Cour d'appel de Paris, 30 novembre 2023, 23/06668

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT

DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06668 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHN4E Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Mars 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 22/55314 APPELANTE S.A.S. PEARL'IN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 INTIMEES Association FONCIÈRE URBAINE LIBRE DES VOLUMES PETIT-[Localité 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 9] Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, assistée par Me Isabel PAIS & GOSENDE substituant Me Vincent LOIR S.C.I. PETIT BOUCHARDON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 8] Représentée et assistée par Me Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d'avocats Eva SEBBAN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller et Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de: Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** La société Petit-Bouchardon est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée des immeubles en copropriété des [Adresse 1] à [Localité 9], dépendant d'un ensemble immobilier géré par l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10] (ci-après l'AFUL). Elle a consenti à la société Le [Localité 17] 2000 un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 1] afin d'y exercer une activité de bar, brasserie, restaurant et, à la société Pearl'In, un bail de même nature, sur le local situé [Adresse 1] pour qu'elle y exerce une activité de glacier chocolatier. Dénonçant l'occupation irrégulière par ces deux sociétés d'espaces lui appartenant, par la mise en place de tables, chaises et éléments destinés à leur clientèle, l'AFUL les a fait assigner ainsi que la société Petit-Bouchardon, par actes des 8 et 15 juin 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite. Par ordonnance du 1er mars 2023, le premier juge a : constaté que l'AFUL des Volumes Petit-[Localité 10] se désiste de ses demandes à l'égard de la société Le Paris 2000 qui l'accepte ; déclaré recevable en son action l'AFUL des Volumes Petit-[Localité 10] ; fait injonction à la société Pearl'In de cesser d'installer des tables, chaises et éléments propres à l'exploitation de son commerce sur les aires de circulation et espaces situés devant son fonds de commerce, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de huit mois ; dit n'y avoir lieu de réserver la liquidation de l'astreinte ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts formulée par l'AFUL des Volumes Petit-[Localité 10] ; déclaré le juge des référés compétent pour connaître des demandes formées par la société Petit-Bouchardon à l'encontre de la société Pearl'In ; déclaré recevables les demandes formées par la société Petit-Bouchardon à l'encontre de la société Pearl'in ; constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 21 août 2022 ; accordé à la société Pearl'In un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision pour s'acquitter de l'obligation visée dans le commandement délivré le 21 juillet 2022 ; dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours du délai accordé ; dit qu'à défaut de respect du délai accordé, la clause résolutoire reprendra ses effets et : l'expulsion de la société Pearl'In pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] avec l'assistance, si besoin, de la force publique et d'un serrurier ; le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; la société Pearl'In sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Petit-Bouchardon une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; dit, dans cette hypothèse, n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle ; condamné la société Pearl'In à payer à l'AFUL des volumes Petit-[Localité 10] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Pearl'in à payer à la société Petit-Bouchardon la somme de 1.500 euros en application de ce texte ; condamné la société Pearl'In aux dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 21 juillet 2022 ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'AFUL des Volumes Petit-[Localité 10] à l'encontre de la société Petit-Bouchardon ; dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande. Par déclaration du 6 avril 2023, la société Pearl'In a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant déclaré recevable en son action l'AFUL, lui ayant enjoint, sous astreinte, de cesser d'installer des tables, chaises et éléments propres à l'exploitation de son commerce sur les aires de circulation et espaces situés devant celui-ci, ayant retenu la compétence du juge des référés pour connaître des demandes formées à son encontre par la société Petit-Bouchardon, ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, et l'ayant condamnée au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 octobre 2023, la société Pearl'In demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en reprenant les chefs critiqués de la décision ; statuant à nouveau, Sur les demandes de l'AFUL débouter l'AFUL de toutes ses demandes ; subsidiairement, rejeter toute demande d'astreinte et lui accorder un délai de trois mois pour exécuter les termes de la décision à intervenir ; en tout état de cause, rejeter toutes demandes d'astreinte ; condamner l'AFUL à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts au bénéfice de l'AFUL et la demande de doublement du loyer ; condamner l'AFUL aux dépens ; Sur les demandes du bailleur : à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire déjà saisi au fond et le juge de la mise en état déjà désigné ; subsidiairement, juger que la clause résolutoire ne peut être acquise ; débouter le bailleur de toutes ses demandes ; très subsidiairement, si la cour confirmait l'acquisition de la clause résolutoire, confirmer la suspension des effets de la clause résolutoire prononcée par le juge des référés, sauf sur la durée du délai accordé ; suspendre les effets de la clause résolutoire pendant trois mois ; en tout état de cause, condamner l'AFUL et la société Le Petit-Bouchardon à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2023, l'AFUL demande à la cour de : la juger recevable et bien fondée en son action ; confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à réserver la liquidation de l'astreinte et n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts ; Statuant à nouveau, faire injonction au juge des référés de se réserver la liquidation de l'astreinte ; condamner in solidum les sociétés Petit-Bouchardon et Pearl'In à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts par infraction constatée ; débouter les sociétés Petit-Bouchardon et Pearl'In de toutes leurs demandes ; condamner in solidum les sociétés Petit-Bouchardon et Pearl'In à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juin 2023, la société Petit-Bouchardon demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré ses demandes recevables à l'égard de la société Pearl'In, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, débouté l'AFUL de ses demandes formées à son encontre et condamné la société Pearl'In au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la réformer en ses dispositions ayant accordé à la société Pearl' In un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision pour s'acquitter de l'obligation visée dans le commandement du 21 juillet 2022, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que la société Pearl'In sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges ; statuant à nouveau, dire que la clause résolutoire a produit ses effets dès le 21 août 2022 ; ordonner en conséquence l'expulsion de la société Pearl'in et celle de tous occupants de son chef, du local situé au [Adresse 1] à [Localité 9] avec le concours d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; condamner la société Pearl'In à lui payer la somme mensuelle de 5.333 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 21 août 2022 et jusqu'à la libération complète du local ; en tout état de cause, condamner la société Pearl'In au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du procès-verbal de signification du 3 mai 2023 et du procès-verbal de constat du 25 mai 2023. La clôture de la procédure a été prononcée le 11 octobre 2023. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

LA COUR Sur la recevabilité de l'action engagée par l'AFUL Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable. La société Pearl'In soulève l'irrecevabilité de l'action engagée par l'AFUL au motif que celle-ci ne démontre pas être propriétaire de tout l'espace public situé en dehors et devant le magasin qu'elle exploite et donc, de toute la surface sur laquelle il lui est reproché d'avoir posé des tables et chaises. L'AFUL soutient avoir été créée aux fins de gestion des éléments communs aux différents immeubles édifiés à [Localité 17], [Adresse 1] et [Adresse 4], sur les parcelles CX [Cadastre 7] et CX [Cadastre 6]. Elle indique que le lot de volume 23, constitué par le volume des vides entre les immeubles A, B, C, D et au-dessus du parking Est, est devenue sa propriété exclusive ; qu'il s'agit de l'espace situé au rez-de-chaussée, notamment, devant les immeubles des [Adresse 1] et, donc, devant la boutique de la société Petit Bouchardon, louée à la société Pearl'In. Il résulte des statuts constitutifs de l'AFUL et de leurs mises à jour (pièces n°1 et 3) que la société Parigest initialement propriétaire des lots de volumes 4, 5, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 s'appliquant à un ensemble immobilier situé à [Localité 9] [Adresse 1] inclus et [Adresse 4] (voie privée) n° [Adresse 2] - [Adresse 3], figurant au cadastre de la ville de Paris sous les références CX n° [Cadastre 7] et CX n°[Cadastre 6], a décidé de constituer une association foncière urbaine libre afin d'assurer la gestion, l'entretien et la réparation des ouvrages et équipements représentant un intérêt collectif pour l'ensemble des propriétaires ou pour certains d'entre eux. Il est rappelé dans ces statuts : qu'un état descriptif de division en cinq volumes (n°1 à 5) a été établi entre la société Parigest et la ville de [Localité 17] sur les parcelles précitées suivant acte notarié des 19 et 24 mars 1981 ; que par acte notarié des 1er et 12 août 1988, le volume 1 a été divisé en lots de volumes n° 6 et 7 ; que ces derniers ont été divisés en lots de volumes 8 à 13 suivant acte du 23 juin 1989 ; que le périmètre d'influence de l'AFUL a été constitué sur les lots de volumes 2, 4 et 5; que par acte du 21 janvier 1997, le lot de volume n° 2 a été subdivisé en 10 lots de volumes numérotés de 14 à 23 parmi lesquels figurent le lot de volume 22 correspondant aux immeubles A, B, C, D, I, J et le parking est et le lot de volume 23 correspondant 'au volume des vides entre les immeubles A, B, C, D et au-dessus du parking est' ; que par acte du 22 septembre 1999, le lot de volume 23 a été divisé en 9 lots de volumes numérotés de 24 à 32 inclus ; que par acte du 27 mars 2000, les lots de volumes n° 4, 22, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 et 32 ont été réunis en un lot de volume n°33, lui-même divisé en 6 nouveaux lots de volumes soit : - n°34 : [Adresse 11] (situé [Adresse 1] dans lequel la société Pearl'In exerce son activité), - n°35 : [Adresse 12], - n° 36 : [Adresse 13], - n° 37 : [Adresse 14], - n°38 : [Adresse 15], - n°39 : [Adresse 16]. Il a été prévu que l'AFUL avait notamment pour objet 'la mise à disposition du lot de volume 23 (divisé en 9 lots de volumes numérotés de 24 à 32) puis la vocation à s'approprier le lot de volume 23 en cas de subdivision du lot de volume 22'. Il est constant que le lot de volume n°22 a fait l'objet d'une division à la suite de sa réunion avec d'autres lots de volumes ; que l'AFUL en déduit que le lot 23, défini comme étant 'le volume des vides entre les immeubles A, B, C, D et au-dessus du parking Est' lui appartient, celui-ci ne pouvant correspondre, au regard de sa division, qu'à l'espace situé au rez-de-chaussée devant, notamment, l'immeuble du [Adresse 1], ce qu'établit le plan cadastral de la parcelle CX [Cadastre 6] versé aux débats. Ainsi, le lot exploité par la société Pearl'In étant compris dans le périmètre de l'AFUL, celle-ci invoquant une atteinte à son droit de propriété, est recevable à agir. Sur le trouble manifestement illicite Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. Au cas présent, l'AFUL soutient que la société Pearl'In occupe illicitement l'espace lui appartenant, situé devant l'immeuble du [Adresse 1], en y ayant entreposé des tables et chaises, précisant que le volume dont elle est propriétaire, destiné à la circulation des personnes, n'est pas prévu pour accueillir du public et servir de terrasse. Elle conteste les affirmations de l'appelante selon lesquelles le trouble manifestement illicite avait cessé lorsque le premier juge a statué et, si tel devait être le cas, invoque l'existence d'un dommage imminent qu'elle considère difficilement contestable puisque les pièces produites et les écritures de la société Pearl'In démontrent qu'elle a déjà empiété sur sa propriété de sorte qu'elle pourra, à nouveau, 'au gré de ses envies', réitérer les infractions qui lui sont reprochées. Elle fait encore état des manquements au bail reprochés par la société Petit-Bouchardon, soutenant que celui-ci ne permet pas à la société Pearl'In d'étendre son activité sur les parties privatives ou communes et fait observer que cette dernière n'hésite pas désormais à empiéter sur la voie publique où elle a installé des tables et chaises. La société Pearl'In soutient qu'il n'y a plus de tables et chaises devant sa boutique. Elle fait valoir qu'aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n'est caractérisé, d'autant que l'autre locataire de la société Petit-Bouchardon, la société [Localité 17] 2000, contre laquelle une action avait été engagée par l'AFUL avant qu'elle ne s'en désiste, occupe l'espace litigieux devant son restaurant, depuis plus de 20 ans. Il résulte des pièces produites que par lettre du 31 mai 2019, le président de l'AFUL a dénoncé à la société Petit-Bouchardon l'occupation, sans autorisation, par ses locataires, dont la société Pearl'In, de l'espace litigieux par l'installation de tables et chaises et l'a mise en demeure de faire retirer par ces dernières, ce mobilier. Cette demande a été réitérée par lettre de son conseil du 4 octobre 2021 adressée tant à la société Petit Bouchardon qu'à la société Pearl'In. L'AFUL verse aux débats un procès-verbal de constat qu'elle a fait réaliser le 19 mai 2022, lequel démontre que la société Pearl'In a installé, à l'extérieur, devant les vitrines de sa boutique, sur l'espace de l'AFUL délimité par un ruban de couleur claire, inséré dans le sol et parallèle au magasin, une machine à glace, deux gros fauteuils et une table à droite de la porte de la boutique, et, à gauche de celle-ci, des tables et des chaises ainsi que deux grosses banquettes et une table rectangulaire en verre. La société Petit-Bouchardon produit également un procès-verbal de constat du 19 octobre 2022 établissant qu'à cette date, l'espace de l'AFUL était encore occupé par le mobilier de la société Pearl'In. Ces pièces caractérisent une occupation illicite de cet espace dès lors que la société Pearl'In ne justifie d'aucune autorisation pour installer du mobilier destiné à sa clientèle et, par suite, exploiter celui-ci. Cependant, la société Pearl'In soutient ne plus utiliser l'espace litigieux, affirmant même que cette utilisation avait cessé lorsque le premier juge a statué et produit pour en justifier des photographies démontrant que l'espace est dépourvu de tout mobilier. Si ces photographies ne sont en effet pas datées, il doit être relevé à la lecture du procès-verbal de constat établi le 25 mai 2023, à la demande du bailleur, postérieurement à l'ordonnance entreprise, que l'espace litigieux est vide de tout mobilier, seul un totem, en forme de cornet de glace, est situé devant la porte d'accès à l'établissement, n'occasionnant manifestement aucune gêne pour la circulation des personnes et ne permettant pas de considérer que la société appelante a persisté à utiliser l'espace de l'AFUL pour exploiter son activité commerciale. Cette pièce établit, en revanche, la présence à sept mètres devant l'établissement, en bordure de trottoir et à proximité de la chaussée, de deux tables, quatre chaises et un parasol en paille. Toutefois, ce mobilier n'est pas situé sur la partie de l'espace appartenant à l'AFUL mais sur la voie publique, ce que cette dernière reconnaît dans ses écritures. L'AFUL, ne disposant pas de droit sur la voie publique, l'installation de tables et chaises, à cet endroit, par la société Pearl'In ne peut caractériser à son égard un trouble manifestement illicite. Il n'apparaît pas davantage que le trouble manifestement illicite, qui existait incontestablement en 2019 et en 2022 ainsi que l'établissent les lettres précitées et les procès-verbaux de constat des 19 mai et 19 octobre 2022, persistait à la date à laquelle le premier juge a statué, la cour relevant que les intimées n'ont produit aucune pièce pour démontrer la persistance du trouble à cette date et qu'il résulte des motifs de l'ordonnance entreprise que l'existence du trouble invoqué n'était pas expressément établie. Or, les mesures destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite ne sont justifiées que si celui-ci existe à la date à laquelle le juge des référés statue. Au regard des motifs qui précèdent, force est de constater que le trouble manifestement illicite invoqué par l'AFUL n'était plus établi. L'AFUL fait encore état de l'existence d'un dommage imminent résultant d'un risque de nouvel empiétement sur l'espace lui appartenant. Or, le dommage imminent allégué, qui résulte davantage du procès d'intention, n'est nullement caractérisé, aucun péril grave nécessitant d'être prévenu n'est démontré en l'espèce. Enfin, l'AFUL ne saurait se prévaloir des manquements au bail invoqués par le bailleur pour établir à son égard l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent. Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef et de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de l'AFUL tendant à la cessation d'un trouble manifestement illicite et à la prévention d'un dommage imminent. Sur la demande de provision de l'AFUL L'AFUL sollicite la condamnation in solidum des sociétés Pearl'In et Petit-Bouchardon à lui payer la somme de 5.000 euros 'à titre de provision sur dommages et intérêts par infraction constatée'. Cependant, outre qu'elle s'apparente à une astreinte, cette demande n'est pas justifiée au regard des motifs qui précèdent. L'ordonnance entreprise, l'ayant rejetée, sera donc confirmée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de ce texte et de l'article 835 précédemment cité, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La société Petit-Bouchardon a fait délivrer, le 21 juillet 2022, à la société Pearl'In un commandement de faire visant la clause résolutoire, afin qu'elle cesse dans le délai d'un mois à compter de cet acte l'occupation illicite de l'espace de l'AFUL. Elle établit par le procès-verbal du 19 octobre 2022 susvisé que sa locataire n'a pas déféré au commandement dans le délai qui lui a été imparti. Pour s'opposer à cette demande, la société Pearl'In soulève l'incompétence de la juridiction des référés pour en connaître au motif que préalablement à l'introduction de l'instance en référé, le juge du fond avait été saisi et un juge de la mise en état désigné dans un litige l'opposant à la société Petit-Bouchardon portant sur la résiliation du bail. Or, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la procédure pendante devant le juge du fond engagée par la société Pearl'In, suivant acte du 27 mai 2022, tend à contester un commandement de payer et d'avoir à remettre au bailleur une garantie à première demande telle que prévue au bail, qui lui a été délivré le 28 avril 2022. Elle est donc distincte de la procédure en référé qui ne porte que sur le commandement de faire du 21 juillet 2022. Le fait que la société Petit-Bouchardon fasse état de l'ensemble des manquements contractuels qu'elle reproche à la société Pearl'In dans ses écritures déposées devant le juge du fond, pour une audience du 18 novembre 2022, n'a aucune incidence sur le sort des demandes reconventionnelles qu'elle forme dans la présente procédure en référé dès lors que les demandes soumises au tribunal judiciaire ne tendent qu'à la validité du commandement du 28 avril 2022 et au constat de la résiliation du bail à compter du 28 mai 2022 pour défaut de paiement des loyers et, subsidiairement, non remise de la garantie à première demande, ainsi que sur ses conséquences. L'exception d'incompétence soulevée par la société Pearl'In sera donc rejetée. La société Pearl'In fait encore valoir que le manquement reproché par le bailleur n'est pas suffisamment grave pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, laquelle manifesterait l'existence d'une discrimination entre les locataires de la société Petit-Bouchardon dès lors que la société [Localité 17] 2000, qui occupe également l'espace litigieux, n'est pas inquiétée, et que le bail ne prévoit pas de sanction contractuelle pour ce manquement. Cependant, le bail conclu entre les sociétés Petit-Bouchardon et Pearl'In prévoit que le preneur 's'oblige au respect de toutes clauses et stipulations du règlement de copropriété régissant le cas échéant l'ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués'. L'article IX 1 intitulé 'exploitation du commerce et des surfaces louées' énonce, notamment, que le preneur 'ne pourra modifier la répartition des surfaces de vente et de réserve telle qu'elle existe, sans accord préalable et écrit du bailleur (...) De même, le preneur ne pourra en aucun cas étendre son activité sur des parties privatives ou communes. En outre, il ne pourra encombrer par aucun objet ou d'une manière quelconque les passages, paliers et autres parties communes avec les autres occupants (à un titre quelconque) de l'immeuble' et se poursuit ainsi ' la présente clause est déterminante de la volonté des parties. En cas de non-respect, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail dans les conditions définies à l'article 'clause résolutoire' outre tous dommages et intérêts auxquels il serait en droit de prétendre au vu du préjudice subi (...)'. Le bail contient une clause résolutoire ainsi rédigée 'il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement intégral d'un seul terme ou d'une seule fraction de terme de loyer (...) ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses ou conditions du présent bail et un mois après une mise en demeure de payer ou d'exécuter restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit (...)'. Ainsi, c'est vainement que la société Pearl'In fait état de l'absence de gravité du manquement reproché, lequel est constitué par l'occupation illicite de l'espace situé devant le local loué, sur lequel elle ne disposait d'aucun droit, et qui impliquait une modification de la répartition des surfaces de vente. Ce manquement, qui lui a été dénoncé par lettres recommandées du bailleur des 11 juin et 11 octobre 2019, puis au cours de l'année 2022, n'a pas cessé dans le mois de la réception du commandement de faire du 21 juillet 2022. C'est encore vainement qu'elle invoque la différence de traitement entre les locataires de la société Petit-Bouchardon, dès lors que leur situation est manifestement différente puisque la société [Localité 17] 2000 a obtenu de l'AFUL une autorisation d'occupation de l'espace situé devant son local ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2023. Il en résulte que c'est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 août 2022. En revanche, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a accordé un délai à la société Pearl'In pour lui permettre de se conformer à son obligation et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. En effet, l'acquisition de la clause résolutoire ayant été prononcée en raison du non-respect d'une obligation de faire, aucune disposition légale ne prévoit, dans cette hypothèse, l'octroi d'un délai et la possibilité de suspendre les effets de cette clause. La société Pearl'In étant devenue occupante sans droit ni titre du local de la société Petit-Bouchardon à compter du 21 août 2022, il convient d'ordonner son expulsion. Son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de son maintien dans le local depuis la date précitée, n'étant pas sérieusement contestable, la société Pearl'In sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d'un montant égal à celui du dernier loyer majoré des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux. En effet, le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du loyer contractuel prévu à l'article XI.2 du bail, se heurte à une contestation sérieuse dès lors que cette clause, s'analysant en une clause pénale, est susceptible de modération par le juge du fond. Sur les dépens et les frais irrépétibles Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser supporter à l'AFUL la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel et de condamner la société Pearl'In à supporter ses propres dépens et ceux exposés par la société Petit-Bouchardon tant en première instance qu'en appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de signification de l'ordonnance entreprise et du procès-verbal de constat du 25 mai 2023. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Pearl'In à payer à la société Petit-Bouchardon la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et infirmée en ce qu'elle a alloué à l'AFUL une indemnité en application de ce texte. La société Pearl'In sera condamnée à payer à la société Petit-Bouchardon, contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne commande d'allouer à l'AFUL une indemnité au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : déclaré recevable en son action l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10], dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts formulée par l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10], déclaré le juge des référés compétent pour connaître des demandes formées par la société Petit-Bouchardon à l'encontre de la société Pearl'In, constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 24 juillet 2018 entre les sociétés Petit-Bouchardon et Pearl'In à la date du 21 août 2022, condamné la société Pearl'In à payer à la société Petit Bouchardon la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10] à l'encontre de la société Petit-Bouchardon ; L'infirme en ses autres dispositions, Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10] aux fins de cessation d'un trouble manifestement illicite ou de prévention d'un dommage imminent ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Pearl'In et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant d'un immeuble situé à [Localité 9], [Adresse 1], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Pearl'In à payer à la société Petit-Bouchardon, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 21 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Laisse à la charge de l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10] les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel ; Condamne la société Pearl'In à supporter ses dépens et ceux exposés par la société Petit-Bouchardon tant en première instance qu'en appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de faire du 21 juillet 2022 mais ne comprendront pas le coût du procès-verbal de signification de l'ordonnance déférée et du procès-verbal de constat du 25 mai 2023 ; Condamne la société Pearl'In à payer à la société Petit-Bouchardon la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'Association Foncière Urbaine Libre des volumes Petit-[Localité 10]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT