Tribunal judiciaire de Rennes, 16 mars 2026, 25/03074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 16 Mars 2026 2ème Chambre civile N° RG 25/03074 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LRUI AFFAIRE : S.A.S. [X] [Y], C/ SCI DES VEYETTES, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l'an deux mil vingt six, le seize Mars Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu des articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier, ONT COMPARU DEMANDERESSE : S.A.S. [X] [Y], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 348 674 169, représentée et agissant par son Président, Monsieur [R] [J] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant ET S.C.I. DES VEYETTES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 352 769 509, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 19 Janvier 2026, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l'affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Mars 2026, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 21 mai 2012, la société civile immobilière (SCI) SCI [Adresse 3] (le bailleur) a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) [X] [Y] (le preneur) le renouvellement de son bail commercial portant sur un local à destination principale de vente de parfums, produits de beauté et cosmétiques situé [Adresse 4] à Rennes (35). Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2011 et moyennant un loyer annuel de 100 000 € HT, payable trimestriellement et d'avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre. Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, la SAS [X] [Y] a sollicité le renouvellement de son bail, à compter du 01er avril 2023, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais moyennant un loyer ramené à la somme annuelle de 75 000 € HC et HT. Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail, à compter du 01er avril 2023 mais moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 130 000 € HC et HT. Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025, la SAS [X] [Y] a ensuite fait assigner la SCI SCI des Veyettes, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir principalement, au visa des articles L 145-33, R 145-7, 8 et 23 du code de commerce, fixer à compter du 01er avril 2023 le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle HC et HT de 75 000 €. Évoquée dès l'audience du 26 mai suivant, l'affaire a ensuite été renvoyée, à trois reprises, à la demande des avocats des parties. Aux termes de son mémoire en réplique du 12 novembre 2025, dont la notification à son bailleur n'est pas justifiée mais sans que cela ne suscite de débats, la SAS [X] [Y] persiste dans ses demandes. Au moyen de son mémoire n°1, non daté et dont la notification à son preneur n'est pas plus justifiée mais sans que cela ne suscite plus de débats, la SCI SCI [Adresse 5] Veyettes sollicite, principalement, la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 133 000 € HT. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 19 janvier 2026, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs mémoires. Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions respectives, la juridiction se réfère auxdits mémoires, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS

DE LA DÉCISION A titre liminaire La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463 et Civ. 3ème 16 septembre 2021 n° 20-11.053 et 19-20.153 ). À les lire, les parties s'accordent sur le renouvellement du bail les liant, à compter du 1er avril 2023, aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré hormis quant à son prix. Sur le prix du bail renouvelé La SAS [X] [Y] soutient que la valeur locative du local pris à bail est inférieure au loyer actualisé, qu'elle dit être de 108 421,08 € à la date du renouvellement, en ce qu'il ressort de ses estimations que ladite valeur s'établirait à 75 000 € HC et HT par an, pour un local similaire. Elle s'oppose à la demande de déplafonnement formée par son bailleur. La SCI SCI des Veyettes s'oppose à cette prétention et sollicite une fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 133 000 € HT, sur la base d'une expertise unilatérale qu'elle verse aux débats et en soutenant qu'elle serait fondée à en obtenir le déplafonnement au seul motif que la durée du bail expiré aurait excédé douze années. Vu les articles L 145-33, L 145-34 et L 145-12, 3ème alinéa, du code de commerce : Aux termes du premier de ces trois textes, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, il résulte du second qu'en cas de renouvellement, le prix du bail est plafonné en fonction de l'indice des prix spécialisés sauf si la durée du contrat était de neuf années et qu'il s'est prolongé tacitement pour une durée supérieure à douze années. Selon le dernier, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Le preneur ayant fait une demande de renouvellement de son bail le 27 mars 2023 (pièce bailleur n°2), le nouveau bail a donc pris effet le 1er avril 2023. C'est donc au moyen d'une affirmation entachée d'une erreur de droit que le bailleur prétend que le bail ancien a pris fin à cette même date. Ayant, en effet, pris fin la veille à minuit, le nouveau bail n'ayant débuté que le lendemain, sa durée n'a donc pas excédé douze années. Dès lors mal fondé en sa demande de déplafonnement, le bailleur ne pourra qu'en être débouté. A défaut d'accord, il résulte de l'article L 145-33 du code de commerce susvisé que la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il s'ensuit que, sauf fixation amiable, le loyer d'un bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, y compris à la baisse, laquelle correspond au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l'état du marché locatif (Civ. 3ème 12.11.2020 n° 20-15.179 publié au Bulletin). Ce prix du bail à renouveler s'apprécie à la date du renouvellement (Civ. 3ème 17.12.2003 n° 02-18.057 Bull. n°238). Vu les articles 16 du code de procédure civile et R 145-30 du code de commerce : Selon le premier de ces deux textes, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci (Civ. 3ème 14 mai 2020 n° 19-16.278 et 19-16.279 publiés au Bulletin). Aux termes du second, lorsque le juge estime que des divergences entre les parties portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, il désigne un technicien dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 du code de commerce ainsi que sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. Au cas présent, les parties s'opposent sur les éléments de détermination de la valeur locative prévus par l'article L 145-33 du code de commerce et la juridiction ne peut se fonder, pour trancher leur différend, sur la seule expertise non judiciaire, de surcroît réalisée de façon non contradictoire, versée aux débats par le bailleur (sa pièce n°4). Il doit dès lors être ordonné, avant dire droit, la réalisation d'une expertise judiciaire aux frais avancés de la SAS [X] [Y], demandeur à l'instance. Sur la fixation d'un loyer provisionnel Vu l'article L 145-57, 1er alinéa, du code de commerce : Selon ce texte, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. La SAS [X] [Y] sollicite la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 75 000 €, pour la durée de l'instance, prétention sur laquelle le bailleur est taisant. Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer. En l'espèce, le débat porte justement sur la valeur locative du local litigieux, de sorte que seules les règles du bail ne peuvent pas être sérieusement contestées pour la fixation provisionnelle du loyer. En conséquence, la demande de fixation, à titre provisionnel, d'un prix du bail renouvelé différent du prix ancien sera rejetée. Sur la résolution amiable du litige Vu les articles 21 et 1533 du code de procédure civile et R 145-29-1 du code de commerce : Selon le premier de ces trois textes, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige. Il résulte du second qu'à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties pour une médiation, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Il peut également, dans la même décision, ordonner cette mesure en la subordonnant, toutefois, au recueil du consentement des parties par le médiateur. Aux termes du troisième, le juge des loyers peut décider que les parties seront convoquées à une audience de règlement amiable. Les parties sont d'ores et déjà avisées de ce qu'une fois le rapport du technicien déposé et en l'absence d'accord conclu entre elles, sur tout ou partie du litige, la juridiction envisagera de les enjoindre à rencontrer personnellement un médiateur, voire de les convoquer, au besoin d'office, à une audience de règlement amiable. Sur les demandes annexes Les dépens et donc, les frais irrépétibles, seront réservés dans l'attente de la décision au fond. DISPOSITIF La juridiction des loyers commerciaux :

DEBOUTE

la SCI SCI [Adresse 3] de sa demande de déplafonnement du prix du loyer renouvelé ; ORDONNE une expertise, et DÉSIGNE, pour y procéder, Mme [O] [G], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domiciliée [Adresse 6] à Nantes (44) mob : 06.87.05.16.07 courriel : [Courriel 1], avec pour mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l'avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ; * se rendre sur les lieux, au [Adresse 4] à [Localité 1] (35), visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui ; * préciser toutes les caractéristiques susceptibles d'être prises en compte pour l'évaluation de la valeur locative, conformément aux définitions des articles L 145-33 et R 145-3 à 8 du code de commerce ; * donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er avril 2023 et ce, conformément à ces critères ; * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ; DIT que la SAS [X] [Y] devra consigner au greffe de la juridiction, avant le 31 mai 2026, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l'expert ; DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; RAPPELLE que cette mesure d'expertise sera exécutée sous son contrôle ; RAPPELLE que l'expert pourra s'adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l'avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ; DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe avant le 01er avril 2027, sauf prorogation de ce délai sollicitée auprès de la juridiction ; REJETTE la demande de modification à titre provisionnel du loyer ; RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles. La greffière Le juge des loyers commerciaux