Tribunal judiciaire de Versailles, 5 septembre 2024, 21/00038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES YVELINES JUGEMENT FIXANT INDEMNITE DU 05 SEPTEMBRE 2024 ------------------------- N° RG 21/00038 - N° Portalis DB22-W-B7F-QLWR Code NAC : 70H OPÉRATION : Expropriation - Réalisation de la phase 2 du Tram 13 à [Localité 25]. Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l'Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier. ENTRE : ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM), établissement public administratif local immatriculé sous le SIREN numéro 287 500 078, dont le siège social est situé [Adresse 16] à [Localité 24], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE Représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de L'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier GOSSELIN des mêmes cabinet et barreau. ET S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 499 341 469, dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 23], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. S.A.S. PREIM EUROS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro753 049 261, dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 23], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. S.C.I. PRIMOPIERRE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 507 646 446, dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 23], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. S.A. PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 531 231 124, dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 23], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. PROPRIETAIRES EXPROPRIÉES ET DEFENDERESSES Toutes représentées par Maître Antoine COTILLON de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Lisa DELOUM, avocat au barreau de PARIS. DÉBATS A l'audience du 14 juin 2024, tenue en audience publique. EN PRESENCE DE : Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché, remplacé par Madame Catherine PLANÇON-DEWET. ***

FAITS ET PROCÉDURE

Les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT étaient propriétaires indivis d'un bien situé au [Adresse 7] à [Localité 25], sur la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 12]. La réalisation de la phase 2 du « Tram 13 Express » a été déclarée d'utilité publique au profit de l'établissement public administratif ÎLE DE FRANCE MOBILITÉS (ci-après IDF MOBILITES) par arrêté préfectoral du 6 décembre 2018. Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 30 mai 2022. IDF MOBILITES a notifié aux sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT son offre d'indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date 27 septembre 2021. En l'absence d'acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 10 décembre 2021, IDF MOBILITES a saisi le juge de l'expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l'indemnité de dépossession. L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 6 avril 2023, et une seconde rendue le 12 mai 2024. Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 2 mai 2023. Le transport sur les lieux est intervenu le 13 juillet 2023 en présence des parties et du commissaire du gouvernement. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 septembre 2023 et renvoyée, à la demande des parties, aux audiences du 10 novembre 2023, 26 janvier 2024 et enfin 14 juin 2024 après fixation d'un calendrier de procédure. Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique n°2 réceptionné par le greffe le 14 juin 2024, IDF MOBILITES demande au juge de l'expropriation de : Fixer l'indemnité devant revenir aux sociétés expropriées comme suit : 26.730 euros au titre de l'indemnité principale, 3.673 euros au titre de l'indemnité de remploi, Donner acte de son engagement de reconstituer les fonctionnalités suivantes : restitution d'une clôture en treillis soudé, de trois portails électriques automatisés, de panneau signalétique, du système de vidéosurveillance, reprise de la contre-allée et des espaces vers et plantation d'un alignement d'arbres et création d'un accès piéton, de murets pour gérer les contraintes altimétriques. Aux termes de leur mémoire en réponse en fixation d'indemnités réceptionné par le greffe le 7 juin 2024, les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT demandent au juge de l'expropriation de : A titre principal :Fixer à 189.675 euros l'indemnité principale qui leur est due,Fixer à 20.717 euros l'indemnité de remploi.A titre subsidiaire : Fixer à 106.000 euros l'indemnité principale qui leur est due,Fixer à 12.350 euros l'indemnité de remploi.En tout état de cause : Donner acte de l'engagement de l'autorité expropriante de reconstituer les fonctionnalités qui seraient impactées par l'emprise de la parcelle expropriée,Condamner IDF MOBILITES au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 novembre 2023, le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnité de dépossession à une somme totale de 8.012,50 euros décomposée comme suit : 6.750 euros au titre de l'indemnité principale, 1.262,50 euros au titre de l'indemnité de remploi. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. L'affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN A. Sur les dates à fixer et la situation de l'urbanisme 1) Sur la situation d'urbanisme et la date de référence pour l'usage du bien En application de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du Code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du Code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Aux termes de l'article L.213-6 du Code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Aux termes de l'article L.213-4 a du Code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, le PLUi, Plan local d'urbanisme intercommunal de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine et Oise (GPSEO) du 21 février 2020 a été dernièrement modifié le 14 décembre 2023. La date de référence est donc le 14 décembre 2023. A cette date la parcelle était située en zone UEe du PLUi de la commune de [Localité 25] soit une zone regroupant les parcs d'activité et qui a vocation à accueillir des activités économiques autre que les commerces de détail importants. 2) Sur la date d'appréciation de la consistance du bien Aux termes de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d'ordonnance, l'indemnité est fixée d'après la consistance du bien au jour de la décision. En l'espèce, l'ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 30 mai 2022. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date. 3) Sur la date d'estimation du bien L'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. B. La surface Les parties s'accordent sur la surface de l'immeuble à retenir pour l'évaluation, soit une surface de 135 m2. L'évaluation s'effectuera donc sur cette base. C. L'occupation du bien Il n'est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation. D. Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : Sur l'environnement La parcelle est située sur la commune de [Localité 25], dans une zone pavillonnaire, située à 30/40 minutes en voiture de [Localité 26], dans une zone urbaine, qui comprend tant des immeubles que des pavillons (5 minutes à pied de la gare de [Localité 25]). Sur la visite de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 12] L'emprise portera sur un grillage métallique qui longe un talus recouvert de mousse, sur lequel sont plantés des arbres. Aux abords de ce talus, se trouve des places de parking et une voie à sens unique pour les voitures. La clôture s'ouvre sur un très grand portail à double battant coulissant automatisé (portail N° 4) qui parait permettre le passage simultané de quatre voitures. Mention du conseil des expropriés. Cet accès permet l'accès des employés, livraisons et pompiers. Au titre des restitutions en l'état, cet accès sera condamné. Face au portail, la voie de circulation est double. Plus loin, l'emprise continue le long de la clôture, tel que précédement décrit. À nouveau, la voie redevient à sens unique et la clôture s'ouvre à nouveau sur un portail à double battant coulissant automatisé (portail N° 5). Cette seconde ouverture paraît un peu moins large. Mention de Monsieur [C] [X] : Non, les deux portails sont identiques. Le portail N° 5 constitue la sortie du garage (salariés et pompiers). À la suite du portail, le portail et talus se poursuivent. II. SUR LA DETERMINATION DE L'INDEMNITE DE DEPOSSESSION A. Sur l'évaluation de l'indemnité principale 1) Sur la valeur unitaire du terrain proposée par IDF MOBILITES L'autorité expropriante rappelle la nécessité de prendre en compte les accords amiables intervenus entre l'autorité expropriante et les propriétaires expropriés d'une part selon les conditions prévues par l'article L.322-8 alinéa 1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (accords conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées). D'autre part, IDF MOBILITES souligne que ces accords sont pris en compte par la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 13 novembre 2003, n°02-70.119). Ainsi, elle se fonde sur les accords suivants, concernant des biens en zone Uee, pour une moyenne de 285 euros/m2 : 1- Cession du 3 juin 2016 d'un bien situé à la [Adresse 27], [Localité 25] Référence DVF : 2016P3765 Surface du bien : 40.907 m² Prix de vente : 2.045.350 € Prix au m² : 50 € 2- Cession du 31 décembre 2015 d'un bien situé au [Adresse 2] Référence DVF : 2016P00227 Surface du bien : 9.308 m² Prix de vente : 3.311.515 € Prix au m² : 356 € 3- Cession du 26 octobre 2015 d'un bien situé au [Adresse 3] Référence DVF : 2015P07286 Surface du bien : 5.460 m² Prix de vente : 2.265.275 € Prix au m² : 415 € 4- Cession du 24 septembre 2015 d'un bien situé au [Adresse 3] Référence DVF : 2015P6479 Surface du bien : 19.910 m² Prix de vente : 6.341.733 € Prix au m² : 319 € 5- Acte d'adhésion / quittance du 30 janvier 2023 de la parcelle AX n°[Cadastre 13] située [Adresse 1] à [Localité 25] - zone UEe du PLUi Superficie : 111 m2 en nature de trottoir Prix de vente : 12.087,90 € Prix au m2 : 108,90 € IDF MOBILITES se prévaut aussi des décisions judicaires du juge de l'expropriation des Yvelines portant sur des biens également expropriés dans le cadre du même projet public : 6- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/00072 sur une parcelle située [Adresse 18] à [Localité 22] - zone AUd Superficie : 72 m² Indemnité principale : 77 € x 72 m² = 5.544 euros 7- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/00052 sur une parcelle située [Adresse 19] section AA n°[Cadastre 17] à [Localité 22] - zone UR2a Superficie : 18 m² Indemnité principale : 252 € x 18 m² = 4.536 euros 8- Jugement du 6 mars 2020, RG n°19/00005 sur une parcelle située [Adresse 19] section AA n°[Cadastre 5] à [Localité 22] - zone UR2a Superficie : 12 m² Indemnité principale : 240 € x 12 m² = 3.456 euros 9- Jugement du 20 juillet 2018, RG n°17/00006 sur une parcelle située [Adresse 19] AA n°[Cadastre 4] à [Localité 20] - zone UB Superficie : 213 m² Indemnité principale : 240 € x 213 m² = 51.120 euros Enfin, l'expropriant s'en remet aux termes de comparaison du commissaire du gouvernement, dont la moyenne est de 97,22€/m2, et la médiane de 99,31€/m2 arrondie à 100 €/m2. L'établissement public reproche la valeur unitaire sollicitée par les expropriés. D'une part, il critique leur unique terme de comparaison de la même manière que le commissaire du gouvernement car le prix de cession de la parcelle n'est pas de 52.000 euros mais de 24.420 euros pour une parcelle de 37 m2. De plus, cette parcelle est située en zone UAb pour laquelle les possibilités de construire sont différentes de celles en zone UEe. D'autre part, IDF MOBILITES critique aussi « l'avis de valeur actualisé » fourni par les expropriés car il a été obtenu par la méthode de valorisation dite du « Bilan promoteur ». Or, il rappelle que la jurisprudence écarte cette méthode, contraire aux dispositions du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. De plus, il estime que les valeurs ne seraient pas sourcées. Ainsi, IDF MOBILITES formule une offre indemnitaire de 330 €/m2. 2) Sur la valeur unitaire du terrain proposée par les expropriés Les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT critiquent les termes retenus par l'expropriant, ceux-ci étant peu récents. Concernant, les quatre jugements, ceux-ci concernent des terrains situés dans des villes différentes de six à huit kilomètres de la parcelle. Elles critiquent aussi les termes retenus par le commissaire du gouvernement, lequel a utilisé les données de la base « Patrim », correspondant à des parcelles de grandes superficies, éloignés du centre-ville. Les expropriés présentent le terme de comparaison suivant : 1- Cession du 12 mai 2022 d'une bande de terrain non bâtie située en bordure de voie situé [Adresse 8] à [Localité 25] (AW 457) - zone UAb Superficie : 37 m2 Prix de vente : 52.000 € Prix au m² : 1.405 € À titre subsidiaire, ils présentent l'estimation réalisée par la BNP PARIBAS ESTATE EXPERTISE en date du 31 décembre 2023. Cet avis se fonde sur la méthode du Bilan prometteur et prend en compte le caractère constructible de la parcelle. Il conclut que l'indemnité principale peut être évaluée à 106.000 euros hors abattement, soit 748 €/m2. 3) Sur l'avis du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement critique les termes de comparaison présentés par les expropriés, dont certains ne sont plus soutenus dans leur dernier mémoire. Concernant l'unique terme des expropriés, il demande à ce que ce terme soit écarté dès lors qu'il s'agit d'un terrain situé en zone UAb, soit une zone bien différente de celle sur laquelle se trouve la parcelle expropriée. De plus, le prix de cession est de 24.420 euros, soit 660 €/m2, comme le montre l'examen détaillé de l'acte de cession. Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants : 1- Cession du 26 juin 2020, [Adresse 21] - Référence DVF : 2020P04609 - zone UEe Surface du terrain : 8.579 m² Prix de vente : 576.469 € Prix au m² : 67,2 € 2- Cession du 3 décembre 2020, [Adresse 14] - Référence DVF : 2020P10082 - zone UEe Surface du terrain : 4.899 m² Prix de vente : 486.527 € Prix au m² : 99,31 € 3- Cession du 24 novembre 2021, [Adresse 9] - Référence DVF : 2021P32789 - zone UEe Surface du terrain : 1.529 m² Prix de vente : 191.376 € Prix au m² : 125,16 € Soit une moyenne de 97,22 €/m2 et une médiane de 99,31 €/m2, valeur que le commissaire du gouvernement retient et arrondie à 100 €/m2 soit 13.500 €. Ainsi, les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre : Pour IDF MOBILITES : 330 euros/m²Pour les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT : 1.405 euros/m²D'après le commissaire du gouvernement : 100 euros/m². 4) Sur la méthode retenue Aux termes de l'article L.321-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Les expropriés présentent subsidiairement un avis fondé sur la méthode par bilan promoteur. La méthode dite « du bilan promoteur » consiste à déterminer la somme maximale qui peut être affectée à l'acquisition du foncier par un promoteur immobilier, après avoir soustrait des recettes prévisionnelles de vente d'une opération projetée, les différents coûts grevant l'opération. Cette méthode s'oppose au principe régissant l'indemnisation en matière d'expropriation, à savoir la réparation du seul préjudice direct, matériel et certain. Le bien doit être évalué à la date du jugement et non dans son état futur. Il convient de l'écarter. La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s'exerce l'emprise à évaluer sur le marché immobilier local n'est pas contestée par les parties. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige. 5) Sur la valeur unitaire du terrain Selon l'article R.311-22 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ». En l'espèce, le terme des expropriés sera écarté en ce qu'il est situé en zone UAb pour laquelle les possibilités de construction sont différentes de celles en zone UEe au sein de laquelle est située la parcelle. Les termes de comparaison concernant les autres tronçons du Tram 13 déjà réalisés rapportés par l'expropriant seront écartés faute de correspondre à des parcelles situées sur la commune de [Localité 25]. Les termes du commissaire du gouvernement sont également soutenus par IDF MOBILITES. Les termes de l'expropriant sont anciens mais se situent dans la même commune et dans une zone Uee. Les valeurs sont favorables par rapport à celles du commissaire du gouvernement et seront ainsi retenues. Seul le terme n°1 du commissaire du gouvernement sera écarté car se situant sur une autre commune. Ainsi, ils subsistent les termes n°1 à n°5 de l'expropriant et n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement : 50 + 356 + 415 + 319 + 108,9 + 99,31 + 125,16 = 1.473,37 /7 = 210,5 arrondi à 211 €/ m2. 6) Sur le taux de l'abattement pour encombrement IDF MOBILITES et le commissaire du gouvernement s'accordent sur la nécessité de fixer un abattement sur le prix moyen proposé, faisant valoir que la parcelle est presque complètement bâtie, le taux d'emprise au sol étant de 75 %. L'expropriant propose de retenir un abattement pour encombrement de 40 %. Le commissaire du gouvernement souligne que les parcelles AX [Cadastre 12] et AX [Cadastre 11] proviennent de la parcelle mère AX [Cadastre 6] et se situent dans la zone Uee, laquelle n'autorise que 60 % d'emprise au sol. Le commissaire du gouvernement opère un calcul entre le taux d'encombrement réel de la parcelle (66,61 %) et le taux maximum autorisé par le PLUi (60 %). Il démontre ainsi le fait que la parcelle est dénuée de droit à construire. Il propose un battement de 50 % en raison de l'inconstructibilité du terrain (Cass. 1ère Civ. 9 juin 2010, n°09-12.995 et 3e Civ. 9 octobre 2012. N°11-23.962). Les expropriés refusent l'application d'un abattement, la parcelle étant un terrain nu, libre de toute construction, constructible et aménageable selon le PLUi. Ils estiment que la parcelle n'est pas encombrée. De plus, ils font valoir que l'emprise au sol maximale de 75 % n'est pas dépassée. Les sociétés contestent le caractère inconstructible de la parcelle, signalant qu'elle est déjà raccordée aux réseaux, qu'aucune disposition du PLUi n'impose une superficie minimale pour qu'un terrain soit constructible. Ils rappellent que les clôtures ne peuvent être assimilées à une construction selon la jurisprudence. En l'espèce, le caractère bâti de la parcelle AX [Cadastre 12] doit s'apprécier au regard de la parcelle « mère » AX [Cadastre 10]. Le taux d'emprise au sol du bâti représente 66,61% de la superficie des parcelles AX [Cadastre 12] et AX [Cadastre 11]. De plus, le transport a permis de constater l'inconstructibilité de la parcelle expropriée, située en bordure des bureaux détenus par les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT. Par conséquent, l'abattement de 40 % sera retenu. Soit le calcul suivant : 135 m2 x 211 €/m2 x 0,60 = 17.091 euros B. Sur l'indemnité de remploi En application de l'article R.322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l'indemnité principale. Elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros10 % sur le surplus = 209,1 eurossoit un total de 2.709,1 euros. C. Sur l'indemnité pour reconstitution des fonctionnalités En application de l'article R.311-20 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à l'audience, le juge entend les parties. Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l'expropriant et l'exproprié. En l'espèce, de nombreux échanges sont intervenus entre les parties, pour définir les travaux qui seront entrepris en réparation du préjudice subi par es sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT du fait de l'expropriation. Par ailleurs, les parties se sont accordées sur le principe d'une réparation en nature ce dont il leur sera donné acte, à savoir que l'expropriant prendra en charge les travaux de reconstitution des fonctionnalités. Puisque le juge de l'expropriation peut être amené à connaître des difficultés d'exécution de la présente décision et au regard des échanges déjà intervenus entre les parties, rien ne s'oppose à lister les travaux qui font l'objet d'un accord. Ainsi, au regard des observations de chacune des parties dans leurs mémoires respectifs, il se dégage un accord sur les travaux suivants : Restitution d'une clôture en treillis soudéRestitution de trois portails électriques automatisésCréation d'un accès piéton Création de murets pour gérer les contraintes altimétriques Reprise des espaces vers et plantation d'un alignement d'arbresReprise de la contre-allée Restitution de panneau signalétiqueRestitution du système de vidéosurveillance. Il sera donné acte de l'accord entre les parties. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de IDF MOBILITES par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT se verront allouer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation des Yvelines, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE à la somme de 19.800,10 euros le prix d'acquisition (libre d'occupation) par l'établissement public administratif ÎLE DE FRANCE MOBILITÉS du bien immobilier appartenant en indivision aux sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT situé au [Adresse 7] à [Localité 25], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 12], décomposée comme suit : Indemnité principale : 17.091 euros Indemnité de remploi : 2.709,10 euros ; DONNE ACTE aux parties de leur accord pour que l'expropriant prenne en charge les travaux de reconstitution des fonctionnalités sous la forme d'une indemnisation en nature ; DIT que cette indemnisation en nature comprendra notamment les travaux suivants à la charge de l'établissement public administratif ÎLE DE FRANCE MOBILITÉS : Restituer une clôture en treillis soudéRestituer trois portails électriques automatisésCréer un accès piéton Créer de murets pour gérer les contraintes altimétriques Reprendre les espaces vers et plantation d'un alignement d'arbresReprendre la contre-allée Restituer le panneau signalétiqueRestituer le système de vidéosurveillance ; CONDAMNE l'établissement public administratif ÎLE DE FRANCE MOBILITÉS à verser à Les sociétés PREIM EUROS, PRIMONIAL CAPIMMO, PRIMOPIERRE, PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE l'établissement public administratif ÎLE DE FRANCE MOBILITÉS aux dépens. Fait et mis à disposition à Versailles, le 05 Septembre 2024. Le Greffier Le Juge de l'expropriation Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU