Tribunal judiciaire de Grasse, 4 septembre 2026, 25/06042

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me ESSNER 1 EXP SERVICE DES DOMAINES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 2ème chambre section construction JUGEMENT DU 04 Septembre 2026 DÉCISION N° 26/303 N° RG 25/06042 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPZZ DEMANDEUR : Syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME, sis à JUAN LES PINS (06160) 67-69 boulevard du Président Wilson 4 chemin du Tanit, représenté par son Syndic en exercice FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, et dont son établissement secondaire FONCIA AD Immobilier est situé à ANTIBES (06600) 1292 chemin des Combes, représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège représenté par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DEFENDEUR : LE SERVICE DES DOMAINES 15 bis rue Delille - Hôtel des Impôts 06073 NICE CEDEX 1 non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame MOREAU, Juge Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles

801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale. DÉBATS : Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 ; A l'audience publique du 01 Juin 2026, Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 04 Septembre 2026. ***** EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 04 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LE VENDOME, sis à JUAN-LES-PINS (06160), 67-69 boulevard du Président WILSON a fait assigner le SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [Y] [E], aux fins de : **** Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation précitée pour un plus large exposé des moyens présentés à l'appui de leurs prétentions. Monsieur Le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes chargé du Service des Domaines, dispensé de constituer avocat, n'a fait valoir aucune observation écrite. Le défendeur étant dispensé du ministère d'avocat obligatoire en matière de procédure écrite, le jugement sera donc contradictoire sur le fondement des dispositions des articles 467 et suivants du Code de procédure civile. **** Par ordonnance en date du 09 février 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février et a fixé les plaidoiries à l'audience du 02 mars 2026, au cours de laquelle, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 1er juin 2026. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2026.

MOTIFS

: Remarques préliminairesConformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles. C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande. En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci. Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrementL'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». L'article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;». En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur. Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions. Au demeurant, et conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l'objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d'un fait négatif, en l'occurrence l'absence de paiement, tandis qu'à l'inverse, il n'est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu'il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires. En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d'une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu'il est demandeur à la procédure et qu'il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu'il réclame, d'autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l'oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant. Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l'exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées : le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l'historique de l'impayé et ce en permettant de remonter jusqu'à son origine ; la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n'ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…); le décompte de régularisation de charges ; la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d'accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ; la copie du procès-verbal d'assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ; la copie du procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation. En l'espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir : l'ordonnance du 14 mai 2021 faisant état de la succession vacante ;le relevé de propriété de Madame [Y] [E] ;les appels de fonds couvrant les périodes du 01/10/2018 au 31/12/2025 :les comptes et le budget des différents exercices adoptés aux termes des procès-verbaux d'assemblées générales des 30/03/2017, 31/05/2018, 28/03/2019, 09/12/2020, 28/07/2021,25/04/2022, 22/05/2023, 17/09/2024, 18/09/2025 ;l'état récapitulatif du compte [E] actualisé au 02/10/2025 ;le contrat de syndic de la société FONCIA ;les bilans annuels des charges du 1er/10/2022 au 30/09/2023 et du 1er/10/2023 au 30/09/2024 ;la mise en demeure envoyée par courrier recommandée et réceptionnée le 19 mars 2025 ; La créance du syndicat des copropriétaires est donc parfaitement justifiée. S'agissant de l'imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article : La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat. En l'espèce, la créance de la copropriété sera ainsi expurgée d'une somme de 1 366 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au visa de l'article 10-1 précité, selon détail ci-dessous énuméré : - 26/03/21 - Suivi procédure recouvrement : 97 euros ; - 16/06/21 - Suivi procédure recouvrement : 97 euros ; - 14/09/21 - Suivi procédure recouvrement : 97 euros ; - 18/12/21 - Suivi procédure recouvrement: 97 euros ; - 29/03/22 - Suivi procédure recouvrement : 99 euros ; - 14/06/22 - Suivi procédure recouvrement : 99 euros ; - 06/03/23 - Suivi procédure recouvrement : 130 euros - 15/12/23 - suivi dossier avocat : 130 euros ; - 04/06/24 - suivi dossier avocat : 130 euros ; - 10/12/24 - suivi dossier avocat : 130 euros ; - 03/06/25 - suivi dossier avocat : 130 euros ; - 18/09/25 - suivi dossier avocat : 130 euros ; **** En conséquence, le service des domaines des Alpes-Maritimes sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME la somme de 12 693.10 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 02 octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation en date du 04 novembre 2025. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME rapporte la preuve de l'ancienneté et de la récurrence des impayés, il ne démontre toutefois pas la faute personnelle du Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, alors qu'il n'était pas lui-même débiteur de l'obligation de règlement des charges au moment de leur exigibilité, soit avant les décès de la personne dont il est saisi de la succession vacante. Il ne peut en effet être tenu de réparer le préjudice né de la propre carence du défunt. Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. Sur les mesures accessoires Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Lesdits dépens doivent cependant, conformément aux dispositions de l'article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s'agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d'enregistrement du mandat, à l'exclusion d'autres frais. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Les frais mentionnés à l'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce, les frais de commandement de payer, le droit de recouvrement ou d'encaissement tels que prévu par l'article 90 de la loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l'article 695 du Code de procédure civile. Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l'instance comme sollicité, qui en seront donc exclus. Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante Madame [Y] [E] sera donc condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales, exclusion faite des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce. Lesdits dépens ci-dessus précisés feront l'objet d'une distraction au profit de Maître Renaud ESSNER conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile qui en a fait la demande et qui peut y prétendre. Sur les frais irrépétibles : L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Le prononcé d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'est pas conditionné au caractère obligatoire de la représentation par avocat. En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l'intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. ****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - Service des Domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME la somme de 12 693.10 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement relevant de l'article 10-1, dus au 02 octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation en date du 04 novembre 2025 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VENDOME la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y] [E], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du Code de procédure civile, à l'exclusion des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; JUGE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE