Cour d'appel de Nîmes, 16 mai 2022, 21/00010

N° ----------- 16 Mai 2022 ------------ N° RG 21/00010 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBQP ------------ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA) C/ [C] [I], [S] [W] épouse [I] -------------- JUGE DE L'EXPROPRIATION D'AVIGNON 29 mars 2021 RG:20/03024 COUR D'APPEL DE NÎMES 2ème CHAMBRE SECTION B

ARRÊT

DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX APPELANT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA) immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le n° B 441 649 225 pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [O] [Y] [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Représentant : Me François JEHANNO, Postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉS : Monsieur [C] [I] [Adresse 3] 84310 MORIERES LES AVIGNON Représentant : Me Alexandre COQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON Madame [S] [W] épouse [I] [Adresse 3] 84310 MORIERES LES AVIGNON Représentant : Me Alexandre COQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON EN PRÉSENCE DE : Monsieur [F] [V], Commissaire du Gouvernement; COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, et Mme Joëlle TORMOS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente Mme Catherine REYTER LEVIS, Conseillère Mme Joëlle TORMOS, Conseillère GREFFIER : Madame Véronique PELLISSIER, Greffière COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : Monsieur [F] [V] DÉBATS à l'audience publique du 21 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2022. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Entendus à ladite audience : - Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, en son rapport - Maître Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS - Maître Alexandre COQUE, avocat au barreau d'AVIGNON - Monsieur [F] [V], commissaire du gouvernement ARRÊT Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, publiquement, le 16 Mai 2022, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. EXPOSE DU LITIGE La présente expropriation s'inscrit dans le cadre de la réalisation de programmes locatifs sociaux sur la commune de [Localité 7]. Par délibération du 27 juin 2017, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] a arrêté le projet définitif concernant l'aménagement du site « [Adresse 6] » qui prévoit, notamment la réalisation d'environ 257 logements, dont 108 logements locatifs sociaux. Une convention d'intervention foncière conclue le 15 février 2005 entre la commune de [Localité 7], Le Grand Avignon et l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur (ci-après dénommé EPF PACA) renouvelé le 9 février 2016, a confié à l'EPF PACA une mission de veille et de maîtrise foncière pour la mise en 'uvre notamment du projet d'aménagement du site «[Adresse 6] ». Le conseil municipal de [Localité 7] a, par délibération juin 2017, arrêté le projet définitif envisagé sur ce site. Par arrêté en date du 15 octobre 2018, le préfet du Vaucluse a prescrit l'ouverture d'une enquête d'utilité publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique valant mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 7], en vue de la réalisation de programmes d'aménagements locatifs sociaux. Par arrêté préfectoral du 9 septembre 2019, l'acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l'opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique et cessible au profit de l'EPF PACA. Par ordonnance en date du 17 mars 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Avignon a prononcé un transfert de propriété au profit de l'EPF PACA et un transport sur les lieux s'est déroulé le 10 février 2021. Parmi les biens concernés par le projet d'aménagement du site « [Adresse 6] » figurent les parcelles, appartenant à M. [C] [I] et Mme [S] [W] ép. [I], cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 2] à [Localité 7], d'une superficie de 2 430 m². Les époux [I] n'ayant pas accepté l'offre proposée par l'EPF PACA, ce dernier a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Vaucluse lequel par jugement contradictoire prononcé le 29 mars 2021 a : -constaté que la date de référence se situait au 3 juillet 2012 ; -relevé que les parcelles en cause ne pouvaient être valorisées comme un terrain à bâtir et qu'elles seraient évaluées comme étant en situation privilégiée, selon leur usage effectif ; -fixé à la somme de 194 360 euros, soit 70 €/m², l'indemnité d'expropriation due par l'EPF PACA aux époux [I] au titre de l'indemnité de dépossession, outre 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'établissement public foncier Provence Alpes Cote d'Azur a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 17 mai 2021. Par mémoire d'appel reçu le 9 août 2021, complété par un mémoire récapitulatif et en réplique reçue le 31 décembre 2021 et par un mémoire récapitulatif et en duplique reçu le 14 mars 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'EPF PACA, au visa des articles L312-1 et suivants, L322-8 et R311-9 et suivants du code de l'expropriation, de : -déclarer son appel recevable et les demandes des époux [I] irrecevables, -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 3 juillet 2012, écarté la qualification de terrain à bâtir, retenu les termes de comparaison de l'EPF PACA et du commissaire du gouvernement et écarté ceux des époux [I], -infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, -fixer l'indemnité d'expropriation à revenir aux époux [I] à la somme totale de 86 536€, soit une indemnité principale de 77 760 € (32 €/m²) et une indemnité de remploi de 8 776 €, -rejeté les demandes des époux [I], -condamner le même à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. L'EPF PACA fait valoir : -que les époux [I] n'ont pas notifié à la cour les documents qu'ils entendent produire, au sens de l'article R311-26 du code de l'expropriation, en autant d'exemplaires que requis et dont la liste est donnée au sein du mémoire notifié à l'avocat ; qu'en conséquence l'irrecevabilité est acquise ; qu'en présence de conclusions irrecevables de la part des propriétaires expropriés, la cour doit statuer dans les limites des offres de l'autorité expropriante et des propositions du commissaire du gouvernement ; -que contrairement à ce que soutiennent les époux [I] qui concluent à la caducité de la déclaration d'appel, les écritures et pièces de l'appelant ont bien été adressées au greffe dans le délai de 3 mois qui lui est imparti et selon les modalités fixées par l'article R311-26 du code de l'expropriation ; -que s'agissant de la date de référence de la situation d'urbanisme, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] a, par une délibération en date du 3 juillet 2012, instauré un droit de préemption sur les zones urbaines et à urbaniser de son territoire ; que la date de référence est celle de l'adoption du plan local d'urbanisme de la commune, soit le 3 juillet 2012 ; qu'à cette date, les parcelles concernées se situaient en zone AUh2 du PLU ; que la zone AU est une zone à caractère naturel de la commune, destinée à une urbanisation future sous la forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires ; que le secteur à AUh2 est affecté principalement à l'habitat, mais intégrera également un équipement public ; que cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l'urbanisation ne pouvant intervenir que dans le cas d'une opération d'aménagement d'ensemble et est subordonnée à une modification du PLU ; -que les parcelles en cause ne peuvent revêtir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu'elles sont situées en zone non constructible du PLU ; qu'elles doivent en conséquence être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, c'est-à-dire en nature de pré supportant des haies de cyprès ; qu'il n'est pas contesté que ce terrain bénéficie d'une situation privilégiée, dont l'expropriant entend tenir compte dans son offre de prix ; -que cependant, s'agissant de l'évaluation, la cour ne pourra qu'écarter le raisonnement du premier juge qui a appliqué au prix proposé, lequel tenait déjà compte du caractère privilégié, une majoration supplémentaire ; que le premier juge a de la sorte dénaturé le raisonnement suivi par le commissaire du gouvernement et par l'autorité expropriante en appliquant une majoration de plus de 218 % pour tenir compte une seconde fois de la situation privilégiée ; que la valeur unitaire d'un terrain situé en zone agricole est nettement inférieure à la valeur proposée puisqu'il a pu être constaté un prix de 2,50 /m² en valeur haute ; qu'ainsi la valeur unitaire de 32 €/m² pour du foncier non constructible est déjà bien valorisante ; -que les termes de comparaison proposés sont situés dans le périmètre du site « [Adresse 6] », de sorte que ces références sont parfaitement comparables et bénéficient de la même situation privilégiée objective ; qu'à l'inverse les époux [I] produisent des références qui ne portent que sur les terrains à bâtir ; que rappelant les dispositions de l'article L322-8 alinéa 1 du code de l'expropriation, il est précisé que les acquisitions réalisées et portant sur des terrains bâtis, il a été fait acquisition de 38 093 m² de terrain sur les 74 706 m² à acquérir, soit 50,99 %, auprès des 13 des 22 propriétaires expropriés, soit 59,09 % ; que l'évaluation du prix à hauteur de 75 € le m² (en réalité 80 € le m²) réclamée par les époux [I] ne repose sur aucune démonstration recevable et sérieuse ; -que l'intention dolosive invoquée par les intimés n'est aucunement étayée et que ce propos n'est pas sérieux ; que les acquisitions amiables faites par une autorité expropriante ne constituent nullement un procédé inhabituel d'acquisition et ne sauraient constituer une intention dolosive de la part de l'autorité expropriante ; -qu'enfin, de la même manière, le calcul de l'indemnité de remploi tel que proposé par les intimés, qui déroge au mode classique d'évaluation, ne peut qu'être écarté. Par mémoire d'intimés portant appel incident reçu le 10 novembre 2021, complété par un mémoire récapitulatif reçu le 23 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, les époux [I] demandent à la cour de : -à titre principal, au visa des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation de constater que les écritures et pièces de l'EPF PACA n'ont pas été déposées dans le délai de 3 mois de la déclaration d'appel auprès du greffe, sauf que par communications électroniques et constater, en conséquence, la caducité de l'appel et donc le rejeter ; -à titre subsidiaire, dire leurs écritures recevables et recevoir leur appel incident, et réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à la fixation des indemnités, -statuant à nouveau, constater l'intention dolosive de l'expropriant, -fixer l'indemnité principale à 33 % du terrain constructible à 250 € le m², soit 75 € le m², soit une valeur vénale du terrain de 194 400 €, -fixer l'indemnité de replantation et d'achat d'arbres à la somme de 11 181,65 €, et subsidiairement à la somme de 11 158,50 €, -fixer l'indemnité de remploi à la somme de 20 440 €, -condamner l'EPF PACA à lui payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [I] soutiennent : -que leurs écritures notifiées les 8 octobre et 8 novembre 2021 sont parfaitement recevables pour avoir été notifiées dans les délais ; -que l'EPF PACA ne justifie pas avoir notifié ses écritures du 6 août 2021 autrement que par voie électronique, et ce alors qu'elles auraient dû être déposées au greffe dans le délais de 3 mois impartis par la loi ; qu'aucune régularisation par courrier recommandé ou dépôt contre récépissé n'est intervenu et que dès lors la caducité de la déclaration d'appel s'impose ; -que bien que le commissaire du gouvernement ait proposé, en première instance, que les terrains soient classés en « terrain de situation privilégiée », il n'en a tiré cependant aucune conséquence, en suivant la proposition de l'expropriant ; que le prix au m² doit intégrer une plus-value de situation en considération notamment de son emplacement privilégié ; que toutes les références citées par l'autorité expropriante sont des ventes amiables réalisées par elle-même, ce qui fausse le calcul du prix au m² et manifeste son intention dolosive ; que l'EPF PACA négocie sur un tarif très bas l'achat des parcelles, ce qui fausse la réalité du prix du marché ; que des terrains constructibles sont vendus entre 250 € et 280 € voir 340 €/m² ; qu'il convient de retenir une valeur de 33 % du terrain constructible 250 € le m², soit 80 €/m² ; -que s'agissant de l'indemnité accessoire, le premier juge a pu constater, lors du transport sur les lieux, qu'était planté sur la parcelle une haie de cyprès ainsi que divers arbres ; que doit être pris en compte le préjudice lié à l'achat et la replantation de chacun de ces arbres, outre le prix de la main-d''uvre pour la replantation ; -qu'enfin s'agissant de l'indemnité de remploi celle-ci sera calculée selon le barème légal, soit au-delà de 15 000 €, 17 940 € à 10 % soit 17 940 € plus 2500 € (barème inférieur à 15 000 €) soit au total 20 440 €. Par mémoire reçu le 10 novembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le commissaire du gouvernement propose à la cour d'appel de fixer l'indemnité de dépossession due aux époux [I] à la somme totale de 91 536 €, soit une indemnité principale de 77 760 € (32 € du m²) et une indemnité de remploi de 8 776 €, outre la somme forfaitaire de 5 000 € pour la perte de capital végétal. Le commissaire du gouvernement expose : -que les parcelles expropriées sont constituées de terrain en nature de pré et d'ancien jardin, compartimentés par une haie de vieux cyprès ; -que la date de référence à retenir est celle du 3 juillet 2012, correspondant à la date d'approbation du PLU de la commune de [Localité 7] ; qu'en effet les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, il convient de faire application des dispositions de l'article L213-4 a) du code de l'urbanisme ; -que les parcelles en cause n'étant pas situées dans un secteur constructible à la date de référence, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où elles ne respectent pas les conditions fixées par l'article L322-3 du code de l'expropriation et doivent donc être évaluées en fonction de leur usage effectif de terrain en nature de pré supportant des haies de cyprès ; -que, toutefois, ces parcelles sont ceinturées de zones urbanisées et sont proches de tous les réseaux et qu'il convient en conséquence de leur reconnaître le caractère de terrain en situation privilégiée ; qu'il s'agit ainsi de retenir une valeur vénale supérieure à celle du simple terre agricole ; -que les termes de comparaison portent sur des terrains situés sur le même site et donc dans la même zone du PLU et pour lesquels un prix de 32 €/m² a été retenu ; que cette valeur de 32 €/m² prend en compte la situation privilégiée dans laquelle se trouvent ces parcelles puisque les termes de comparaison retenus portent sur des terrains eux-mêmes en situation privilégiée ; que cette valeur vénale est nettement supérieure à la valeur vénale de terres agricoles, dont la valeur médiane des prix de vente se situe à 1,75 euros/m² ; -que les termes de comparaison cités par la partie expropriée font référence à des annonces de vente et non à des actes de mutation ; qu'en outre, les époux [I] font référence à des terrains à bâtir avec des surfaces très inférieures, non comparables ; -qu'enfin s'agissant de l'indemnité pour suppression de plantation, les époux [I] se réfèrent uniquement à des pages du catalogue de pépiniéristes et ne produisent aucun devis pour chiffrer le coût de l'intervention d'un jardinier ; qu'il convient donc d'appliquer le montant forfaitaire proposé. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2022. A cette audience, les parties ont repris oralement les prétentions et moyens formulés dans leurs mémoires et s'en sont rapportés à leurs écritures pour le surplus.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens soutenus par les parties. * Il résulte de la conjugaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile que si l'appel tend, par la critique du jugement rendu en première instance, à sa réformation ou son annulation par la cour, il remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées par les dispositions ad hoc du code de procédure civile. I - Sur la caducité de l'appel et la recevabilité des mémoires et pièces : Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'EPF PACA a déposé au greffe de la cour d'appel le 9 août 2021, soit dans le délai de trois mois requis par l'article susvisé, ses conclusions d'appelants et ses pièces, le tout en quatre exemplaires. La preuve du respect des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation résulte de courrier établi par l'appelant, accompagnant ses écritures et pièces et tamponné par le greffe de la cour d'appel le 9 août 2021. Cela résulte, également, de la pièce n°16 réceptionnée par le greffe de la cour le 31décembre 2021, soit dans le délai de trois mois faisant suite aux mémoires sur appel incident de l'intimé reçu le 13 octobre 2021. L'EPF PACA disposait, en effet, d'un nouveau délai de trois mois pour répliquer à l'appel incident et aux moyens soulevés par les époux [I] dans les conclusions du 8 octobre 2021. Il n'y a, en conséquence, pas lieu de déclarer caduque la déclaration d'appel de l'EPF PACA. S'agissant de la recevabilité des mémoires et pièces déposées par les époux [I], il convient de relevé que l'article R311-26 du code de l'expropriation impose aux intimés et appelants sur incident de déposer au greffe leurs écritures dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant, et ce à peine d'irrecevabilité. En l'espèce, il est justifié que tant les conclusions en date du 8 octobre 2021 que celles en date du 8 novembre 2021 respectent ce délai de trois mois. L'EPF PACA ne justifie pas que les époux [I] n'ont pas envoyé leurs écritures et pièces en autant d'exemplaires que demandés pour assurer la notification par le greffe aux autres parties. Il n'y a, en conséquence, pas lieu de déclarer irrecevables les dits mémoires et pièces. S'agissant des conclusions et pièces postérieures réceptionnées le 23 février 2022, elles seront également déclarées recevables en ce qu'elles contiennent des éléments en réplique au mémoire de l'EPF PACA, lequel soulevait notamment l'irrecevabilité de leurs écritures. Fort de ces éléments, il convient de déclarer recevables les mémoires et pièces déposés par les époux [I]. II - Sur le fond : 1 ) Sur la détermination de la date de référence : Par application de l'article L213-2-1 et 4 du code de l'urbanisme, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, à défaut d'accord amiable entre le titulaire du droit de préemption ou son délégataire et le propriétaire de l'unité foncière concernée par le droit de préemption, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Selon l'application combinée des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation et de leur qualification à la date de référence. Par principe, la date de référence est fixée selon les règles exposées à l'article L 322-2 du code de l'expropriation. Toutefois, s'agissant des biens compris dans le périmètre du droit de préemption urbain, la date de référence est celle résultant des dispositions de l'article L213-4 du code de l'urbanisme soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, il n'est pas contesté que le conseil municipal a, par délibération en date du 3 juillet 2012, approuvé le plan local d'urbanisme (PLU) et instauré un droit de préemption sur les zones urbaines ou à urbaniser du PLU, dont les parcelles cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 2] appartenant aux époux [I]. Le premier juge, par application des dispositions susvisées, a retenu que la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 3 juillet 2012. Les époux [I] ne contestent pas la date de référence retenue dans le jugement entrepris et fixée dans le respect des dispositions susvisées. Il s'ensuit que le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 3 juillet 2012. 2) Sur la nature de la parcelle expropriée : Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. A juste titre, le juge de l'expropriation a relevé, qu'à la date de référence, l'emprise concernée se situe en zone AUh2 du PLU de la commune de [Localité 7] et précisé que les zones AU sont des secteurs à caractère naturel de la commune destinés à une urbanisation future sous la forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires. Il est ajouté que ces zones sont inconstructibles et que l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification du PLU. S'agissant du secteur AU2h, il est indiqué qu'il est principalement affecté à l'habitat mais qu'il intégrera également un équipement public et que les commerces et bureaux y seront autorisés. Il y a lieu effectivement de constater que les parcelles en cause, ne répondant pas aux deux conditions cumulatives de l'article L322-3 du code de l'expropriation, ne peuvent être évaluées en tant que terrain à bâtir, mais en fonction de leur usage effectif à la date de référence, soit en nature de pré. Il n'est, en revanche, pas contesté que les dites parcelles bénéficient d'une situation privilégiée et que cette situation doit être prise en compte dans leur évaluation. 3 ) Sur l'indemnisation : 3-1) Sur l'indemnité principale : Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. Aux termes des articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 29 mars 2021, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 17 mars 2020, et de leur qualification à la date de référence soit le 3 juillet 2012. En l'espèce, la discussion entre les parties ne porte ni sur la consistance des biens, ni sur leur date d'évaluation mais sur les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l'indemnité au m2. Pour être pertinents les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c'est-à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques concernant notamment la nature des terrains mais aussi leur usage effectif. Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires. Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête. En l'espèce, l'EPF PACA reproche au juge de première instance d'avoir retenu pour déterminer la valeur des parcelles une somme largement supérieure à celle proposée par lui-même et par le commissaire du gouvernement, à savoir 70 €/m². De leur coté, les époux [I] estiment la valorisation faite par le juge de l'expropriation insuffisante et demandent à la cour de retenir une valeur de 80 €/m². L'expropriant met en exergue que si les conditions posées à l'article L322-8 du code de l'expropriation ne sont pas remplies pour que le juge de l'expropriation prenne pour base les accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations, pour autant il peut être relevé que l'EPF PACA a fait acquisition de 50,99 % de la surface à acquérir (38 093 m² sur 74 706 m²) et que cela concerne 59,09 % des propriétaires (13 sur 22 propriétaires). Les époux [I] soutiennent quant à eux que l'EPF PACA a, de façon dolosive, bloqué le marché dans le périmètre de l'opération afin de dévaluer les parcelles et d'obtenir une cession à moindre prix. Pour autant, les intimés n'apportent que peu d'éléments à l'appui de l'intention dolosive invoquée et n'expliquent pas en quoi la conclusion de vente amiable avec plusieurs propriétaires de parcelles incluses dans le périmètre d'aménagement constitue une intention dolosive. Ce moyen étant écarté, il convient pour apprécier la valeur vénale des terrains expropriés, de retenir la méthode d'évaluation par comparaison, laquelle se fonde sur les termes de comparaison qui sont fournis par les mutations ayant pour objet des immeubles similaires, méthode empirique se référant aux données du marché immobilier local. Le commissaire du gouvernement a retenu sept termes de comparaison correspondant à des parcelles situées sur le site « [Adresse 6] » et donc dans un secteur géographie proche et bénéficiant d'une classement identique au PLU. Ces ventes ont été réalisées au profit de l'EPF PACA entre le 1er février 2017 et le 11 juin 2020, sur des parcelles de surfaces allant de 159 m² à 9832 m² et ont toutes été conclues sur la base d'une valeur unitaire comprise entre 32 € et 32,19 € le m². L'EPF PACA cite les mêmes termes de référence, outre trois ventes réalisées, également au profit de l'EPF PACA, entre le 19 février 2007 et le 15 avril 2009, pour des parcelles situées à [Localité 7] de surface allant de 1353 m² à 4750 m² et cédées à un prix unitaire compris entre 31,04 € et 31,63 € le m². Pour l'ensemble de ces termes de références, les copies des actes authentiques sont versées au dossier. Les époux [I] font état, quant à eux d'éléments de comparaison portant soit sur des terrains constructibles, ce qui n'est pas le cas des parcelles leur appartenant, soit sur des promesses de vente ou annonces immobilières, ce qui ne constituent pas des termes de référence recevables. Les intimés font également référence à des ventes réalisées dans le même secteur et portant sur des parcelles similaires, en ce qu'elles ne sont pas constructibles et mettent en exergue que le prix unitaire était de 50 €/m² pour l'un et 127 €/m² pour l'autre. Ils versent pour en justifier le relevé de valeur foncière. Cependant, en réponse l'EPF PACA et l'EPF PACA justifient que ces références sont erronées car les ventes concernaient en réalité des superficies plus importantes que celles mentionnées dans les relevés et que le prix au m² pour ces mutations étaient en fait de 32 €. Il en résulte que seuls les termes de comparaison cités par l'EPF PACA et par le commissaire du gouvernement, en ce qu'ils portent sur des ventes réalisées dans des conditions similaires, sur des parcelles non constructibles et dans le même secteur, peuvent être retenus. Ces ventes ont toutes été valorisées au prix unitaire moyen de 32 €/m². Le juge de première instance pour tenir compte de la situation privilégiée des parcelles expropriées a ajouté à cette valeur de 32€/m², correspondant à la valeur retenue par la partie expropriante et par le commissaire du gouvernement, une plus value et a retenu une valeur de 70 €/m². Le caractère privilégié des parcelles n'est pas contesté ni contestable. Pour autant, les termes de comparaison retenus concernent pour leur grande majorité des parcelles situées dans le même secteur que les parcelles appartenant aux époux [I] et se trouvaient donc également dans une situation privilégiée. Dès lors, la valeur moyenne de 32€/m² prend d'ors et déjà en compte cette situation privilégiée. Comme mis en exergue, à juste titre, par le commissaire du gouvernement et la partie expropriante, la reconnaissance d'une situation privilégiée permet de valoriser une parcelle non constructible de manière plus avantageuse qu'une parcelle agricole, étant précisé que les parcelles appartenant aux époux [I] ne sont pas constructibles et sont en nature de pré. Or, la valeur vénale des parcelles agricoles est nettement moindre que la valeur moyenne de 32 €/m² ressortant des termes de comparaison. Ainsi, selon les éléments produits par le commissaire du gouvernement la valeur médiane dans la commune de [Localité 7] des terres agricoles est de 1,75€/m². Il s'ensuit que c'est de manière erronée que le premier juge a appliqué une plus value à la valeur de 32€/m², cette valeur tenant déjà compte de la situation très privilégiée des parcelles expropriées. En conséquence, la décision entreprise sera réformée et la valeur vénale des parcelles cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 2] à [Localité 7], d'une superficie de 2 430 m² sera arrêtée à 32€/m², soit une indemnité principale fixée à la somme de 77 760 € (2 430 m² x32€). 3-2) Sur l'indemnité de remploi : L'indemnité de remploi, prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, et concernant des parcelles non cultivées, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit : - 20 % de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €, soit 1 000 € - 15 % de l'indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €, soit 1 500 € - 10 % de l'indemnité principale pour le surplus, soit 6 276 € ((77 760 ' 15 000) x10%) soit un total de 8 776 €. La décision de première instance doit donc être également réformée de ce chef. 3-3) sur l'indemnité accessoire : Il a été mis en évidence lors du transport sur les lieux que les parcelles expropriées étaient plantées de divers végétaux dont une haie de cyprès, des arbres fruitiers, des pieds de vigne, des tuyas et plusieurs autres arbres. En première instance, les époux [I] n'ayant versé à l'appui de leur demande d'indemnisation pour la perte de ces plantations qu'un catalogue de prix, l'indemnisation a été fixée de manière forfaitaire à la somme de 5 000 €. En cause d'appel, les intimés produisent un devis établi par M. [O] [N], professionnel des espaces verts, qui chiffre le prix de l'ensemble plantation et le cout de la main d''uvre pour la plantation de ces arbres et arbustes à la somme de 11 158,50 € TTC. Il convient de tenir compte de cette pièce justificative et de fixer l'indemnité accessoire à cette somme, soit 11 158,50 €. * L'indemnité de dépossession est, ainsi, fixée à la somme de 97 694,50 € (77 760 + 8 776 + 11158,5). 4 ) Sur dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées concernant les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant, conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La décision sera, également, confirmée s'agissant de l'indemnité mise à la charge de l'EPF PACA au titre des frais irrépétibles de première instance. Concernant les dépens d'appel, ceux-ci seront supportés par les époux [I], qui succombent partiellement dans la présente instance. L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel de l'EPF PACA, Déclare recevables les mémoires et pièces déposés par les époux [I], Infirme le jugement en date du 29 mars 2021 prononcé par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'Avignon en toutes ses dispositions, à l'exception de celles mettant à la charge de l'EPF PACA les dépens de première instance et une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, Fixe à 97 694,50 € l'indemnité de dépossession revenant à M. [C] [I] et Mme [S] [W] ép. [I] en leur qualité de propriétaires au titre de la dépossession des parcelles inscrites au cadastre à la section [Cadastre 5] et [Cadastre 2] lieu-dit « [Adresse 8] » sur la commune de [Localité 7] pour une superficie de 2 430 m², Déboute l'EPF PACA et les époux [I] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [C] [I] et Mme [S] [W] ép. [I] aux dépens de la procédure d'appel. Arrêt signé par Madame JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE