Tribunal judiciaire de Versailles, 27 juin 2024, 22/01691

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 27 JUIN 2024 N° RG 22/01691 - N° Portalis DB22-W-B7G-QP5H Code NAC : 71F A.G. DEMANDEURS : 1/ Monsieur [H] [K] né le 17 Septembre 1970 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 2] 2/ Madame [J] [P] [S] épouse [K] née le 01 Octobre 1972 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 2], représentés par Maître Corinne ROUX membre de l'ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «[10]» sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL FB&MB exerçant sous l'enseigne CITYA CHATEAU NEUF, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 519 289 763 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Franck RICHARD, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. 2/ La SARL FB & MB, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 519 289 763 dont le siège social se situe [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, défaillante, n'ayant pas constitué avocat. * * * * * * ACTE INITIAL du 15 Mars 2022 reçu au greffe le 16 Mars 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2024, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l'accord des parties en application de l'article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l'affaire sera mise en délibéré au 27 Juin 2024. MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉS : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Madame GARDE, Juge Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE La [10], située [Adresse 1] à [Localité 4] (78), est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic est la société FB & MB. Elle est composée de trois constructions implantées dans un parc d'une superficie totale d'un peu plus d'un hectare : - le bâtiment [5], un immeuble résidentiel contemporain, - le bâtiment [9], une villa néo-classique, - le bâtiment [7], une ancienne remise située en contrebas d'une colline boisée d'assez forte déclivité. Monsieur [H] [K] et Madame [J] [P] [S], épouse [K], sont propriétaires, depuis le 27 août 2007, des lots de copropriété n° 87 (un duplex de cinq pièces) et 88 (un box double) situés dans le bâtiment [7], ainsi que du lot n° 91 (une cave) situé dans le [9]. Le bâtiment [7] comprend, outre les lots n° 87 et 88 appartenant à Monsieur et Madame [K], le lot n° 89 constitué d'un box simple appartenant à Monsieur [I] [U], ainsi qu'un local poubelles. La clé de répartition des charges de copropriété, qui ne distingue pas, sauf exceptions, les dépenses de chauffage et de travaux propres à chaque bâtiment, sont à l'origine d'un contentieux nourri entre les copropriétaires, le bâtiment "[7]" subissant des remontées capillaires et d'importantes infiltrations dégradant ses murs porteurs, ses piliers et ses façades. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2015, les époux [K] ont sollicité l'exécution de deux séries de travaux (ravalement et évacuation des eaux pluviales) dans le bâtiment [7] ainsi que l'adoption de clés de répartition distinctes pour les dépenses concernant le bâtiment [9] et le bâtiment litigieux. Les résolutions présentées ont cependant été rejetées. Monsieur et Madame [K] ont alors saisi le tribunal de grande instance de Versailles d'une demande d'annulation desdites résolutions sur le fondement de l'abus de majorité. Déboutés de leurs prétentions par un jugement du 24 janvier 2019, ils ont relevé appel de la décision et obtenu gain de cause dans un arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 2 juin 2021. Parallèlement, Monsieur [Y] [W] a été désigné ès qualités d'expert judiciaire pour se prononcer sur les désordres affectant le bâtiment litigieux et les travaux propres à y remédier. Lors de l'assemblée générale du 20 juin 2016, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 17 relative au principe de l'exécution de travaux d'évacuation des eaux pluviales dans la cour des bâtiments "[7]" et "[9]". Lors des assemblées générales ultérieures, notamment des 29 mars 2017 et 27 juin 2019, les époux [K] ont renouvelé, en vain, leur demande tendant à adopter deux clés de répartition des charges distinctes s'agissant du bâtiment "[7]" d'une part et du bâtiment "[9]" d'autre part. Monsieur [Y] [W] a déposé son rapport définitif le 12 octobre 2019, en concluant que les dommages subis par les époux [K] avaient pour origine des capillarités provenant des parties communes et qu'il était nécessaire de procéder à d'importants travaux pour y mettre fin. Lors de l'assemblée générale du 14 octobre 2019, les copropriétaires se sont prononcés en faveur de la division de la clé de répartition des charges [9] / [7] en deux clés distinctes et ont voté les résolutions n° 10 et 11 correspondantes. Puis, au cours de l'assemblée générale du 28 décembre 2021, les copropriétaires ont adopté les résolutions n°3, 16 et 17 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2020, les travaux de réfection de la cage d'escaliers du bâtiment "[9]" et les travaux d'étanchéité de la terrasse de Monsieur [L]. En l'absence de modification du règlement de copropriété depuis l'assemblée générale du 14 octobre 2019, les travaux ont été votés selon une clé de répartition commune aux bâtiments "[9]" et "[7]". Par jugement