Tribunal judiciaire de Paris, 28 mai 2026, 23/05079

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires à: -Me Dominique TOURNIER -Me Céline ROMERO Copies certifiées conformes à : -Me Dominique TOURNIER -Me Céline ROMERO délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/05079 N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4V N° MINUTE : Assignation du : 03 Avril 2023 JUGEMENT rendu le 28 Mai 2026 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SPGI - SOCIÉTÉ PARISIENNE DE GERANCE D'IMMEUBLES, S.A.S [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263 DÉFENDERESSE S.C.I. [R] ET FILS SCI [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0226 Décision du 28 Mai 2026 Charges de copropriété N° RG 23/05079 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4V COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. DÉBATS A l'audience publique du 19 Mars 2026 JUGEMENT -Réputé Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI [R] et Fils est propriétaire des lots de copropriété n°48 et 51 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 10ème. Par exploit d'huissier signifié le 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 10ème a fait assigner la SCI [R] et Fils en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a : - rejeté la demande du syndicat des copropriétaire visant à voir déclarer irrecevables, vu la prescription et l'absence de lien suffisant avec ses demandes originaires, les demandes reconventionnelles de la société [R] ET FILS visant à obtenir réparation des désordres subis suite aux travaux de la courette effectués en 2015 et réparation de son préjudice de jouissance en découlant, comme de compensation ; - déclaré recevables les demandes de la SCI [R] ET FILS visant à voir : *Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, *Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, *Ordonner la compensation judiciaire de toute somme à laquelle la SCI [R] ET FILS pourrait être condamnée, avec les sommes dues au titre de la réparation des désordres et du trouble de jouissance subi consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure, - et ordonné d'office et par mesure d'administration judiciaire la disjonction de l'instance enrôlée sous le n° 23/05079 en deux instances distinctes : * l'une relative aux demandes originaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à Paris 10ème formées à l'encontre de la SCI [R] ET FILS et à la demande reconventionnelle de la SCI [R] ET FILS en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.038,11 € à titre de trop versé arrêté à la date du 5 octobre 2023 (affaire maintenue au rôle de la 8ème chambre - charges de copropriété, sous le n° RG 23/05079), * l'autre relative aux demandes de la SCI [R] ET FILS en condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à Paris 10ème à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, ainsi que la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi (affaire redistribuée à une section de la 8ème chambre sous un autre n° de RG). Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 11 juin 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires qui l'a sollicitée afin de justifier, par la production d'extraits du règlement de copropriété, que les factures incluses dans la dette dont il réclame le paiement relèvent de frais imputables à la société [R] et fils. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, et au visa des articles 9, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1240 et 2224 du code civil, ainsi que des articles 70, 122, 123, 124, 126 et 789 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : " Condamner la société [R] ET FILS à verser la somme de 13.703,26 euros, suivant décompte arrêté au 23 octobre 2025, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], majorée des intérêts légaux à compter du 21 mai 2022 pour le surplus, La condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], la somme de 3.500 euros à titre des dommages et intérêts et celle de 2.000 euros par application de l'article700 du Code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront les frais de sommation de payer, Débouter la société [R] ET FILS de toutes ses demandes, fins et conclusions. " Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, et au visa des articles 5, 15, 30 et 31 du code de procédure civile, des articles 1302, 1343-2 et 1353 du code civil, ainsi que de l'article 3 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI [R] et fils, demande au tribunal de : " Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A titre reconventionnel, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI [R] ET FILS la somme de 717,90 euros, sauf montant à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de trop versé arrêté à la date du 1 er juillet 2024 ; En tout état de cause, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI [R] ET FILS la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance ; Dispenser la SCI [R] ET FILS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. " * La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement -Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI [R] et Fils est propriétaire des lots n°48 et 51 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à Paris 10ème. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2025, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 23 octobre 2025. Dès lors qu'un syndicat des copropriétaires produit, comme en l'espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI [R] et Fils présente un solde débiteur de 12 766,06 euros, déduction faite des frais de recouvrement (13 703,26 euros - 937,20 euros.) La SCI [R] et Fils soutient cependant ne pas être redevable des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que les travaux de désamiantage d'un montant total de 13 483,95 euros évoqués lors de l'assemblée générale du 31 mai 2022 n'ont pas fait l'objet d'un vote des copropriétaires, et que ces travaux affectent les parties communes. Le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement de l'article 10-1 c) de la loi du 10 juillet 1965, que ces dépenses constituent des charges touchant des parties privatives directement imputables à la défenderesse, copropriétaire concernée. Aux termes de ladite résolution, il est indiqué que ces frais ont eu lieu lors de la réfection de la toiture en raison d'une " intervention de désamiantage diligentée pour retirer un conduit de ventilation en amiante privatif desservant la cuisine du restaurant de M. [R] ". A l'examen de l'extrait du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires, il est expressément précisé qu'à la page 17 que sont parties communes, " en ce qui concerne les boutiques et magasins, à l'exception de leurs devantures et vitrines ou de leur accessoires, les charpentes, la toiture et ses accessoires, chéneaux, descentes, les conduits de fumée (sauf les parties vitrées, vasistas et lucarnes éclairant les parties faisant l'objet de propriétés privées),les coffres, gaines (…) ". C'est ainsi à tort que le syndicat des copropriétaires qualifie le conduit de ventilation en question comme étant une canalisation privative, alors qu'il s'agit d'une partie commune clairement mentionnée dans le règlement de copropriété dont il se prévaut. Dès lors, la somme de 13 483,95 euros mise à la charge de la défenderesse le 15 avril 2022 ne saurait lui imputée. En outre, il est à relever que si les parties ont conclu un protocole d'accord le 24 mars 2023, celui-ci constitue un accord du syndicat des copropriétaires pour échelonner le paiement des charges, sans toutefois faire référence aux travaux contestés par la SCI [R]. Par conséquent, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre, le solde de la défenderesse n'étant plus débiteur après déduction de cette somme litigieuse. -Au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, les frais de recouvrement engagés ne sont pas fondés au regard de ce qui a été jugé plus haut, la SCI [R] n'était pas redevable de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée à ce titre. Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI [R] et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 717,89 euros au titre du trop-perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de la signification des écritures présentant pour la première fois la demande de restitution, valant interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du Code civil. Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Décision du 28 Mai 2026 Charges de copropriété N° RG 23/05079 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4V Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI [R] et Fils de ses obligations. Sa demande en paiement de charges n'étant pas fondée, il y a lieu de rejeter cette demande indemnitaire. Sur la capitalisation des intérêts Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. Sur les demandes accessoires -Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. -Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à la SCI [R] la somme de 1 500 euros à ce titre. -Sur les frais communs de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ". Au regard de l'issue du litige, la SCI [R] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. -Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à payer à la société [R] et Fils les sommes de : -717,89 euros au titre du trop-perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ; -1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] au paiement des entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE que la société [R] et Fils sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026 La Greffière La Présidente