Tribunal judiciaire de Nice, 10 juin 2026, 25/01180

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité [P] c/ [U], [U] MINUTE N° DU 10 Juin 2026 N° RG 25/01180 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QKKZ Grosse délivrée à Me Faustine JACOMINO Expédition délivrée à Me Patrick GAYETTI le DEMANDEUR: Monsieur [A] [P] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Faustine JACOMINO, avocat au barreau de NICE DEFENDEURS: Monsieur [J] [U] né le 15 Février 1969 à [Localité 3] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE Madame [O] [U] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 5][Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l'audience publique du 24 Février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, délibéré prorogé au 10 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat sous-seing privé du 04 janvier 2017 intitulé "Bail de droit commun - Résidence secondaire", M. [A] [P], a donné à bail à M. [J] [U] et Mme [O] [U] un local à usage d'habitation sis [Adresse 7], avec effet à compter du 05 janvier 2017 et jusqu'au 04 janvier 2018, moyennant un loyer mensuel de 1.500,00 €. A l'expiration de ce premier bail, celui-ci s'est tacitement renouvelé par périodes successives d'un an. Par acte extra-judiciaire du 13 octobre 2023, M. [A] [P] a fait délivrer à M. [J] [U] et Mme [O] [U] un congé pour le 04 janvier 2024. Par acte extra-judiciaire du 04 mars 2025, M. [A] [P] a fait assigner M. [J] [U] et Mme [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. AUDIENCE Après renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 24 février 2026. A cette audience : . M. [A] [P] a été représenté par son conseil ; . M. [J] [U] et Mme [O] [U] ont été représentés par leur conseil. * L'article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement "doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date (...)". Vu les dernières écritures pour M. [A] [P] en date du 24 février 2026 et vu les dernières écritures pour M. [J] [U] et Mme [O] [U] en date du 24 février 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions. Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles. * Il sera statué par décision contradictoire. * La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 9 du Code civil prévoit qu' "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention". Sur l'exception de nullité de l'assignation et du congé soulevée par M. [J] [U] et Mme [O] [U] Si, in limine litis, les défendeurs soutiennent que l'assignation serait nulle pour n'avoir été délivrée que par un seul des propriétaires indivis du bien litigieux non-titulaire des deux tiers des parts indivises, il convient, en premier lieu de leur indiquer que, quand bien même l'indivisaire en question aurait agi sans l'accord des autres, la sanction de son action relèverait de l'inopposabilité à ses co-indivisaire sans que les locataires ne puissent s'en prévaloir, et, en second lieu que, au cas d'espèce, M. [A] [P] justifie de l'existence d'un mandat de gestion à son profit daté du 08 novembre 2016 confié par les autres indivisaires, mandat dont les défendeurs ne rapportent pas la preuve du caractère falsifié allégué dès lors que l'erreur de plume qu'il contient quand il qualifie Mmes [K] et [N] [P] de "mandataires" et non de "mandantes" n'est pas de nature à établir le caractère irrégulier dudit mandat. Par voie de conséquence, il convient de rejeter l'exception de nullité de l'assignation et du congé soulevée par M. [J] [U] et Mme [O] [U]. Sur les demandes principales Il est constant que le bail échappe aux dispositions de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il l'est également que le renouvellement tacite du bail signé en date 04 janvier 2017 avec effet à compter du 05 janvier 2017 et jusqu'au 04 janvier 2018, a conduit à la poursuite du bail jusqu'au 04 janvier 2024. Il l'est aussi qu'aux termes du bail, il est indiqué que chaque partie peut, aux termes du bail ou de ses renouvellements, notifier à l'autre son intention de mettre fin au contrat sous réserver de respecter un préavis de deux mois. Il l'est enfin que, par acte extra-judiciaire du 13 octobre 2023, M. [A] [P] a fait délivrer à M. [J] [U] et Mme [O] [U] un congé pour le 04 janvier 2024, indiquant aux locataires qu'il n'entendait pas renouveler le bail à son échéance. Aussi, le motif et les conditions du congé délivré par le demandeur apparaissent justifiés, de sorte qu'il convient de valider le congé délivré à M. [J] [U] et Mme [O] [U] par acte extra-judiciaire du 13 octobre 2023 pour le 04 janvier 2024. Il ressort des pièces produites et des éléments débattus que M. [J] [U] et Mme [O] [U] se sont maintenus dans les lieux au delà du 04 janvier 2024. Dès lors, l'occupation du local à usage d'habitation sis [Adresse 7] sans droit ni titre, à compter du 05 janvier 2024, par M. [J] [U] et Mme [O] [U] n'est donc pas contestable. Au vu de la longueur de la procédure et de leur maintien illicite dans les lieux depuis plusieurs mois, il convient de débouter M. [J] [U] et Mme [O] [U] de leur demande de délais pour quitter les lieux. Il y a, dès lors, lieu d'ordonner l'expulsion de M. [J] [U] et Mme [O] [U] des lieux illégalement occupés, selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision et de dire que le sort des meubles restés dans le logement sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de la jouissance. L'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce M. [A] [P] produit un décompte actualisé faisant apparaître que, selon lui, M. [J] [U] et Mme [O] [U] resteraient devoir la somme de 33.412,10 €. Pour leur part, les locataires reconnaissent avoir cessé le versement des loyers depuis le 1er janvier 2023. A cet égard, s'ils expliquent cette cessation par la