7 : relevé administratifs des locaux) La société [T] GESTION 1 soutient que la condition de fond requise pour résilier unilatéralement les baux commerciaux litigieux n'est pas remplie car elle n'a pas manqué suffisamment gravement à ses obligations contractuelles. Selon la défenderesse, la condition de forme requise pour résilier unilatéralement ces baux n'est pas remplie car Monsieur [K] [E] ne l'a pas mis en demeure préalablement. Elle plaide pour la résiliation judiciaire de ces baux commerciaux aux torts exclusifs de Monsieur [K] [E]. Elle prétend que la situation administrative des locaux loués est parfaitement régularisable de sorte qu'aucun manquement contractuel du bailleur ne peut être caractérisé. Elle est devenue propriétaire des locaux litigieux le 27 octobre 2021 et il ressort de l'acte notarié que ces locaux sont à usage commercial et professionnel. Le contrat de bail reprend la destination du bien telle qu'elle figure dans l'acte notarié c'est-à-dire, pour le lot concerné, à usage commercial. Monsieur [K] [E] connaissait parfaitement les lieux pour les avoir déjà loués auprès des anciens propriétaires (Pièce n°5). Finalement, quelques mois après son acquisition, la société [T] Gestion 1 apprend que l'affectation des lots a été modifiée par les anciens propriétaires sans autorisation préalable de la Commune de [Localité 7]. La société [T] Gestion 1 a donc pris attache avec les services d'urbanisme de la Commune de [Localité 7] pour régulariser la situation (Pièce n°6). Il s'est écoulé un délai de cinq mois entre le rendez-vous pris en mairie et le courrier de résiliation de Monsieur [K] [E], soit un délai bien trop court pour régulariser la situation. La défenderesse affirme que le changement de destination des locaux réalisé par les anciens propriétaires sans autorisation de la Commune ne permet pas de caractériser un manquement contractuel de la société [T] Gestion 1 à son obligation de délivrance. Or, le changement de destination des locaux loués est parfaitement régularisable. Il suffit pour la société [T] Gestion 1 de déposer une déclaration préalable de travaux en mairie (article [Etablissement 1] de l'urbanisme) et d'obtenir du service instructeur, après vérification des documents d'urbanisme, une autorisation. Cette autorisation ne devrait poser, a priori, aucune difficulté puisque les documents d'urbanisme autorisent la destination commerciale dans la zone où est située la parcelle litigieuse. La société [T] GESTION 1 plaide aussi qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut être caractérisé puisque la preuve du trouble d'exploitation n'est pas rapportée. Selon la jurisprudence, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsque l'irrégularité administrative n'a pas d'incidence directe sur l'exploitation quotidienne du fonds de commerce, à plus forte raison lorsque l'administration n'a jamais enjoint au locataire de quitter les lieux (Cour d'appel de Papeete, Chambre civile, 30 janvier 2020, n° 19/00028). Aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut être reproché à la société [T] Gestion 1 dès lors que les travaux visant à remédier à la prétendue dangerosité du système électrique étaient à la charge de Monsieur [K] [E] alors que la preuve de la vétusté du système électrique n'est pas rapportée, pas plus que la preuve de l'impossibilité de poursuivre l'activité de restauration tandis que, selon la bailleresse, l'attestation établie par la société LES ASSURANCES DE LYON, dont l'authenticité est pour le moins douteuse, ne constitue pas un refus d'assurance pour les motifs allégués. Sur la forme de la résiliation unilatérale du bail, la défenderesse reproche à Monsieur [E] de lui avoir notifié sa décision dès la première correspondance sans l'avoir, au préalable, mise en demeure d'avoir à respecter dans un délai raisonnable son obligation de délivrance. Monsieur [K] [E] ne saurait invoquer l'urgence ou prétendre que la mise en demeure aurait été vaine pour justifier le fait est de s'être affranchi du formalisme de mise en demeure préalable. Or, Monsieur [K] [E] n'était pas dans l'impossibilité d'exercer son activité de restauration puisque : - L'irrégularité administrative est régularisable ; - L'impossibilité d'assurer les locaux n'est pas démontrée ; - La mise en conformité du système électrique constitue une réparation qui incombe au preneur, le cas échéant le caractère vétuste n'est pas démontré, ni même l'impossibilité de poursuivre l'activité de restauration. Il était donc tenu de respecter le formalisme prévu par l'article 1226 du code civil. Ceci étant exposé, Sur le bien-fondé de la résiliation unilatérale : Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile ; Pour justifier sa décision unilatérale de résiliation, Monsieur [E] verse aux débats un document (pièce n° 7) intitulé « INVARIANT, relatif à des dépendances d'appartement occupé par le propriétaire ou l'usufruitier, de nature de cave pour 30 m², de pur agrément pour 24 m² et pour 18 m². Il ajoute en pièce n° 8 le courrier d'un électrotechnicien daté du 1er décembre 2023 aux termes duquel cet artisan se déclare « être dans l'incapacité de mettre l'entreprise aux normes électriques et de fournir l'attestation de conformité demandée par la compagnie d'assurance, au vu du fait que ledit bâtiment n'est pas relié à la terre et que l'installation électrique du local et du bâtiment est entièrement à refaire. » En pièce n° 9, Monsieur [E] produit le courrier du 1er décembre 2023, émis par son courtier d'assurances, lui exposant qu'il est « dans l'incapacité de répondre à sa demande, aux vues des motifs de non-renouvellement de votre responsabilité Multirisque Pro pour cause de non-conformité électrique des locaux, non-respect des règles élémentaires d'hygiène par le propriétaire du bâtiment et non-respect du code urbanisme de la ville, revente illégale d'énergie et surtout mise en danger de la vie d'autrui car bâtiment non soumis à la terre. (…) Malgré mes recherches aucune des douze compagnies d'assurance ne veut prendre le risque d'assurer votre restaurant. (…) » Les mêmes motifs sont énumérés dans le courrier du même jour par la société ASSURMAX, contenant résiliation ou non-renouvellement du contrat d'assurance Multirisque Professionnelle. (pièce N° 10). C'est à partir de ces documents que Monsieur [E] a adressé à la bailleresse un courrier LRAR daté du 1er janvier 2024 (pièce n°11). Selon ce courrier, le locataire expose notamment que lorsque la société BRIKCS GESTION 01 a acheté ce bien, elle était informée « comme nous d'ailleurs » qu'il y avait beaucoup de mises aux normes à réaliser et des inscriptions administratives non conformes à faire modifier. Il ajoute qu'après plus de deux ans, la situation n'a pas été réglée, que les démarches n'ont pas été effectuées et la mise en danger de toutes les personnes qui accèdent à ce bâtiment est réelle. Il énumère ensuite tous les problèmes rencontrés, notamment à cause de l'installation électrique défaillante et dangereuse. Monsieur [E] précise qu'il « casse à son initiative à la date du 1er janvier 2024 » le bail commercial en précisant ses prétentions indemnitaires s'élevant au total à 107.155,60 euros. Monsieur [E] justifie ensuite d'une tentative vaine de conciliation par la production d'un constat d'échec rédigé le 15 février 2024 par un conciliateur de justice. Toutefois, il résulte des pièces produites par le demandeur que celui-ci ne justifie pas de l'urgence alléguée pour justifier de la résiliation à compter du 1er janvier 2024 alors qu'il reconnaît lui-même dans son courrier de résiliation qu'il était informé dès la date de conclusion des baux de l'existence des problématiques techniques affectant les locaux loués. Ensuite, Monsieur [E] ne démontre nullement la fermeture administrative alléguée ni ne produit le moindre courrier de la mairie lui enjoignant de réaliser en urgence des travaux de remise aux normes. Enfin, les courriers de l'électrotechnicien et de son courtier d'assurance ne démontrent pas non plus la situation incontournable de résiliation unilatérale en urgence des baux conclus avec la société [T] GESTION 01 le 25 février 2021. A cet égard, selon le contrat produit par la défenderesse en pièce n° 5, Monsieur [E] avait précédemment souscrit un engagement entre le 25 février 2021 et le 31 août 2021 « pour y recevoir sa clientèle pour une activité de cabinet thérapeutique et conseil », et ce à la même adresse dans le même immeuble, au même étage (porte gauche) comme stipulé dans le premier bail résilié à son initiative. Il connaissait donc les lieux lorsqu'il a accepté de conclure les deux baux commerciaux litigieux le 22 novembre 2021 (pièce n° 4) puis le 16 février 2023 (pièce n° 5). La bailleresse démontre aussi avoir aisément procédé à des réparations du système électrique, même incomplètement, par une facture du même électrotechnicien en date du 25 janvier 2024 (pièce n° 9). Enfin, le refus de renouvellement des assurances Multirisque professionnelle est insuffisant à établir l'impossibilité de procéder à la remise aux normes des installations électriques, le débat entre les parties restant alors ouvert en fonction des clauses des baux en cause. Ainsi, Monsieur [E] ne démontre pas l'urgence qu'il invoque pour justifier de la résiliation unilatérale des baux aux torts exclusifs de la bailleresse alors qu'il n'est pas établi qu'elle aurait manqué à son obligation de délivrance compte tenu des clauses des conventions qui prévoient notamment (en page 2) que « la destination contractuelle stipulée n'implique de la part du bailleur aucune garantie quant au respect de toute autorisation administrative nécessaire à quelque titre que ce soit pour l'exercice de toute ou parties desdites activités» (de restauration). En outre, les parties avaient convenu de se référer à l'état des lieux d'entrée du bail dérogatoire antérieur qui était annexé au contrat mais n'est pas versé aux débats. Enfin, il est stipulé à la convention (page 3) que « le preneur devra réaliser à ses seuls frais l'ensemble des installations, travaux, aménagements nécessaires à l'exercice de son activité, y compris ceux rendus nécessaires par la réglementation applicable. » Le locataire ne peut dès lors pas invoquer l'existence d'obligations particulières incombant à la bailleresse en vertu de ce bail commercial et alors que Monsieur [E] connaissait l'état des locaux et sa situation administrative au regard de ses contraintes relatives à l'accueil du public notamment tandis qu'il ne conteste pas le fait qu'il a pu exploiter son activité commerciale sans difficulté démontrée dans la présente instance. Surabondamment, les clauses du contrat prévoient bien que le bailleur doit supporter les grosses réparations de l'article 606 du code civil tandis que le preneur a déclaré « être informé des caractéristiques des dégagements du local, des règles de sécurité applicables alors que les parties avaient convenu expressément de faire procéder à un diagnostic des locaux et des parties communes pour déterminer les modifications à effectuer. » (page 3 des conventions). Or, Monsieur [E] n'évoque pas les démarches préalables à la résiliation pour diagnostiquer l'état des locaux et des parties communes avec la bailleresse. Il doit donc être débouté de l'ensemble de ses prétentions puisque les manquements allégués de la société [T] GESTION 01 à son obligation de délivrance sont insuffisants pour y faire droit et que Monsieur [E] ne justifie pas des démarches entreprises avant la résiliation unilatérale auprès de la propriétaire des locaux loués. Sur les demandes de Monsieur [E] dirigées contre la société AGI IMMOBILIER : Monsieur [E] sollicite la condamnation de la société AGI IMMOBILIER en soutenant qu'elle a manqué à son obligation de conseil en sa qualité de professionnel de la location immobilière, ayant rédigé les deux contrats sous son entête. Elle est donc nécessairement responsable de l'acte qu'elle a régularisé. La société AGI IMMOBILIER et son assureur, la société ALLIANZ IARD, répliquent que l'agent immobilier n'est pas tenu d'informer les parties de ce qu'elles savent déjà (Cass. 3e civ. 7-11-2019 n° 18-21.473). En l'espèce, Monsieur [E], locataire depuis 2021, bien avant que la société AGI IMMOBILIER ne signe un mandat de gestion des biens de la société BRINCKS GESTION 1, le 22 juin 2022, connaissait les « problèmes électriques » allégués pour les avoir lui-même réglé Sur ce, Vu l'article 1240 du code civil, Compte tenu de la résiliation unilatérale mal fondée des deux baux, Monsieur [E] ne peut invoquer de dommages réparables imputables au rédacteur des actes contractuels alors que la société Agi Immobilier agissait en qualité de mandataire de la SAS [T] GESTION 1 et que les désordres allégués par le locataire étaient déjà connus par lui puisqu'il avait déjà exploité un local dans le même immeuble avant de signer le premier bail pour une activité différente. En outre, Monsieur [E] ne décrit pas en quoi le manquement allégué du mandataire de la bailleresse aurait provoqué directement sa décision erronée de résiliation unilatérale des baux. En conséquence, il convient de le débouter de ses prétentions dirigées contre la société AGI IMMOBILIER et son assureur la société ALLIANZ IARD. Sur la résiliation judiciaire du bail : Monsieur [E] ne justifie d'aucune mise en demeure préalable de la bailleresse, d'aucune démarche auprès de la société [T] GESTION 1 pour se plaindre des difficultés administratives ou techniques rencontrées dans les locaux exploités avant le courrier de résiliation examinés plus haut. Compte tenu de la nullité de la résiliation unilatérale initiée par le demandeur, la bailleresse sollicite reconventionnellement la résiliation des deux baux commerciaux aux torts exclusifs de Monsieur [E]. Elle fait valoir que le juge peut prononcer une résolution du contrat aux torts du contractant qui a notifié à ses risques et périls une résolution unilatérale en application de l'article 1226 du code civil sans mise en demeure préalable et sans qu'il ne soit justifié d'une condition d'urgence. Monsieur [E] n'a pas répliqué à la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire des baux sauf à conclure au rejet des prétentions de la SAS [T] GESTION 1 dans le dispositif de ses écritures. Ceci étant exposé, Aux termes de l'article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. En l'espèce, ayant procédé à la résiliation unilatérale des baux à la date du 1er janvier 2024, à ses risques et périls et à tort en procédant de façon brutale ou intempestive, alors que la condition d'urgence n'était pas remplie, sans rechercher d'abord l'exécution normale du contrat ni mettre en demeure la bailleresse d'engager le cas échéant la mise aux normes de l'installation électrique, sous réserve de l'analyse des stipulations contractuelles et des obligations administratives alléguées, Monsieur [E] a bien commis une faute dans l'exécution des contrats qui rend bien fondée la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail. La demande de ce chef de la SAS [T] GESTION 1 sera accueillie. Les deux baux seront résiliés aux torts du preneur. Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de la SAS [T] GESTION 1 : La société [T] Gestion 1 considère avoir subi un préjudice financier d'un montant de 4.320 euros décomposé comme suit : - 3 200 euros au titre du bail commercial du 22 novembre 2021 ((650 euros + 150 euros) x 4 mois) ; - 1 120 euros au titre du bail commercial du 16 février 2023 ((140 euros + 140 euros) x 4 mois). Elle souligne que le locataire a résilié unilatéralement les baux commerciaux le 1er janvier 2024, sans respecter les conditions de fond et de forme requises pour la résolution unilatérale et a, par la même occasion, cessé de régler les loyers à compter de cette date. De plus, en refusant de restituer les clés des locaux à la société [T] Gestion 1 - cela même alors qu'une mise en demeure lui a été adressée (Pièce n°2) - Monsieur [K] [E] a empêché la société [T] Gestion 1 de mettre en location ses locaux commerciaux. Monsieur [E] n'a pas répliqué à ces demandes. Sur ce, Vu les articles 1231 et 1231-3 du code civil ; Il résulte des pièces produites par la SAS [T] GESTION 1 que son conseil a mis en demeure Monsieur [E] de restituer les clés des locaux donnés à bail par courrier du 5 avril 2024, soit quatre mois après la date de la résiliation unilatérale fautive du bail par le preneur. Elle ne justifie d'aucune demande antérieure tandis que la date de remise des clés est inconnue du tribunal. En conséquence, eu égard à la date de la mise en demeure et à l'absence de justification que le local aurait pu être loué avant le mois d'avril 2024, il convient d'allouer à la société bailleresse une indemnité correspondant à deux mois de loyers impayés, soit : - 1.600,00 euros au titre du bail commercial du 22 novembre 2021 (650 euros + 150 euros) x 2 mois) ; - 560,00 euros au titre du bail commercial du 16 février 2023 (140 euros + 140 euros) x 2 mois). Monsieur [E] sera condamné à payer à la SAS BRIKS GESTION 1 la somme de 2.160,00 euros à titre des dommages et intérêts pour inexécution des contrats litigieux. Sur l'exécution provisoire : La nature du litige et son ancienneté ne justifient pas d'écarter l'exécution provisoire. Sur les autres demandes : Monsieur [K] [E] supportera les dépens. Il doit être condamné à payer à la SAS [T] GESTION 1 une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1.000,00 euros à la société AGI IMMMOBILIER et son assureur, ensemble, au même titre ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ; DEBOUTE Monsieur [K] [E] de l'ensemble de ses prétentions ; PRONONCE la résiliation judiciaire aux torts de Monsieur [K] [E] des deux baux commerciaux conclus entre lui et la SAS [T] GESTION 1 les 22 novembre 2021 et 16 février 2023 ; CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à la SAS BRIKS GESTION 1 la somme de 2.160,00 euros à titre des dommages et intérêts pour inexécution des contrats litigieux ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à la SAS [T] GESTION 1 une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1.000,00 euros à la société AGI IMMMOBILIER et son assureur, ensemble, au même titre. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 28 Mai 2026. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Violaine MOTA Joël CATHALA Copie à Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, Maître Vanessa ARSLAN ARIKAN de la SELARL VAA AVOCATS