Tribunal judiciaire de Chartres, 19 mai 2026, 25/00752

N° RG 25/00752 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GXAV Minute : GMC JCP Copie exécutoire à : Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 [P] [O], Préf28 Copie certifiée conforme à : "RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS" TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 19 Mai 2026 DEMANDEUR(S) : Société anonyme d'habitation à loyer modéré " LA ROSERAIE" (RCS CHARTRES n°805 620 275) dont le siège social est sis 25/27 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de son Président du conseil d'administration, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l'Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 D'une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [P] [O] demeurant 60 bis rue de la Ferté - Bât A - Appt A5 - 28130 MAINTENON non comparant, ni représenté Monsieur [C] [G], personne décédée demeurant 60 bis rue de la Ferté - Bât A - Appt A5 - 28130 MAINTENON non comparant, ni représenté D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN En présence de : Zoé JOCOU, auditrice de justice, lors des débats Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 19 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 16 avril 2021, la Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE (ci-après société LA ROSERAIE) a donné à bail à Mme [G] et à M. [O], locataires, un appartement à usage d'habitation situé 60 bis rue de la Ferté, appartement n°A5, à Maintenon (28130), moyennant un loyer mensuel de 362,44 euros, outre 77,29 euros de provision sur charges. Par contrat en date du 16 avril 2021, LA ROSERAIE a également donné à bail à Mme [G] et à M. [O] une place de parking n°3 située à la même adresse pour un loyer mensuel de 23,80 euros. Des loyers demeurant impayés, la société LA ROSERAIE a fait signifier aux locataires, le 28 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et une somme de 534,25 euros au principal. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la société LA ROSERAIE a assigné Mme [G] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, en résiliation du contrat de bail, en paiement des loyers dus et en réparation de son préjudice. A l'audience du 17 mars 2026, la société LA ROSERAIE, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie. Elle se désiste de ses demandes concernant Mme [G], mentionnant que cette dernière est décédée. Pour le surplus, elle maintient les demandes contenues dans son assignation : Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcer de la résiliation du bailL'expulsion de M. [O],La condamnation de M. [O] à lui payer la somme actualisée, au 13 mars 2026, de 1 925,19 euros d'arriérés de loyers ;La condamnation de M. [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter de l'assignation et jusqu'au départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef ;La condamnation de M. [O] à lui payer 1 000 euros de dommages et intérêts ;La condamnation de M. [O] aux dépens ; La condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O], assigné à étude, n'a pas comparu. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. » Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure-et-Loir par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les contrats de baux conclus par les parties le 16 avril 2021 contiennent une clause résolutoire et la société LA ROSERAIE a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [O] le 28 juillet 2025 pour un montant en principal de 534,25 euros. Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 16 juin 2025. En conséquence, la clause résolutoire est acquise, et les contrats de baux sont résiliés au 16 juin 2025. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d'occupation Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». La société LA ROSERAIE produit un décompte démontrant que M. [O] lui doit la somme de 1 925,19 euros comprenant les loyers et charges restant dus au 13 mars 2026. Non comparant, M. [O] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 925,19 euros, correspondant : Aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 16 juin 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire ;A l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au dernier terme du décompte, soit le 13 mars 2026. Enfin, M. [O], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à compter du 13 mars 2026 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l'article 1240 du code civil, l'indemnité d'occupation ne peut faire l'objet d'aucune indexation à l'inverse du loyer et des charges. Sur la demande de réparation pour résistance abusive Il résulte des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 4 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance. En application de l'article 2227 du code civil, il appartient au créancier de démontrer la mauvaise foi de son débiteur. En l'espèce, il revient à la société LA ROSERAIE de démontrer que M. [O] a agi de mauvaise foi en s'abstenant de payer les loyers. Celle-ci se limite à exposer, pour fonder sa demande, que le défaut de paiement de son locataire l'a contrainte à agir en justice, sans démontrer que ce défaut de paiement résultait d'une mauvaise foi de la part de M. [O]. De plus, la société LA ROSERAIE ne démontre aucun préjudice au surplus du retard de paiement. Les frais exposés pour agir en justice étant considérés des frais de procès, les 1 000 euros sollicités sont considérés comme surabondants. La demande en réparation sera donc rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge, par décision motivée, peut décider d'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [O] est partie succombante à l'instance. Il sera condamné aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite et de l'assignation. Sur les frais irrépétibles Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2021 entre la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE et M. [P] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé 60 bis rue de la Ferté, appartement n°A5, à Maintenon (28130), sont réunies à la date du 16 juin 2025 et le contrat est résilié à cette date ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2021 entre la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE et M. [P] [O] concernant la place de stationnement n°3 situé 60 bis rue de la Ferté à Maintenon (28130), sont réunies à la date du 16 juin 2025 et le contrat est résilié à cette date ; ORDONNE en conséquence à M. [P] [O], et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [P] [O], et pour tout occupant de son chef, d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE la somme de 1 925,19 euros au titre de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 13 mars 2026 ; CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du 13 mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux par lui-même et à tout occupant de son chef, libération caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite et de l'assignation ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE à l'encontre de M. [P] [O]; REJETTE la demande formulée par la S.A. d'Habitations à Loyer Modéré LA ROSERAIE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l'EURE-ET-LOIR en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION "En conséquence, La République française mande et ordonne : à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres."