Cour d'appel de Paris, 10 janvier 2024, 22/08298

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 10 JANVIER 2024 (n° , 23 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08298 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXAD Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/04166 APPELANTE Société AXERIA IARD SA immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 352 893 200 [Adresse 6] [Localité 12] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant : Me Henri ROUCH substitué par Me Soizic NADAL - SELARL WARN AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : P0335 INTIMEES Société HISCOX, intervenante volontaire SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 833 546 989 siège social : [Adresse 8] Succursale française : [Adresse 10] [Localité 15] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 ayant pour avocat plaidant : Me Jennifer LUSSEY-QUENTIN de la SELEURL HOULE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1743 Société AUBERT SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 321 438 244, dont le siège social est [Adresse 9], agissant par son gérant domicilié audit siège et représentée par la société PATRIMONI PROPERTY, administrateur de biens : [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 ayant pour avocat plaidant : Me Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1193 Société INTRASEC SARL immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 450 501 598 [Adresse 2] [Localité 17] Représentée par Me François-Nicolas PETIT et plaidant par Me Marion PIERI - Association MONTALESCOT-AILY-LACAZE & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : R0070 S.C.I. [Localité 20] APARTMENT ALPHA immatriculée au RCS d'Annecy sous le numéro 503 912 727 [Adresse 7] [Localité 14] Représentée par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 ayant pour avocat plaidant : Me Olivier BEAUGRAND de l'AARPI OBEMA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet WALCH C/O CABINET WALCH [Adresse 13] [Localité 16] Représenté par Me Laurence SOULEAU-MOUGIN de la SELEURL LGL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0185 Société HISCOX EUROPE UNDERWRITING LIMITED société de droit anglais immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 524 737 681 [Adresse 1] [Localité 18] - ROYAUME UNI En sa succursale française : [Adresse 4] [Localité 15] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 ayant pour avocat plaidant : Me Jennifer LUSSEY-QUENTIN de la SELEURL HOULE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1743 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Le 14 mai 2014, la société à responsabilité limitée Aubert a vendu au prix de 400.000 € les lots n°12, 46 et 56, lots réunis pour former un local comprenant une entrée et deux pièces au rez de chaussée de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 21], local loué à titre d'habitation, selon contrat de location signé le 28 juillet 2009, moyennant un loyer de 1.210 € et qu'elle avait acquis le 9 novembre 2004. Le 14 janvier 2009, la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha avait acquis les lots 8, 10, 11, 15, 16, 44, 47, 48, 50, 51 et 52 correspondant à un appartement au 1er étage de l'immeuble avec deux terrasses (lots 47 et 48). Le 19 avril 2010 le gestionnaire de l'appartement de la société Aubert a demandé au syndic de mettre fin aux infiltrations au plafond de l'appartement qui proviendraient d'un défaut d'étanchéité de la terrasse au dessus depuis fin mars 2010. La société à responsabilité limitée Intrasec a procédé à des travaux de réparation selon factures du 15 juin 2010, à la demande du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 4.031,79 € pour la reprise de l'ensemble des fissures et l'imperméabilisation de la jardinière et reprise d'une partie de l'enduit ciment sur le mur et de 1.366,01 € pour la reprise d'une partie de l'étanchéité de la jardinière. Les infiltrations d'eau dans les locaux de la société Aubert ont cependant persisté. Le 9 août 2010 la société Aubert a informé le syndic de la libération des lieux par la locataire. La société Aubert a obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [H] [K] par ordonnance de référé du 11 mars 2011 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] et de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha. A la requête du syndicat des copropriétaires les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société Intrasec et la société anonyme Axeria Iard, assureur de l'immeuble, par ordonnance du 30 septembre 2011. Par ordonnance du 30 janvier 2013 les opérations d'expertises ont été rendues communes à la société de droit anglais Hiscox Europe Underwriting Limited, aux droits de laquelle est venue la société anonyme Hiscox, en qualité d'assureur de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha Par ordonnance du 7 janvier 2013, le juge des référés a condamné, en tant que de besoin, la SCI [Localité 20] Apartment Alpha à procéder à la pose provisoire de 'paxalumin' sur les jardinières défectueuses sur toute leur longueur pour mettre fin aux désordres, et ce, sous astreinte. Les travaux ont été réalisés selon facture du 17 avril 2013. M. [H] [K] a déposé son rapport le 27 novembre 2013. Par ordonnance du 7 juillet 2014, le juge des référés a rejeté la demande de provision de la société Aubert. Par actes des 2 et 18 mars 2015 la société Aubert a assigné la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et le syndicat des copropriétaires aux fins d'indemnisation de son préjudice. Par acte du 26 juin 2015 la SCI [Localité 20] Apartment Alpha a appelé en garantie son assureur, la société Hiscox Europe Underwriting limited. Par actes des 6 et 22 juillet 2017 le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie son assureur, la société anonyme Axeria Iard, et l'entreprise ayant réalisé les travaux sur les jardinières courant 2010, la société Intrasec. Par jugement du 10 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a : - déclaré recevable l'action de la société à responsabilité limitée Aubert ; - jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21] des dommages dans l'appartement de la S.A.R.L. Aubert (sic) ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21] à payer à la S.A.R.L. Aubert les sommes suivantes : 44.770 € au titre du préjudice locatif ; 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; et à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha les sommes suivantes : 3.278 € en remboursement des travaux de réfection ; 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société anonyme Axeria lard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21] de toute condamnation prononcée contre lui ; - condamné la S.A.R.L. Intrasec à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21] de toute condamnation prononcée contre lui dans la limite de 20 % des dommages ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21] et la société anonyme Axeria Iard aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise ordonnée en référé d'un montant de 9.933,11 € ; - autorisé Maître [R] [D], AARPI Obema Conseils, à recouvrer directement contre ces derniers les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir provision ; - dispensé la S.A.R.L. Aubert et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - ordonné l'exécution provisoire. La société anonyme Axeria Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 octobre 2017. Un première ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2021 et l'affaire devait être plaidée à l'audience du 12 mai 2021. Des parties ayant continué à conclure entre ces deux dates, l'affaire, ne semblant pas prête à être plaidée, a été radiée le 12 mai 2021. Elle a été remise au rôle le 12 mai 2022 sous le nouveau n° RG 22 /08298. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023. Du fait de la remise au rôle, les demandes de rabat de la première ordonnance de clôture et de rétablissement au rôle de l'affaire sont devenues sans objet et ne seront donc pas prises en compte.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions n° 7 en date du 20 décembre 2021 par lesquelles la société anonyme Axeria Iard, appelante, invite la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, à : à titre principal, - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la société Aubert, - juger irrecevable l'action de la société Aubert, à titre subsidiaire, - infirmer le jugement en ce qu'il a jugé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] responsable des dommages dans l'appartement de la société Aubert, - juger que le sinistre trouvant sa cause dans des jardinières constituant des installations privatives sur une terrasse privative appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, - juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée du fait de ces infiltrations, - en l'absence d'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 21], juger la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Axeria Iard, sans objet, à titre plus subsidiaire, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, - juger que si la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devait être engagée à l'égard de la société Aubert, ce serait au titre de sa responsabilité personnelle, et non en raison d'un événement accidentel garanti en vertu du contrat d'assurance multirisque immeuble souscrit auprès d'Axeria Iard ; - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 21] de toute demande de garantie à son encontre, à titre encore plus subsidiaire, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; - juger que les dégradations résultant de l'incurie dans les réparations ou le remplacement de la cause du sinistre sont exclues de sa garantie, - juger que l'état actuel des dégradations de l'appartement appartenant à la société Aubert résulte de l'incurie de l'assuré à procéder aux réparations nécessaires et à l'inertie des parties pour qu'il y soit remédié lors de la survenance du sinistre ; - juger sa garantie non acquise au syndicat des copropriétaires pour les dommages résultant de l'aggravation du sinistre du fait de l'incurie dans les réparations, à titre infiniment subsidiaire, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société Aubert la somme de 44.770 € au titre du préjudice locatif, et la somme de 15.000 € par application de l'article 700, et dit que la société Axeria Iard devra garantir ces condamnations, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha la somme de 3.278 € en remboursement des travaux, et la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700, et dit que la société Axeria Iard devra garantir ces condamnations, - juger sa garantie non acquise au syndicat des copropriétaires au titre des sommes que celui-ci a été condamné à verser à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, - fixer à une somme maximum de 3.500 € les dommages garantis, le cas échéant, par elle, ou, à tout le moins, - constater que l'expert [K] a fixé à la somme de 29.200 € le coût de la réfection de l'appartement appartenant à la société Aubert, - débouter la société Aubert de toutes demandes supérieures à ce montant, - juger que le préjudice locatif de la société Aubert ne saurait excéder la somme maximum de 37.650 € , - débouter la SCI [Localité 20] Apartment Alpha de toute demande de condamnation supérieure à la somme de 3.278 € correspondant aux travaux d'étanchéité des jardinières ; - déclarer irrecevables les demandes de condamnation et de garantie formées par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et par la société Hiscox à son encontre, ou à tout le moins, - débouter la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et la société Hiscox de toute demande de condamnation et de garantie directement formée à son encontre, en tout état de cause, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens, incluant les frais d'expertise, - confirmer le jugement entrepris dans ses autres dispositions, - débouter toutes les parties intimées de toute demande formée à son encontre, et de leurs appels incidents, - condamner la société Intrasec à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 21], ou tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 7.500 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions n° 3 en date du 21 avril 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée Aubert, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134, 1137, 1382 et suivants du code civil ainsi que 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à : - confirmer le jugement, la déclarer recevable à demander la réparation de son préjudice personnel et rejeter les exceptions et fins de non-recevoir ; sur les désordres et demandes de réparation de ses préjudices, - confirmer le jugement, dire qu'il est pleinement établi que le préjudice qu'elle a subi est directement lié aux infiltrations d'eau récurrentes résultant du manque d'étanchéité des jardinières situées sur la terrasse privative du lot 47 du règlement de copropriété appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et dont celle-ci jouit, par ailleurs, exclusivement - infirmer le jugement, juger que la responsabilité de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha est engagée : en tant que propriétaire de la terrasse et des jardinières litigieuses, en tant qu'utilisateur à usage exclusif de la terrasse, en tout état de cause en raison du défaut d'entretien des jardinières, partie privative aménagée sur la terrasse par son vendeur, - confirmer le jugement, dire que la responsabilité de syndicat des copropriétaires est engagée : en raison de ses carences dans la gestion du sinistre, à titre subsidiaire et si, par extraordinaire, la cour confirmait le jugement entrepris sur ce point et considérait que la terrasse litigieuse constitue une partie commune, en raison de son obligation d'assurer l'entretien des parties communes sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, - infirmant le jugement, condamner en conséquence in solidum de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et le syndicat de copropriété du [Adresse 5] à [Localité 21] à l'indemniser de l'ensemble de ces préjudices, - infirmer le jugement, juger que ces préjudices peuvent être évalués à la somme de : 45.000 € au titre correspondant à la baisse du prix de vente tenant compte de l'état dévasté de l'appartement vendu avant travaux estimés à ladite somme suivant devis n° 2013/040 de la société Bos du 20 janvier 2013 retenu par l'expert, 59.974,18 € correspondant à la perte de loyers due à l'impossibilité pour elle de louer son appartement depuis le 1er juillet 2010, date de libération des lieux par congé de la locataire pour cause d'insalubrité liée aux infiltrations d'eaux continues et à la dévastation du logement (mois X loyer mensuel indexé, charges comprises, jusqu'au 14 mai 2014, jour de la vente de son appartement) ; - confirmer le jugement et juger qu'elle serait dispensée, vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation au montant de la condamnation prononcée contre le syndicat de copropriété aux frais de procédure, aux dépens et aux frais hors dépens, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en tout état de cause, - infirmer le jugement dont appel, condamner la SCI [Localité 20] Apartment Alpha à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 10.000 €, la mauvaise foi avec laquelle celle-ci ne cessant d'agir depuis mars 2010, date des premières infiltrations d'eau, constituant une évidente résistance abusive, - condamner in solidum la SCI [Localité 20] Apartment Alpha et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d'expertise avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions n° 7 en date du 11 mai 2021 par lesquelles la société de droit anglais Hiscox Europe Underwriting Limited et la société anonyme Hiscox, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile, 1231-1, 1240 et 1792 du code civil ainsi qu L124-3 du code des assurances, de : à titre liminaire, - recevoir la société Hiscox SA en son intervention volontaire, - mettre hors de cause la société Hiscox Europe Underwriting Limited, sur la demande de la société Aubert, à titre principal, - juger que l'étanchéité des jardinières est une partie commune de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21], - juger que la SCI Apartment Alpha n'est pas à l'origine des sinistres subis par la société Aubert, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire, - juger que la demande formée par la société Aubert au titre des travaux de réfection est infondée ; - juger qu'aucun préjudice locatif ne se justifie, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Aubert de sa demande formée au titre des travaux de réfection, et de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouter la société Aubert de sa demande formée au titre du préjudice locatif , à titre très subsidiaire, - juger que le préjudice indemnisable de la société Aubert est d'un montant de 32.120 € TTC soit 29.200 € HT, - juger que le préjudice de la société Aubert ne peut être pris en compte qu'hors taxes, - juger que la résistance abusive de l'assuré ne constitue pas un événement aléatoire garanti par l'assureur, - juger recevable la demande de garantie formée à l'encontre de la société Axeria, - ramener la demande formée par la société Aubert au titre des travaux de réfection à la somme de 29.200 € HT ; - débouter tous concluants de toute demande à l'encontre de la société Hiscox au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la SCI Apartment Alpha, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 21], la société Axeria Iard et la société Intrasec à relever et garantir la société anonyme Hiscox venant aux droits de la société Hiscox Europe Underwriting Limited de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, sur la demande de la SCI Apartment Alpha, à titre principal, - juger que la police de la société Hiscox n'a pas vocation à garantir ce sinistre, - débouter la société [Localité 20] Apartment Alpha de sa demande à l'encontre de la société Hiscox, à titre subsidiaire, - juger que le préjudice de la SCI Apartment Alpha garanti par la société anonyme Hiscox venant aux droits de la société Hiscox Europe Underwriting Limited ne saurait être supérieur à la somme de 4.447,79 €, - juger recevable la demande de garantie formée à l'encontre de la société Axeria, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 21], la société Axeria Iard et la société Intrasec à relever et garantir la société anonyme Hiscox venant aux droits de la société Hiscox Europe Underwriting Limited de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, en tout état de cause, - condamner la ou les parties succombantes aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société anonyme Hiscox venant aux droits de la société Hiscox Europe Underwriting Limited la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 29 juin 2020 par lesquelles la société civile immobilière Apartment Alpha, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 2, 3 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants du code civil, à : - débouter la société Axeria de ses prétentions fins et conclusions, à titre principal, - confirmer le jugement en ce qu'il a exclut sa responsabilité à raison des désordres causés au lot n°13 propriété de la société Aubert, - le réformer concernant le quantum des indemnités qui lui sont allouées, à titre subsidiaire, - juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] devra la relever et la garantir de toute condamnation et de toute conséquence de la décision à intervenir, - juger qu'en toute hypothèse la compagnie d'assurance Hiscox devra la garantir de toutes les condamnations mise à sa charge, en application du contrat d'assurance multirisques habitation souscrit, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] et son assureur Axeria, le cas échéant Hiscox, à lui payer la somme de 14.827, 66 € en réparation du dommage subi, - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, - condamner toute partie défaillante aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 2 mai 2018 par lesquelles la société à responsabilité limitée Intrasec, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 1792 du code civil, de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité, - débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des demandes formées à son encontre, et toutes autre partie qui formulerait des demandes à son encontre, subsidiairement, - limiter les demandes principales de la société Aubert aux sommes résultant du rapport d'expertise, et en toute hypothèse confirmer les montants retenus par le tribunal, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 22 mars 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, à : - infirmer le jugement ce qu'il a considéré l'étanchéité des jardinières partie commune et mis la réfection de cet ouvrage à sa charge, - infirmer le jugement sur l'allocation de sommes au titre d'un préjudice locatif à la société Aubert, - infirmer le jugement sur le remboursement par le syndicat des travaux de réfection engagés par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, - infirmer le jugement sur l'allocation d'indemnités par application de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, - débouter la société Aubert de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, - débouter la SCI [Localité 20] Apartment Alpha de son appel en garantie et de toutes demandes dirigées à son encontre, à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer les demandes de condamnation à son encontre, - condamner la société Intrasec et la compagnie Axeria à le garantir des éventuelles condamnations mises à sa charge ; - débouter la société Intrasec, la compagnie Axeria et la compagnie Hiscox de leurs demandes dirigées à son encontre ; - condamner la société Aubert, la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, la société Intrasec et les compagnies Axeria et Hiscox aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; L'intervention volontaire de la société anonyme Hiscox venant aux droits de la société de droit anglais Hiscox Europe Underwriting Limited n'est pas contestée ; Il y lieu de recevoir la société anonyme Hiscox en son intervention volontaire et de mettre hors de cause la société de droit anglais Hiscox Europe Underwriting Limited ; Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; L'acte de vente du 14 mai 2014 stipule que, de convention expresse entre les parties, l'acquéreur prendra les biens vendus, dans leur état de dégradation actuelle et assurera seul et sans recours contre le vendeur, l'ensemble des conséquences liées aux désordres sus-énoncés et fera son affaire personnelle des travaux nécessaires à leur remise en état ; le prix de vente stipulé aux présentes tenant compte de l'état dégradé des lieux et de la nécessité de leur remise en état (...). L'acquéreur supportera tous les inconvénients, notamment les troubles de jouissance pouvant découler de ces désordres et travaux, sans pouvoir demander au vendeur aucune indemnité, à quelque titre que ce soit ; le prix stipulé aux présentes tenant compte de cette situation et de l'état de dégradation actuelle du bien et du coût des travaux nécessaires à sa remise en état ; De convention expresse entre les parties, le vendeur conservera le bénéfice de la procédure en cours ainsi que les éventuelles indemnités qui lui seraient allouées par le ou les responsables des désordres et/ou leurs assureurs ; l'acquéreur n'étant pas subrogé dans les droits du vendeur à cet égard ; l'intention du vendeur étant de pouvoir poursuivre cette procédure, à ses frais exclusifs, nonobstant la vente, en vue d'obtenir notamment réparation du préjudice subi au titre de la perte de jouissance et au titre des travaux de réparation et de la remise qu'il a dû consentir sur le prix pour tenir compte de la dégradation des lieux ; Les premiers juges ont justement retenu que, compte tenu de l'absence de subrogation par l'effet de l'acte de vente dans les droits du vendeur par l'acquéreur, la société Aubert dispose d'un intérêt à agir pour solliciter l'indemnisation de son préjudice constitué avant la vente ou au titre d'une éventuelle minoration du prix de vente ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré son action recevable ; Sur la réalité et l'origine des désordres et les responsabilités Sur le cadre juridique Selon l'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'; Aux termes de l'article 544 du code civil, l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ; Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, il n'est pas nécessaire de démontrer une faute du copropriétaire ; La cour note que l'engagement de la responsabilité de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha envers la société Aubert sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage est dans le débat puisque la société Aubert cite dans ses conclusions (page 8) les termes de l'ordonnance de référé du 7 janvier 2013 (pièce Aubert n° 31) qui énonce que 'la responsabilité de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha peut également être recherchée s'il existe un trouble anormal de voisinage, sur le fondement de l'article 544 du code civil. Il n'apparaît pas contesté que les infiltrations provoquent des désordres, constitutifs de troubles anormaux du voisinage, et qu'elles ont pour origine les jardinières qui se situent sur la terrasse appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, dont celle-ci a la jouissance exclusive....' ; Par ailleurs, l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; Aux termes de l'article 8 de la même loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; Le règlement de copropriété stipule que le gros oeuvre des planchers et des terrasses (mais à l'exclusion de leur revêtement) relève des parties communes de l'immeuble, ainsi que les accessoires de ces parties communes mais non les carrelages, dalles et en général tous revêtements et spécialement ceux des terrasses lots 47 et 48 ; Il est précisé également que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses et balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites...provenant de leur fait direct ou indirect ou des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais ; Sur les désordres Les premiers juges ont énoncé ce qui suit : 'Selon le rapport de recherche de fuite du 28 juin 2010, l'architecte de l'immeuble a constaté que, dans l'appartement de la société Aubert, le faux-plafond s'était effondré sur 5 m² dans la pièce du fond, sous la terrasse, que le second faux-plafond, ainsi apparu, était gorgé d'eau avec une présence d'eau importante sur l'ossature métallique porteuse des voûtains dans cette zone, qu'une reprise d'étanchéité a été effectuée courant mai 2010 après constat des premiers désordres, que l'étanchéité de la terrasse avait été refaite en 2006, les travaux réceptionnés le 19 juin 2006, et qu'à la suite de la rénovation totale de l'appartement du 1er étage, les dalles sur plot posées pour préserver l'étanchéité de la terrasse avaient été remplacées par des dalles en pierre ; Il résulte du constat d'huissier de justice établi le 17 novembre 2010 que l'appartement de la société Aubert est imprégné d'une odeur de pourri et de moisi rendant l'air pestilentiel du fait de la saturation d'humidité, que la porte-fenêtre et la fenêtre donnant sur la cour sont bloquées du fait du gonflement du bois, les vitrages ruissellent de gouttelettes d'eau, que dans la pièce du fond, de l'eau coule en permanence du plafond, le sol sous la mezzanine est disloqué en dépit du revêtement censé recueillir l'eau et que la porte-fenêtre est bloquée interdisant toute aération du logement ; Lors de ses opérations, l'expert a constaté l'état de dégradation de l'appartement de la société Aubert qui était, selon lui, totalement ruiné et inhabitable à la suite des infiltrations depuis mars 2010 ; Dans son rapport, l'expert rappelle que des infiltrations avaient déjà endommagé le local du rez de chaussée, que M. [N], désigné en qualité d'expert en 1998, avait préconisé des travaux d'étanchéité comprenant le traitement des jardinières, que si les travaux ont été réceptionnés le 19 juin 2006 par le syndicat des copropriétaires, le devis n'a jamais compris les jardinières et que les travaux d'étanchéité n'ont jamais été réalisés sur ces éléments de la terrasse ; L'expert impute la responsabilité des désordres actuels à l'ancien propriétaire qui, en dépit du jugement et de l'arrêt le condamnant à y procéder, n'a jamais fait réaliser le traitement d'étanchéité de ses jardinières, à l'architecte de l'immeuble qui a réceptionné sans réserve les travaux d'étanchéité sans vérifier l'absence de toute intervention sur les jardinières, au syndicat des copropriétaires qui a été négligent dans sa gestion des désordres par son syndic et à la société Intrasec qui a effectué une réparation insuffisante au regard des désordres relevés et qui a engagé sa responsabilité en sa qualité de professionnelle pour ne pas avoir alerté le syndic sur l'inutilité de la réparation tandis qu'elle est redevable d'un devoir de conseil ; L'expert conclut que les jardinières relèvent des parties privatives et retient la responsabilité du propriétaire de la terrasse, du syndicat des copropriétaires et de la société Intrasec, à raison de 50 %, 30 % et 20 %' ; La matérialité des désordres affectant le local de la société Aubert situé au rez-de-chaussée qui l'ont rendu inhabitable n'est pas contestée ; en revanche, la cause des infiltrations, à savoir le défaut d'étanchéité des jardinières mises en place sur la terrasse du lot de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha est partiellement contestée par cette dernière qui soutient qu'il existe d'autres causes, telles que le défaut d'étanchéité du gros oeuvre de la terrasse et la défaillance des réseaux collecteurs, parties communes ; Les jardinières Il s'agit ici de bacs en maçonnerie, remplis de terre végétale pour y faire pousser des plantes d'ornement ; elles bénéficient d'un arrosage automatique (annexe n° 29 du rapport d'expertise : note aux parties n° 6) ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha est propriétaire depuis le 14 janvier 2009 notamment des lots n° 47 (une terrasse au 1er étage) et 48 (une terrasse au 1er étage) ; Selon le règlement de copropriété du 27 juillet 1972, 'les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire : - les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : les carrelages, dalles et en général tous revêtements et spécialement ceux des terrasses lots 47 et 48 sont des parties privatives...' (pièce SCI [Localité 20] Apartment Alpha n° 17 : règlement de copropriété) ; L'article 8 de ce règlement stipule que 'les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages fissures, fuites, etc... provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité' ; Il est acquis aux débats, d'une part, que les terrasses constituant les lots n° 47 et 48 sont des parties privatives, d'autre part que le gros oeuvre de ces terrasses, incluant l'étanchéité de celles ci, sont des parties communes puisqu'elles forment la couverture des lots situés en-dessous ; ici, les lots de la société Aubert sont situés en-dessous des terrasses appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ; Il ressort des pièces annexées au rapport d'expertise (annexes n° 55 et 63) que les jardinières ont été installées par la précédente propriétaire des lots n° 47 et 48, Mme [M] [I] divorcée [S] puis divorcée [A] ; cette dernière a vendu ses lots à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha le 24 janvier 2009 (pièce SCI n° 1 : acte de vente) ; L'architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires pour rechercher la cause des infiltrations dans les locaux de la société Aubert indique dans son rapport du 28 juin 2010 'nous constatons aussi la présence d'une poutre en béton à environ 30 cm du mur du fond, renforcement sur lequel semble reposer les jardinières de la terrasse' ; Ce même architecte, M. [Z], a indiqué au cours de l'expertise judiciaire (annexe n° 63) : 'Une procédure avait été faite à l'encontre de Mme [A] [ Mme [M] [I]] du fait d'un problème d'étanchéité, procédure suivie à l'époque par mon confrère J.P. [B] avec M. [N], expert et qui avait conclut à des fuites provenant de la terrasse, et qu'une jardinière avait été créée par Mme [A] ([S] à l'époque) [ Mme [M] [I]] (cf. page 59/60 R. Exp. ) et par la décision du tribunal de novembre 2005, la copropriété avait été condamnée à exécuter la réfection de l'étanchéité de la terrasse pour partie et Mme [A] [Mme [M] [I]] à la réfection de l'étanchéité de la terrasse pour partie ainsi qu'à la réfection de l'étanchéité de ses jardinières, c'est pourquoi un O.S. avait été fait sur la base du devis 04-09-6799 en 2004 mais les travaux n'ont pu se faire devant l'obstruction des occupants du 1er étage et il a été refait devis le devis 04-09-6799m du 17/06/2006 ne reprenant que les travaux de l'étanchéité de la terrasse, Mme [A] [Mme [M] [I]] refusant absolument que l'on touche aux plantes de ses jardinières et c'est pourquoi, en aucune manière les jardinières ont été refaites sous mon contrôle, ni par l'entreprise [O], comme l'indiquent les bons d'acompte et factures jointes ainsi que le devis rectifié. Mme [A] [Mme [M] [I]] devant se charger personnellement du travail sur ses jardinières, ce qui n'a semblé pas être le cas car Mme [A] [Mme [M] [I]] devait, je suppose, considérer que ces travaux d'étanchéité fait en 1998 étaient suffisant, s'appuyant sur le rapport de M. l'expert (page 50 et p 17 du jugement du 15 janvier 2004 ...'; Les jardinières relèvent des parties privatives, s'agissant, aux termes du règlement de copropriété, d'aménagements pour des plantations sur la terrasse qui ne font pas corps avec le gros oeuvre de la terrasse, puisqu'elles sont simplement posées sur le revêtement de la terrasse, lequel revêtement est une partie privative ; les jardinières étant à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 47, elles sont des parties privatives ; l'étanchéité de ces jardinières, contrairement à celle de la terrasse, constitue par conséquent une partie privative ; En 2006 le syndicat des copropriétaires a engagé les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, mais les travaux d'étanchéité des jardinières, qui auraient dû être réalisés par Mme [I] n'ont pas été exécutés du fait de l'obstruction de cette dernière ; Sur la cause des désordres Lors de la réunion d'expertise du 25 juillet 2011 l'expert a réalisé des essais de mise en eau du bac à plantes considérant qu'après analyse de ses constations réalisées lors de sa première réunion 'il semblerait que le sinistre ne puisse trouver sa cause que dans le(s) bac(s) à plantes'(annexe n° 17 du rapport) ; il indique dans sa note aux parties n° 2 rédigée après les essais de mise en eau du bac à plante que 'les essais sont concluants et il s'avère que les bacs sont fuyards, aussi bien sur la face interne (côté terrasse) que sur la face externe (côté jardin)' ; Le caractère fuyard des bacs à plantes installées sur la terrasse appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha est en réalité la seule cause des graves désordres qui ont affecté les locaux de la société Aubert situés en-dessous ; en effet, à chaque arrosage des plantes l'eau a traversé les bacs non étanches et pénétré dans les locaux de la société Aubert en endommageant en passant l'étanchéité des terrasses, parties communes, qui avaient été refaites en 2006 par la société [O] sous la maîtrise d'oeuvre de M. [Z] (annexe n° 40 du rapport d'expertise ; procès verbal de réception du 19 juin 2006) ; Les pièces produites par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ne démontrent nullement l'existence de fuites ou désordres en provenance soit des parties communes, soit des canalisations privatives ; Le fait que le syndicat des copropriétaires ait décidé de procéder à la réfection des descentes d'eau ne permet pas de démontrer que celles-ci étaient fuyardes et qu'elles aient provoqué des désordres dons les locaux de la société Aubert ; de fait, le mail de M. [L] du 18 avril 2013 (pièce SCI n° 11) est rédigé en termes dubitatifs impropres à contredire les constations de l'expert judiciaire : 'dans le cadre des problèmes d'humidité de l'appartement Aubert la copropriété avait été interpellée car l'origine pouvait provenir de la descente EP qui passe dans l'appartement ou d'un défaut de canalisation. Les études ont montré que : - les branchements intérieurs de l'appartement en question (parties privatives) étaient obsolètes - les canalisations horizontales en fonte en cour sous les pavés étaient rongées voir partiellement obstruées. Ces canalisations reprennent les EP et les EV des appartements /bureaux du fond de cour ainsi que l'appartement de service de vos clients...' ; Mais aucune des études évoquées dans ce courriel n'est versée aux débats ; Or, les désordres subis par la société Aubert se situent au plafond et aux murs, de sorte qu'ils ne peuvent provenir des canalisations des descentes d'eaux pluviales et/ou d'un défaut des canalisations qui s'y raccordent ; de plus, les canalisations privatives desservant le lot de la société Aubert sont au sol et non au plafond ; leur éventuel défaut est sans lien avec les désordres litigieux qui proviennent du plafond ; Contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, ni la convocation à l'assemblée générale du 25 février 2014 (pièce SCI n° 10), ni le procès verbal de cette assemblée (pièce SCI n° 15) ne précisent que le vote des travaux de réfection des collecteurs enterrés est motivé par l'affaissement de la cour de l'immeuble et que ces travaux nécessitent la destruction des sols du lot de la société Aubert sous lesquels passent le réseau de collecteurs, rendant nécessaire la réalisation de travaux privatifs la société Aubert, dont la réfection des sols ; Sur les responsabilités ¿ de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha Il résulte de ce qui précède que le sinistre subi par la société Aubert trouve entièrement sa cause dans la défaillance des parties privatives de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, à savoir les jardinières fuyardes ; La responsabilité de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, propriétaire des jardinières non étanches, est engagée de plein droit envers la société Aubert et le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 cités plus haut ; La responsabilité de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha est également engagée, s'agissant de la détérioration de l'étanchéité de la terrasse, partie commune, sur le fondement de l'article 8 du règlement de copropriété qui stipule que 'les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc... provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité' ; ¿ du syndicat des copropriétaires La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est engagée ni envers la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, ni envers la société Aubert sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où les parties communes ne sont pas en cause ; il a été vu plus haut que l'étanchéité du gros oeuvre de la terrasse, partie commune, a été endommagée par le défaut d'étanchéité des jardinières qui a permis à l'eau de s'infiltrer jusqu'au plafond des locaux de la société Aubert, endommageant au passage l'étanchéité de la terrasse refaite en 2006 ; Le moyen de la société [Localité 20] Apartment Alpha tiré de la gestion d'affaires est inopérant dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a dû engager des travaux, qui se sont révélés inutiles mais qui n'ont pas aggravé les désordres, par application de l'article 8 in fine du règlement de copropriété ; ce sont bien les aménagements, plantations et installations appartenant à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, à savoir les bacs à plantes ou jardinières, qui ont provoqué des dommages tant aux parties communes (étanchéité du gros oeuvre la terrasse) qu'aux parties privatives de la société Aubert dont les locaux sont situés en-dessus de la terrasse, partie privative de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ; ¿ de la société Intrasec A la demande du syndic la société Intrasec est intervenue pour la réalisation des travaux suivants : - selon devis 10/03 du 12 mars 2010 (pièce n°1) pour la reprise des fissures et imperméabilisation sur la jardinière (ces travaux concernent l'extérieur de l'ouvrage), outre reprise d'1 m² d'enduit ciment sur le mur, travaux exécutés, sur ordre de service du 15 mars 2020 du syndic : ces travaux ont été facturés le 15 juin 2010, - selon devis n° 10/05 du 12 mai 2010 pour la reprise d'un mètre linéaire de l'étanchéité d'une jardinière, travaux exécutés selon ordre de service du 17 mai 2010 : ces travaux on tété facturés le 15 juin 2010 ; Ces travaux ont été réglés ensemble le 25 juin 2010 (pièce n° 7) pour un montant de 5.397,80 € TTC ; Il est acquis aux débats que la prestation de la société Intrasec a été aussi insuffisante qu'inutile, mais elle n'a pas aggravé les désordres subis par la société Aubert, laquelle ne formule d'ailleurs aucune demande contre elle ; sa responsabilité ne sera pas retenue ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a : - jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] responsable des dommages dans l'appartement de la société Aubert, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] à payer à la société Aubert les sommes suivantes : 44.770 € au titre du préjudice locatif ; 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Intrasec à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] de toute condamnation prononcée contre lui dans la limite de 20 % des dommages ; La société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha doit être déclarée seule responsable des dommages dans l'appartement de la société à responsabilité limitée Aubert ; Sur les demandes préjudicielles de la société Aubert Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ses préjudices ; Sur le préjudice correspondant à la baisse du prix de vente de l'appartement L'expert indique que l'appartement de la société Aubert est totalement ruiné et inhabitable, confirmant ainsi le constat par huissier de justice du 17 novembre 2010 ; L'expert a retenu le devis produit par la société Aubert du 20 janvier 2012 de la société Bos du coût de remise en état de l'appartement mais à hauteur de 32.120 € TTC (29.200 € HT) au lieu de 45.000 € ; Suivant acte authentique du 14 mai 2014 la société à responsabilité limitée Aubert a vendu à la société à responsabilité limitée Valorisation Industrielle et Commerciale les lots n° 12 (un bureau), 46 (un bureau avec water closet) et 56 (un dégagement accessible par le palier et le lot n° 12) d'une superficie globale de 44,11 m² (local constitué par la réunion matérielle des lots n° 12, 46 et 56) au prix de 400.000 € (pièce Aubert n° 35 : acte de vente) ; L'acte de vente précise que le prix de vent tient compte de l'état de dévastation du bien et qu'une minoration du prix a été consentie par le vendeur ; Sil la société Aubert ne donne aucun élément sur le prix de vente du bien en bon état, sans dégradation, c'est à juste titre qu'elle expose que le prix de vente s'est ressenti au minimum du montant du coût de la remise en état ; en aucun cas, les locaux n'ont pu être vendu à leur valeur vénale eu égard à leur état délabré ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté la société Aubert de sa demande au titre du préjudice au titre de la baisse du prix de vente ; Pour apprécier le montant du préjudice il convient de prendre en considération le coût hors taxe des travaux de remise en état dans la mesure où tant le vendeur que l'acquéreur sont soumis à la TVA et la récupèrent ; l'expert a réduit à la somme de 29.200 € HT le coût de travaux nécessaires à cette remise en état en écartant les postes sans lien avec les désordres litigieux en provenance des jardinières, propriété de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ; Cette dernière doit donc être condamnée à payer à la société Aubert la somme de 29.200 € en réparation du préjudice généré par la baisse du prix de vente ; Sur le préjudice locatif Compte tenu de l'ampleur des dommages dans l'appartement, le bien ne pouvait être loué ; La société Aubert justifie d'une location de l'appartement selon contrat du 28 juillet 2009 moyennant un loyer de 1.210 €, hors charges mais non du loyer effectivement perçu le 9 août 2010 se contentant d'un tableau établi par elle-même sur l'indexation du loyer ; La locataire a donné congé le 19 juin 2010 (pièce Aubert n° 11) ; elle a quitté les lieux début août 2010 ; Seul le loyer certain de 1.210 € sera retenu pour la valeur locative du bien ; Les travaux de réfection de l'étanchéité des jardinières ont été réalisés selon facture du 17 avril 2013 et les travaux de remise en état pouvaient être engagés au début de l'automne 2013, soit à partir du 1er novembre 2013, compte tenu d'un temps de séchage de 6 mois et demi du fait de l'insalubrité des locaux, aux fins de location à partir du 1er janvier 2014 pour tenir compte du délai d'exécution des travaux, ce qui justifie de retenir un préjudice locatif d'août 2010, date du départ du locataire, au 31 décembre 2013, soit durant 41 mois ; Le préjudice locatif s'établit à 1.210 € x 41 mois = 49.610 € ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha doit donc être condamnée à payer à la société Aubert la somme de 49.610 € en réparation du préjudice locatif ; Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil , l'exercice d'une action en justice ou la défense à une telle action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; La société Aubert ne rapporte pas la preuve de ce que la défense de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha à son action aurait dégénéré en abus, étant rappelé qu'en première instance la société Aubert a été déboutée de sa demande contre la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, ce qui exclut tout caractère abusif de la défense opposée par cette dernière aux demande sdel a société Aubert ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Aubert de sa demande de dommages-intérêts ; Sur les demandes de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha contre le syndicat des copropriétaires et la société Axeria et la garantie de la société Axeria, assureur de l'immeuble Les travaux d'étanchéité des jardinières ont été réalisés par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha selon facture du 17 avril 2013 dans le cadre de l'exécution de l'ordonnance de référé du 7 janvier 2013 ; s'agissant de travaux pour assurer l'étanchéité des jardinières, parties privatives, ces travaux restent à la charge de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha la somme de 3.278 € en remboursement des travaux de réfection des jardinières ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha étant seule responsable des désordres subis par la société Aubert, pour ce motif se substituant à celui des premiers juges, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Localité 20] Apartment Alpha du surplus de ses demandes ; Il a été vu que le syndicat des copropriétaires n'a aucune part de responsabilité dans les désordres dont l'origine se trouve exclusivement dans les parties privatives ; en conséquence, la garantie de la société Axeria, assureur du syndicat des copropriétaires, ne saurait être mobilisée ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 14.827,66 € correspondant à divers frais (achat de plantes, facture du jardinier, honoraires et frais de gestion) dirigée contre le syndicat des copropriétaires et la société Axeria, assureur de l'immeuble ; Le rejet des demandes de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha contre le syndicat et son assureur emporte le rejet de la demande en garantie du syndicat contre son assureur ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la société Axeria à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui ; Sur l'appel en garantie de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha contre son assureur, la société Hiscox La SCI [Localité 20] Apartment Alpha recherche la garantie de son assureur, non seulement pour les condamnations mises à sa charge à l'égard de la société Aubert, mais encore sur les sommes correspondant à son préjudice ; Sur la police d'assurance applicable La SCI [Localité 20] Apartment Alpha et la société Hiscox ont d'abord signé le 22 janvier 2009 des conditions particulières renvoyant aux conditions générales n°808HCH0608 : - pièce Hiscox n°8 : conditions particulières du contrat n° HCH0064200 à effet du 12 janvier 2009, - pièce Hiscox n°9 : conditions générales de la police Hiscox 808HCH0608 ; Un nouveau contrat a été signé le 7 février 2011, visant des conditions générales n°CG-CPX0909 : - pièce Hiscox n°10 (et pièce SCI n° 4) : conditions particulières du contrat n° HCH0064200X à effet du 12 janvier 2011, - pièce n°11 : conditions générales CG-CPX0909 ; Ces contrats garantissent les dommages subis par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha du fait notamment des dégâts des eaux ; ils comprennent également un volet responsabilité civile ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Hiscox en 2010 (conclusions SCI page 7 et pièce SCI n°5: déclaration de sinistre) ; le contrat applicable est donc le n° HCH0064200 à effet du 12 janvier 2009 avec les conditions générales n°808HCH0608 ; les conditions particulières sont signées par le gérant de la SCI qui a reconnu avoir reçu un exemplaire des conditions générales (pièce Hiscox n° 8) ; toutes les clauses du contrat sont donc opposables à la SCI ; Les conditions générales stipulent : 'nous assurons les bâtiments contre tous risques de dommage matériel à concurrence des montants indiqués au tableau des garanties et précisées dans vos conditions particulières, sous réserve des exclusions précisées dans les présentes conditions générales (pp. 6, 9 et 16) et vos conditions particulières' ; Aux termes du contrat HCH0064200, les conditions particulières prévoient que la garantie est acquise pour les dommages aux biens et à titre de garantie complémentaire, pour les 'frais de remise en état des lieux ou liés à la mise en conformité au droit en vigueur au jour du sinistre, frais et honoraires d'architecte, de décorateur et de bureaux d'étude...' dans la limite de 25 % du montant de l'indemnité obtenue au titre des biens garantis ; Au titre des garanties accordées pour la responsabilité civile (III ' Responsabilité civile), il est prévu : 'nous vous assurons contre les conséquences pécuniaires des responsabilités vous incombant en tant que propriétaire, copropriétaire ou locataire de la demeure à l'occasion des dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers, à vos voisins ou votre copropriétaire sous réserve des exclusions précisées dans les présentes conditions générales et vos conditions particulières' ; Dans le cadre de la responsabilité civile en tant que copropriétaire envers les voisins et les tiers, les dommages matériels sont garantis à hauteur de 7.750.000 € et les dommages immatériels consécutifs à hauteur de 800.000 € ; Les lots 47 et 48 sont expressément visés sous l'intitulé 'clauses supplémentaires' ; Les embellissements, définis comme 'ajouts, modifications, installations fixes, améliorations, aménagements, incorporations ainsi que tout agencement considéré immeuble par définition' font parties des biens assurés ; tel est le cas des jardinières ; Sont exclus pour toutes les garanties 'les dommages et les conséquences pécuniaires résultant directement ou indirectement : - 'des détériorations graduelles ou des détériorations normales causés par l'usage et le temps, - 'd'un défaut d'entretien ou de réparation indispensable', - 'd'une négligence manifeste de votre part' ; Sur le volet 'dommages' de la police La responsabilité civile de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha est recherchée par la société Aubert dans le cadre de la présente instance dans le cadre d'un dégât des eaux ; S'agissant des garanties du volet 'dommages', les exclusions de garanties visées plus haut ne sont pas applicables dans la mesure où la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, copropriétaire depuis janvier 2009, n'est pas responsable d'un défaut d'entretien ou de réparation indispensable puisque les travaux d'étanchéité des jardinières devaient être exécutés par la précédente propriétaire en 2006, que la SCI ignorait tout de l'état de l'étanchéité des jardinières et que le syndic déclarait le 17 mai 2010 que 'le gros 'uvre est de la responsabilité du syndicat, cela ne fait aucun doute, et, de fait, je vous confirme que le syndicat prendra à sa charge les frais de réparation de la maçonnerie des jardinières ainsi que de création d'une étanchéité dans ces mêmes jardinières sur une longueur d'un mètre'' ; Il est à noter que devant la cour, la société Hiscox n'invoque aucune exclusion ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha sollicite le paiement 'le cas échéant' par la société Hiscox des sommes suivantes : - travaux d'étanchéité : 3.278 € - frais de conseil et de maître d'oeuvre : 11.549,66 €, - frais d'achat de plantes : 580,25 € ; Ces demandes correspondent au coût des travaux de suppression des origines des désordres qui sont à la charge de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha ; les garanties de la police d'assurance souscrites sont mobilisables, dans les limites contractuelles telles qu'indiquées plus haut ; La garantie des 'frais de remise en état des lieux ou liés à la mise en conformité au droit en vigueur au jour du sinistre, frais et honoraires d'architecte, de décorateur et de bureaux d'études', est limitée à 25 % du montant de l'indemnité obtenue au titre des biens garantis'; Il y a lieu de retenir les dépenses suivantes qui correspondent aux frais de remise en état et d'architecte : - 5 avril 2013 : honoraires Cogemad pour préparation du chantier : 170 €, - 8 avril 2013 : honoraires Cogemad pour consultation d'entreprises : 255 €, - 10 avril 2013 : honoraires Cogemad pour démarrage des travaux : 85 €, - 10 au 15 avril 2013 : honoraires Cogemad pour suivi des travaux : 680 €, - 15 avril 2013 : honoraires Cogemad pour réception des travaux, plantation, remise en place des équipements : 1.955 €, - 17 avril 2013 : facture travaux étanchéité jardinière : 3.278 €, - 30 septembre 2009 : 1er achat des plantes pour la jardinière (poste accepté par la société Hiscox) : 580,25 €, total : 7.003,25 € ; Les autres factures (suivi de procédure, intervention d'un jardinier avant expertise, assistance à expertise,) ne concernent pas les frais de remise en état et doivent donc rester à la charge de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, responsable des désordres ; ; La garantie de la société Hiscox est acquise à hauteur de 25 % de la somme de 7.003,25 €, soit 7.003,25 x 0,25 = 1.750,81 € de laquelle il convient de déduire la franchise d'un montant de 375 € par sinistre (pièce Hiscox n° 8 : conditions particulières contrat n° HCH0064200, page 7) ; Le montant total garanti s'établit à 1.750,81 - 375 = 1.375,81 € ; La société Hiscox doit être condamnée à payer à la SCI [Localité 20] Apartment Alpha la somme de 1.375,81 € en application du volet 'dommages' du contrat d'assurance ; Sur le volet 'responsabilité civile' Comme il a été dit plus haut, au titre des garanties accordées pour la responsabilité civile (III ' Responsabilité civile), il est prévu : 'nous vous assurons contre les conséquences pécuniaires des responsabilités vous incombant en tant que propriétaire, copropriétaire ou locataire de la demeure à l'occasion des dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers, à vos voisins ou votre copropriétaire sous réserve des exclusions précisées dans les présentes conditions générales et vos conditions particulières' (page 13 des conditions générales, au paragraphe 'garantie principale') ; Dans le cadre de la responsabilité civile en tant que copropriétaire envers les voisins et les tiers, les dommages matériels sont garantis à hauteur de 7.750.000 € et les dommages immatériels consécutifs à hauteur de 800.000 € ; Il est prévu que le plafond de garantie 'inclut les frais et honoraires de toute nature exposés par nous au titre des garanties du présent contrat. Il inclut en particulier les frais d'expertise et les frais liés à toute procédure, y compris les frais et honoraires d'avocat et plus généralement tout frais judiciaire' ; Les lots 47 et 48 sont expressément visés sous l'intitulé 'clauses supplémentaires' ; Les embellissements, définis comme 'ajouts, modifications, installations fixes, améliorations, aménagements, incorporations ainsi que tout agencement considéré immeuble par définition' font parties des biens assurés ; tel est le cas des jardinières ; Sont exclus pour toutes les garanties 'les dommages et les conséquences pécuniaires résultant directement ou indirectement : - 'des détériorations graduelles ou des détériorations normales causés par l'usage et le temps, - 'd'un défaut d'entretien ou de réparation indispensable', - 'd'une négligence manifeste de votre part' ; S'agissant des garanties du volet 'responsabilité civile', les exclusions de garanties visées plus haut ne sont pas applicables dans la mesure où la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, copropriétaire depuis janvier 2009, n'est pas responsable d'un défaut d'entretien ou de réparation indispensable puisque les travaux d'étanchéité des jardinières devaient être exécutés par la précédente propriétaire en 2006, que la SCI ignorait tout de l'état de l'étanchéité des jardinières et que le syndic déclarait le 17 mai 2010 que le 'le gros 'uvre est de la responsabilité du syndicat, cela ne fait aucun doute, et, de fait, je vous confirme que le syndicat prendra à sa charge les frais de réparation de la maçonnerie des jardinières ainsi que de création d'une étanchéité dans ces mêmes jardinières sur une longueur d'un mètre''; Il est à noter que devant la cour, la société Hiscox n'a pas conclu sur l'application du volet 'responsabilité civile' ; La société anonyme Hiscox doit être condamnée à garantir la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha des condamnations prononcées contre elle à l'égard de la société à responsabilité Aubert en application du volet 'responsabilité civile' du contrat d'assurance, en ce compris les dépens incluant les frais d'expertise judiciaire et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Sur l'appel en garantie de la société Hiscox et de la SCI [Localité 20] Apartment Alpha contre le syndicat des copropriétaires, la société Axeria et la société Intrasec La responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Intrasec n'ayant pas été retenue, la société Hiscox et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha doivent être déboutées de leurs demandes en garantie contre le syndicat des copropriétaires, son assureur Axeria et la société Intrasec ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI [Localité 20] Apartment Alpha, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise judiciaire, et d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel : - à la société à responsabilité Aubert : 15.000 €, - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] : 8.000 €, - à la société anonyme Axeria Iard : 5.000 € ; La société Hiscox doit être condamnée à garantir la SCI [Localité 20] Apartment Alpha des condamnations afférentes aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Aubert, mais pas du syndicat des copropriétaires et de la société Axeria ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, la société Hiscox et la société Intrasec ; Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 La société Aubert et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha sollicitent d'être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; La société Aubert et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha, perdant leur procès contre le syndicat des copropriétaires, le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ; La société Aubert et la SCI [Localité 20] Apartment Alpha doivent être déboutées de leurs demandes de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Reçoit la société anonyme Hiscox en son intervention volontaire ; Mets hors de cause la société de droit anglais Hiscox Europe Underwriting Limited ; Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - déclaré recevable l'action de la société à responsabilité limitée Aubert, - débouté la société à responsabilité limitée Aubert de sa demande de condamnation de la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déclare la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha seule responsable des dommages dans l'appartement de la société à responsabilité limitée Aubert ; Condamne la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha à payer à la société à responsabilité limitée Aubert la somme de 29.200 € en réparation du préjudice généré par la baisse du prix de vente ; Condamne la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha à payer à la société à responsabilité limitée Aubert la somme de 49.610 € en réparation du préjudice locatif ; Déboute la SCI [Localité 20] Apartment Alpha de sa demande en paiement des sommes de 3.278 € (réfection des jardinières) et 14.827,66 € (achat de plantes, facture du jardinier, honoraires et frais de gestion) dirigée contre le syndicat des copropriétaires et la société Axeria ; Condamne la société anonyme Hiscox à payer à la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha la somme de 1.375,81 € en application du volet 'dommages' du contrat d'assurance ; Condamne la société anonyme Hiscox à garantir la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha des condamnations prononcées contre elle à l'égard de la société à responsabilité Aubert en application du volet 'responsabilité civile' du contrat d'assurance, en ce compris les dépens de première instance incluant les frais d'expertise judiciaire, les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha et la société anonyme Hiscox de leurs demandes en garantie dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21], la société anonyme Axeria Iard et la société à responsabilité limitée Intrasec ; Condamne la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes globales suivantes par application de l'article 700 du même code en première instance et en cause d'appel : - à la société à responsabilité limitée Aubert : 15.000 €, - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 21] : 8.000 €, - à la société anonyme Axeria Iard : 5.000 € ; Déboute la société à responsabilité limitée Aubert et la société civile immobilière [Localité 20] Apartment Alpha de leurs demandes de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel ; Rejette tout autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT