Tribunal judiciaire de Paris, 13 février 2025, 24/07430

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à: -Me Jean-Baptiste MESNIER délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 24/07430 N° Portalis 352J-W-B7I-C5CUV N° MINUTE : Assignation du : 11 Octobre 2024 JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELÉRÉE AU FOND rendu le 13 Février 2025 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, S.A.S [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G836 DÉFENDERESSE S.C.I LA BERLAUDERIE [Adresse 5] [Localité 4] et encore chez Monsieur [G] [H] [Adresse 1] [Localité 7] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l'organisation judiciaire, Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l'application de l'article R.213-6 du Code de l'Organisation Judiciaire. assisté de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 13 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 24/07430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CUV DÉBATS A l'audience publique du 27 Novembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI La Berlauderie est propriétaire des lots de copropriété n°211, 269 et 307 d'un immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7]. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 février 2023 et remise au destinataire le 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI La Berlauderie de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété. Par exploit d'huissier signifié le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la SCI La Berlauderie de lui payer la somme de 1 590,01 euros en principal. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 juin 2024 et remise au destinataire le 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI La Berlauderie de payer sous trente jours la somme de 421,77 euros, correspondant à l'appel de fonds effectué pour le deuxième trimestre de l'année 2024. Par exploit d'huissier signifié le 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à Paris a fait assigner la SCI La Berlauderie devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). * Lors de l'audience de plaidoiries du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation. Au visa des articles 10, 10-1, 10-4, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande à la juridiction de : - condamner la SCI La Berlauderie au paiement de la somme de 5 973,63 euros, au titre des charges arrêtées au 11 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamner la SCI La Berlauderie au paiement de la somme de 1 687,08 euros, au titre des appels de fonds provisionnels rendus exigibles ; - condamner la SCI La Berlauderie au paiement de la somme de 777,14 euros, au titre des frais de recouvrement ; - condamner la SCI La Berlauderie au paiement de la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI La Berlauderie au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Baptiste Mesnier ; - condamner la SCI La Berlauderie au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI La Berlauderie n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A - Au titre des charges de copropriété et provisions Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Décision du 13 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 24/07430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CUV En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. Enfin, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI La Berlauderie est propriétaire des lots 211, 269 et 307 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2021, 31 janvier 2022, 30 janvier 2023 et 4 mars 2024, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose le défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 11 septembre 2024 ; - un courrier de mise en demeure remis le 27 juin 2024, portant sur le règlement sous trente jours d'une provision échue et impayée, ainsi que d'un arriéré de charges. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI La Berlauderie, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur des sommes de 5 973,63 euros au titre des charges arrêtées au 11 septembre 2024, ainsi que de 1 687,08 euros au titre des appels de fonds du quatrième trimestre 2024 au troisième trimestre 2025 inclus. La mise en demeure permet au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours, en application de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et conformément à l'avis n°15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n°24-70.007). Le syndicat des copropriétaires est ainsi recevable à agir suivant la procédure accélérée au fond pour obtenir l'exigibilité anticipée de provisions. La SCI La Berlauderie ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de ces deux sommes. En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 11 octobre 2024. B - Au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 777,14 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 2 février 2023, ainsi que les frais de relance exposés le 2 mars 2023 - soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Les intérêts de retard constituent des pénalités contractuelles, et non des frais nécessaires au recouvrement d'une créance. Décision du 13 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 24/07430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CUV En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de constitution de dossier pour un huissier ou un avocat ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence, la SCI La Berlauderie sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI La Berlauderie de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI La Berlauderie a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d'octobre 2022. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI La Berlauderie a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. La SCI La Berlauderie, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais exposés non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. La SCI La Berlauderie, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, qu'il convient de fixer à 1 500,00 euros. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI La Berlauderie à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de : - 5 973,63 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 11 septembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ; - 1 687,08 euros, au titre des appels de fonds du quatrième trimestre 2024 au troisième trimestre 2025 inclus ; - 75,00 euros au titre des frais de recouvrement ; - 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI La Berlauderie aux dépens de l'instance, et autorise Me Jean-Baptiste Mesnier à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025 La Greffière Le Président