Tribunal judiciaire de Lille, 30 juillet 2024, 24/00575

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00575 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCXP SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUILLET 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. BIZE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Faustine NOTEBAERT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEURS : M. [J] [I], entrepreneur individuel [Adresse 2] [Localité 4] défaillant M. [K] [I], es qualité de caution solidaire [Adresse 2] [Localité 4] défaillant JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l'Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l'audience publique du 25 Juin 2024 ORDONNANCE du 30 Juillet 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l'affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 11 juillet 2016, la SCI BIZE a consenti à Monsieur [J] [I] un bail commercial, portant sur des locaux, lot n°29, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7 200 euros payable mensuellement avant le 5 du mois, soumis à indexation annuelle, outre provisions trimestrielles pour charges de 300 euros et versement d'un dépôt de garantie de 1200 euros. Aux termes d'un acte sous seing privé du 11 juillet 2016, Monsieur [K] [I] s'est porté caution solidaire des engagements "pour les loyers dus qui s'élèveront à une somme maximale de 840 euros par mois jusqu'en 2025" Par avenant en date du 17 janvier 2020, le loyer annuel pour le lot n°29 hors charges à compter du 1er décembre 2019 est porté à la somme de 6000 euros payable mensuellement avant le 5 du mois. Par avenant du 1 juin 2022, Monsieur [J] [I] a loué le lot n°6 situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (59) moyennant un loyer mensuel de 100 euros en plus du loyer actuellement facturé et aux mêmes conditions que le bail conclu le 11 juillet 2016. Les loyers étant impayés, la SCI BIZE a fait signifier le 24 octobre 2023 à Monsieur [J] [I], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte séparé du 20 mars 2024, a fait assigner la même, ainsi que Monsieur [K] [I], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de:

Vu les articles

1103 et suivants du code civil, Vu les articles 873 al.2 du code de procédure civile, Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 24 octobre 2023, En conséquence, - Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial relatif à la location des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], lot n°6 et lot n°29, la date du 24 novembre 2023 et subsidiairement, au jour de la décision à intervenir, -Fixer à la somme de 515,62 euros l'indemnité d'occupation provisionnelle, provisions de charges inclues, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des lieux, s'agissant du lot n°29 -Fixer à la somme de 100 euros l'indemnité d'occupation provisionnelle, provisions de charges inclues, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des lieux, s'agissant du lot n°6 -Condamner Monsieur [J] [I] à payer la somme de 515,62 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle pour le lot n°29 et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, - Condamner Monsieur [J] [I] à payer la somme de 100 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle pour le lot n°6 et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, - Dire qu'en toute hypothèse, le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l'indexation et que la bailleresse pourra également solliciter la prise en charge de la taxe foncière qui pourrait intervenir dans l'intervalle, -Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], lot n°29, et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie -Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], lot n°6, et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie -Dire qu'à défaut pour Monsieur [I] et de tout occupant de leur chef de quitter les lieux volontairement dans les délais requis suivant le commandement de quitter les lieux qui sera délivré par le commissaire de justice, -Ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [I] et de tout occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, -Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, -Dire et juger que le juge de céans se réservera la possibilité de liquider l'astreinte, -Condamner, Monsieur [J] [I] solidairement avec son père Monsieur [K] [I] à payer à la SCI BIZE la somme provisionnelle de 7.151,85 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et provisions de charges impayés, somme arrêtée au 22 février 2024 à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, -Dire que ces condamnations porteront intérêts au taux contractuel calculé prorata temporis au taux EURIBOR trois mois majoré de 4 points sur la somme de 4.128,82 euros à compter du 13 octobre 2023, (date de l'échéance de la dette locative au 5 octobre 2023 + huit jours) , sur la somme de 708,36 euros à compter du 13 novembre 2023, à compter de la délivrance de la présente assignation pour le reliquat des condamnations à intervenir. -Condamner solidairement Messieurs [I] à verser à titre provisionnel la somme de 26.887,46 euros s'agissant du solde dû au titre de la dette locative au 30 novembre 2019. Subsidiairement, -Dire que les condamnations à intervenir porteront intérêts au taux contractuel calculé prorata temporis au taux EURIBOR trois mois majoré de 4 points sur la somme de 4.128,82 euros à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 (dette locative au jour du commandement) et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus, valant sommation d'avoir à payer, -Condamner solidairement Monsieur [J] [I] et son père Monsieur [K] [I] à payer à la SCI BIZE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens, en ce compris les coûts de mise en demeure, relance, huissier et du commandement de payer du 24 octobre 2023, et signification de la présente assignation et de l'ordonnance à intervenir -Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir, nonobstant l'exercice de recours L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l'audience du 25 juin 2024 pour y être plaidée. La SCI BIZE représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné, par remise de l'acte à domicile, Monsieur [J] [I] et Monsieur [K] [I] n'ont pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l'acte introductif d'instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d'appel est réputée contradictoire.

MOTIFS

DE LA DÉCISION En l'absence du défendeur qui n'a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI BIZE justifie de l'absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite". En application de l'article L145-41 du code de commerce, "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai". Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 24 page 14-15 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 4128, 82 euros, délivré le 24 octobre 2023 dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du délai d'un mois, soit le 24 novembre 2023, ce qu'il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion des lots n°6 et n°29, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu'il y ait lieu à prononcé d'une astreinte. Sur le sort des meubles Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de Monsieur [J] [I] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI BIZE, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Monsieur [J] [I], au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer pour les lots n°6 et n°29 qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 25 octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l'occupation des lieux. Sur les demandes de condamnation provisionnelle En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile "Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". - sur les sommes visées à compter du commandement de payer En l'absence des défendeurs à l'audience, et en vertu du principe du contradictoire, le bailleur ne peut réactualiser sa créance, aux motifs que le conseil des défendeurs en aurait été avisé, car aucun avocat en défense ne s'est constitué dans cette affaire et en tout état de cause, le contenu des échanges qui seraient alors intervenus sont ignorés. Le juge des référés se trouve dès lors saisi des prétentions telles que formées dans l'assignation, qui constitue le seul acte dont les défendeurs ont pu avoir connaissance. La SCI BIZE justifie par la production du bail, du commandement de payer et des décomptes que Monsieur [J] [I] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation et reste lui devoir une somme de 7 151,85 euros, selon décompte arrêté au 21 février 2024, terme de février 2024 inclus, au paiement de laquelle Monsieur [J] [I] sera condamné à titre provisionnel. Toutefois, après déduction des sommes, pour le lot n°6 de 98,79 euros, de 25,71 euros, de 153,54 euros, de 102,27 euros, de 29,07 euros et de 12 euros (taxes foncière et ordures ménagères 2022 et 2023, régularisation de charges 2022 et relances) et pour le lot n°29, de 153,59 euros, de 60 euros et 12 euros (frais de commandement de payer déjà inclus dans les dépens, frais d'huissier et relance), mais non justifiées par une quelconque pièce, l'arriéré locatif s'élève à la somme de 6 504,88 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable. Monsieur [J] [I] sera en conséquence condamné à payer à la SCI BIZE, la somme provisionnelle de 6 504,88 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de février 2024 inclus. - sur les sommes dues pour les loyers avant le 30 novembre 2019 La SCI BIZE sollicite la condamnation solidaire de Messieurs [I] à verser à titre provisionnel la somme de 26.887,46 euros s'agissant du solde dû au titre de la dette locative au 30 novembre 2019,exposant que le protocole signé par les parties en date du 10 janvier 2020 concernant le lot n°29 prévoit qu'en contrepartie, de la fourniture du bail et de l'exécution du bail sans défaillance pendant au moins 2 ans, le bailleur renonçait à recouvrer l'arriéré de loyer tel qu'il existait au 30 novembre 2019, mais qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des clauses, charges et conditions du bail et notamment à défaut de payer, à son échéance exacte du loyer ou ses accessoires, le bailleur pouvait à nouveau invoquer la clause résolutoire et pourrait exiger immédiatement le solde dû au 30 novembre 2019 pour un montant de 26.887,46 euros, la clause résolutoire pouvant à nouveau être invoquée pour ce montant dès la première défaillance. En l'espèce, le protocole transactionnel du 10 janvier 2020, signé par la SCI BIZE et Monsieur [J] [I] prévoit clairement que "en contrepartie de la fourniture du bail et de l'exécution sans défaillance pendant au moins deux ans, le bailleur renonce à recouvrer l'arriéré de loyer tel qu'il existait au 30 novembre 2019. Néanmoins, il est expressément convenu entre les parties qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des clauses, charges, et conditions du bail du 11 juillet 2016 et des présentes, et notamment à défaut de payer, à son échéance exacte ce loyer ou ses accessoires : le bailleur pourra à nouveau invoquer la clause résolutoire si bon lui semple et il pourra à nouveau exige immédiatement le solde dû au 30 novembre 2019, pour un montant de 26 887, 49 euros, la clause résolutoire pouvant être invoquée pour montant dès la première défaillance" (pièce n°4). Dès lors, la créance est établie par le demandeur, il convient de condamner Monsieur [J] [I] au paiement de la somme de 26 887,49 euros. Sur l'application du taux contractuel La SCI BIZE demande que les condamnations porteront intérêt au taux contractuel calculé prorata temporis au taux EURIBOR trois mois majoré de 4 points sur la somme de 4.128,82 euros à compter du 13 octobre 2023, (date de l'échéance de la dette locative au 5 octobre 2023 + huit jours), sur la somme de 708,36 euros à compter du 13 novembre 2023, à compter de la délivrance de la présente assignation pour le reliquat des condamnations à intervenir. A titre subsidiaire, la SCI BIZE sollicite que les condamnations à intervenir porteront intérêts au taux contractuel calculé prorata temporis au taux EURIBOR trois mois majoré de 4 points sur la somme de 4.128,82 euros à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 (dette locative au jour du commandement) et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus, valant sommation d'avoir à payer. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard, de majoration de l'indemnité d'occupation, d'application d'un taux contractuel majoré par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur la condamnation de la caution Monsieur [K] [I] qui a été informé de la défaillance du locataire par l'assignation, sera tenu, en vertu de son engagement de caution, dont la validité n'est pas contestée, au paiement de l'arriéré de loyer en vertu de l'acte de cautionnement du 1er juillet 2016. Cependant, aux termes du cautionnement qui doit être interprété restrictivement, la caution ne s'engage à garantir que "les loyers", et non pas les indemnités d'occupation, ou encore les éventuels frais de procédure, de sorte que [K] [I] ne peut garantir que le paiement des loyers jusqu'à la résiliation du bail, le 25 novembre 2023, et non les sommes ultérieures qui sont des indemnités d'occupation dont l'occupant se trouve redevable, mais que [K] [Z] n'est pas tenu à garantir aux termes du cautionnement. Dès lors, Monsieur [K] [I] ne peut être tenu qu 'au titre des loyers impayés s'élevant au 25 novembre 2023 pour le lot n°29 à 3667,47 -(36 x 3) = 3559,47 euros et pour le lot n°6 à 1157,44 euros soit un total de 4716,44 euros. Son engagement de caution sera par conséquence limité à ces montants, soit au total le somme de 4716,91 euros. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [I] qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer . Il sera en outre condamné à payer à la SCI BIZE, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l'acquisition à effet du 24 novembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 11 juillet 2016, portant sur les locaux lots n°6 et n°29, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (59), Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [J] [I] et de tout occupant de son chef des locaux lots n°6 et n°29, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, Disons n'y avoir lieu à prononcé d'une astreinte, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixons à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation pour les lots n°6 et n°29 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 25 novembre 2023, Condamnons à titre provisionnel Monsieur [J] [I] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux, Condamnons Monsieur [J] [I] à payer à la SCI BIZE la somme provisionnelle de 6 504,88 euros (six mille cinq cent quatre euros et quatre-vingt huit centimes) au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 21 février 2024, terme de février 2024 inclus, Condamnons Monsieur [J] [I] à payer à la SCI BIZE la somme provisionnelle de 26 887, 46 euros (vingt-six mille huit cent quatre-vingt-sept euros et quarante-six centimes) au titre de l'arriéré des loyers avant le 30 novembre 2019 prévu par le protocole du 10 janvier 2020, selon décompte arrêté au 21 février 2024, terme de février 2024 inclus, Disons n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, Condamnons [K] [I] en qualité de caution, solidairement avec [J] [I], à garantir la SCI BIZE, dans la limite de la somme de 4716,91 euros (quatre mille sept cent seize euros et quatre-vingt-onze centimes), Condamnons Monsieur [J] [I] à payer à la SCI BIZE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons Monsieur [J] [I] aux dépens, incluant les frais du commandement de payer du 24 octobre 2023, Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET