Tribunal judiciaire de Versailles, 24 mai 2024, 23/00271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 MAI 2024 N° RG 23/00271 - N° Portalis DB22-W-B7H-REUB Code NAC : 30B DEMANDERESSE BLACKSWAN PP 4, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 5], représentée par sa gérante en exercice, la société BLACKSWAN INVEST, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 5], elle-même représentée par son président, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628, avocat postulant et par Me Jean Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 441, avocat plaidant, DEFENDERESSE LA CUCINA, SAS unipersonnelle, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 888 383 205, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal domiciliée audit siège, Représentée par Me Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511 *** Débats tenus à l'audience du : 04 Avril 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l'audience du 04 Avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au16 Mai 2024, prorogée au 24 Mai 2024, date à laquelle l'ordonnance suivante a été rendue : *** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 08 juillet 2020, la société BLACKSWAN PP4 a donné à bail, à la société LA CUCINA des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières. Par acte annexé au bail M. [R] [O] s'est porté caution personnelle et solidaire sans bénéfice de discussion ou de division des engagements pris par la société LA CUCINA, à hauteur de la totalité desdites clauses et conditions du bail et a accepté expressément de se porter caution personnelle et solidaire à hauteur des éventuelles indemnités d'occupation égales aux derniers loyers et charges fixés amiablement ou judiciairement, les intérêts, les dépens éventuels ainsi que les frais irrépétibles exposés et ce à hauteur maximum de 6 mois de loyer toutes taxes comprises. Par avenant au bail commercial en date du 24 juin 2022 : La clause de désignation des locaux donnés à bail a été modifiée pour inclure une cave mitoyenne que le bailleur a accepté d'acquérir et d'effectuer des travaux de remise en état moyennant une augmentation de loyer de 1.000 euros par mois à compter du 1er janvier 2022 pour la surface supplémentaire mise à sa disposition. Un abandon de loyer d'un montant de 12.825,88 euros TTC a été consenti par le bailleur au preneur en raison des conséquences de la crise sanitaire liée au covid 19. En contrepartie le preneur s'est obligé à payer le solde de sa dette locative d'un montant de 26.036,33 euros selon un échéancier mensuel de 1084,85 euros pendant une durée de vingt-quatre mois à compter du mois de juin 2022. Le preneur s'est engagé à effectuer les travaux nécessaires afin que son système de ventilation des locaux loués n'entraîne aucun trouble anormal de voisinage. Par acte extra judiciaire en date du 30 novembre 2022 la société BLACKSWAN PP4 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société LA CUCINA portant sur la somme de 48.289,59 euros au titre des loyers et accessoires impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la société BLACKSWAN PP4 a fait assigner en référé la société LA CUCINA afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, - ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 43.950,19 euros au titre de l'arriéré d loyer et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux, - juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, Subsidiairement : - juger que pour la cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, le preneur sera déchu du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'un nouvelle ordonnance soit prononcée. - condamner in solidum la société LA CUCINA et monsieur [R] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonciation à caution avec commandement de payer, l'état des privilèges et nantissements et au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire appelée à l'audience du 21 mars 2023 a fait l'objet de cinq renvois avant d'être évoquée à l'audience du 4 avril 2024. A cette date la société la SCI BLACKSWANN PP4 a maintenu ses demandes. Elle a demandé la somme de 58.437,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d'avril 2024. Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que l'assignation avait été délivrée au mois de février 2023, qu'elle avait tenté de parvenir à un accord mais que la SCI LA CUCINA n'avait pas respecté ses engagements. En défense la société LA CUCINA a conclu au rejet des demandes et subsidiairement à l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire exposant que le décompte n tenait pas compte des 15.000 euros qu'elle avait versé, qu'il était inexploitable et par voie de conséquence la créance non établie. Elle a exposé que le restaurant avait souffert d'une conjoncture défavorable, que le protocole avait été partiellement exécuté notamment l'échéancier sur l'arriéré et que la banque venait de lui octroyer une somme de 50.000 euros ce qui allait lui permettre de s'acquitter des 35.000 euros restant. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, prorogée au 24 mai 2024.

MOTIFS

Sur les demandes dirigées contre M. [R] [O] M. [R] [O] n'ayant pas été assigné, les demandes à son encontre sont irrecevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 21, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 30 novembre 2022 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Il n'est pas contesté que le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 30 novembre 2022 est demeuré infructueux. Le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit, actualisé au 1er avril 2024 inclus. La société LA CUCINA soutient à l'audience avoir effectué un versement de 15.000 euros mais ne produit aucune pièce de nature à en justifier. En tout état de cause la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte d'un éventuel versement effectué dont il n'aurait pas été justifié lors des débats. Il y a lieu donc lieu de condamner la société LA CUCINA à payer à la SCI BLACKSWANN PP4 la somme provisionnelle de 58.437,93 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au mois d'avril 2024 augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Sur la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire La société LA CUCINA produit une capture d'écran démontrant qu'elle a désormais obtenu un crédit de 50.000 euros qui est de nature à lui permettre d'apurer son passif auprès du preneur. Il lui sera donc octroyé un délai de six mois pour s'acquitter de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la société LA CUCINA, partie succombante, à payer à la SCI BLACKSWANN PP4 la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société LA CUCINA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de paye, de la dénonciation à caution avec commandement de payer, de l'état des privilèges et nantissements.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, CONDAMNONS la SAS LA CUCINA à payer à la SCI BLACKSWAN PP 4 la somme provisionnelle de 58.437,93 euros en deniers ou quittances correspondant aux loyers impayés au 1er avril 2024, SUSPENDONS toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS LA CUCINA se libère de la provision ci-dessus allouée en six acomptes mensuels d'égal montant à verser en plus des loyers et charges courants, DISONS que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants; DISONS qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS LA CUCINA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés, - la SAS LA CUCINA devra payer mensuellement à la SCI BLACKSWAN PP 4, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SAS LA CUCINA à payer à la SCI BLACKSWANN PP 4 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SAS LA CUCINA aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution avec commandement de payer, de l'état des privilèges et nantissements. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART