Tribunal judiciaire de Nanterre, 13 mai 2026, 21/08994

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 13 Mai 2026 N° R.G. : N° RG 21/08994 - N° Portalis DB3R-W-B7F-XADY N° Minute : AFFAIRE S.A.S. APPART'CITY, S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B], [V] [M], S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [Q] [C], Mandataire Judiciaire C/ S.A.R.L. ACTUAL INVESTISSEMENT Copies délivrées le : DEMANDEURS S.A.S. APPART'CITY [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145 S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145 Maître [V] [M] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] représenté par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145 S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [Q] [C], Mandataire Judiciaire [Adresse 5] [Localité 5] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145 DEFENDERESSE S.A.R.L. ACTUAL INVESTISSEMENT [Adresse 6] [Localité 6] représentée par Maître Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182 Monsieur [X] [L] représenté par Maître Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182 En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant : Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente Anne-Laure FERCHAUD, Juge Carole GAYET, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l'avis donné à l'issue des débats. EXPOSE DU LITIGE La société Appart' City, venant aux droits de la société Dom'Ville Services, exploite la résidence para-hôtelière «[Etablissement 1] », sise [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 7], immeuble soumis au statut de la copropriété. La société Actual Investissement, représenté par son gérant M. [X] [L] a acquis, par acte d'adjudication en date du 12 avril 2018, le lot n°1086 correspondant à l'appartement n°513, et le lot n°1136 correspondant à une place de stationnement, donnés à bail depuis le 19 mai 2008, par les anciens propriétaires, à la société Dom'Ville Services. Par acte du 11 avril 2023, la société Actual Investissement a vendu à M. [L] lesdits lots, l'acquéreur s'engageant à garantir et substituer le vendeur dans la présente procédure. Aux termes de ce contrat, le bail a été conclu pour une durée de 11 ans et 6 mois, le preneur renonçant à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, moyennant un loyer global annuel de 8.120,63 euros HT et 8.609,56 euros TTC, payable trimestriellement à terme échu, le 10 du mois suivant le trimestre. La société Appart'City a proposé aux anciens propriétaires des lots la signature d'un nouveau bail commercial à compter du 1er janvier 2017 comportant une résiliation anticipée du bail et une baisse de loyer rétroactive pour l'année 2016 de 6,73 %. Les anciens propriétaires n'ont pas donné suite à cette proposition. Par courrier en date du 30 août 2019, la société Appart'City a informé la société Actual Investissement que son bien était vétuste et nécessitait ainsi d'être rénové, pour un coût de 17.014 euros TTC à la charge du bailleur, et que le syndicat des copropriétaires avait par ailleurs voté la rénovation des parties communes. Le procès-verbal de réception des travaux réalisés dans l'appartement n°513 a été établi le 1er août 2020. Une procédure de sauvegarde a été ouverte le 15 avril 2021 à l'égard de la société Appart' City, et par un jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté le plan de sauvegarde de la société. Par ce dernier jugement, la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [V] [M], ont été désignés en qualité de commissaires à l'exécution du plan et Maître [V] [M] et la SCP BTSG ont été désignés co-mandataires judiciaires. Se plaignant du non-paiement de cette facture, la société Appart'City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires ont, par acte en date du 27 octobre 2021, fait assigner la société Actual Investissement afin d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 17.014 euros TTC au titre de ces travaux. M. [L] est intervenu de manière volontaire en cours d'instance. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, la SAS Appart'City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires demandent, au visa des articles 1719 2°, 1755, 1223, 1224 du code civil, 700 et 515 du code de procédure civile, de : «RECEVOIR la société APPART' CITY ainsi que ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir : la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B], pris en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire en ses demandes et les déclarer bien-fondés ; CONDAMNER in solidum la société ACTUAL INVESTISSEMENT et Monsieur [X] [L] à payer à la société APPART' CITY ainsi qu'à ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir :la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B], pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire, une indemnité de 17.014 euros TTC représentant le coût des travaux de rénovation du lot n°1086 de la résidence augmentés des intérêts au taux légal depuis le 30 août 2019, date de la demande de paiement. JUGER que le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1086, jusqu'à la date de réception des travaux le 1 er juillet 2020. DEBOUTER la société ACTUAL INVESTISSEMENT de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail commercial, En tout état de cause, CONDAMNER in solidum la société ACTUAL INVESTISSEMENT et Monsieur [X] [L] à payer à la société APPART' CITY la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER in solidum la société ACTUAL INVESTISSEMENT et Monsieur [X] [L] aux entiers dépens.» Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, la société Actual Investissement et M. [L] demandent, au visa des articles 1719, 1750, 1732, 1735, 1754 et 1240 du code civil, et de l'article 3 du bail commercial du 19 mai 2008 de : « Juger que la société APPART'CITY n'apporte pas la preuve de la vétusté des locaux, à savoir du studio n° 513, propriété de la société ACTUAL INVESTISSEMENT, Juger que la lettre du 30 août 2019 de la société APPART'CITY ne peut pas constituer une mise en demeure. Juger qu'en application de la Jurisprudence citée, la société APPART'CITY n'a pas satisfait aux dispositions de l'article 1720 du Code Civil. En conséquence, débouter la société APPART'CITY de sa demande en paiement du coût des travaux. Juger que la société APPART'CITY, compte tenu des circonstances, ne peut prétexter avoir subi un préjudice de jouissance. En conséquence, débouter la société APPART'CITY de sa demande d'indemnisation sous forme de réfaction de 20 % sur le montant du loyer, au surplus pour la période d'août 2019 à juillet 2020, dont la durée apparaît particulièrement injustifiée. Juger que la société APPART'CITY a fait preuve, dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société ACTUAL INVESTISSEMENT, d'un comportant déloyal, justifiant, en conséquence, la résiliation du bail. Prononcer la résiliation du bail pour déloyauté contractuelle, et, en conséquence, ordonner l'expulsion de la société APPART'CITY, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 8]. Condamner la société APPART'CITY à payer à la société ACTUAL INVESTISSEMENT à la somme de 4.200 Euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.» En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2023 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 juin 2025, reportée à celle du 13 janvier 2026 en raison du départ de deux magistrats non remplacés durant plusieurs mois au sein de la 8ème chambre, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026 prorogée au 13 mai 2026 en raison d'une surcharge de travail du magistrat. Par ordonnance du 13 janvier 2026, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formulée par les demandeurs et a déclaré irrecevables les écritures des parties transmises postérieurement à l'ordonnance de clôture.

MOTIFS

Atitre liminaire Les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule. Or, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la façon suivante : -par la société Appart' City : RECEVOIR la société APPART' CITY ainsi que ses organes de la procédure de sauvegarde, à savoir : la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B], pris en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de Co-Mandataire Judiciaire en ses demandes et les déclarer bien-fondés ; JUGER que le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1086, jusqu'à la date de réception des travaux le 1 er juillet 2020. -par la société Actual Investissement et M. [L] « Juger que la société APPART'CITY n'apporte pas la preuve de la vétusté des locaux, à savoir du studio n° 513, propriété de la société ACTUAL INVESTISSEMENT, Juger que la lettre du 30 août 2019 de la société APPART'CITY ne peut pas constituer une mise en demeure. Juger qu'en application de la Jurisprudence citée, la société APPART'CITY n'a pas satisfait aux dispositions de l'article 1720 du Code Civil. Juger que la société APPART'CITY, compte tenu des circonstances, ne peut prétexter avoir subi un préjudice de jouissance. Juger que la société APPART'CITY a fait preuve, dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société ACTUAL INVESTISSEMENT, d'un comportant déloyal, justifiant, en conséquence, la résiliation du bail." Sur le paiement du coût des travaux de rénovation L'article 1719 du code civil prévoit que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » De plus, aux termes des articles 1755, 1732 et 1735 du même code «aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755), le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732) et il « est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735). Enfin l'article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. » En l'espèce, la société Appart'City explique que le bien de M. [L] était exploité depuis 10 ans, à la date de délivrance du courrier du 30 août 2019, dans le cadre d'un bail meublé conclu le19 mai 2008, ce qui ne peut, selon elle, que confirmer son état de vétusté. Elle explique en effet que dans le cadre d'une résidence de tourisme avec un usage plus intensif qu'une résidence classique, cette vétusté est établie après 7 à 10 ans d'exploitation. Elle indique que le bail renvoie au décret du 26 août 1987 qui définit les charges locatives et qu'il ne restreint nullement à ce titre l'obligation d'entretien du bailleur aux grosses réparations, pas plus qu'il ne transfère au preneur l'obligation de remédier à la vétusté qui incombe au bailleur. Concernant les parties communes, elle fait valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2019 a acté la nécessité de rénover la résidence et lui a donné mandat d'effectuer les travaux de réfection des parties communes, ce qui démontre ainsi, selon elle, que la résidence avait besoin de travaux de remise en état pour être exploitée conformément à sa destination. Elle souligne que le constat d'huissier de justice de 2017 a été établi de manière non contradictoire par les anciens propriétaires hors sa présence et ne comporte qu'une liste d'équipements et de mobiliers sans description de leur état. Elle ajoute qu'elle a fait réaliser les 23, 24 et 25 avril 2019 avant la réalisation des travaux de rénovation un constat par commissaire de justice et que ce dernier est plus probant que celui de 2017 car il est à la fois plus proche de la date de réalisation des travaux et donne une photographie globale de l'état de la résidence en tant qu'unité économique d'exploitation, dont la rénovation ne peut être envisagée que de manière homogène dans le respect de la destination contractuelle de résidence d'hébergement touristique classée. Elle indique qu'elle a, pour sa part, toujours pourvu scrupuleusement à l'entretien de la résidence, ainsi qu'en attestent les achats de matériels et le contrat de nettoyage conclu, la maintenance étant en outre assurée par son propre personnel. Elle considère ainsi qu'un usage conforme à la destination contractuelle du bien pendant 10 ans, sans travaux du bailleur, a rendu le bien impropre à une exploitation para-hôtelière et qu'en refusant ces travaux, la société Actual Investissement a manqué à son obligation contractuelle de délivrance de la chose louée conformément à sa destination. Elle soutient que le courrier, en date du 30 août 2019, interpellait clairement le bailleur sur l'état de vétusté de l'appartement ainsi que sur les obligations à sa charge et qu'il lui laissait un délai pour répondre, de telle sorte qu'il n'est pas contestable qu'il valait ainsi mise en demeure. Ainsi, en réponse aux dénégations des défendeurs, elle fait valoir qu'il n'est nul besoin d'une autorisation judiciaire pour que le preneur, après mise en demeure infructueuse, puisse effectuer en lieu et place du bailleur, les travaux indispensables à une exploitation conforme à la destination du bail et rendus nécessaires du fait de la vétusté. Enfin, s'agissant du montant des travaux, elle fait valoir que les défendeurs soutiennent à tort qu'elle a déterminé seule leur chiffrage puisque l'assemblée générale du 18 juin 2019, à laquelle la société Actual Investissement était représentée, a prévu que la participation des propriétaires serait définie selon une grille par typologie d'appartement, suivant des montants plafonnés négociés par les représentants des propriétaires. Les défendeurs considèrent, pour leur part, que l'état de vétusté allégué n'est pas démontré. Ils indiquent en effet que le procès-verbal de constat établi en 2019 ne relève majoritairement que des points d'usure ou accrocs affectant quelques objets mobiliers ne rendant pas le bien impropre à sa destination et ne justifiant pas l'ampleur des travaux réalisés, lesquels ont porté sur l'électricité, la rénovation des murs, des sols, des portes palières et intérieures outre la plomberie. Ils font au contraire valoir que le constat d'huissier, réalisé le 20 juin 2017 à la requête des anciens propriétaires du lot, a noté son bon état général, à l'exception d'un carreau fendu à l'entrée au droit de la cuisine. Ils considèrent donc qu'il ne peut être soutenu un état de vétusté tel que celui allégué par la société Appart'City justifiant une rénovation complète seulement deux ans après puisque cette dernière était envisagée dès 2018. Ils contestent la note expertale du 4 août 2022 dont se prévaut la société Appart'City, relevant qu'il s'agit d'un document n'ayant qu'un caractère informatif, sans valeur normative, qu'elle ne tient pas compte des particularités des résidences para-hôtelières ni du taux de fréquentation ni enfin de l'obligation d'entretien qui pèse sur le locataire et qu'elle ne peut venir contredire les constatations effectuées dans le constat d'huissier des 23, 24 et 25 avril 2019. Ils relèvent également que la société Appart'City ne justifie pas de l'entretien des lieux, les pièces produites ne concernant que des factures relatives à de l'outillage, des ampoules ou du petit matériel, sans qu'aucune ne vise expressément l'entretien de son studio. Enfin, ils relèvent que les dispositions du bail n'ont pas été respectées puisque, contrairement à ce que prévoit le contrat, la locataire ne les a jamais avisés de travaux pouvant leur incomber et a décidé seule de cette rénovation sans obtenir l'accord préalable du bailleur. De la même façon, ils soutiennent que le courrier du 30 août 2019 ne peut être considéré comme une mise en demeure puisqu'il ne contient pas les termes comminatoires d'une mise en demeure mais indique simplement que les travaux vont être exécutés et incite le bailleur à accepter de régulariser un nouveau contrat de bail. Or, ils font valoir qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer des travaux et de décisions de justice autorisant le preneur à les faire exécuter en lieu et place du bailleur, ce dernier n'est pas tenu d'en supporter la charge. Ils précisent que l'article 1222 du code civil, dont se prévaut la société Appart'City, prévoit que le créancier peut faire exécuter les travaux, dans un délai et un coût raisonnable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque le courrier date du 30 août 2019 et qu'il demande de retourner l'accord au plus tard le 05 septembre. La société Actual Investissement et la SAS Appart'City sont liés par un bail conclu par les précédents propriétaires le 19 mai 2008. Ce contrat prévoit, dans son article 3 s'agissant des charges et conditions concernant le preneur que « le preneur supportera l'ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, ainsi que toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient, à l'exception toutefois des grosses réparations de l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur exclusivement. » et que « le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur. » S'agissant des charges et conditions concernant le bailleur, il est prévu que « le bailleur s'engage à mettre en œuvre les travaux de réparation laissés à sa charge, ainsi que les travaux nécessités le cas échéant par la mise ou remise aux normes de l'immeuble conformément à sa destination. Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le bailleur s'ils concernent les parties privatives, soit par l'assemblée générale des copropriétaires s'ils concernent les parties communes. » Selon un procès-verbal en date du 20 juin 2017, l'huissier a constaté concernant l'appartement n°513 : « Cinquième étage (photos n° 11 et 12) : Configuration de l'appartement n° 513 (photos n° 13 à 25) : L'appartement dont il s'agit est un studio qui comporte une entrée, entrée aménagée d'un coin cuisine qui face, par une baie libre, permet de rejoindre la pièce de vie ou chambre. L'entrée par la droite permet de rejoindre une salle de bains - WC. Entrée : Le sol de l'entrée est recouvert d'un carrelage blanc qui conserve un bon état d'ensemble, un carreau toutefois est fendu devant le plan de la cuisine. La plinthe est carrelée. Au plafond, une peinture blanche qui au-dessus de la planche aménagée derrière la porte palière présente ici quelques salissures et pour le reste conserve un bon état. Equipements : ✓ Un plafonnier est présent. ✓ L'entrée est aménagée d'un coin cuisine qui comporte un plan encadrant une plaque de cuisson, ainsi qu'un évier. ✓ Au-dessus de la plaque de cuisson, une hotte. ✓ Quelques placards renfermant une machine à laver la vaisselle. ✓ Un réfrigérateur est également présent. ✓ Un four à micro-ondes. ✓ Quelques éléments de vaisselle à disposition des occupants. ✓ Derrière le plan, une crédence carrelée. ✓ Un point lumineux sous la forme d'un tube néon. ✓ Dans l'entrée, se trouve encore le tableau électrique de l'appartement, ainsi qu'un boîte d'interphone. ✓ Dans cet espace, les prises électriques, comme dans le reste de ce studio, sont d'aspect récent. Pièce (ou chambre) : Cette pièce donne en façade sur la [Adresse 10]. Son sol est recouvert d'une moquette qui comporte un certain degré d'usure de surface et plusieurs zones de taches. La plinthe est ici en bois qui comporte quelques salissures. Les murs sont recouverts d'une fibre de verre, elle-même peinte en blanc, qui conserve un bon état d'ensemble, mais des ombres en partie inférieure des murs. Au plafond, une peinture blanche en bon état. Equipements : ✓ Un détecteur de fumée. ✓ Un plafonnier. ✓ Trois appliques murales. ✓ Un radiateur électrique. ✓ Une menuiserie de porte-fenêtre à deux ouvrants donnant en façade sur la [Adresse 10] ; la vue est dégagée depuis cette baie vitrée. ✓ Comme mobilier, se trouvent ici un lit deux places, un bureau sur lequel est disposée une télévision, une table, deux chaises et un placard penderie fermé sur le devant par deux portes, équipé à l'intérieur de rayonnages et d'une barre de penderie, ainsi que d'un coffre-fort. Salle de bains : Dans la salle de bains, un sol carrelé en bon état. Les murs sur les trois quarts de leur hauteur sont également recouverts d'une faïence en bon état. La partie haute, d'une fibre de verre recouvert d'un revêtement clair en bon état. Au plafond, une peinture blanche en bon état. Equipements : ✓ Un plafonnier. ✓ Une baignoire en émail blanc, en bon état. Un pare-douche, une robinetterie mitigeuse. ✓ Un plan sur lequel sont disposés une vasque, au-dessus un miroir et une applique. ✓ Un séchoir sur l'un des murs. ✓ Une cuvette WC. ✓ Un radiateur électrique.» Dans un constat d'huissier réalisé les 23, 24 et 25 avril 2019, il est fait état des constatations suivantes dans l'appartement de la société Actual Investissement : « Appartement n°513 : Salle de bains : Le tablier de la baignoire est dégradé. L'élément droit de l'aérateur est manquant. L'arête de la tablette est abîmée. Le plan de toilette est abîmé. Le chant de l'étagère du meuble sous le lavabo et du tiroir sont dégradés. Cuisine : L'une des dalles est cassée. Chambre : La moquette est tachée. L'un des chants du chevet est décollé et l'autre est manquant. L'assise est déchirée et des impacts sont visibles sur les accotoirs du fauteuil. La grille du convecteur électrique est tachée. L'embout de la butée de mur est manquant. » Il ressort ainsi de la comparaison de ces deux constats d'huissier que le bien était en 2017, en bon état, qu'il s'agisse du mobilier ou des équipements, à l'exception d'un carreau fendu à l'entrée au droit de la cuisine et "d'une moquette qui comporte un certain degré d'usure de surface et plusieurs zones de taches". Il ressort de la description des lieux faite lors du constat réalisé deux ans plus tard, que sont constatées de légères dégradations (dont le tablier de la baignoire, l'arête de la tablette et le plan de toilette). Or, les travaux réalisés par la société Appart'City, tels qu'attestés par le procès-verbal de réception, ne se sont pas contentés de procéder aux réparations des dégradations ainsi constatées mais ont porté sur une rénovation intégrale du bien pour un montant de 17.014 euros TTC. Le procès-verbal de réception mentionne ainsi notamment la réalisation de travaux portant : -dans l'entrée et la cuisine : sur la serrure, l'éclairage, l'installation d'une bouche VMC neuve, la peinture des murs et des portes palières et intérieure, la réfection du sol, la plomberie (évier et robinetterie) et la fourniture de l'électroménager (hotte aspirante, plaque de cuisson, réfrigérateur intégrable, micro-onde, cafetière, bouilloire) ; -dans la salle de bain: sur l'électricité, le remplacement de la bouche VMC, la peinture de la porte, des murs et du plafond, la faïence et les joints, la réfection du sol, l'installation d'un WC suspendu, et le remplacement du mobilier (meuble vasque) et petit équipement (poubelle, sèche-cheveux…) outre l'installation d'un sèche-serviette électrique, -dans la chambre : sur la peinture des murs et plafond, l'installation d'une applique murale au-dessus de la tête de lit, la réfection du sol, l'installation d'une télévision, de rideaux occultants voilages et tringles, d'un placard, et ce alors que le constat réalisé en 2019 ne fait aucunement état de dégradations portant sur ces éléments ni d'usure, les constatations étant limitées et circonscrites, et qu'aucune autre pièce n'est produite pour justifier d'un état de vétusté justifiant une rénovation complète du bien. La société Appart'City produit certes deux notes d'expert, établies en 2019 et 2022, faisant état d'une grille de vétusté à appliquer aux résidences de tourisme. Toutefois, comme indiqué dans la note expertale établie en 2022, ces grilles doivent être utilisées sur la base de constatations objectives des lieux et équipements et il doit également être tenu compte des éléments portant sur l'entretien courant et les travaux engagés, tant par le preneur que par le bailleur, pour interpréter les vétustés associées. Ainsi, le seul critère tiré de la durée d'exploitation ne suffit pas à lui seul à justifier l'état de vétusté soutenu par la société Appart'City, alors que, comme indiqué précédemment, il ne ressort pas du constat établi en 2019, sur lequel se fonde la société Appart'City, que le bien nécessitait une rénovation intégrale. De plus, comme soutenu par les défendeurs il n'est pas justifié d'un entretien par le preneur du studio. La société Appart'City produit certes de nombreuses factures d'achat dans des commerces d'outillage et de bricolage mais dont il n'est cependant pas possible de déterminer qu'elles sont en lien avec l'entretien du studio de la société Actual Investissement. A cet égard, la société Appart'City considère, s'agissant du décret 87.712 du 26 août 1987 auquel renvoie le bail et définissant les charges locatives, qu'il ne restreint nullement l'obligation d'entretien du bailleur aux grosses réparations pas plus qu'il ne transfère au preneur l'obligation de remédier à la vétusté et que ne peuvent être imputées au preneur que les charges listées de manière expresse et détaillée dans le bail. Or, ce dernier prévoit que « le preneur supportera l'ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date (...) » Ce décret prévoit ainsi que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. » Figurent ainsi notamment en annexe, au titre des parties intérieures, s'agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, le « remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous », le constat réalisé en 2019 ayant ainsi mentionné une « moquette tachée ». Il n'est donc pas justifié que la société Appart'City a bien satisfait à son obligation d'entretien du bien. De plus, s'il est exact, comme le soutient la société Appart'City que l'article 1222 du code civil permet au preneur de faire exécuter lui-même les travaux en lieu et place du bailleur, cet article conditionne toutefois cette possibilité à une mise en demeure préalable et prévoit que si le créancier peut exécuter lui-même l'obligation, cela doit cependant se faire dans un délai et à un coût raisonnable. L'article 1222 est en effet ainsi rédigé : «après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » La société Appart'City se prévaut du courrier adressé le 30 août 2019 en considérant qu'il porte interpellation suffisante et vaut ainsi mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1344 du code civil qui prévoit que «le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. » Il est exact, comme le soutient la société Appart'City que la mise en demeure n'est pas soumise à un formalisme obligatoire mais elle doit cependant, en application des dispositions précitées, consister en une sommation ou une interpellation suffisante du débiteur, l'appréciation du caractère suffisant de l'interpellation relevant du pouvoir souverain du juge du fond. Le créancier doit ainsi manifester formellement et solennellement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques, la demande devant donc être suffisamment explicite. De son côté, le débiteur doit être exactement informé de la consistance et de l'étendue de son obligation et un délai doit être fixé pour remédier aux manquements reprochés. En l'espèce, le courrier du 30 août 2019 explique tout d'abord que le bien de la société Actual Investissement nécessite d'être rénové, au vu de son état de vétusté constaté par procès-verbal des 23, 24 et 25 avril 2019. Il indique ensuite qu'il incombe au bailleur d'effectuer les travaux rendus nécessaires du fait de cette vétusté et que la situation actuelle cause un préjudice de commercialisation à la société Appart'City. Il informe également la société Actual Investissement du montant de la rénovation du lot, soit 17.014 euros TTC, selon le chiffrage joint et poursuit en lui indiquant que « pour des questions d'organisation et de calendrier, nous vous remercions de bien vouloir nous retourner la présente revêtue de votre signature à l'emplacement ci-dessous désigné au plus tard le 05 septembre. » précisant que l'accord peut également être adressé par courriel à l'adresse communiquée et que, les travaux étant à la charge du bailleur, la société ne manquera pas de lui faire parvenir une facture à son nom, une fois ces derniers effectués. Le courrier termine enfin en lui expliquant que « le service propriétaires, en la personne de Madame [W] ou Mme [G], a pris attache avec vous pour vous exposer les conditions qui s'appliqueraient si vous décidez d'adhérer au bail commercial et son avenant souscrit par la très grande majorité des copropriétaires. Nous vous laissons le soin de nous indiquer, le cas échéant, si vous donnez suite à cette autre option. » Ce nouveau bail commercial prévoit ainsi une diminution du montant du loyer et, au titre de la rénovation du bien, que « lorsque l'appartement nécessitera des travaux de rénovation autres que ceux relevant de l'obligation de bon entretien auxquels est tenu le preneur, les parties se rapprocheront afin de les mettre en œuvre en respectant les principes qui suivent. Le preneur pourra, en s'appuyant sur un descriptif et en justifiant de devis dûment établis, proposer au bailleur un programme de travaux et de participer à son coût. Cette participation du bailleur ne pourra en aucun cas excéder 50 % de son montant. En cas d'accord sur le programme de travaux d'une part et, d'autre part, sur la répartition de son coût, s'engagera alors une négociation par laquelle cette participation du bailleur au programme de travaux aura pour contrepartie une éventuelle augmentation du montant du loyer en cours au moment de cette négociation, ce montant pouvant être le cas échéant supérieur au loyer indiqué à l'article 10.1. Dans l'hypothèse où les parties ne parviendraient pas à un accord sur cette réévaluation du loyer, le preneur pourra néanmoins réaliser, si bon lui semble, le programme des travaux qu'il aura présenté au bailleur, mais à sa charge exclusive, le bailleur renonçant alors à une hausse du loyer, sans préjudice de l'application du mécanisme stipulé à l'article 10.6 » Il ressort ainsi de la rédaction du courrier du 30 août 2019 que le preneur propose à la société Actual Investissement deux options, soit accepter la réalisation, à ses frais, des travaux de rénovation, soit souscrire au nouveau bail commercial, lequel prévoit des modalités spécifiques de prise en charge des travaux de rénovation, outre une diminution du montant du loyer. Il s'ensuit que par ce courrier le preneur ne manifeste nullement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques et que la société Actual Investissement n'a jamais été mise en demeure d'entreprendre les travaux réclamés, préalablement à leur exécution par le preneur. La société Appart'City ne pouvait se substituer au bailleur sans l'accord de ce dernier et, en l'absence de mise en demeure ou de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter ces travaux en lieu et place du bailleur, la société Actual Investissement n'est donc pas tenue d'en supporter la charge. Il convient par conséquent de débouter la société Appart'City de sa demande de paiement dirigée à l'encontre de la société Actual Investissement et de M. [X] [L], au titre des travaux de rénovation du lot n°1086. S'agissant de la demande de diminution de loyer, comme indiqué précédemment, elle ne constitue pas une prétention, la société Appart'City se contentant en effet de demander qu'il soit jugé que « le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1086, jusqu'à la date de réception des travaux le 5 août 2020 » sans en tirer aucune conséquence juridique, cette simple demande ne lui conférant aucun droit. En tout état de cause, aucun manquement à l'obligation d'entretien n'ayant été retenu à l'encontre de la société Actual Investissement et de M. [X] [L] la demande de réduction de loyer, même si elle avait été valablement formulée, ne pouvait prospérer. Sur la demande portant sur le bail La société Actual Investissement et M. [L] soutiennent que la société Appart'City a fait preuve d'une particulière mauvaise foi et d'un comportement déloyal, contraire à la bonne foi devant présider aux relations contractuelles. Ils expliquent en effet qu'elle a prétendu une vétusté non établie et s'est prévalu d'un courrier présenté, à tort, comme une mise en demeure, pour faire procéder à une rénovation complète du bien sans laisser le choix au bailleur de les réaliser lui-même et en sollicitant la réparation d'un prétendu trouble de jouissance. Ils soutiennent ainsi que la société Appart'City a fait assigner la société Actual Investissement en paiement de travaux qu'elle a seule décidés afin de l'inciter fortement à accepter un nouveau bail contenant une diminution du montant du loyer. Ils considèrent donc qu'il convient de sanctionner cette attitude en prononçant la « résiliation » du bail pour déloyauté et en ordonnant "l'expulsion de la société APPART'CITY, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 8]". La société Appart'City s'oppose à cette demande en indiquant qu'aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Or, elle soutient que les défendeurs n'apportent en rien la preuve d'une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le preneur, qui n'a fait qu'user d'une voie de droit légalement admise pour se voir rembourser des frais incombant au bailleur. Au surplus, elle indique que si l'exercice abusif d'une voie de droit était démontré, il ne pourrait donner lieu qu'à l'octroi de dommages et intérêts, et non à une résolution du contrat de bail, et que l'exercice d'une action en justice ne peut dégénérer en abus qu'en cas de faute caractérisée, ce qui n'est pas démontré en l'espèce. La société Actual Investissement et M. [L] n'expliquent pas sur quel fondement juridique ils formulent leur demande mais dans la mesure où ils considèrent que la résiliation du contrat de bail doit être prononcée pour déloyauté, il convient de considérer qu'ils se réfèrent ainsi aux dispositions de l'article 1224 du code civil, aux termes duquel « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice », fondement sur lequel la société Appart'City fait au surplus valoir ses moyens pour s'opposer à cette demande. Toutefois, comme le soutient à juste titre la société Appart'City, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir en justice, de telle sorte qu'il convient de débouter la société Actual Investissement et M. [L] de leurs demandes. Sur les demandes accessoires Parties perdantes, la société Appart'City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance. Tenue aux dépens, la société Appart'City, seule partie à l'encontre de laquelle les défendeurs formulent leur demande, est également condamnée à régler à la société Actual Investissement, M. [L] n'ayant pas formulé de demande à ce titre à son profit, la somme de 4.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre. En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire du jugement est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : Déboute la société Appart'City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires de leur demande en paiement dirigée à l'encontre de la société Actual Investissement et de M. [X] [L], au titre des travaux de rénovation du lot n°1086 ; Déboute la société Actual Investissement et M. [X] [L] de leur demande de résiliation du bail conclu avec la société Appart'City et partant de leur demande d'expulsion de la société Appart'City, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 8]. ; Condamne in solidum la société Appart'City ainsi que la SELARL FHB, prise en les personnes de Maître [Y] [A] et Maître [E] [B] en qualité de commissaires à l'exécution du plan, Maître [V] [M] et la SCP BTSG en qualité de co-mandataires judiciaires aux dépens ; Condamne la société Appart'City à régler à la société Actual Investissement la somme de 4.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société Appart'City de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,