Tribunal judiciaire d'Arras, 15 juin 2026, 25/01420

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'[Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] N° RG 25/01420 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-FC5U JUGEMENT 15 Juin 2026 Minute: E.P.I.C. PAS DE [Localité 3] HABITAT C/ [Q] [R] JUGEMENT AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Après débats à l'audience publique du 13 Avril 2026, sous la présidence de Mme Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Karine DURETZ, greffière, Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026 ; ENTRE : DEMANDEUR: EPIC - PAS DE [Localité 3] HABITAT - Office Public de l'Habitat, inscite sous le N° 344077672 au registre du commerce de Arras, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] Représenté par Madame [X] [I], munie d'un pouvoir de représentation ET : DEFENDEUR) : Mme [Q] [R], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] Comparante, EXPOSE DU LITIGE Suivant bail verbal, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [R] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5], [Localité 6], appartement 4. Alléguant du non-paiement des loyers, L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a fait délivrer au locataire, par exploit d'huissier de justice du 04/09/2025 un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 4037,45 euros. Par exploit du 08/12/2025, L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a assigné Madame [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], auquel il est demandé, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 : - de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de Madame [Q] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique ; - de condamner Madame [Q] [R] à lui payer : - la somme de 4037.45 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31/03/2026, sauf à parfaire ou à diminuer, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ; - les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13/04/2026. A cette audience, L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT, régulièrement représenté par Mme [X] [I], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, a porté à la somme de 5367,11 euros le montant de sa demande au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 09/04/2026 et a déclaré consentir à l'octroi de délais de paiement de la dette. Madame [Q] [R] a comparu en personne. Elle a reconnu tant le principe de la dette locative que son montant. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement de la dette, à hauteur de 200 euros par mois incluant le loyer résiduel courant. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 15/06/2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience.

MOTIFS

Sur la preuve de l'existence du contrat de bail L'article 1709 du code civil définit le louage de chose comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre pendant un certain temps et moyennant un certain prix. Il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l'article 1715 du code civil, dès lors qu'il y a eu occupation effective du local. En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que l'occupation de l'immeuble litigieux par Madame [Q] [R] découle de la conclusion, avec la société demanderesse, d'un bail verbal. A l'audience, Madame [Q] [R] ne conteste pas la créance de la société bailleresse au titre de l'arriéré locatif et concède ainsi le prix du bail sur lequel les parties se sont accordées. La preuve de l'existence d'un bail verbal entre L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT et Madame [Q] [R] est ainsi démontrée. Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le Département le 09/12/2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 13/04/2026. Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 05/09/2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail : Au terme de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) D'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ; 2°) De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le juge apprécie souverainement si la gravité du manquement justifie le prononcé de la résiliation. En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à Madame [Q] [R] le 04/09/2025, portant sur la somme de 4037,45 euros. Il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [Q] [R] a une dette locative, après déduction des frais de poursuite, de 5011,13 euros à la date du 09/04/2026. L'ampleur de la dette caractérise un manquement grave aux obligations pesant sur le locataire et justifie le prononcé de la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement. Sur la demande en paiement : L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de ce qui précède que Madame [Q] [R], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 5011,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08/12/2025, date de délivrance de l'assignation. Sur les délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par ailleurs, aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du Code civil (devenu l'article 1343-5), au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1244-2 du même code (devenu l'article 1343-5) s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des textes susvisés que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la résiliation du bail. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation est réputée ne pas être acquise ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort de l'extrait du compte locatif produit par le bailleur que le locataire a repris depuis 3 mois des règlements en vue d'apurer la dette locative, d'un montant de 200€ couvrant le loyer résiduel courant (103.25 € après déduction de l'aide au logement et de la RLS). Selon le diagnostic social et financier et les débats de l'audience, la locataire vit seule avec ses trois enfants à charge, et perçoit les prestations sociales et familiales versées par la CAF,dont le RSA d'un montant de 902 euros. Elle indique à l'audience qu'elle va déposer une demande de suivi FSL. Le bailleur indique consentir à l'octroi de délais de paiement. Ces éléments permettent d'envisager un apurement de la dette dans des délais raisonnables et justifient l'octroi d'office de délais de paiement. Dès lors, il y a lieu d'autoriser Madame [Q] [R] à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités de 100 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. A défaut de respect par Madame [Q] [R] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celle-ci pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux. Elle serait alors tenue de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représentant le montant du loyer et des charges subirait alors les mêmes augmentations légales que le loyer. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [Q] [R] aux entiers dépens de l'instance. Sur l'exécution provisoire : L'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE Madame [Q] [R] à payer à L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT la somme de 5011,13 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08/12/2025 ; AUTORISE Madame [Q] [R] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 100 € chacune, en sus du loyer courant, et une 36ème mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ; DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ; DIT qu'en cas de non-paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ; PRONONCE, uniquement pour le cas où les délais de grâce ne seraient pas respectés, la résiliation du bail verbal relatif à l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5], [Adresse 5], appartement 4, liant Madame [Q] [R] et L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT; Dans ce cas, DIT qu'à défaut pour Madame [Q] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ; DIT que Madame [Q] [R] devra verser à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations légales, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ; Et en tout état de cause, CONDAMNE Madame [Q] [R] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection