Tribunal judiciaire de Créteil, 9 septembre 2024, 24/00467

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 09 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00467 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7EC CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : Société IDF HABITAT C/ S.A.R.L. MILADI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE Société IDF HABITAT, société coopérative de production d'HLM, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 785 678 145, dont le siège social est sis 59 avenue Carnot - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0102 DEFENDERESSE S.A.R.L. MILADI, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 850 827 874, dont le siège social est sis 119 Boullevard de stalingrad - 94500 CHAMIGNY SUR MARNE représentée par Me Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2102 Débats tenus à l'audience du : 30 Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Septembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 22 janvier 2014, la société IDF HABITAT a donné à bail commercial à la SARL MAGALI, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SARL MILADI, des locaux situés 119 boulevard de Stalingrad 94500 Champigny sur Marne, moyennant un loyer annuel de 10 300,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024 à la SARL MILADI pour une somme de 19 233,53 € au titre de l'arriéré locatif au 19 janvier 2024. C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 21 mars 2024, la société IDF HABITAT a fait assigner la SARL MILADI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : - voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 25 février 2024, - ordonner l'expulsion de la SARL MILADI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, le juge des référés se réservant la compétence de liquider l'astreinte et d'en ordonner une nouvelle, - condamner la SARL MILADI au paiement par provision de la somme de 19.437,59 euros, sauf à parfaire, - juger que les sommes dues seront majorées de 10 % conformément au bail, - condamner en conséquence la SARL MILADI à payer la somme par provision de 1.943,75 euros, sauf à parfaire, - juger que les sommes produiront intérêts au taux conventionnellement stipulé de 1,5 % par mois à compter du commandement de payer et au fur et à mesure des échéances, - fixer l'indemnité d'occupation à compter du 26 février 2024 au montant du loyer et des provisions sur charges majoré des taxes, soit la somme de 3.009,39 euros hors taxes hors charges, et condamner la SARL MILADI au paiement de celles-ci qui seront échues au jour de la décision à intervenir, - juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, - débouter la SARL MILADI de ses demandes, - condamner la SARL MILADI au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, coût de levée d'états et extrait Kbis, dont distraction au profit de l'avocat constitué. Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 30 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. La société IDF HABITAT a maintenu les prétentions et les moyens contenus dans son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 27.466,83 euros au 21 juillet 2024. Elle a souligné l'absence d'éléments venant justifier de la cession du fonds de commerce envisagée. Sur la demande de sursis à statuer formulée par le défendeur, elle s'y est opposée, soulignant que ce sursis serait contraire à l'office du juge des référés, juge de l'urgence, et qu'il ne pouvait être ordonné dans l'attente d'un acte sous seing privé dépendant de l'une des parties. Sur les délais de paiement sollicités, elle ne s'y est pas opposée à hauteur de 6 mois. Par observations formulées oralement à l'audience, la SARL MILADI a sollicité un sursis à statuer dans l'attente de la régularisation de la cession de son fonds de commerce, indiquant que le bailleur pouvait s'y opposer si le prix s'avérait insuffisant. Elle a indiqué que « commandement sur commandement ne vaut » et qu'aucune proposition de règlement amiable n'avait été formulée par la bailleresse. Elle a sollicité des délais de paiement sur 6 mois sur la somme de 27.466,83 euros, étant en difficulté du fait du COVID-19 mais relevant avoir un état d'endettement néant. Elle a reconnu l'arriéré locatif mais a souligné qu'il était en voie d'être apuré du fait de la cession du fonds de commerce envisagée. Elle s'est opposée à la demande d'astreinte. Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. Il a été constaté à l'audience par le greffier la remise par le conseil de la SARL MILADI de 5 chèques de 5.493,36 euros, en vue d'un paiement étalé de la dette locative entre le 5 août 2024 et le 1er novembre 2024. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer : Suivant l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. En l'espèce, aucun élément n'est produit venant attester qu'une cession du fonds de commerce de la SARL MILADI est envisagée prochainement. Par ailleurs, il ne saurait être sursis à statuer dans l'attente d'un évènement dont la survenance dépend entièrement et uniquement de la volonté d'une des parties. Il convient donc de débouter la SARL MILADI de sa demande de sursis à statuer. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d'appréciation du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sur la régularité du commandement du 25 janvier 2024, rien n'interdisant la bailleresse de faire signifier un nouveau commandement plusieurs mois après un précédent demeuré impayé. En faisant délivrer ce commandement, la société IDF HABITAT n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 19 233,53 €. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Après vérification du décompte daté du 22 juillet 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s'élève désormais à 27 466,83 €. Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL MILADI au paiement de la somme de 27 466,83 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 25 janvier 2024 sur 19 233,53 € et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, au titre de l'arriéré locatif au 22 juillet 2024. Cette condamnation est prononcée en derniers et quittance, c'est-à-dire sous réserve des règlements intervenus depuis l'audience et donc de l'encaissement des chèques transmis. Il n'y a pas lieu d'accorder un taux d'intérêt de 1,5 % car une telle mesure s'analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. La SARL MILADI explique cette absence de paiement par des difficultés financières en lien avec la crise du COVID-19. S'il est exact qu'elle ne transmet aucune pièce justifiant de sa situation financière ni de la cession de son fonds de commerce envisagée, il sera relevé que la société IDF HABITAT ne s'oppose pas à des délais de paiement sur 6 mois, que la SARL MILADI a transmis 5 chèques de 5.493,36 euros à l'audience à la société IDF HABITAT et que sa situation doit être prise en compte afin de garantir la continuation de son commerce et la préservation des emplois, tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la SARL MILADI des délais de paiement sur 6 mois pour s'acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 4 578,00 € par mois pendant 5 mois, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Sur la clause pénale et le dépôt de garantie : La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application à hauteur de 10 % des sommes dues à titre d'indemnité est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires : L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SARL MILADI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont distraction au profit de l'avocat constitué. Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SARL MILADI ne permet d'écarter la demande de la société IDF HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, REJETONS la demande de sursis à statuer formée par la SARL MILADI, CONDAMNONS la SARL MILADI à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle de 27 466,83 € au titre de l'arriéré locatif au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 25 janvier 2024 sur 19 233,53 € et à compter de la présente ordonnance sur le surplus au titre de l'arriéré locatif au 22 juillet 2024, en derniers et quittance, AUTORISONS la SARL MILADI à se libérer de sa dette sur 6 mois, en payant 5 mensualités de 4 578,00 € et la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, DISONS que, faute pour la SARL MILADI de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SARL MILADI et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir sis 119 boulevard de Stalingrad 94500 Champigny sur Marne, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales et du dépôt de garantie, CONDAMNONS la SARL MILADI aux entiers dépens listés par l'article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat constitué, CONDAMNONS la SARL MILADI à payer à la société IDF HABITAT la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, REJETONS toutes les autres demandes des parties, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire, FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 9 septembre 2024. LA GREFFIERE , LE JUGE DES REFERES