persistance de désordres en lien avec un dégât des eaux initial survenu en 2021, force est de constater -ce que M. [J] [U] et Mme [O] [U] reconnaissent- que, dès la survenance de celui-ci, le propriétaire a fait réaliser certains travaux. S'il est manifeste, au vu des éléments produits, que ceux-ci n'ont pas permis de juguler la totalité des perturbations, il ne saurait être reproché au bailleur l'inertie ou l'incurie dont les preneurs l'accusent. Pour autant, la persistance de nuisance ne saurait en aucune manière justifier l'abstention de paiement des loyers à laquelle se sont autorisés les locataires. A ce sujet, s'il indique que la cessation de paiement des loyers serait intervenue dès 2021, le bailleur, qui reconnaît que les règlement étaient effectués en liquide, n'en justifie pas. Par voie de conséquence, il convient de considérer que les loyers ont cessé d'être payés à compter du 1er janvier 2023. Si les défendeurs sollicitent la modification rétroactive à la baisse du montant des loyers qu'ils auraient dû régler, il ne justifient pas que le bien loué se serait trouvé dans une situation telle qu'il n'aurait pas été habitable en l'état ; il convient de rappeler à cet égard qu'il s'agit d'une occupation à titre de résidence secondaire, M. [J] [U] indiquant lui-même être résident portugais après avoir été résident luxembourgeois. Dès lors, s'il n'y a pas lieu à réduire le montant du loyer dû par les locataires, il convient de fixer le point de départ des impayés à la date du 1er janvier 2023. De la même manière, le montant mensuel des loyers à prendre en compte est celui de 1.500,00€ sans avoir à appliquer une indexation au regard du caractère obscur des modalités de paiement (en espèces) dont il n'est pas possible pour la juridiction de déterminer si elles ont été souhaitées par l'une ou l'autre des parties ou par les deux. Aussi, au vu de ce qui précède et de l'ensemble des éléments du dossier, M. [J] [U] et Mme [O] [U] seront condamnés solidairement au paiement à M. [A] [P], au titre des loyers et charges échus impayés, de la somme de 18.000,00 € arrêtée au 04 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025, date de l'assignation. Il n'est pas contestable que l'occupation illicite du bien immobilier appartenant au propriétaire crée un préjudice à ce dernier. Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés illicitement et pour compenser l'occupation desdits locaux à compter du 05 janvier 2024, M. [J] [U] et Mme [O] [U] seront donc également condamnés solidairement à payer à M. [A] [P] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 1.500,00 € par mois, à compter du 05 janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025, date de l'assignation. Aucun élément de l'espèce ne justifiant cette demande, il convient de débouter M. [A] [P] de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts sur le fondement de 1343-2 du Code civil. Les demandes reconventionnelles des locataires tendant à la condamnation sous astreinte du propriétaire à effectuer différents travaux sont sans objets au regard de la validation du congé, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef. Si les époux [U] justifie de l'existence d'un dégât des eaux, il échouent à démontrer que le bailleur serait resté inerte. Ils ne justifient d'aucun préjudice distinct et se sont eux mêmes placés en situation illicite en ne réglant pas certains loyers. Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [J] [U] et Mme [O] [U] de leur demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, M. [J] [U] et Mme [O] [U], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum les dépens. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [A] [P] les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par M. [J] [U] et Mme [O] [U] in solidum. Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. * Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, REJETTE l'exception de nullité de l'assignation et du congé soulevée par M. [J] [U] et Mme [O] [U], VALIDE le congé délivré à M. [J] [U] et Mme [O] [U] par acte extra-judiciaire du 13 octobre 2023 pour le 04 janvier 2024, CONSTATE l'occupation du local à usage d'habitation sis [Adresse 7] sans droit ni titre à compter du 05 janvier 2024 par M. [J] [U] et Mme [O] [U], DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [O] [U] de leur demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNE en conséquence à M. [J] [U] et Mme [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu'à défaut pour M. [J] [U] et Mme [O] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [P] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion des occupants ne s'appliquera pas, DIT que le sursis à toute mesure d'expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ne s'appliquera pas, DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [O] [U] de leur demande tendant la modification rétroactive à la baisse du montant des loyers, CONDAMNE M. [J] [U] et Mme [O] [U] solidairement à payer à M. [A] [P], au titre des loyers et charges échus impayés, la somme de 18.000,00 € arrêtée au 04 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025, CONDAMNE M. [J] [U] et Mme [O] [U] solidairement à payer à M. [A] [P] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 1.500,00 € par mois, à compter du 05 janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025, DEBOUTE M. [A] [P] de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts sur le fondement de 1343-2 du Code civil, DEBOUTE M. [J] [U] et Mme [O] [U] de leur demande de dommages-intérêts, CONDAMNE M. [J] [U] et Mme [O] [U] aux dépens, in solidum, CONDAMNE M. [J] [U] et Mme [O] [U], in solidum, à verser à M. [A] [P] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. LE GREFFIER LE JUGE