Tribunal judiciaire de Mulhouse, 7 novembre 2024, 24/01308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] ---------------------------- Pôle de la protection, de l'exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01308 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2FJ Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 07 novembre 2024 PARTIE REQUERANTE : E.P.I.C. OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (m2A Habitat) pris en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 2] - représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 PARTIE REQUISE : Madame [J] [X] demeurant [Adresse 1] - comparante Nature de l'affaire : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024, Avons rendu l'ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l'audience publique du 17 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 5 octobre 2021, l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat a donné à bail à Madame [J] [X] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 375,19 € au total, le loyer étant payable à terme échu. Le 15 février 2024, l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d'un montant de 2 858,52 €. Par exploit d'huissier délivré le 28 mai 2024, l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat a fait citer Madame [J] [X], sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 devant le Juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir : A titre principal : - constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties; - ordonner l'expulsion de Madame [J] [X] et de tout occupant de son chef, et ce au besoin au moyen de la force publique; - condamner Madame [J] [X] ainsi que tous occupants de son chef à payer, à compter de la date de l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux consacrés par la remise des clés au bailleur, une indemnité d'occupation hors APL de 303,33 euros par mois indexé sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (termes de référence : 4ème trimestre 2023), et majorée au titre des charges dûment justifiées ; - condamner Madame [J] [X] à payer à l'OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT - M2A HABITAT, à titre d'arriérés de loyer à début avril 2024 la somme de 4 250,57 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation; A titre subsidiaire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ; - dans cette hypothèse, condamner Madame [J] [X] à payer à l'OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT - M2A HABITAT, à titre d'arriérés de loyer la somme de 4 250,57 euros arrêté à début du mois d'avril 2024 majorée de tous les loyers à échoir ; - condamner Madame [J] [X] à payer, à compter de la date de l'acquisition du bénéfice du jugement et jusqu'au départ effectif des lieux consacrés par la remise des clés au bailleur, une indemnité d'occupation hors APL de 303,33 euros par mois indexé sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (termes de référence : 4ème trimestre 2023), et majorée au titre des charges dûment justifiées ; En tout état de cause, - condamner Madame [J] [X], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer ainsi qu'à verser à l'OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT - M2A HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [J] [X] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n'ont pas été régularisées dans le délai légal. A titre subsidiaire, l'OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT - M2A HABITAT demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance. L'OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT - M2A HABITAT fait en outre valoir les troubles de voisinage de l'occupante dans l'immeuble. A l'audience du 17 septembre 2023, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l'assignation et a déposé ses pièces. A l'appui de ses prétentions, elle déclare que le montant de la dette ne cesse de croître. Madame [J] [X], assignée à personne, a comparu. Elle ne conteste pas devoir la somme réclamée au titre des loyers impayés mais que les troubles de voisinage sont liées à un voisin qui ne supporte pas le bruit, y compris lorsqu'elle balaye. Elle entend quitter prochainement le logement. Il a été donné lecture du diagnostic social et financier et des pièces communiquées par les services sociaux. Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action Conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d'impayés, à l'organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l'assignation. Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, l'OPH Mulhouse Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 29 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'audience. Sa demande formée à l'encontre de Madame [J] [X] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur la résiliation du bail L'article 834 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit, sans qu'il y ait lieu de relever l'urgence. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 5 octobre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. L' article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, qu' un commandement de payer a été délivré le 15 février 2024 à Madame [J] [X] pour paiement d'une somme principale de 2 858,52 euros au titre de l'arriéré arrêté au 17 janvier 2024. Il ressort du décompte du 2 avril 2024 produit que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de deux mois. Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 16 avril 2024. Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat, Madame [J] [X] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux. Elle doit donc être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l'article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et 1728 du Code Civil le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Il résulte des débats à l'audience que la dette continue de croître. Cet arriéré n'étant pas sérieusement contestable et d'ailleurs Madame [J] [X] reconnaîssant le principe de la dette locative, il convient de condamner Madame [J] [X] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat une provision de 4 250,57 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges selon le décompte susvisé du 2 avril 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 mai 2024. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Rien ne s'oppose à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l'obligation en paiement n'est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l'obligation pour un locataire dont il est établi qu'il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail. Dès lors il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 303,33 euros et majorée de la provision sur charges dûment justifiées conformément à la demande de la bailleresse. Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 16 avril 2024 et que le décompte est arrêté au mois de mars 2024 inclus, Madame [J] [X] sera condamnée au paiement de cette indemnité à compter du 16 avril 2024 et ce, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, Madame [J] [X] a expliqué à l'audience ses difficultés administratives et familiales. Elle ne souhaite pas rester dans le logement et n'a formulé aucune proposition pour reprendre les paiements des loyers ni apurer la dette. Ainsi, les conditions juridiques ne sont pas réunies tant pour octroyer des délais de paiement qu'une suspension de la clause résolutoire. Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l'OPH M2A, Madame [J] [X] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux. Sur le surplus L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, Madame [J] [X] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article précité. La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, DECLARONS l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat recevable en ses demandes ; CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 5 octobre 2021 s'est trouvé de plein droit résilié le 16 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ; DEBOUTE Madame [J] [X] de la demande de délai de paiement ; ORDONNONS qu'à défaut pour Madame [J] [X] d'avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ; RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et aux nouvelles dispositions de l'article R 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution; CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) une provision de 4 250,57 € au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, selon décompte du 2 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ; FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [J] [X] au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 303,33 €et majorée des charges dûment justifiées; CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat, cette indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois du 16 avril 2024 et ce, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs au bailleur ou à son représentant ; CONDAMNONS Madame [J] [X] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer; DEBOUTONS l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; DÉBOUTONS l'OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat - M2A Habitat du surplus de ses prétentions ; RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision. Le Greffier, Le Président,