du 1er décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné, sous astreinte, à procéder aux travaux de réfection nécessaires pour mettre fin aux désordres relevés chez les époux [K]. C'est dans ces conditions que, par exploit introductif d'instance délivré le 15 mars 2022, les époux [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [10] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'annulation des résolutions n° 3, 16 et 17 adoptées lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2021. L'affaire a été enrôlée sous le RG n° 22/01691. Le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son syndic, la société FB & MB, par acte du 29 juin 2023. L'affaire a été enrôlée sous le RG n° 23/03758 et jointe avec la présente procédure par décision du juge de la mise en état rendue le 28 novembre 2023. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 30 mai 2023, Monsieur [H] [K] et Madame [J] [P] [S], épouse [K], demandent au tribunal de : A titre principal, - Annuler les résolutions n°3, n°16 (en ce compris 16.1, 16.1.1, 16.1.2, 16.1.3, 16.1.4,) et n°17 (en ce compris 17.1, 17.1.1, 17.1.2, 17.1.3 et 17.1.4) de l'assemblée générale du 28 décembre 2021, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à rectifier le compte individuel de Monsieur et Madame [K] en inscrivant au crédit de leur compte les sommes appelées au titre de la régularisation des charges courantes de l'exercice 2020 et des charges travaux, à savoir : * 1.141,94 € au titre du solde des travaux de réfection de la chaudière, * 210,35 € au titre du solde des travaux de recollement des eaux pluviales, - Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois commençant à courir à compter du jugement à intervenir, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme totale de 1.352,29 € au titre du remboursement des appels afférents au solde des travaux de réfection de la chaudière et de recollement des eaux pluviales, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à rectifier le compte individuel de Monsieur et Madame [K] en inscrivant au crédit de leur compte les sommes appelées au titre des travaux de réfection de la cage d'escalier, savoir : * 1.248,80 € au titre de l'appel de charges travaux du 1er mai 2022 * 1.248,79 € au titre de l'appel de charges travaux du 1er juillet 2022 * 1.286,64 € au titre de l'appel de charges travaux du 2 septembre 2022 - Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois commençant à courir à compter du jugement à intervenir, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme totale de 3.784,23 € au titre du remboursement des appels travaux relatifs à la réfection de la cage d'escalier, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à rectifier le compte individuel de Monsieur et Madame [K] en inscrivant au crédit de leur compte les sommes appelées au titre des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse de Monsieur [L], savoir : * 2.595,60 € au titre de l'appel du 19 janvier 2022 * 2.595,60 € au titre de l'appel du 10 mars 2022 - Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois commençant à courir à compter du jugement à intervenir, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme totale de 5.191,20 € au titre du remboursement des appels travaux afférents à la réfection de l'étanchéité de la terrasse de Monsieur [L], A titre subsidiaire, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] une somme de 5.191,20 € à titre de dommages-intérêts, En tout état de cause, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur et Madame [K], - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] à verser à Monsieur et Madame [K] une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] sis [Adresse 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Corinne Roux, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir, - Dire et juger que Monsieur et Madame [K] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [10], représenté par son syndic, la société FB & MB, demande au tribunal de : A titre liminaire, - Acter de la présence de la société FB & MB à la présente instance selon ordonnance de jonction du 28 novembre 2023, A titre principal, - Débouter les époux [K] de l'intégralité de leurs demandes, A titre subsidiaire, - Condamner la société FB & MB à garantir le syndicat des copropriétaires de la [10] sise [Adresse 1] à [Localité 4] (78) de toutes condamnations prononcées à son encontre ès qualités de gestionnaire de la copropriété [10], En tout état de cause, - Condamner les époux [K], in solidum, au paiement de la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner les époux [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat constitué, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au corps des conclusions et du présent jugement pour l'exposé des moyens des parties. Bien que régulièrement assignée à la présente procédure par acte remis à étude le 29 juin 2023, la société FB & MB, syndic, n'a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. A l'issue de l'audience qui s'est tenue le 7 mai 2024, le tribunal a demandé au syndicat des copropriétaires la production sous 15 jours par voie de RPVA d'une note en délibéré portant sur la qualité à défendre de la société FB & MB s'agissant de l'appel en garantie formé. Le syndicat des copropriétaires y a procédé le 15 mai s

MOTIFS

Aes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de nullité des résolutions n° 3, 16 et 17 votées lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2021 Sur la résolution n° 3 Approbation des comptes de l'exercice 2020 Les époux [K] exposent que cette résolution est irrégulière en ce qu'elle est imprécise sur le montant des dépenses effectivement réalisées et le montant des provisions appelées. Ils expliquent que le coût des travaux réalisés (remplacement de la chaudière / travaux de recollement des eaux pluviales) a dépassé les budgets initialement votés sans que ce dépassement de budget n'ait fait l'objet d'aucune décision spéciale de l'assemblée générale ni même d'aucune explication. Ils répliquent que les devis versés aux débats auraient dû faire l'objet de résolutions distinctes afférentes à la ratification des travaux réalisés et être annexés à la convocation à l'assemblée générale, conformément aux articles 11 et 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967. Ils relèvent également des incohérences dans les documents comptables annexés à la convocation s'agissant du montant des travaux de remplacement de la chaudière. Ils font grief au syndicat des copropriétaires d'avoir commis des défauts d'information intentionnels, aucune réponse n'ayant été apportée à leurs légitimes interrogations. Ils ajoutent que ni la crise sanitaire, ni l'intérêt général du syndicat des copropriétaires ne peuvent exonérer ce dernier du respect des dispositions légales. Le syndicat des copropriétaires indique, tout d'abord, que seuls les époux [K] ont voté contre cette résolution, de sorte que l'intérêt général de sauvegarde de la copropriété se doit de prévaloir sur toute méconnaissance éventuelle de la loi. Il explique, ensuite, que le dépassement de budget critiqué a été rendu nécessaire par l'urgence d'avoir à procéder à des travaux supplémentaires, lesquels étaient nécessaires à la sauvegarde matérielle et économique de l'immeuble. Il souligne que le contexte sanitaire de l'époque (Covid-19) ne permettait pas de concilier les règles d'approbation de la loi du 10 juillet 1965 d'une part et les contraintes d'intervention des entreprises d'autre part. Il ajoute que les travaux ont été effectués conformément aux dispositions de l'article 18, I, 3°, de la loi du 10 juillet 1965 et qu'ils ont été ratifiés par les copropriétaires lors de l'approbation des comptes de l'exercice 2020. Il réplique, s'agissant des documents comptables annexés à la convocation, que le tableau d'apurement entaché d'une erreur n'a pas été utilisé pour le décompte final et les règlements appelés auprès des copropriétaires. Il demande, à titre subsidiaire, à être garanti par son syndic, ès qualités de gestionnaire de l'immeuble. Sur ce, Aux termes de l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. En application de l'article 11 du même décret, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général ainsi que les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés. En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que les budgets initialement votés pour les travaux de remplacement de la chaudière et de recollement des eaux pluviales (respectivement 25.607,44 € et 30.000 €) ont été inférieurs à ceux effectivement exposés (respectivement 31.478,60 € et 35.609,31 €). Or, les copropriétaires n'ont pas été régulièrement informés de ces hausses de budgets. En effet, les devis et/ou factures actualisés n'ont pas été annexés à la convocation à l'assemblée générale. De plus, si le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions de l'article 18, I., 3° de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il ne démontre pas que les copropriétaires aient régulièrement ratifié les coûts supplémentaires engagés et ce, y compris lors de l'adoption de la résolution querellée au cours de l'assemblée générale du 28 décembre 2021, aucune résolution distincte de celle approuvant les comptes ne leur ayant été soumise. En tout état de cause, il importe peu que seuls les époux [K] aient voté contre cette résolution ou que l'intérêt général de la copropriété s'oppose à son annulation, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application impliquant un formalisme d'ordre public. Les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'ayant pas été respectées, la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 28 décembre 2021 portant sur l'approbation des comptes sera, par conséquent, annulée. Sur la rectification du compte individuel de copropriété et le remboursement des sommes indûment appelées Les époux [K] indiquent qu'à partir du moment où l'approbation des comptes est annulée, il appartient au syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, de régulariser les comptes des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de droit ou de fait en réplique. Sur ce, Le présent jugement annulant la résolution n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2021 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2020, les époux [K] sont bien fondés à demander la rectification de leur compte individuel s'agissant des appels de fond du 14 janvier 2022 pour des sommes respectives de 1.141,94 € (travaux de remplacement de la chaudière) et 210,35 € (travaux de recollement des eaux pluviales). En revanche, ils ne justifient pas de la nécessité d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Par ailleurs, ils ne démontrent pas s'être acquittés des sommes ainsi appelées. Leur demande de remboursement sera, par conséquent, rejetée. Sur la résolution n° 16 (16.1, 16.1.1, 16.1.2, 16.3 et 16.4) Travaux de réfection de la cage d'escalier Les époux [K] soutiennent, au visa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale des copropriétaires du 6 août 2020 a arrêté, par sa résolution n° 8-2, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire à la somme de 4.000 €. Ils relèvent, cependant, que les travaux de réfection de la cage d'escaliers, d'un montant de 9.816 €, ainsi que les travaux de remplacement des moquettes, d'un montant de 8.354,06 €, n'ont fait l'objet d'aucune mise en concurrence. Ils répliquent qu'il n'appartenait ni au conseil syndical ni au syndic de se substituer à l'assemblée générale pour choisir l'entreprise, nonobstant la crise sanitaire et l'urgence alléguée. Ils arguent encore de l'existence d'un vote bloqué. Ils rappellent que l'assemblée générale doit, en principe, émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour. Ils soulignent, pour autant, que les travaux de réfection de la peinture de la cage d'escalier et ceux de remplacement des moquettes ont fait l'objet d'un vote unique privant les copropriétaires de la possibilité de décider de faire procéder aux seuls travaux de réfection de la peinture de la cage d'escalier ou aux seuls travaux de remplacement des moquettes. Le syndicat des copropriétaires indique, tout d'abord, que seuls les époux [K] ont voté contre cette résolution, de sorte que l'intérêt général de sauvegarde de la copropriété se doit de prévaloir sur toute méconnaissance éventuelle de la loi. Il explique, ensuite, que la mise en concurrence a été respectée pour les travaux de peinture de l'escalier et du hall d'entrée. Il indique que deux devis ont été établis et que le moins cher des deux a été sélectionné pour être soumis au vote de l'assemblée générale. S'agissant des travaux de remplacement de la moquette, il souligne qu'ils sont intervenus en pleine période de crise sanitaire, que la deuxième entreprise sollicitée n'avait pas donné suite à sa proposition et qu'il était urgent de procéder aux travaux, raison pour laquelle l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée. Il rétorque encore que le principe de l'autonomie de la décision et de la spécificité de la majorité ont été respectés, la résolution 16.1, distincte des autres, portant sur le seul sujet des travaux de réfection de la cage d'escalier. Sur ce, L'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Aux termes de la résolution n° 8.2 votée lors de l'assemblée générale du 6 août 2020, les copropriétaires ont décidé d'une mise en concurrence des marchés et contrats au-delà de 4.000 €. La résolution n° 16 ainsi que ses résolutions subséquentes (16.1 à 16.1.4) portent sur les travaux de réfection de la cage d'escaliers, moyennant un budget de 9.816 € pour les travaux de peinture et 8.354,06 € pour les travaux de remplacement des moquettes. Les devis soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, dont les montants sont supérieurs à 4.000 €, auraient dû faire l'objet d'une mise en concurrence. Le syndicat des copropriétaires reconnaît que tel n'a pas été le cas pour les travaux de remplacement des moquettes, sans pour autant justifier d'une urgence ou de circonstances particulières susceptibles de l'exempter du respect de l'obligation de mise en concurrence applicable. Il considère, en revanche, que cette obligation a été respectée pour les travaux de peinture. A cet égard, il convient de rappeler que la mise en concurrence n'a pas à être soumise au syndic ou au conseil syndical mais à l'assemblée générale des copropriétaires qui, seule, doit prendre une décision éclairée par la comparaison des conditions essentielles des offres reçues. Il s'ensuit que l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée. Dès lors, les résolutions n° 16.1, 16.1.1, 16.1.2, 16.1.3, et 16.1.4 votées lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2021 seront annulées. Sur la rectification du compte individuel de copropriété et le remboursement des sommes indûment appelées Les époux [K] indiquent qu'à partir du moment où l'approbation des comptes est annulée, il appartient au syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, de régulariser les comptes des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de droit ou de fait en réplique. Sur ce, A l'instar des développements précédents, les époux [K] sont bien fondés à demander la rectification de leur compte individuel, même si le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire. En revanche, ils ne démontrent pas s'être acquittés des sommes appelées au titre des travaux de réfection de la cage d'escalier. Leur demande de remboursement sera, par conséquent, rejetée. Sur la résolution n° 17 (17.1, 17.1.1, 17.1.2, 17.1.3, 17.1.4) Travaux d'étanchéité de la terrasse de Monsieur [L] Les époux [K] prétendent, sur le fondement de l'article 29, b, du règlement de copropriété, que le coût des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses doit être pris en charge par les seuls copropriétaires du bâtiment dont ils dépendent. Ils en déduisent, au visa de l'article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, que seuls devaient être appelés au vote les copropriétaires du bâtiment [9]. Le syndicat des copropriétaires indique que la terrasse de Monsieur [L] est, en application de l'article 4, 5), d), du règlement de copropriété, une partie commune spéciale soumise à une clé de répartition commune aux deux bâtiments. Il observe, par ailleurs, qu'en acceptant de voter contre la résolution concernée, ils ont accepté le principe d'un vote commun et ne peuvent revendiquer l'application des dispositions de l'article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. Il demande, à titre subsidiaire, à être garanti par son syndic. Sur ce, En vertu de l'article 4, 5), d) du règlement de copropriété, les combles, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sont des parties communes spéciales aux bâtiments "[9] et [7]". Selon l'article 29, b, du règlement de copropriété, les copropriétaires possédant l'usage exclusif de balcons, de terrasses, loggias ou de jardins auront personnellement la charge du nettoyage, de l'entretien et de la réfection des revêtements superficiels de leurs sols et de la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et éventuellement la surveillance du syndic. Sous réserve de ce qui précède, les dépenses de réparation et d'entretien des balcons, terrasses ou loggias, y compris leur étanchéité, seront à la charge des copropriétaires de la construction dont ils dépendent. Il est de principe que les règles particulières dérogent aux règles générales. La résolution querellée a été soumise au vote sur la clé 03 "Charges [9]/[7]". Or, la terrasse de Monsieur [L] (lot n° 79) dépend du seul bâtiment [9]. Ainsi, selon les stipulations du règlement de copropriété, seuls les copropriétaires du bâtiment [9] auraient dû être appelés au vote. En tout état de cause, la participation au vote des époux [K] ne peut être assimilée à une renonciation à toute contestation ultérieure. Dès lors, les résolutions n° 17.1, 17.1.1, 17.1.2, 17.1.3 et 17.1.4 votées lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2021 seront annulées. Sur la rectification du compte de copropriété et le remboursement des sommes indûment appelées Les époux [K] indiquent qu'à partir du moment où l'approbation des comptes est annulée, il appartient au syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, de régulariser les comptes des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de droit ou de fait. Sur ce, A l'instar des développements précédents, les époux [K] sont bien fondés à demander la rectification de leur compte individuel, même si le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire. En revanche, ils ne démontrent pas s'être acquittés des sommes appelées au titre des travaux d'étanchéité de la terrasse de Monsieur [L]. Leur demande de remboursement sera, par conséquent, rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral Les époux [K] font valoir que, depuis qu'ils sollicitent que les travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment [7] soient réalisés, ils subissent de manière incessante des attaques mensongères et calomnieuses les empêchant d'avoir une vie normale et sereine au sein de la copropriété. Ils ajoutent être confrontés à une gestion inappropriée et attentatoire à leurs droits de copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de fait ou de droit en réplique. Sur ce, En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, les époux [K] ne rapportent pas la preuve des attaques mensongères et calomnieuses alléguées. Ils ne démontrent pas davantage avoir subi un préjudice distinct de celui d'ores et déjà réparé par l'annulation des résolutions querellées. Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts formée ne pourra qu'être rejetée. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Corinne Roux. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Le syndicat des copropriétaires, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits. Sur la dispense de participation aux frais de procédure Aux termes de l'article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Eu égard au sens de la présente décision, les époux [K] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, ANNULE les résolutions n°3,16.1,16.1.1,16.1.2,16.1.3,16.1.4,17.1,17.1.1,17.1.2, 17.1.3 et 17.1.4 de l'assemblée générale du 28 décembre 2021, ORDONNE la rectification du compte individuel de Monsieur [H] [K] et Madame [J] [P] [S], épouse [K], en supprimant de leur compte les appels de fonds correspondant aux résolutions annulées, REJETTE les autres demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [10], représenté par son syndic, la société FB & MB, à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [J] [P] [S], épouse [K], la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [10], représenté par son syndic, la société FB & MB, aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Corinne Roux, DISPENSE Monsieur [H] [K] et Madame [J] [P] [S], épouse [K], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY